Daňová strategie nákupu investiční nemovitosti:

Rozhodnutí, zda koupit investiční nemovitost jako fyzická osoba, nebo skrze právnickou osobu, zásadně ovlivňuje vaše daňové zatížení, ochranu majetku i exit strategii. V tomto expertním průvodci naleznete konkrétní srovnání v klíčových fázích investice, objasnění daňových pastí roku 2025 a ucelené odpovědi na to, jak minimalizovat rizika a maximalizovat výnos. Ujistíme vás, že volba struktury není jen účetní trik, ale základní právní ochrana, kterou vám advokátní kancelář ARROWS pomůže nastavit.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Daniel Půlpán", expert na dané téma.

Investiční nemovitost jako nástroj růstu: Jak minimalizovat daňové zatížení?

Analýza investiční nemovitosti musí být od počátku komplexní a zahrnovat daňovou efektivitu, právní ochranu a likviditu. Investoři, ať už se jedná o majitele SME nebo finanční ředitele korporací, musí zvážit, zda investiční horizont (krátkodobý spekulativní prodej, nebo dlouhodobý holding 20+ let) odpovídá zvolené právní formě.

Volba struktury zásadně předurčuje, jaké daňové nástroje může investor použít, například zda bude moci plně uplatnit odpisy, nebo zda získá osvobození od daně z příjmu při prodeji. Advokátní kancelář ARROWS pomáhá klientům s nastavením správné struktury i vyhotovením interních směrnic pro správu portfolia. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz. 

Fyzická osoba: Jednoduchost a osvobození

Nákup na FO je administrativně nejjednodušší a volí jej často investoři, pro které je klíčová minimalizace byrokracie a rychlá možnost prodeje bez zdanění zisku.

Hlavní výhodou FO je možnost osvobození od daně z příjmu z prodeje po splnění časového testu, který činí 5 let vlastnictví (nebo 2 roky bydlení). Příjmy z nájmu podléhají progresivní sazbě daně z příjmu fyzických osob: 15 % pro příjmy do 36násobku průměrné mzdy a 23 % pro příjmy tuto hranici přesahující.

Při zdanění nájmu může FO využít dva modely: uplatnění skutečných výdajů (úroky z hypotéky, správa, opravy) nebo využití paušálních výdajů. Paušální výdaje (30 % příjmů, maximálně do výše 600 000 Kč) sice zjednodušují administraci, protože není nutné vést daňovou evidenci, avšak jsou vhodné primárně u menších investic bez vysokého zadlužení.

Zásadní právní nevýhodou je neomezené ručení FO za veškeré závazky plynoucí z držení a pronájmu celým svým osobním majetkem. Toto riziko je třeba zvážit zejména u rozsáhlejších nebo komerčních portfolií.

MicroFAQ – Právní tipy k nákupu FO

1. Jaký je největší právní risk u FO?

Největší riziko je neomezené ručení osobním majetkem za závazky spojené s nemovitostí, včetně potenciálních sporů s nájemníky či finančními orgány. Naši právníci vám připraví dokumentaci, která ochrání před pokutami a sankcemi – napište na office@arws.cz.

2. Kdy se mi vyplatí paušální výdaje?

Paušální výdaje (30 %) jsou nejjednodušší volbou pro ty, jejichž skutečné náklady (zejména úroky z hypotéky a odpisy, pokud by byly uplatněny) nepřesahují tuto hranici. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz. 

Právnická osoba (s.r.o./a.s.): Kontrola, odpisy a DPH v nákladech

Právnická osoba (PO), nejčastěji s.r.o., představuje standardní řešení pro korporátní investory a majitele rozsáhlého nebo komerčního nemovitostního portfolia.

Primární výhodou je omezené ručení, které odděluje a chrání osobní majetek společníků od rizik spojených s realitním byznysem. Zdanění příjmů PO probíhá pevnou sazbou daně z příjmů právnických osob, která pro rok 2025 činí 21 % ze zisku. PO má sice vyšší administrativní náročnost (nutnost vedení účetnictví), avšak umožňuje plné uplatnění skutečných výdajů, což je klíčové pro daňovou optimalizaci během držení majetku.

Financování investiční nemovitosti skrze s.r.o. může být složitější. Banky pro posouzení bonity vyžadují historii firmy a často neakceptují celý vykázaný zisk, ale pro obezřetnost ho snižují, například až o 20 %.

Tato volba struktury vyžaduje pečlivé plánování, kde se střetává snaha o daňovou minimalizaci (nízký zisk) s nutností prokázat vysokou bonitu pro banku (vyšší zisk). Advokátní kancelář ARROWS zajišťuje rychlé a kvalitní právní poradenství při zakládání s.r.o. či a.s. a pomáhá s nastavením účetních a právních procesů. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Daňové dopady v průběhu držení a pronájmu (Holding)

Zdanění příjmů z nájmu: Srovnání sazeb a základu daně

Fáze držení a pronájmu je kritická pro generování daňových úspor. Zatímco FO se skutečnými výdaji odčítá prokazatelné náklady (včetně úroků z úvěru) od svých příjmů, PO standardně aplikuje plné skutečné náklady a daňové odpisy.

V rámci PO je standardem, že odpisy a úroky z úvěru mohou po dlouhou dobu držet zisk PO blízko nule, ačkoli reálné cash flow z pronájmu je pozitivní. Tento mechanismus umožňuje efektivní daňovou optimalizaci po dobu držení nemovitosti.

Finanční úřady však mají právo kontrolovat oprávněnost uplatněných skutečných nákladů a daňových odpisů. Je proto nezbytné mít pro každou investiční nemovitost zajištěné transparentní podklady a právní stanoviska k daňovým povinnostem. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci s přípravou dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi vyplývajícími z chybné optimalizace – napište na office@arws.cz. 

Daňové odpisy: Maximální páka pro s.r.o.

Daňové odpisy představují klíčový a často největší nepeněžní náklad, který snižuje základ daně. Jejich správné uplatnění je největší daňovou pákou pro právnické osoby. S.r.o. má povinnost odpisovat majetek zařazený do obchodního majetku. Nemovitosti jsou v České republice standardně odpisovány po dobu 30 let.

Zatímco PO má možnost odpisy využívat vždy, FO odepisuje jen tehdy, pokud nemovitost zařadí do obchodního majetku, což má ovšem negativní vliv na možnost osvobození při prodeji.

Situace se ovšem dynamicky mění. Novela daně z příjmů pro rok 2025 navrhuje zjednodušení daňového systému, včetně zavedení měsíčního uplatňování odpisů a zrušení rovnoměrných a zrychlených odpisů. Tyto změny vyžadují novou kalkulaci a aktualizaci interních daňových směrnic u stávajících i nových portfolií.

Rekonstrukce či modernizace nemovitosti, které přesahují stanovené limity, jsou klasifikovány jako technické zhodnocení a stávají se součástí vstupní ceny a odpisují se. Nesprávné posouzení, co je oprava a co technické zhodnocení, však může vést k doměrku daně a pokutám. ARROWS provádí odborná školení pro zaměstnance či vedení, jak se těmto chybám vyhnout. Neváhejte se proto obrátit na naši kancelář na office@arws.cz. 

DPH a nemovitosti: Kde se skrývají miliony

DPH je téma, které se týká především komerčních nemovitostí (kanceláře, sklady, komerční pronájmy) a PO, které jsou plátci DPH. U komerčního pronájmu, pokud jsou majitel i nájemník plátci DPH a nejedná se o prostor určený pro bydlení, je možné se dohodnout na fakturaci s DPH. 

Tato možnost je klíčová pro optimalizaci, neboť umožňuje plný odpočet vstupní DPH na nákup nemovitosti a na související technické zhodnocení. Od 1. července 2025 se navíc rozšiřuje možnost uplatnění DPH i při pronájmu nemovitostí vůči nájemcům registrovaným k DPH v jiném členském státě EU.

Skrytá past: Úprava odpočtu DPH

Největším finančním rizikem, které je často přehlíženo, je mechanismus úpravy odpočtu DPH. Jedná se o kritický korekční mechanismus DPH. Plátce DPH, který uplatnil odpočet na vstupu při nákupu nemovitosti, musí sledovat účel použití nemovité věci po dobu 10 let.

Pokud PO změní účel použití nemovitosti z plnění zdanitelného DPH (např. komerční pronájem) na plnění osvobozené od DPH (např. standardní rezidenční pronájem), musí investor vracet státu poměrnou část původně uplatněného odpočtu DPH. Tato povinnost funguje jako latentní závazek na majetku a může představovat obrovské finanční riziko, které je nutné právně ošetřit a monitorovat po celou dobu držení.

Díky deset let budované síti ARROWS International řeší naši právníci denně problematiku DPH i z mezinárodního hlediska. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz. 

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Pokuty za nesprávné uplatnění DPH u komerčního pronájmu (např. chybné stanovení základu daně)	Právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami. Chcete chránit své příjmy? Napište na office@arws.cz.
Doměrek daně při chybné optimalizaci (např. nesprávné uplatnění odpisů či skutečných výdajů)	Příprava dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi. Potřebujete právní jistotu? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Ztráta osvobození od daně z příjmů u FO (porušení časového testu)	Právní stanoviska k daňovým povinnostem – získejte právní řešení na míru na office@arws.cz.
Neaktuální nájemní smlouvy vedoucí ke sporům s neplatiči	Příprava nebo revize smluv – neváhejte se obrátit na naši kancelář na office@arws.cz.

Právní a finanční rizika vlastnictví

Oddělení majetku a ručení: Klíč k ochraně kapitálu

Pro sofistikované investory, kteří spravují rozsáhlý kapitál, je zásadní řízení rizik a ochrana osobního majetku.

Zatímco FO ručí celým svým osobním majetkem za závazky, s.r.o. ručí pouze do výše svého majetku. Správně strukturovaná s.r.o. efektivně chrání váš osobní majetek před riziky spojenými s podnikáním v nemovitostech, jako jsou nečekané spory, finanční závazky nebo arbitráže.

Tato ochrana je však účinná pouze při dodržení striktních pravidel korporátní správy, včetně řádného oddělení firemních a osobních financí a včasné provedení due diligence při akvizici.

ARROWS zajišťuje due diligence a přípravu právních podkladů stanovených zákonem, aby minimalizovala riziko převzetí nečekaných závazků. Naši právníci vám pomohou vyhotovením interních směrnic a odborným školením pro vaše finanční oddělení, aby byla ochrana majetku maximální. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Nevíte si s daným tématem rady?

Transakce mezi spojenými osobami a riziko Transfer Pricing

Pokud probíhá pronájem nemovitosti v rámci holdingové struktury, nebo pokud PO pronajímá nemovitost jiné PO či FO, které jsou spojenými osobami, nastupuje zvýšená kontrola ze strany správce daně.

Kritickou oblastí je oblast Převodních cen (Transfer Pricing). Jedná se o ceny, za které probíhají transakce mezi spojenými osobami, které musí být vždy nastaveny v souladu s principem tržního odstupu, tedy za cenu obvyklou.

Rizikem je, že Finanční úřad při kontrole zjistí, že nájemné v rámci holdingu bylo účelově podhodnocené či nadhodnocené za účelem přesunu zisku. To vede k doměření daně a pokutám. Transakce převodu majetku mezi FO a PO (např. vklad nemovitosti do s.r.o.) musí být rovněž realizovány za obvyklou cenu.

Advokátní kancelář ARROWS vám pomůže s vyhotovením interních směrnic a s přípravou dokumentace k převodním cenám, což je nezbytná ochrana pro obhajobu před FÚ. Získejte právní řešení na míru na office@arws.cz. 

MicroFAQ – Právní tipy k propojení FO a PO

1. Mohu prodat svou soukromou nemovitost do své s.r.o.?

Ano, ale je klíčové, aby celá transakce proběhla za tržní, obvyklou cenu a aby byly správně posouzeny daňové dopady včetně DPH (pokud jste plátcem DPH). Naši právníci jsou připraveni vám pomoci, napište na office@arws.cz.

2. Kdy hrozí riziko DAC6?

V určitých případech přeshraničních uspořádání, například při úvěrech mezi spojenými osobami, nebo při složitých restrukturalizacích nemovitostního majetku, může vzniknout oznamovací povinnost DAC6, pokud je splněn test hlavního přínosu. Zde je právní poradenství při plnění povinností klíčové. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Mezinárodní přesah: Když investujete přes hranice

Pokud jste zahraniční subjekt investující v ČR, nebo český investor s aktivy v zahraničí, vstupujete do problematiky mezinárodního zdanění a daňového domicilu. Podle Smluv o zamezení dvojího zdanění (např. smlouva s USA) mohou být příjmy plynoucí z nemovitého majetku (včetně nájmu) zdaněny v tom státě, kde je majetek umístěn.

Zásadní je správné určení daňové rezidence FO nebo PO. Chybné posouzení daňového domicilu, které nastane, pokud subjekt splní kritéria rezidentství ve dvou státech, může vést ke zdanění celosvětových příjmů dvakrát.

Řešení těchto komplikací vyžaduje znalost mezinárodních daňových smluv a aplikační praxe finančních orgánů. Naši právníci díky deset let budované síti ARROWS International řeší denně otázky daňového domicilu a zamezení dvojímu zdanění, což je kritické pro zahraniční investory. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Vyměření pokuty při nesprávném stanovení převodních cen (Transfer Pricing)	Vyhotovení interních směrnic k nastavení převodních cen – potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Dvojí zdanění příjmů z nájmu u zahraničních rezidentů (porušení Smluv o zamezení dvojího zdanění)	Právní analýza daňové rezidence a aplikace smluv – chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti? Napište na office@arws.cz.
Neúčinnost vkladu nemovitosti z FO do s.r.o. z daňového hlediska	Právní poradenství při restrukturalizaci a převodech majetku – neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.
Převzetí nečekaných právních závazků při akvizici nemovitosti (např. skryté vady, omezení v KN)	Příprava dokumentace a due diligence, která ochrání před sankcemi – pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Exit strategie: Jak prodat s nejnižší daní

Strategie prodeje (exit) představuje největší daňovou zátěž, pokud není správně naplánována. Daňové dopady se dramaticky liší v závislosti na tom, zda investor prodává aktivum (nemovitost) jako FO, nebo skrze prodej podílu v PO.

Klíčový je čas: Osvobození příjmů z prodeje

Pro FO je klíčový časový test. Pokud mezi nabytím a prodejem uplyne alespoň 5 let, je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně z příjmu. Pokud se nemovitost prodává dříve, příjem podléhá progresivní dani 15 % / 23 %.

U PO, která drží nemovitost jako obchodní majetek, dochází při přímém prodeji nemovitosti (Asset Deal) vždy ke zdanění zisku 21 %. Alternativou je prodej podílu (Share Deal) ve společnosti. Zde může být zisk prodávající FO / PO osvobozen od daně, pokud je splněn delší časový test, typicky 10 let pro obchodní majetek.

Bez ohledu na vaši volbu struktury je klíčové mít definovanou exit strategii a zajistit, aby váš prodej splňoval podmínky pro osvobození od daně. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Asset Deal vs. Share Deal: Prodej nemovitosti vs. prodej firmy

Pokud PO drží nemovitost, může prodej realizovat dvěma způsoby:

1. Asset Deal (přímý prodej nemovitosti): 

Dochází ke změně vlastníka v Katastru nemovitostí. Tento model je bezpečnější pro kupujícího, protože přebírá jen závazky váznoucí na nemovitosti, ale zisk prodávající s.r.o. vždy daní 21 %.

2. Share Deal (prodej obchodního podílu):

Vlastník v Katastru se nemění, prodává se celá společnost. Zisk prodávajícího (pokud splní časový test) může být osvobozen, což je daňově nejvýhodnější. Zásadní riziko je ovšem na straně kupujícího, který přebírá celou právní a daňovou historii s.r.o. (včetně skrytých závazků, DPH rizik či problémů s převodními cenami).

Prodej podílu (Share Deal) může být daňově výrazně výhodnější, ale vyžaduje důkladnou due diligence, kterou pro vás advokáti ARROWS standardně zajišťují, abyste minimalizovali riziko převzetí nečekaných závazků. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz. 

DPH při prodeji: Kdy se platí 21 % navíc?

Prodej nemovitosti (ať už v PO, nebo u FO, která je plátcem DPH) podléhá DPH (standardní sazba 21 %), pokud se jedná o novou nemovitost. Osvobození od DPH nastává, pokud se nemovitost prodá déle než 23 měsíců po kolaudaci, nebo po podstatné změně nemovité věci (technickém zhodnocení).

Kritické je riziko technického zhodnocení. Pokud se na nemovitosti provede technické zhodnocení (např. rozsáhlá rekonstrukce), které přesáhne hranici 30 % pořizovací ceny (např. 1,2 milionu Kč u bytu za 4 miliony Kč), spustí se nová lhůta 23 měsíců, během které je prodej opět zdaněn DPH.

Nesprávné posouzení technického zhodnocení a s tím spojená povinnost odvodu DPH může snížit prodejní cenu o statisíce až miliony korun. V rámci přípravy na prodej je proto nutná právní konzultace a právní stanoviska k posouzení DPH.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Ztráta osvobození při prodeji (FO/Share Deal) kvůli chybnému stanovení časového testu	Právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami – potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Povinnost odvodu 21 % DPH při prodeji nemovitosti v důsledku nesprávného posouzení technického zhodnocení	Právní stanoviska k posouzení DPH – chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti? Napište na office@arws.cz.
Převzetí skrytých závazků kupujícím při Share Deal (např. DPH závazky, ekologické zátěže)	Due diligence a příprava smluv, které minimalizují rizika – pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.
Soudní spory vyplývající z nejasného vymezení Asset Deal vs. Share Deal	Zastupování u soudů a správních orgánů – neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Strategické výhody spolupráce s ARROWS

Advokátní kancelář ARROWS chápe, že úspěch v investování do nemovitostí vyžaduje synergii přesného právního poradenství a finanční strategie. V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 51 obcí a krajů. Díky tomuto rozsáhlému zázemí jsme schopni řešit komplexní transakce, včetně fúze a akvizice společností s nemovitostním majetkem.

Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě poskytovaných služeb, což je pro dynamické investiční prostředí, kde se rozhoduje o milionech, kritické.

Kromě standardní přípravy nebo revize smluv, zastupování u soudů a správních orgánů a přípravy dokumentace pro rejstříky a regulátory, zajišťujeme i odborná školení pro vaše zaměstnance či vedení včetně certifikátu, abychom posílili vaši interní compliance a minimalizovali rizika pokut. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz. 

Networking a investiční příležitosti

Hodnota našich služeb přesahuje striktně právní poradenství. Jako aktivní partner na trhu umíme klienty propojit mezi sebou v případě, že mají zajímavé investiční, nebo obchodní příležitosti. Rádi si poslechneme i vaše zajímavé podnikatelské či byznysové nápady a pomůžeme je právně a strategicky uchopit.

Závěr: Strategické rozhodnutí vyžaduje odborného partnera

Rozhodnutí mezi nákupem investiční nemovitosti jako fyzická osoba nebo skrze s.r.o. je zásadní a má vliv na daňový režim, ručení majetkem, schopnost financování i daňovou efektivitu prodeje. Volba struktury musí být v rovnováze: příliš agresivní daňová optimalizace snižuje bonitu pro banky, zatímco zanedbání správy PO vede k neúčinnému oddělení majetku a riziku doměření daně v oblasti Převodních cen.

Advokátní kancelář ARROWS je vaším partnerem pro tyto komplexní výzvy. Zajišťujeme vyhotovení interních směrnic (např. k Transfer Pricing), právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami, a zastupování u rejstříků a regulátorů, včasné plnění povinností. Máme hluboké zkušenosti s řešením složitých situací, jako je problematika Úpravy odpočtu DPH a daňové dopady v rámci Asset Deal vs. Share Deal transakcí.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k daňové strategii investičních nemovitostí

1. Jaký je hlavní daňový rozdíl mezi FO a s.r.o. při držení nemovitosti?

Hlavní rozdíl spočívá v daňové sazbě a možnosti odpočtu nákladů. FO má progresivní sazbu (15 %/23 %) s možností paušálních výdajů. S.r.o. má firemní daň 21 % a může plně uplatňovat skutečné náklady včetně daňových odpisů, což vede k vyšší optimalizaci základu daně během držení. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Mění se pravidla pro odpisy nemovitostí v roce 2025?

Ano, novela daně z příjmů pro rok 2025 navrhuje zavedení měsíčního uplatňování odpisů a zrušení rovnoměrných a zrychlených odpisů. Je klíčové mít aktualizované interní směrnice a správně přepočítané stávající portfolio. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

3. Co je to „Úprava odpočtu DPH“ a jak se mě týká jako investora?

Úprava odpočtu DPH je korekční mechanismus pro plátce DPH, který vyžaduje sledování účelu použití nemovitosti (zdanitelné vs. osvobozené plnění) po dobu 10 let. Pokud se nemovitost po odpočtu DPH začne používat pro osvobozený pronájem (např. rezidenční), musíte vracet část DPH. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

4. Jak se vyhnu zdanění zisku při prodeji nemovitosti držené v s.r.o.?

Zisk z přímého prodeje nemovitosti (Asset Deal) je vždy zdaněn. Daňovému osvobození se lze vyhnout prodejem obchodního podílu (Share Deal), pokud prodávající splní časový test (typicky 10 let). Vyžaduje to pečlivou přípravu a právní stanoviska. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

5. Co mám dělat, když pronajímám nemovitost své vlastní firmě (spojené osoby)?

Transakce musí být vždy realizovány za obvyklou cenu (tržní nájemné) a musíte k nim mít řádně zpracovanou dokumentaci k Převodním cenám (Transfer Pricing). Jinak hrozí riziko doměření daně. ARROWS vám pomůže vyhotovením interních směrnic a podkladů. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

6. Jak ARROWS pomáhá s problémy s mezinárodním zdaněním pronájmu?

Naši právníci aplikují Smlouvy o zamezení dvojího zdanění prostřednictvím sítě ARROWS International. To je klíčové pro správné určení daňového domicilu a eliminuje riziko dvojího zdanění příjmů z nájmu plynoucího z nemovitosti umístěné v jiném státě. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.