Investování do kupování bytů - právní a daňová úskalí

Plánujete investovat do bytu a těšíte se na pasivní příjem? Tento článek je vaším nezbytným průvodcem. Odhalíme v něm nejčastější právní a daňová úskalí, od skrytých vad a rizikových smluv až po dluhy v SVJ a daňové pasti. Zjistíte, jak se vyhnout chybám, které by vás mohly stát miliony, a jak si zajistit, aby se vaše investice skutečně vyplatila. S námi získáte jistotu a přehled.

Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M., office@arws.cz, +420 245 007 740)

 

Sen o pasivním příjmu a skryté noční můry realitních investic

Představte si to: každý měsíc vám na účet přistane nájemné. Váš investiční byt se postupně zhodnocuje a vy budujete majetek, který vám zajistí finanční svobodu a důstojný důchod. Zní to jako splněný sen, který je pro mnoho Čechů hlavní motivací pro investování do nemovitostí.

Tato idylická představa se však může rychle změnit v noční můru plnou nečekaných výdajů, právních sporů a daňových doměrků. Koupě nemovitosti není jen o výběru atraktivní lokality a vyjednání dobré ceny. Je to především komplexní právní a finanční proces, kde jediná chyba může znamenat ztrátu statisíců korun a roky starostí.

Tento článek není strašením, ale praktickým návodem, jak se těmto rizikům vyhnout. Provedeme vás celým procesem krok za krokem. Ukážeme vám, kde číhají největší rizika a jak je odhalit dříve, než bude pozdě. Protože úspěšná investice není o štěstí, ale o pečlivé přípravě a odborném vedení. V ARROWS se denně setkáváme s příběhy investorů, kteří podcenili přípravu. Naším cílem je, aby ten váš mezi nimi nebyl. Tento článek je prvním krokem k vaší bezpečné investici.

Právní prověrka (Due Diligence): Rentgen vaší budoucí nemovitosti

Než se k čemukoli zavážete, musíte znát skutečný stav své budoucí investice. Právní prověrka, odborně nazývaná legal due diligence, je přesně takovým procesem. Představte si ji jako podrobnou zdravotní prohlídku nemovitosti, která odhalí všechny její skryté "nemoci" a vrozené vady. Nejde o pouhou formalitu, ale o detailní právní audit, který identifikuje veškeré závazky, právní vady, omezení vlastnického práva a další rizika. Včasné odhalení těchto problémů vám dává klíčovou výhodu: možnost vyjednat si lepší podmínky, požadovat nápravu, nebo od celé transakce včas a bezpečně odstoupit.

Mnoho investorů se domnívá, že právníka potřebují až na kontrolu kupní smlouvy. To je zásadní a často nejdražší omyl celé investice. Nejdůležitější okamžik pro právní radu nastává ještě před podpisem jakéhokoli dokumentu, typicky rezervační smlouvy. Právě ta vás totiž může uzamknout do nevýhodné pozice, vyvinout na vás časový i finanční tlak a spustit lavinu problémů, které už později nelze zastavit. Podpis zdánlivě neškodného rezervačního formuláře bez předchozí právní kontroly je prvním krokem na cestě k neúspěšné investici, protože vás nutí postupovat dál i přes neúplné informace a varovné signály, které by důkladná prověrka odhalila.

Klíčové oblasti právní prověrky

Komplexní prověrka se zaměřuje na několik zásadních oblastí:

• Katastr nemovitostí: Je základním zdrojem informací. Z listu vlastnictví (LV) lze vyčíst, kdo je skutečným vlastníkem, a především, zda na nemovitosti neváznou právní vady, jako jsou zástavní práva (např. z hypotéky prodávajícího), exekuce nebo věcná břemena. Právě věcná břemena mohou být pro investora fatální – například právo doživotního užívání bytu pro příbuzného prodávajícího znamená, že byt nebudete moci léta pronajímat.
• Územní plán: Tento dokument odhalí budoucnost okolí vaší nemovitosti. Zjistíte z něj, zda se v sousedství neplánuje výstavba dálnice, průmyslové zóny nebo jiného rušivého prvku, který by dramaticky snížil hodnotu vaší investice a kvalitu bydlení pro nájemníky.
• Stavební dokumentace: Je klíčové ověřit, zda má stavba platné kolaudační rozhodnutí a zda její skutečný stav odpovídá dokumentaci. Častým problémem jsou tzv. "černé stavby" – nelegálně přistavěné balkony, garáže nebo pergoly, za jejichž legalizaci byste jako nový vlastník nesli plnou odpovědnost.
• Přístup k nemovitosti: Často opomíjený, ale naprosto zásadní bod. Je přístupová cesta k domu veřejnou komunikací, nebo vede přes soukromý pozemek? Pokud je soukromá, existuje k ní zřízené věcné břemeno cesty zapsané v katastru? Bez právně zajištěného přístupu může být vaše nemovitost prakticky bezcenná.

Nevíte si s daným tématem rady?

Případ z praxe: Cesta, která nikam nevedla

Jeden z našich klientů v ARROWS zvažoval koupi pozemku pro developerský projekt. Prodejce ho opakovaně ujišťoval, že příjezdová cesta "bude brzy převedena na obec". Naše právní prověrka však odhalila, že cesta patří dvěma soukromým osobám, které neměly žádnou smluvní povinnost ji na obec převést, a navíc o vlastnictví části cesty probíhal soudní spor. 

Klient by si tak koupil pozemek, na který by se legálně nedostal. Díky včasnému odhalení tohoto rizika jsme pro něj nejen vyjednali výraznou slevu z kupní ceny, ale především jsme zajistili smluvní dodatek s garancí zřízení věcného břemene cesty do konkrétního termínu. Právní prověrka není jen stahování dokumentů. Je to o schopnosti číst mezi řádky a identifikovat rizika, která nejsou na první pohled zřejmá. Právníci ARROWS mají zkušenosti ze stovek transakcí a přesně vědí, na jaké "kostlivce ve skříni" si dát pozor.

Následující tabulka shrnuje nejdůležitější body, které je třeba v rámci právní prověrky ověřit.

Co ověřit?	Kde?	Proč je to důležité?
Vlastník nemovitosti	Katastr nemovitostí (LV)	Ujistit se, že jednáte se skutečným majitelem.
Zástavní práva, exekuce	Katastr nemovitostí (LV, část C)	Riziko, že s bytem koupíte i dluhy, které mohou vést až k exekuci vaší nové nemovitosti.
Věcná břemena, služebnosti	Katastr nemovitostí (LV, část C)	Může omezit vaše užívání (právo cesty pro souseda, doživotní užívání bytu pro příbuzného prodávajícího).
Nabývací tituly	Sbírka listin v katastru	Odhalí historii vlastnictví a případné sporné převody v minulosti.
Soulad skutečného stavu s katastrem	Katastrální mapa, prohlídka	Zjistíte, zda výměra bytu sedí a zda neexistují nezapsané stavby (např. balkón, garáž).
Přístup z veřejné komunikace	Katastr nemovitostí, územní plán	Bez zajištěného přístupu může být nemovitost prakticky bezcenná.
Územně-plánovací informace	Stavební úřad	Ochrana před budoucí výstavbou v okolí, která by snížila hodnotu investice.
Stavební a kolaudační dokumentace	Stavební úřad, prodávající	Potvrzení, že stavba je legální a bezpečná k užívání.
Existující nájemní smlouvy	Prodávající	Můžete koupit byt s nájemníkem, kterého bude velmi obtížné nebo nemožné vystěhovat.

Smluvní minové pole: Od rezervační smlouvy po předání klíčů

Realitní trh už dávno není jen o dohodě mezi kupujícím a prodávajícím. Stalo se z něj pole, kde se aktivně obchoduje s právním rizikem. Zatímco někteří se vás snaží "nachytat" na nevýhodnou rezervační smlouvu, aby maximalizovali svůj zisk a minimalizovali odpovědnost, jiní vás po koupi mohou aktivně oslovit s nabídkou, že z prodávajícího vysoudí slevu za skryté vady, o kterých jste ani nevěděli. V tomto prostředí není kvalitní právní zastoupení luxusem, ale naprostou nutností. ARROWS stojí na vaší straně, aby vás ochránila před oběma těmito hrozbami.

Past jménem „Rezervační smlouva“

Rezervační smlouva není standardizovaný dokument a její podoba může být pro kupujícího extrémně riziková. Mezi nejčastější pasti patří:

• Dvoustranná smlouva: Jedná se o smlouvu uzavřenou pouze mezi vámi a realitní kanceláří. Prodávající v ní není nijak vázán a může byt kdykoli prodat jinému zájemci, který nabídne vyšší cenu. Vy přitom můžete přijít o rezervační poplatek. Vždy trvejte na třístranné smlouvě, která zavazuje i prodávajícího.
• Propadnutí zálohy: Dejte si pozor na formulace, kde rezervační poplatek není zálohou na kupní cenu, ale nevratnou odměnou pro realitní kancelář za "zprostředkování příležitosti". Pokud k prodeji nakonec nedojde, a to i vinou prodávajícího, o své peníze přijdete. Ačkoliv soudy mohou taková ujednání prohlásit za neplatná, pro vás to znamená zdlouhavý a nákladný soudní spor.
• Neschválení hypotéky: Co se stane, když podepíšete, zaplatíte zálohu a banka vám následně neschválí úvěr? Pokud smlouva neobsahuje rozvazovací podmínku pro tento případ, o zálohu s největší pravděpodobností přijdete.

V ARROWS trváme na tom, aby rezervační smlouva byla vždy třístranná a obsahovala jasné podmínky pro vrácení zálohy, například v případě neschválení hypotéky. Chráníme tak vaše peníze od samého začátku.

Na koho se můžete obrátit?

Kupní smlouva a její úskalí

Kupní smlouva je finálním dokumentem, který musí být naprosto precizní.

• Přesné vymezení předmětu koupě: Smlouva musí detailně specifikovat, co všechno je součástí prodeje – nejen bytová jednotka, ale i podíly na společných částech domu a pozemku, sklep, parkovací stání, případně i konkrétní vybavení. Jakákoli nepřesnost může vést k zamítnutí vkladu do katastru nemovitostí.
• Odpovědnost za vady a klauzule "jak stojí a leží": Prodávající se často snaží zbavit odpovědnosti formulací, že kupující přebírá nemovitost "jak stojí a leží". Takové ujednání je však ve většině případů neplatné. Zákon vám jako kupujícímu dává právo reklamovat skryté vady po dobu 5 let od nabytí vlastnictví. Skrytá vada je taková, která existovala již v době převzetí, ale nebyla zjistitelná při běžné prohlídce – například vadná hydroizolace pod střechou, plíseň skrytá za sádrokartonem nebo problémy se statikou domu.
• Naši právníci v ARROWS dbají na to, aby kupní smlouva obsahovala detailní popis stavu nemovitosti a jasně definovala práva a povinnosti obou stran, včetně sankcí za jejich porušení. Neponecháváme nic náhodě.

Bezpečnost peněz: Úschova jako nutnost

Zásadní pravidlo zní: Nikdy neposílejte kupní cenu přímo na účet prodávajícího předtím, než jste zapsáni v katastru jako vlastník. Pro bezpečnou transakci slouží advokátní, notářská nebo bankovní úschova. Peníze jsou uloženy u nezávislé třetí strany a vyplaceny prodávajícímu až v okamžiku, kdy katastr nemovitostí potvrdí převod vlastnického práva na vás. Tento mechanismus chrání obě strany před rizikem podvodu. Advokátní úschova v ARROWS je standardní součástí našich služeb. Zajišťujeme tak, že vaše životní úspory jsou po celou dobu transakce v naprostém bezpečí.

Společenství vlastníků (SVJ): Neviditelný společník vaší investice

Mnoho investorů se soustředí na byt samotný a zapomínají, že se stávají součástí většího celku – SVJ. To je jako investovat do akcie firmy, aniž byste se podívali na její účetnictví. Můžete vlastnit skvělý produkt (byt), ale pokud je firma (SVJ) zadlužená nebo špatně řízená, vaše investice je v ohrožení. Koupí bytu se totiž nestáváte jen vlastníkem čtyř stěn, ale také členem právnické osoby a ručitelem za její závazky. Prověření SVJ je proto stejně důležité jako kontrola stavu bytu.

Hlavní rizika pro investora v rámci SVJ

• Ručení za dluhy SVJ: Každý vlastník ručí za dluhy společenství, typicky za úvěry na rekonstrukce (fasáda, střecha, výtah), a to v poměru velikosti svého podílu na společných částech. Pokud SVJ přestane splácet, banka může dluh vymáhat přímo po vás.
• Neplatiči v domě: Pokud ostatní vlastníci nehradí příspěvky do fondu oprav a zálohy na služby, SVJ nemá z čeho platit faktury. To může vést k omezení služeb (např. vypnutí teplé vody) nebo k nutnosti, aby ostatní, platící vlastníci, dluhy sousedů "dotovali" ze svého.
• Přechod dluhů původního vlastníka: Toto je jedno z největších a nejméně známých rizik. Obecné přesvědčení, že dluhy původního vlastníka na nového nepřecházejí, je mylné. Podle zákona dluhy na nového vlastníka přejdou, pokud o nich věděl nebo při vynaložení obvyklé péče vědět mohl a měl. To v praxi znamená, že máte jako kupující povinnost si aktivně od SVJ vyžádat potvrzení o bezdlužnosti prodávajícího. Pokud to neuděláte, můžete s bytem koupit i dluhy za desítky tisíc.

Nevíte si s daným tématem rady?

Jak se bránit? Due diligence v SVJ

Před podpisem jakékoli smlouvy je nezbytné si od prodávajícího (nebo s jeho písemným souhlasem přímo od SVJ) vyžádat klíčové dokumenty:

• Stanovy SVJ
• Zápisy z posledních shromáždění vlastníků
• Účetní závěrky za poslední roky
• Písemné potvrzení o bezdlužnosti prodávajícího vůči SVJ 

Z těchto dokumentů lze vyčíst finanční zdraví domu, plánované investice a výši příspěvků do fondu oprav. Nízký stav fondu a zároveň plánovaná nákladná rekonstrukce je jasným varovným signálem budoucích vysokých nákladů. Analýza hospodaření a stanov SVJ je klíčovou součástí naší právní prověrky v ARROWS. Odhalíme pro vás, zda se za fasádou dobře vypadajícího domu neskrývá finanční časovaná bomba, a zajistíme, abyste nekoupili "zajíce v pytli".

Daňová džungle: Jak optimalizovat daně a vyhnout se sankcím

Koupě bytu je jen začátek. Abyste na investici skutečně vydělali, musíte mistrně ovládnout i daně. Chyba v daňovém přiznání vás může stát desítky až stovky tisíc korun.

Daň z příjmů z pronájmu: Paušál, nebo skutečné výdaje?

Zisk z pronájmu (příjmy minus výdaje) podléhá dani z příjmů fyzických osob ve výši 15 % (případně 23 % z části základu daně, která přesahuje 36násobek průměrné mzdy). Máte dvě možnosti, jak uplatnit výdaje:

• Paušální výdaje: Jednoduchá cesta, kdy si z příjmů odečtete 30 % jako výdaje, a to bez jakéhokoli dokládání. Maximální výše těchto výdajů je však omezena na 600 000 Kč ročně. Tato varianta je vhodná pro investory s nízkými reálnými náklady, kteří preferují minimální administrativu.
• Skutečné výdaje: Administrativně náročnější, ale téměř vždy výrazně výhodnější varianta. Do skutečných výdajů můžete zahrnout:

• Odpisy nemovitosti: Největší "papírový" náklad, který dramaticky snižuje daňový základ. Byt se odepisuje 30 let (5. odpisová skupina), přičemž v prvním roce lze odepsat 1,4 % a v dalších letech 3,4 % z pořizovací ceny nemovitosti.
• Úroky z hypotéky: Ne celou splátku, ale pouze část připadající na úroky.
• Náklady na opravy a údržbu, pojištění nemovitosti, daň z nemovitých věcí.
• Paušální výdaj na dopravu: Až 5 000 Kč měsíčně (60 000 Kč ročně), pokud prokážete, že automobil využíváte v souvislosti s pronájmem.

Naši daňoví poradci v ARROWS pro vás vždy propočítají obě varianty. Často zjistíme, že uplatněním skutečných výdajů, zejména odpisů, může klient na dani neplatit téměř nic, a ušetřit tak desítky tisíc ročně.

Následující modelový příklad ukazuje rozdíl mezi oběma variantami.

Položka	Varianta A: Paušální výdaje	Varianta B: Skutečné výdaje (2. rok)	Poznámka
Roční příjem z nájmu (15 000 Kč/měs.)	180 000 Kč	180 000 Kč	Příjem je čisté nájemné bez záloh na služby.
Výdaje:
Paušální výdaje (30 %)	54 000 Kč	-	Jednoduchý výpočet bez dokladování.
Odpisy nemovitosti (cena 5 mil. Kč, 3,4 %)	-	170 000 Kč	Klíčový "papírový" náklad.
Paušál na auto (využívané i soukromě)	-	48 000 Kč	4 000 Kč x 12 měsíců.
Celkové výdaje	54 000 Kč	218 000 Kč
Základ daně (Příjmy - Výdaje)	126 000 Kč	-38 000 Kč (Daňová ztráta)	Skutečné výdaje mohou vést k daňové ztrátě.
Daň z příjmu (15 %)	18 900 Kč	0 Kč
Roční úspora s ARROWS	-	18 900 Kč	Příklad ukazuje jasnou výhodu odborného poradenství.

 

Daň z příjmů z prodeje: Jak prodat a neplatit daň?

Zisk z prodeje nemovitosti je zdanitelným příjmem, pokud nesplníte jednu z podmínek pro osvobození:

1. Časový test: Příjem z prodeje je osvobozen, pokud doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti přesáhne 10 let (pro nemovitosti nabyté od 1. 1. 2021) nebo 5 let (pro nemovitosti nabyté do 31. 12. 2020).
2. Test bydliště: Pokud jste v nemovitosti měli bydliště bezprostředně před prodejem po dobu alespoň 2 let, je příjem z prodeje osvobozen. Nemusí se jednat o trvalé bydliště zapsané v občanském průkazu.
3. Použití na vlastní bytovou potřebu: Pokud nesplníte časový test, ale v nemovitosti jste bydleli (i kratší dobu než 2 roky), můžete být od daně osvobozeni, pokud získané prostředky použijete do konce následujícího kalendářního roku na obstarání jiné vlastní bytové potřeby (např. koupě jiného bytu, rekonstrukce). Tuto skutečnost je však nutné oznámit finančnímu úřadu.

Pozor na DPH! Neviditelná daň pro pronajímatele

Ačkoliv je dlouhodobý pronájem bytu občanovi pro účely bydlení standardně od DPH osvobozen, existují situace, kdy se vás DPH může týkat:

• Krátkodobý pronájem: Pronájem typu Airbnb je považován za ubytovací službu a podléhá DPH. Pokud vaše příjmy z této činnosti překročí stanovený obrat, stáváte se povinně plátcem DPH.
• Kombinace s podnikáním: Pokud jste OSVČ a zároveň pronajímáte byt, příjmy z pronájmu se sčítají do vašeho celkového obratu pro účely povinné registrace k DPH. Můžete se tak stát plátcem DPH zcela nečekaně, i když samotný pronájem je osvobozen.
• DPH u novostaveb: Při koupi bytu od developera je cena obvykle navýšena o DPH (aktuálně 12 % pro byty pro sociální bydlení do 120 m2).

Daň z nemovitých věcí

Jedná se o každoroční daň, kterou platí vlastník nemovitosti vždy k 1. lednu daného roku. Její výše sice není dramatická, ale je to pravidelný náklad, se kterým je třeba v investičním plánu počítat.

Závěr: Investujte s jistotou, ne s nadějí

Úspěšná investice do bytu není výsledkem štěstí, ale důkladné přípravy, prověření všech rizik a správného nastavení smluv a daní. Cesta k pasivnímu příjmu je dlážděna stovkami právních a daňových detailů. Každý z nich může být buď vaší ochranou, nebo pastí, která vás bude stát peníze a klidný spánek.

V ARROWS se specializujeme na to, abychom pro vás postavili neprůstřelnou pevnost, nikoli domeček z karet. Nechte náhodu ostatním. Pokud to s investicí do nemovitostí myslíte vážně a chcete mít jistotu, že vaše peníze jsou v bezpečí a budou se zhodnocovat, ozvěte se nám. Domluvte si úvodní konzultaci a pojďme společně projít váš investiční záměr. Váš klid a zisková investice za to stojí.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Věří nám více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference.