Omezení výpovědi pro neplacení u podnikatelských nájmů - opatření koronavirus 2020

Vláda 1. dubna 2020 projednala a schválila návrh zákona, prostřednictvím kterého stát hodlá výrazně zasáhnout do segmentu tzv. podnikatelských nájmů, tedy do nájmu prostor sloužících k podnikání. Návrh zákona míří na nejbližší schůzi parlamentu konanou 7. dubna 2020 a lze očekávat jeho schválení. Provedli jsme pro Vás stručnou analýzu jeho nejdůležitějších dopadů na pronajímatele.

Koho se změna týká

Zákon se Vás bude týkat, zejména pokud jste pronajímatel, který jinému podnikateli (a je jedno, jestli fyzické či právnické osobě) pronajímá prostor či místnost, který je k provozování podnikatelské činnosti určen ať už zcela nebo alespoň v převážné části.

V takovém případě řadu Vašich nájemců jistě citelně postihla opatření vlády a Ministerstva zdravotnictví zakazující, až na výjimky, provoz maloobchodu a prodeje služeb ve Vámi pronajímaných provozovnách. Diskuse se doposud soustředila zejména na otázky spojené s finanční pomocí státu podnikatelům a s případnou aktivací některých klauzulí ve Vašich smluvních vztazích týkajících se mimořádných situací (více na našem rozcestníku témat). Právě do těchto nájemních vztahů, konkrétně do možnosti vypovědět podnikatelský nájem v případě nehrazení nájemného, tento zákon výrazně vstupuje.

Zákaz výpovědi až do konce března 2022?

Dle současných podmínek platí pro podnikatelské nájmy úprava občanského zákoníku (a to i ve vyhlášeném nouzovém stavu), podle které může pronajímatel tento nájem vypovědět v případě prodlení nájemce s hrazením nájemného ve tříměsíční výpovědní době, pokud toto prodlení trvá déle než 30 dnů. Vládní návrh zákona však tomuto činí přítrž, když stanovuje, že pokud došlo nebo dojde ke vzniku prodlení Vašeho nájemce s placením nájemného v období od 12. března do 30. června 2020, a zároveň toto prodlení vzniklo či vznikne z důvodu omezení podnikání nájemce v důsledku mimořádných opatření vlády a dalších orgánů souvisejících s koronavirem, nebudete moci jen z tohoto důvodu nájem vypovědět, a to až do 31. března 2022. To samé platí u prodlení se zálohami na energie a jiné služby, které Vám nájemce hradí. Po nájemci máte právo žádat, aby Vám přiměřeným způsobem doložil, že jeho prodlení vzniklo právě z důvodu těchto opatření.

Zároveň se však návrh zákona nedotýká žádných dalších důsledku prodlení a ani žádných jiných výpovědních důvodů, to znamená, že:

a) i po dobu prodlení budete moci k nájemnému účtovat úrok z prodlení dle zákona nebo smlouvy, smluvní pokuty, případně požadovat náhradu škody, a tyto částky spolu s nájemným kdykoliv vymáhat. V této souvislosti je potřeba upozornit, že zákon nepočítá s žádným zastavením běhu promlčecí doby;

b) vyskytne-li se jakýkoliv jiný důvod pro výpověď dle smlouvy nebo zákona, tak bez ohledu na toto omezení budete oprávněni výpověď nájemci dát.

Kdy výpověď ano a kdy ne

Vzhledem k různým časovým vymezením uvádíme rekapitulaci situací, ve kterých se můžete ocitnout, pokud Vám váš nájemce přestal nebo přestane hradit nájemné za podnikatelské prostory:

a) pokud prodlení nájemce nastalo před 12. březnem 2020 a k výpovědi jste dosud nepřistoupili nebo ještě nemohli přistoupit, můžete tak učinit bez ohledu na výše uvedené změny, nový zákon se na Vás nebude vztahovat. Stejným způsobem doběhnou už započaté výpovědní doby.

b) pokud se nájemce dostal nebo dostane do prodlení mezi 12. březnem a 30. červnem 2020, nebudete oprávněni dát nájemci výpověď jen z důvodu neplacení nájemného, a to až do 31. března 2022. Zároveň platí, že pokud do tohoto data nájemce neuhradí pohledávky nájemného (včetně příslušenství), které se staly splatnými v intervalu od 12. března do 30. června 2020, vznikne Vám od
dubna 2022 právo nájem vypovědět s výpovědní dobou 5 dnů.

c) pokud se nájemce dostane do prodlení až k 1. červenci 2020 nebo později, budete moci uplatnit výpověď bez těchto omezení, dle úpravy občanského zákoníku nebo Vaší nájemní smlouvy.

Výjimka ze zákazu výpovědi

Jistou, byť drobnou, úlevu přináší pronajímateli navržená výjimka, která umožní z důvodu neplacení nájemného vzniklého v období mezi 12. březnem a 30. červnem 2020 pronajímateli zrušit nájem i před 31. březnem 2022, pokud budou splněny následující podmínky:

• nouzový stav bude vládou ukončen a nájemce již nebude ve svém podnikání omezen; a zároveň
• příjmy z pronájmu jsou jediným zdrojem živobytí pronajímatele (nebo bude existovat jiný závažný důvod, pro který nebude možné na pronajímateli žádat, aby toto omezení trpěl)

Zásah, který do nájemních vztahů tento zákon přinese, pak rovněž může být impulzem pro domáhání se změny či následného zrušení smlouvy soudem pro podstatnou změnu okolností dle § 1765 a § 1766 občanského zákoníku. Lze si představit, že by se pronajímatel mohl domáhat například dodatečných zajišťovacích prostředků k zaplacení nájemného či zpřísnění smluvních sankcí, budoucí soudní praxi je však v této bezprecedentní otázce těžké odhadovat.

UPOZORNĚNÍ

Upozorňujeme, že článek vychází ze stavu vládou schváleného návrhu zákona ke dni 2. 4. 2020. Zákon může být v rámci legislativního procesu dále změněn, informace budeme pro Vás pravidelně aktualizovat.