Mezinárodní Due Diligence nemovitostních komplexů

Plánujete mezinárodní investici do nemovitostního komplexu? Víte, jak se vyhnout skrytým rizikům a zajistit si maximální návratnost? Tento článek Vám poskytne klíčové odpovědi na otázky spojené s mezinárodní due diligence nemovitostních komplexů. Dozvíte se, jaké právní, finanční a environmentální nástrahy na vás mohou číhat a jak vám advokátní kancelář ARROWS pomůže projít celým procesem s jistotou a ochránit Vaše investice. Jsme tu, abychom Vám nabídli praktické rady a řešení, která minimalizují rizika a zajistí úspěch Vaší transakce.

Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M., office@arws.cz, +420 245 007 740)

Co je mezinárodní Due Diligence nemovitostních komplexů a proč je klíčová?

Mezinárodní due diligence nemovitostních komplexů je komplexní proces prověřování a posuzování nemovitosti a jejího prodávajícího před samotnou akvizicí, zejména v kontextu přeshraničních transakcí. Tento proces je zásadní pro získání hlubokého pochopení historie nemovitosti, jejích závazků a finanční výkonnosti. Cílem je odhalit potenciální rizika, závazky a příležitosti spojené s komerční nemovitostí.  

Na rozdíl od domácích transakcí, kde se řídíte jedním právním řádem, mezinárodní akvizice nemovitostí přinášejí řadu dodatečných vrstev složitosti. Každá země má své jedinečné právní předpisy, vlastnické regulace, požadavky na vykazování a daňová pravidla. Tato diverzita může vést k právním rozporům, regulačním překryvům a obtížím při vymáhání práv.  

Due diligence je často označována za nejtěžší část akvizičního procesu, kde je tlak nejvyšší a probíhají nejintenzivnější jednání. Kupující se zavazuje vynaložit značné finanční prostředky na potenciálně zdlouhavou prověrku, což vyžaduje pečlivé posouzení míry rizika, které se následně promítne do kupní ceny. Pochopení těchto složitostí a jejich dopadů na celou transakci je pro úspěšnou akvizici klíčové.  

Fáze mezinárodní Due Diligence: Komplexní přístup k vaší investici

Mezinárodní due diligence je strukturovaný proces, který vyžaduje pečlivou koordinaci a odbornost napříč mnoha oblastmi. Zde jsou klíčové fáze, které je třeba důkladně prověřit:

Právní Due Diligence: Navigace v globálním labyrintu zákonů

Právní due diligence je základním kamenem každé akvizice nemovitosti a v mezinárodním kontextu je její význam ještě umocněn. Zahrnuje podrobné prověření smluv a nájemních dohod, listin o vlastnictví a geodetických průzkumů, jakož i veškerých povolení (např. stavebních) a omezení uložených místními úřady (např. územní plány, regulace zónování). Cílem je zajistit, aby neexistovaly žádné právní problémy nebo omezení, které by mohly ovlivnit vlastnictví nebo užívání nemovitosti.  

V mezinárodním měřítku se setkáte s výraznými rozdíly v právních systémech a regulacích. Například v některých zemích, jako je Indonésie, cizinci nemohou vlastnit nemovitosti přímo, ale pouze získat dlouhodobá nájemní práva. Dále je klíčové ověřit, zda prodávající má plné zákonné vlastnictví a zda na nemovitosti neváznou skryté zástavy, hypotéky nebo dluhy.  

Důležitým aspektem je také soulad se sankčními předpisy. Realitní transakce jsou často zneužívány k praní špinavých peněz nebo financování terorismu. Regulační orgány, jako je americký OFAC (Office of Foreign Assets Control), agresivně vymáhají programy ekonomických sankcí, které zakazují jednání s omezenými nebo sankcionovanými jednotlivci a subjekty. 

Na koho se můžete obrátit? 

To zahrnuje i snahy o maskování skutečných majitelů prostřednictvím skořápkových společností nebo převodů na rodinné příslušníky. Proto je nezbytné provést důkladnou kontrolu skutečného majitele (beneficial ownership) – tedy fyzických osob, které nemovitost skutečně vlastní, kontrolují nebo z ní profitují. 

Identifikace skutečného majitele je zásadní, neboť finanční instituce a další poskytovatelé služeb musí uplatňovat zvýšenou kontrolu, pokud je zastoupen blízký rodinný příslušník, zástupce nebo spolupracovník sankcionované osoby. 

Advokátní kancelář ARROWS Vám v této fázi může poskytnout komplexní právní konzultace, vyhotovení interních směrnic a přípravu veškeré dokumentace, která ochrání Vaši investici před pokutami a sankcemi. Naši právníci běžně řeší problematiku s mezinárodním prvkem a zajistí, že vaše transakce bude plně v souladu se všemi relevantními předpisy.  

Kromě přímého vlastnictví je nezbytné prověřit i územně plánovací předpisy a stavební povolení. Zanedbání těchto aspektů může mít vážné dopady na využitelnost a rozvojový potenciál nemovitosti. Například v některých lokalitách mohou existovat omezení pro rezidenční využití, což může zkomplikovat plány na přestavbu nebo rozvoj. 

Nesoulad s místními stavebními předpisy nebo chybějící povolení mohou vést k nákladným zpožděním a právním sporům, které mohou zhatit i ty nejlepší investiční plány.  

Nevíte si s daným tématem rady?

Finanční Due Diligence: Odhalení skrytých závazků a optimalizace nákladů

Finanční due diligence začíná důkladnou analýzou finančních záznamů nemovitosti. To zahrnuje přezkoumání výkazů příjmů a nájemních listin, daňových přiznání a finančních výkazů, a také záznamů o správě nemovitosti. Cílem je získat komplexní přehled o finanční výkonnosti nemovitosti a odhalit potenciální rizika či skryté závazky.  

V mezinárodním kontextu je třeba věnovat zvláštní pozornost měnovému riziku, kdy kolísání směnných kurzů může významně ovlivnit hodnotu nemovitosti a příjem z pronájmu po přepočtu na vaši domácí měnu. I když místní trh zůstává stabilní, nepříznivý posun směnného kurzu může snížit hodnotu vaší investice a potenciální příjem. 

Dále se můžete setkat s neočekávanými dodatečnými náklady a daněmi, jako jsou daně z převodu (často 5–10 % kupní ceny), notářské poplatky, registrační poplatky, nebo průběžné daně z nemovitosti a daně z příjmu z pronájmu v zahraničí.  

Zkušenosti ukazují, že finanční prověrka musí jít nad rámec pouhého ověření čísel v tabulkách prodávajícího. Chybějící klíčové výdaje, jako je probíhající pronájem střechy, odložené závazky z údržby nebo právní vyrovnání, mohou zcela narušit finanční předpoklady. 

Advokátní kancelář ARROWS Vám pomůže s právní analýzou finančních podkladů, identifikací daňových rizik a optimalizací transakční struktury, abyste minimalizovali zbytečné daňové zatížení a vyhnuli se neočekávaným sankcím. Naši právníci běžně řeší daňové implikace mezinárodních nemovitostních investic a zajistí, že budete v souladu se všemi relevantními daňovými předpisy.  

Environmentální Due Diligence: Ochrana před ekologickými riziky

Environmentální due diligence je klíčová pro posouzení potenciálních ekologických závazků spojených s nemovitostí nebo projektem. Zahrnuje hodnocení ekologického stavu nemovitosti a souvisejících rizik, jako je kontaminovaná půda nebo nebezpečné materiály. Často se provádí ve fázích, jako je Phase I Environmental Site Assessment (ESA) a případně Phase II ESA, která zahrnuje testování půdy, podzemních vod a stavebních materiálů.  

Zanedbání environmentální due diligence může vést k nepředvídaným nákladům na sanaci, právním problémům a pokutám, devalvaci nemovitosti a dokonce i žalobám od dotčených stran. Kromě přímých nákladů na nápravu existuje také významné reputační riziko, které může ovlivnit důvěru zúčastněných stran v environmentální řízení nemovitosti. To může mít dlouhodobý dopad na hodnotu investice a důvěru trhu. 

Advokátní kancelář ARROWS Vám poskytne právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami, a pomůže vám s přípravou dokumentace pro zajištění souladu s environmentálními předpisy. Naši právníci mají zkušenosti s řešením těchto komplexních otázek a pomohou Vám minimalizovat ekologická rizika Vaší investice. 

Na koho se můžete obrátit? 

Tržní a provozní Due Diligence: Pochopení potenciálu a řízení aktiva

Kromě právního, finančního a environmentálního prověření je zásadní provést komplexní analýzu trhu a studii proveditelnosti. Tento krok zahrnuje zkoumání dynamiky místního trhu, analýzu srovnatelných nemovitostí a posouzení finanční životaschopnosti nemovitosti. Důležité je také posoudit provozní aspekty, jako jsou smlouvy o správě nemovitosti, postupy údržby a míra spokojenosti nájemníků.  

V mezinárodním prostředí se setkáte s kulturními a jazykovými bariérami, které mohou komplikovat komunikaci a vyjednávání, což může vést k nevýhodným dohodám nebo dokonce právním sporům. 

Nedorozumění nebo chybné interpretace během jednání mohou mít přímý dopad na výsledek transakce. Dále je nutné zohlednit politickou stabilitu země, neboť změny vládních politik, zákonů o vlastnictví půdy nebo politická nestabilita mohou ovlivnit bezpečnost a ziskovost investic.  

Advokátní kancelář ARROWS Vám může poskytnout právní stanoviska a strategické konzultace, které vám pomohou lépe pochopit tržní a provozní rizika a optimalizovat vaši investici. Naši právníci, díky síti ARROWS International, prakticky denně řeší problematiku s mezinárodním prvkem a dokáží Vám pomoci s navigací v těchto složitých oblastech.

Klíčové hrozby a jak vám ARROWS pomůže

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Nepochopení místních zákonů a regulací	Nemožnost vlastnit nemovitost přímo, neplatnost transakce, pokuty za nedodržení územně plánovacích předpisů, zpoždění projektu, zvýšené náklady	Právní konzultace, vyhotovení interních směrnic, příprava podkladů stanovených zákonem, právní stanoviska, zastupování u správních orgánů.
Skryté finanční závazky a dluhy	Neočekávané náklady na údržbu/opravy, skryté zástavy, nedoplatky na daních, soudní spory s věřiteli, devalvace nemovitosti	Příprava nebo revize smluv, právní konzultace, příprava dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi.
Environmentální kontaminace	Náklady na sanaci, regulační pokuty, soudní spory od dotčených stran, poškození reputace, devalvace nemovitosti	Právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami, příprava dokumentace pro environmentální soulad.
Riziko praní špinavých peněz a sankcí	Zmrazení aktiv, obrovské pokuty, trestní stíhání, poškození reputace, nemožnost dokončit transakci kvůli neidentifikovanému skutečnému majiteli	Právní konzultace k souladu se sankčními předpisy, vyhotovení interních směrnic pro AML/CTF, odborná školení pro zaměstnance či vedení včetně certifikátu.
Nedostatečná prověrka vlastnických práv	Spory o vlastnictví, nároky třetích stran na nemovitost, ztráta investice, dlouhé soudní spory	Právní stanoviska, zastupování u soudů, příprava nebo revize smluv, získání potřebných povolení (např. výpis z katastru nemovitostí).
Podvody a zkreslené informace	Ztráta vloženého kapitálu, nákup neexistující nemovitosti, investice do projektu bez povolení, finanční ztráty kvůli nadhodnoceným oceněním	Právní konzultace, příprava dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi, zastupování u soudů.

 

Nevíte si s daným tématem rady?

Proč je mezinárodní právní síť ARROWS neocenitelná?

V komplexním světě mezinárodních nemovitostních transakcí je klíčové mít po boku partnera, který rozumí nuancím globálních právních systémů. Advokátní kancelář ARROWS zajišťuje právní služby mimo Českou republiku díky deset let budované síti ARROWS International. Naši právníci prakticky denně řeší problematiku s mezinárodním prvkem, což nám umožňuje poskytovat bezproblémové přeshraniční služby.

Členství v mezinárodní právní síti nám poskytuje okamžitý přístup ke globální komunitě renomovaných odborníků s hlubokými znalostmi místních zákonů, regulací a tržních praktik v různých jurisdikcích. 

Nezávislé firmy bez spolehlivé sítě místních odborníků mohou mít potíže s poskytováním komplexní a hloubkové podpory svým klientům, což může vést k dalším komplikacím. Tato globální síť nám umožňuje efektivně překlenout kulturní a jazykové bariéry, které by jinak mohly vést k nedorozuměním a sporům.  

Díky této spolupráci dokážeme zajistit komplexní právní poradenství, identifikovat potenciální rizika a navrhnout strategie k jejich zmírnění. To vede k vyšší agilitě a koordinaci při řešení přeshraničních záležitostí, minimalizaci zpoždění a zvýšení přesnosti právních řízení. 

Pro klienty to znamená efektivnější a předvídatelnější proces při řešení mezinárodních právních otázek, což posiluje jejich důvěru v naši schopnost úspěšně navigovat složitým mezinárodním prostředím.  

Specifické mezinárodní výzvy a řešení od ARROWS

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Měnové riziko a fluktuace směnných kurzů	Snížení hodnoty investice a příjmů po přepočtu, neočekávané daňové dopady, komplikace při převodech finančních prostředků	Právní konzultace k optimalizaci finančních struktur a daňových implikací, právní stanoviska k ochraně investic.
Politická a ekonomická nestabilita	Změny vládních politik, zákonů o vlastnictví, daňových předpisů, omezení zahraničních investic, nejistota na trhu	Právní konzultace k identifikaci a zmírnění politických a regulačních rizik, právní stanoviska k dopadům změn legislativy.
Kulturní a jazykové bariéry	Nedorozumění při vyjednávání, nevýhodné dohody, právní spory, obtížné získávání spolehlivých informací	Zastupování v mezinárodních jednáních, právní konzultace s ohledem na místní zvyklosti, zajištění správné komunikace s místními úřady.
Komplikace s financováním v zahraničí	Vyšší požadavky na zálohy, obtížnější získání úvěru, složitá dokumentace, osobní záruky	Právní konzultace k možnostem financování, příprava podkladů pro získání financování, revize úvěrových smluv.
Přeshraniční daňové komplikace	Dvojí zdanění, neočekávané daňové břemeno, pokuty za nesplnění daňových povinností v USA/EU, složité daňové vykazování	Právní konzultace k mezinárodnímu daňovému plánování, příprava dokumentace pro daňové účely, právní stanoviska k daňovým dopadům.
Regulační překryvy a jurisdikční problémy	Konfliktní požadavky z různých zemí, zpoždění transakce, obtíže při vymáhání právních rozhodnutí, zvýšená zátěž na dodržování předpisů	Právní stanoviska k jurisdikčním otázkám, zastupování u soudů a správních orgánů v přeshraničních sporech, příprava nebo revize smluv s ohledem na mezinárodní právo.

 

Na koho se můžete obrátit? 

ARROWS: Váš partner pro bezpečné mezinárodní investice

V advokátní kanceláři ARROWS si zakládáme na rychlosti a vysoké kvalitě poskytovaných právních služeb. Zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb našim klientům jsou pro vás klíčové. V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 51 obcí a krajů. 

Tato rozsáhlá praxe nám umožňuje řešit i ty nejsložitější mezinárodní případy s maximální efektivitou a precizností. Rozmanitost našeho klientského portfolia dokazuje, že ARROWS úspěšně navigovala různorodými právními výzvami pro široké spektrum subjektů, což buduje důvěru v naše schopnosti a přizpůsobivost.

Jsme si vědomi, že úspěch v mezinárodních investicích často závisí na správných spojeních. Proto umíme klienty propojit mezi sebou v případě, že mají zajímavé investiční nebo obchodní příležitosti. A i my si rádi poslechneme zajímavé podnikatelské či byznysové nápady – vaše vize nás inspirují. Tímto přístupem se ARROWS stává strategickým partnerem, nikoli pouze poskytovatelem právních služeb.

Kromě komplexní právní podpory při due diligence a transakcích, advokátní kancelář ARROWS nabízí také odborná školení pro zaměstnance či vedení, včetně certifikátu. Tato školení vám pomohou lépe se orientovat v právních aspektech mezinárodních nemovitostních investic a minimalizovat rizika spojená s interními procesy.

Nevíte si s daným tématem rady?

Nenechte nic náhodě: Kontaktujte ARROWS ještě dnes!

Mezinárodní investice do nemovitostí představují obrovský potenciál, ale také značná rizika. Nenechte se zaskočit skrytými právními, finančními či environmentálními nástrahami. Advokátní kancelář ARROWS má s mezinárodní due diligence nemovitostních komplexů bohaté zkušenosti a je připravena vám pomoci.

Ať už potřebujete vyhotovit interní směrnice, připravit dokumentaci chránící před pokutami, získat potřebná povolení, revidovat smlouvy, zastupovat vás u soudů nebo poskytnout odborné školení, naši právníci jsou vám k dispozici. Kontaktujte nás ještě dnes pro nezávaznou konzultaci a zajistěte si klid a jistotu pro vaše mezinárodní investice.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.