
Plánujete investovat do bytu a těšíte se na pasivní příjem? Tento článek je vaším nezbytným průvodcem. Odhalíme v něm nejčastější právní a daňová úskalí, od skrytých vad a rizikových smluv až po dluhy v SVJ a daňové pasti. Zjistíte, jak se vyhnout chybám, které by vás mohly stát miliony, a jak si zajistit, aby se vaše investice skutečně vyplatila. S námi získáte jistotu a přehled.
Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M., office@arws.cz, +420 245 007 740)
Představte si to: každý měsíc vám na účet přistane nájemné. Váš investiční byt se postupně zhodnocuje a vy budujete majetek, který vám zajistí finanční svobodu a důstojný důchod. Zní to jako splněný sen, který je pro mnoho Čechů hlavní motivací pro investování do nemovitostí.
Tato idylická představa se však může rychle změnit v noční můru plnou nečekaných výdajů, právních sporů a daňových doměrků. Koupě nemovitosti není jen o výběru atraktivní lokality a vyjednání dobré ceny. Je to především komplexní právní a finanční proces, kde jediná chyba může znamenat ztrátu statisíců korun a roky starostí.
Tento článek není strašením, ale praktickým návodem, jak se těmto rizikům vyhnout. Provedeme vás celým procesem krok za krokem. Ukážeme vám, kde číhají největší rizika a jak je odhalit dříve, než bude pozdě. Protože úspěšná investice není o štěstí, ale o pečlivé přípravě a odborném vedení. V ARROWS se denně setkáváme s příběhy investorů, kteří podcenili přípravu. Naším cílem je, aby ten váš mezi nimi nebyl. Tento článek je prvním krokem k vaší bezpečné investici.
Než se k čemukoli zavážete, musíte znát skutečný stav své budoucí investice. Právní prověrka, odborně nazývaná legal due diligence, je přesně takovým procesem. Představte si ji jako podrobnou zdravotní prohlídku nemovitosti, která odhalí všechny její skryté "nemoci" a vrozené vady. Nejde o pouhou formalitu, ale o detailní právní audit, který identifikuje veškeré závazky, právní vady, omezení vlastnického práva a další rizika. Včasné odhalení těchto problémů vám dává klíčovou výhodu: možnost vyjednat si lepší podmínky, požadovat nápravu, nebo od celé transakce včas a bezpečně odstoupit.
Mnoho investorů se domnívá, že právníka potřebují až na kontrolu kupní smlouvy. To je zásadní a často nejdražší omyl celé investice. Nejdůležitější okamžik pro právní radu nastává ještě před podpisem jakéhokoli dokumentu, typicky rezervační smlouvy. Právě ta vás totiž může uzamknout do nevýhodné pozice, vyvinout na vás časový i finanční tlak a spustit lavinu problémů, které už později nelze zastavit. Podpis zdánlivě neškodného rezervačního formuláře bez předchozí právní kontroly je prvním krokem na cestě k neúspěšné investici, protože vás nutí postupovat dál i přes neúplné informace a varovné signály, které by důkladná prověrka odhalila.
Komplexní prověrka se zaměřuje na několik zásadních oblastí:
Jeden z našich klientů v ARROWS zvažoval koupi pozemku pro developerský projekt. Prodejce ho opakovaně ujišťoval, že příjezdová cesta "bude brzy převedena na obec". Naše právní prověrka však odhalila, že cesta patří dvěma soukromým osobám, které neměly žádnou smluvní povinnost ji na obec převést, a navíc o vlastnictví části cesty probíhal soudní spor.
Klient by si tak koupil pozemek, na který by se legálně nedostal. Díky včasnému odhalení tohoto rizika jsme pro něj nejen vyjednali výraznou slevu z kupní ceny, ale především jsme zajistili smluvní dodatek s garancí zřízení věcného břemene cesty do konkrétního termínu. Právní prověrka není jen stahování dokumentů. Je to o schopnosti číst mezi řádky a identifikovat rizika, která nejsou na první pohled zřejmá. Právníci ARROWS mají zkušenosti ze stovek transakcí a přesně vědí, na jaké "kostlivce ve skříni" si dát pozor.
Co ověřit? |
Kde? |
Proč je to důležité? |
Vlastník nemovitosti |
Katastr nemovitostí (LV) |
Ujistit se, že jednáte se skutečným majitelem. |
Zástavní práva, exekuce |
Katastr nemovitostí (LV, část C) |
Riziko, že s bytem koupíte i dluhy, které mohou vést až k exekuci vaší nové nemovitosti. |
Věcná břemena, služebnosti |
Katastr nemovitostí (LV, část C) |
Může omezit vaše užívání (právo cesty pro souseda, doživotní užívání bytu pro příbuzného prodávajícího). |
Nabývací tituly |
Sbírka listin v katastru |
Odhalí historii vlastnictví a případné sporné převody v minulosti. |
Soulad skutečného stavu s katastrem |
Katastrální mapa, prohlídka |
Zjistíte, zda výměra bytu sedí a zda neexistují nezapsané stavby (např. balkón, garáž). |
Přístup z veřejné komunikace |
Katastr nemovitostí, územní plán |
Bez zajištěného přístupu může být nemovitost prakticky bezcenná. |
Územně-plánovací informace |
Stavební úřad |
Ochrana před budoucí výstavbou v okolí, která by snížila hodnotu investice. |
Stavební a kolaudační dokumentace |
Stavební úřad, prodávající |
Potvrzení, že stavba je legální a bezpečná k užívání. |
Existující nájemní smlouvy |
Prodávající |
Můžete koupit byt s nájemníkem, kterého bude velmi obtížné nebo nemožné vystěhovat. |
Realitní trh už dávno není jen o dohodě mezi kupujícím a prodávajícím. Stalo se z něj pole, kde se aktivně obchoduje s právním rizikem. Zatímco někteří se vás snaží "nachytat" na nevýhodnou rezervační smlouvu, aby maximalizovali svůj zisk a minimalizovali odpovědnost, jiní vás po koupi mohou aktivně oslovit s nabídkou, že z prodávajícího vysoudí slevu za skryté vady, o kterých jste ani nevěděli. V tomto prostředí není kvalitní právní zastoupení luxusem, ale naprostou nutností. ARROWS stojí na vaší straně, aby vás ochránila před oběma těmito hrozbami.
Rezervační smlouva není standardizovaný dokument a její podoba může být pro kupujícího extrémně riziková. Mezi nejčastější pasti patří:
V ARROWS trváme na tom, aby rezervační smlouva byla vždy třístranná a obsahovala jasné podmínky pro vrácení zálohy, například v případě neschválení hypotéky. Chráníme tak vaše peníze od samého začátku.
Kupní smlouva je finálním dokumentem, který musí být naprosto precizní.
Zásadní pravidlo zní: Nikdy neposílejte kupní cenu přímo na účet prodávajícího předtím, než jste zapsáni v katastru jako vlastník. Pro bezpečnou transakci slouží advokátní, notářská nebo bankovní úschova. Peníze jsou uloženy u nezávislé třetí strany a vyplaceny prodávajícímu až v okamžiku, kdy katastr nemovitostí potvrdí převod vlastnického práva na vás. Tento mechanismus chrání obě strany před rizikem podvodu. Advokátní úschova v ARROWS je standardní součástí našich služeb. Zajišťujeme tak, že vaše životní úspory jsou po celou dobu transakce v naprostém bezpečí.
Mnoho investorů se soustředí na byt samotný a zapomínají, že se stávají součástí většího celku – SVJ. To je jako investovat do akcie firmy, aniž byste se podívali na její účetnictví. Můžete vlastnit skvělý produkt (byt), ale pokud je firma (SVJ) zadlužená nebo špatně řízená, vaše investice je v ohrožení. Koupí bytu se totiž nestáváte jen vlastníkem čtyř stěn, ale také členem právnické osoby a ručitelem za její závazky. Prověření SVJ je proto stejně důležité jako kontrola stavu bytu.
Před podpisem jakékoli smlouvy je nezbytné si od prodávajícího (nebo s jeho písemným souhlasem přímo od SVJ) vyžádat klíčové dokumenty:
Z těchto dokumentů lze vyčíst finanční zdraví domu, plánované investice a výši příspěvků do fondu oprav. Nízký stav fondu a zároveň plánovaná nákladná rekonstrukce je jasným varovným signálem budoucích vysokých nákladů. Analýza hospodaření a stanov SVJ je klíčovou součástí naší právní prověrky v ARROWS. Odhalíme pro vás, zda se za fasádou dobře vypadajícího domu neskrývá finanční časovaná bomba, a zajistíme, abyste nekoupili "zajíce v pytli".
Koupě bytu je jen začátek. Abyste na investici skutečně vydělali, musíte mistrně ovládnout i daně. Chyba v daňovém přiznání vás může stát desítky až stovky tisíc korun.
Zisk z pronájmu (příjmy minus výdaje) podléhá dani z příjmů fyzických osob ve výši 15 % (případně 23 % z části základu daně, která přesahuje 36násobek průměrné mzdy). Máte dvě možnosti, jak uplatnit výdaje:
Naši daňoví poradci v ARROWS pro vás vždy propočítají obě varianty. Často zjistíme, že uplatněním skutečných výdajů, zejména odpisů, může klient na dani neplatit téměř nic, a ušetřit tak desítky tisíc ročně.
Položka |
Varianta A: Paušální výdaje |
Varianta B: Skutečné výdaje (2. rok) |
Poznámka |
Roční příjem z nájmu (15 000 Kč/měs.) |
180 000 Kč |
180 000 Kč |
Příjem je čisté nájemné bez záloh na služby. |
Výdaje: |
|||
Paušální výdaje (30 %) |
54 000 Kč |
- |
Jednoduchý výpočet bez dokladování. |
Odpisy nemovitosti (cena 5 mil. Kč, 3,4 %) |
- |
170 000 Kč |
Klíčový "papírový" náklad. |
Paušál na auto (využívané i soukromě) |
- |
48 000 Kč |
4 000 Kč x 12 měsíců. |
Celkové výdaje |
54 000 Kč |
218 000 Kč |
|
Základ daně (Příjmy - Výdaje) |
126 000 Kč |
-38 000 Kč (Daňová ztráta) |
Skutečné výdaje mohou vést k daňové ztrátě. |
Daň z příjmu (15 %) |
18 900 Kč |
0 Kč |
|
Roční úspora s ARROWS |
- |
18 900 Kč |
Příklad ukazuje jasnou výhodu odborného poradenství. |
Zisk z prodeje nemovitosti je zdanitelným příjmem, pokud nesplníte jednu z podmínek pro osvobození:
Ačkoliv je dlouhodobý pronájem bytu občanovi pro účely bydlení standardně od DPH osvobozen, existují situace, kdy se vás DPH může týkat:
Jedná se o každoroční daň, kterou platí vlastník nemovitosti vždy k 1. lednu daného roku. Její výše sice není dramatická, ale je to pravidelný náklad, se kterým je třeba v investičním plánu počítat.
Úspěšná investice do bytu není výsledkem štěstí, ale důkladné přípravy, prověření všech rizik a správného nastavení smluv a daní. Cesta k pasivnímu příjmu je dlážděna stovkami právních a daňových detailů. Každý z nich může být buď vaší ochranou, nebo pastí, která vás bude stát peníze a klidný spánek.
V ARROWS se specializujeme na to, abychom pro vás postavili neprůstřelnou pevnost, nikoli domeček z karet. Nechte náhodu ostatním. Pokud to s investicí do nemovitostí myslíte vážně a chcete mít jistotu, že vaše peníze jsou v bezpečí a budou se zhodnocovat, ozvěte se nám. Domluvte si úvodní konzultaci a pojďme společně projít váš investiční záměr. Váš klid a zisková investice za to stojí.
Nechcete tenhle problém řešit sami? Věří nám více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference.