Jak získat peníze na realitní projekt

Financování realitních projektů patří k největším výzvám, se kterými se developeři a investoři potýkají. Výstavba bytových domů, kancelářských objektů či rekonstrukce nemovitostí vyžaduje značný kapitál a pečlivé plánování. Existuje řada možností, jak získat potřebné peníze – od tradičních bankovních úvěrů přes privátní investory až po moderní crowdfunding. Každá varianta má své výhody, nevýhody i právní specifika. Důležité je zvolit správnou kombinaci zdrojů, ošetřit veškeré smluvní a povolovací náležitosti a předejít rizikům, která mohou financování ohrozit. V tomto článku vám poskytneme přehled možností financování realitních projektů, upozorníme na právní aspekty a rizika, podělíme se o příklady dobré a špatné praxe a nabídneme tipy, jak získat co nejlepší podmínky. Také se dozvíte, jak vám s tím vším může pomoci advokátní kancelář ARROWS, která se na realitní projekty specializuje. Cílem je vybavit vás znalostmi a posílit vaši důvěru, abyste se do financování svého projektu mohli pustit s jistotou a úspěšně jej dotáhli do konce.

Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M., office@arws.cz, +420 245 007 740

Možnosti financování realitních projektů

V dnešní době mají developeři a investoři k dispozici pestrou škálu zdrojů financování. Každý zdroj se hodí pro jiné situace a často je nejvhodnější kombinovat více variant.

Zde je přehled hlavních možností, jak získat kapitál pro realitní projekt:

Bankovní úvěry

Pro většinu větších projektů jsou bankovní úvěry základním pilířem financování. Banky nabízejí specializované úvěry pro developery, například developerské úvěry na výstavbu nebo hypoteční úvěry zajištěné nemovitostí.

Výhodou bankovního financování je možnost získat vysoké částky s relativně nízkou úrokovou sazbou (v porovnání s jinými zdroji). Banka však klade přísné požadavky: budete potřebovat kvalitní podnikatelský záměr, rozpočet projektu, odhad budoucí hodnoty nemovitosti a často i určitou vlastní investici (typicky 10–30 % nákladů projektu).

Banka zpravidla požaduje zajištění úvěru – například zástavní právo k pozemku a rozestavěné stavbě, případně ručení mateřskou společností. Proces schvalování úvěru může být zdlouhavý a banky pečlivě zkoumají rizika projektu (např. zda máte stavební povolení, předprodané jednotky, zkušenosti jako developer apod.).

Výhoda: velký objem financí a dlouhá splatnost (např. úvěr na 10–15 let) s rozumným úrokem.

Nevýhoda: náročná administrativa, přísné podmínky čerpání (např. doložení určitého procenta předprodejů bytů před uvolněním peněz) a menší flexibilita – jakmile se zavážete smlouvou, musíte plnit sjednané podmínky, jinak hrozí zesplatnění úvěru.

Soukromí investoři a partneři

Další cestou je zapojení soukromých investorů či strategických partnerů. Může jít o jednotlivce s volným kapitálem, investiční společnosti, nebo dokonce jiné developerské firmy, které zainvestují do vašeho projektu výměnou za podíl na zisku či spoluvlastnictví.

Taková spolupráce se často nazývá joint venture – vy i investor vložíte do projektu kapitál a rozdělíte si rizika i budoucí výnosy. Soukromý investor může poskytnout finanční prostředky formou vlastního kapitálu (equity) nebo mezaninového úvěru (podřízeného úvěru s vyšším úrokem, který doplní bankovní financování).

Výhodou je větší flexibilita – podmínky si dohodnete individuálně, investor může akceptovat vyšší riziko než banka a často kromě peněz přináší i zkušenosti či kontakty.

Nevýhodou je samozřejmě nutnost dělit se o zisky a do určité míry i o kontrolu nad projektem.

Klíčové je mít vše ošetřeno smluvně – například smlouvou společníků, která přesně stanoví, kdo co do projektu vkládá, jak se dělí zisk, jak se rozhoduje o důležitých otázkách a jak se řeší případný exit (vystoupení investora z projektu). Se soukromými investory se obvykle jedná diskrétně, bez veřejné nabídky – často přes osobní či obchodní kontakty. Získání takového partnera může zásadně zvýšit důvěryhodnost projektu i pro další financující subjekty (např. banku), protože vidí, že do projektu investuje více stran.

Investiční fondy a fondy kvalifikovaných investorů

Pro větší či specializované projekty mohou být řešením investiční fondy, zejména fondy kvalifikovaných investorů (FKI) zaměřené na nemovitosti. Tyto fondy shromažďují prostředky od institucionálních i movitějších soukromých investorů a investují je do různých projektů. Může jít o realitní fondy spravované investičními společnostmi, které hledají výnosné developerské záměry.

Financování z fondu může mít různé podoby – například fond koupí podíl ve vaší projektové společnosti (tedy vstoupí do vlastního kapitálu projektu), nebo poskytne mezaninové financování formou podřízeného úvěru či předplaceného odkupu části projektu. Výhodou je, že fondy mívají k dispozici velký objem kapitálu a mohou financovat i projekty, na které by běžná banka nestačila nebo by je vyhodnotila jako příliš rizikové.

Také často nabízejí odložené výnosy – například fond inkasuje svou část zisku až při prodeji projektu, takže během výstavby nemusíte platit vysoké průběžné úroky. Nevýhodou může být složitější a zdlouhavější jednání a důkladná due diligence ze strany fondu. Fond si také za svůj kapitál vezme významný podíl na zisku a může chtít mít vliv na klíčová rozhodnutí.

Pro spolupráci s fondem je nutné připravit detailní prezentaci projektu, finanční model a počítat s tím, že fond bude požadovat profesionálně připravenou smluvní dokumentaci (rámcovou investiční smlouvu, akcionářskou smlouvu apod.). Na českém trhu působí řada fondů, které investují do rezidenčních i komerčních nemovitostí – získat si jejich pozornost vyžaduje kvalitní projekt a často i osobní jednání na vysoké úrovni.

Crowdfunding (skupinové financování)

Stále populárnější možností je crowdfunding, neboli hromadné financování projektu širokou veřejností prostřednictvím internetové platformy. V oblasti nemovitostí se v ČR prosazují platformy umožňující investovat do developerských projektů menším investorům – ti typicky vloží jednotky až desítky tisíc korun výměnou za zhodnocení.

Crowdfunding může mít dvě hlavní formy:

1. Investiční crowdfunding – investoři získají podíl na projektu, často formou zakoupení dluhopisů nebo podílových listů vydaných speciálně pro daný projekt. De facto tak půjčují developerovi peníze a stanou se věřiteli s nárokem na úrok či podíl na zisku.
2. Půjčkový (úvěrový) crowdfunding – dav investorů poskytne projektový úvěr, který developer splácí. Platforma typicky strukturuje tuto půjčku a vyřídí administrativu.

Výhodou crowdfundingu je rychlost a marketingový efekt. Pokud máte atraktivní projekt, můžete díky platformě oslovit stovky až tisíce drobných investorů a získat peníze v horizontu několika týdnů či pár měsíců. Nemusíte splnit tak přísná kritéria jako u banky – drobní investoři často investují na základě potenciálního výnosu a základních informací o projektu. Zároveň tím zvýšíte publicitu projektu (lidé, kteří investují, ho šíří dál).

Nevýhody spočívají v poplatcích platformě a také v limitovaném objemu – legislativa nyní stanovuje, že touto formou lze získat maximálně cca 5 milionů EUR (~120 mil. Kč) na jeden projekt za 12 měsíců. Crowdfunding je od roku 2022 regulován (zákon č. 96/2022 Sb. implementující nařízení EU 2020/1503), platformy musí mít licenci a dodržovat pravidla pod dohledem ČNB.

Pro developera to znamená, že musí spolupracovat s licencovanou platformou a například zpracovat klíčový informační dokument pro investory o projektu. Je tedy nutné počítat s právními požadavky, i když se jedná o alternativní financování.

Crowdfunding se hodí spíše pro středně velké projekty nebo jako doplněk k bankovnímu úvěru. Úrok pro investory bývá vyšší než bankovní (aby investory přilákal, např. 6–10 % ročně), což představuje cenu za rychlejší získání peněz a menší administrativu ve srovnání s bankou.

Vlastní kapitál

Každý financující subjekt bude chtít vidět, že i samotný developer vloží do projektu vlastní kapitál. Financovat projekt zcela bez vlastních zdrojů je prakticky nemožné a také rizikové. Vlastní kapitál může pocházet z úspor developera, reinvestovaného zisku z minulých projektů, nebo například z prodeje jiné nemovitosti. Pro menší investory může vlastní kapitál představovat například ručení vlastní nemovitostí či pozemkem.

Výhodou vlastního kapitálu je, že zvyšuje důvěryhodnost projektu – ukazujete, že sami věříte v úspěch natolik, že riskujete vlastní peníze.

Navíc na vlastní kapitál se neváží žádné úroky ani splátky, takže snižuje finanční zátěž projektu. Vyšší podíl vlastních zdrojů často vede k lepším podmínkám u bank (nižší úrok, ochota financovat zbytek).

Nevýhoda je zřejmá: ne každý má k dispozici dostatečné prostředky. Vložením větší části svého jmění do jednoho projektu podstupujete koncentrované riziko – pokud by projekt nevyšel, ohrozí to přímo vaše finance. Proto mnoho developerů kombinuje vlastní kapitál s dalšími zdroji, aby riziko rozložili.

Obecně platí pravidlo, že čím rizikovější nebo méně připravený projekt, tím větší procento vlastních zdrojů bude financující subjekt požadovat. U zcela připravených projektů s povolením a předprodeji se někdy dá jednat i o financování s velmi nízkým vlastním vkladem, ale standardem je zmíněných 20–30 %.

Dotace a veřejná podpora

Pro některé typy realitních projektů lze využít dotace či jiné formy veřejné podpory. Jedná se zejména o projekty ve veřejném zájmu nebo s prvky inovace a udržitelnosti.

Příkladem mohou být:

Dotace na energeticky úsporné budovy - např. program Nová zelená úsporám, který poskytuje příspěvky na ekologické a úsporné technologie v bytové výstavbě (zateplení, obnovitelné zdroje energie apod.).

Podpora výstavby dostupného či sociálního bydlení - stát či obce občas nabízejí programy na podporu cenově dostupných bytů, například zvýhodněné úvěry Státního fondu rozvoje bydlení nebo dotace na sociální byty.

Revitalizace brownfieldů – pokud jako investor oživujete zanedbaný areál nebo průmyslový brownfield, můžete získat dotaci z programů na regeneraci území (často spolufinancované z fondů EU).

Další regionální či EU programy – podle aktuálních výzev lze čerpat prostředky třeba na inovativní architekturu, zelené střechy, chytrá města atd.

Výhodou dotací je, že to jsou „levné peníze“ – nemusíte je vracet jako úvěr (pokud splníte podmínky). Dotace mohou pokrýt zpravidla 10–40 % nákladů projektu, což výrazně zlepší ekonomiku projektu a může usnadnit získání zbylého financování (bance či investorovi ukážete, že část nákladů je kryta).

Avšak nevýhody a úskalí jsou značné: získání dotace je administrativně náročné, často dlouhé (schvalovací proces trvá měsíce) a nejisté. Je třeba připravit detailní žádost, splnit mnoho kritérií a po získání dotace pečlivě dodržovat podmínky (např. udržitelnost projektu po určitou dobu, dosažení určitých parametrů energetické náročnosti apod.).

Nedodržení podmínek může vést k nutnosti dotaci vrátit, což by mohlo projekt finančně zruinovat. Také je třeba počítat s tím, že dotace bývají propláceny až zpětně po dokončení nebo v průběhu projektu, takže musíte mít mezitím k dispozici jiné zdroje a dotace pak slouží ke snížení dluhu či refinancování.

Pro developery proto dává smysl sledovat dotační možnosti a případně se poradit s odborníky na dotační poradenství (např. v ARROWS mají vlastní tým na dotační podporu). Správně využitá dotace může z projektu udělat výrazně ziskovější podnik, ale nesmí se na ni spoléhat jako na jediný zdroj financí.

Dluhopisy

Oblíbeným nástrojem zejména u středních developerů se v posledních letech stalo financování formou dluhopisů. Developer (prostřednictvím své projektové společnosti) může vydat firemní dluhopisy, které si koupí investoři z řad veřejnosti nebo privátních investorů.

Zakoupením dluhopisu investor půjčuje emitentovi peníze a emitent se zavazuje vyplácet mu úroky a v určeném termínu vrátit jmenovitou hodnotu dluhopisu. Pro developera je to způsob, jak získat peníze bez banky – výhodou může být méně omezujících podmínek než u bankovního úvěru a někdy i rychlejší získání prostředků. Investorům se zase často slibuje poměrně atraktivní úrok (třeba 5–8 % ročně) jako kompenzace za podstupované riziko.

Emise dluhopisů však podléhá zákonným pravidlům. Každý dluhopis musí mít vypracované emisní podmínky, které definují práva a povinnosti emitenta a vlastníků dluhopisů (výše úroku, splatnost, zajištění atd.). Pokud chcete nabízet dluhopisy veřejně většímu počtu lidí, česká legislativa stanoví limity: veřejná nabídka bez prospektu (schváleného ČNB) je možná jen do objemu emise 1 milion EUR (cca 25 mil. Kč) nebo při oslovení max. 150 neprofesionálních investorů.

Při větším rozsahu musíte nechat zpracovat a schválit prospekt Českou národní bankou, což je nákladný a zdlouhavý proces, vhodný spíše pro velké emise. Mnozí developeři proto volí cestu soukromé nabídky (osloví omezený okruh investorů, často známých či kvalifikovaných, a vyhnou se veřejné inzerci) nebo rozdělí emisi na menší tranše pod limitem. Je ale nutné to dělat obezřetně a v souladu se zákonem – ČNB aktivně dohlíží na trh dluhopisů a uděluje pokuty za obcházení pravidel.

Dalším aspektem je zajištění dluhopisů: většina developerských dluhopisů je nezajištěných (investoři v podstatě věří, že developer bude schopen platit). Pro posílení důvěry lze dluhopisy zajistit – např. zástavním právem k nemovitosti, ručením jinou společností ze skupiny, či bankovní zárukou. Zajištěné dluhopisy mají větší šanci investory zaujmout a mohou mít o něco nižší úrok, ale zase zajištění stojí čas a peníze navíc.

Výhodou dluhopisů je tedy možnost získat financování i od menších investorů a diverzifikovat zdroje.

Nevýhodou jsou náklady na emisi (právní poradenství, administrativa spojená s evidencí vlastníků, případně prospekt) a povinnost vyplácet úrok bez ohledu na ekonomiku projektu. Pokud by se projekt opozdil nebo nepovedl, dluhopisy se musí splatit stejně – což může vést až k úpadku firmy, pokud není z čeho platit. Proto je třeba tuto formu dluhu nepodcenit a ideálně nepřekračovat rozumnou míru zadlužení.

Alternativní a doplňkové formy financování

Kromě výše zmíněných hlavních zdrojů existují i různé doplňkové formy financování, které mohou pomoci vyskládat finanční plán projektu:

Mezaninové úvěry - jak bylo zmíněno, jedná se o podřízené úvěry od specializovaných investorů nebo fondů. Mají vyšší úrok než bankovní úvěr, ale mohou pokrýt část investice, kterou banka nepůjčí. Obvykle jsou splatné až po splacení banky a mohou být konvertibilní na podíl v projektu, pokud nejsou splaceny včas.

Předprodeje a zálohy od budoucích kupujících - u rezidenčních projektů developeři často prodávají byty či domy ještě před dokončením stavby. Kupující platí rezervační poplatek nebo zálohu (např. 10–20 % ceny) předem. Tyto prostředky lze použít na financování výstavby. Banky s tím počítají a někdy vyžadují určité procento předprodaných jednotek, než uvolní další tranši úvěru. Zálohy snižují potřebu jiného financování, ale je nutné je správně ošetřit (obvykle putují do advokátní úschovy a developer je získá, až když splní podmínky – to chrání kupující).

Dodavatelský úvěr - někdy se lze dohodnout se stavební firmou či dodavateli, že část plateb za práce a materiál proběhne až po dokončení projektu nebo po prodeji jednotek. De facto tak dodavatel financuje výstavbu ze svého, než dostane plně zaplaceno. Tento odložený splátkový režim ulehčí cash flow v průběhu stavby. Samozřejmě ne každý dodavatel je ochoten na to přistoupit a často si za to naúčtuje něco navíc, ale u spolehlivých partnerů to může být vítaná pomoc.

Prodej části projektu nebo partnerství s větším developerem - pokud máte projekt ve fázi pozemků a povolení, ale chybí financování na samotnou výstavbu, lze zvážit prodej projektu většímu investorovi nebo navázání partnerství.

Například prodáte 50% podíl v projektu silnému developerovi, který zajistí financování a realizaci, zatímco vy se podílíte na zisku. Přijdete sice o část kontroly a části budoucího zisku, ale zajistíte, že projekt vůbec vznikne a něco vyděláte s menším rizikem.

Každý projekt je unikátní a často se financuje kombinací uvedených zdrojů. Například typický model může být: 20 % vlastní kapitál + 60 % bankovní úvěr + 20 % mezanin nebo předprodeje. Důležité je průběžně hlídat náklady financování (úroky, poplatky, podíly ze zisku) a jejich vliv na výslednou ziskovost projektu. Rovněž si zachovat určitý polštář pro případ neočekávaných výdajů nebo výpadku jednoho ze zdrojů – nikdy by nemělo financování stát na jediném pilíři bez záložního plánu.

Právní aspekty financování realitních projektů

Financování developerského záměru není jen o číslech a procentech, ale z velké části také o právu a administrativě. Každá forma financování s sebou nese soubor právních požadavků, smluv a povolení, které je nutné zajistit. Podcenění právních aspektů může zmařit i sebelepší finanční plán.

Zde jsou klíčové právní oblasti, na které se zaměřit:

Smluvní dokumentace a právní vztahy

Už při přípravě financování je nutné myslet na to, jaké smlouvy budete muset uzavřít a jak nastavíte vztahy mezi všemi stranami:

Úvěrové smlouvy s bankou

Jde o robustní smlouvy často na desítky stran, kde banka detailně upravuje podmínky čerpání úvěru, úroky, splátky, zajištění, povinnosti developera (např. pravidelné reporty o průběhu stavby, pojištění stavby, zákaz změny projektu bez souhlasu banky apod.) a sankce za porušení.

Před podpisem je zásadní si smlouvu důkladně přečíst (ideálně s pomocí právníka) a vyjednat úpravy nejasných či příliš přísných podmínek. Například tzv. covenanty (finanční ukazatele, které musíte po dobu úvěru dodržovat) by měly být reálné a splnitelné, jinak se vystavujete riziku, že banka úvěr předčasně zesplatní.

Smlouvy s investory/partnery

Pokud financujete projekt v partnerství, je nutné smluvně ošetřit, jak spolupráce funguje. Typicky se uzavírá společenská smlouva nové společnosti (SPV) nebo akcionářská smlouva v existující firmě, která popisuje rozdělení podílů, vkladů, zisků a kompetencí. Dále může být užitečná investorská smlouva či rámcová dohoda, kde se partner zaváže poskytnout určitý kapitál za daných podmínek. U mezaninového úvěru zase uzavřete smlouvu o půjčce či úvěrovou smlouvu s podřízeným věřitelem.

Vždy je nutné myslet na to, co se stane, když jedna strana nedodá prostředky včas, když dojde ke sporu, nebo když bude potřeba projekt ukončit či prodat – i takové situace by smlouvy měly řešit (např. právo investora od projektu odstoupit za určitých podmínek, povinnost developera najít náhradní financování apod.).

Emisní podmínky dluhopisů

Při financování skrze dluhopisy je povinné vyhotovit emisní podmínky – dokument, který stanoví všechny parametry dluhopisů (emisní cena, jmenovitá hodnota, úroková sazba, termín splatnosti, způsob vyplácení úroků, případné zajištění, účel emise atd.). Emisní podmínky jsou de facto smlouvou mezi emitentem a každým investorem-dluhopisářem. Měly by být sestaveny precizně a v souladu se zákonem o dluhopisech.

Pokud se jedná o veřejnou nabídku dluhopisů, je navíc třeba zpracovat prospekt a nechat jej schválit ČNB (pokud nejde o onu omezenou podlimitní nabídku do 1 mil. EUR či do 150 investorů, o čemž byla řeč). U privátní nabídky dluhopisů se prospekt nevyžaduje, ale i tak je nutné dodržet zákonné limity a nešířit nabídku veřejně.

Smlouvy s crowdfundingovou platformou a investory

V případě crowdfundingu budete uzavírat smlouvu s platformou, která za úplatu zprostředkuje financování. Platforma má své obchodní podmínky a smluvní rámec, kterým se musíte podřídit – upravuje například, jak a kdy dostanete vybrané peníze, jaké informace musíte investorům poskytovat, co se stane při prodlení projektu, atd. Drobní investoři pak obvykle uzavírají smlouvu s platformou nebo přímo s vámi (platforma funguje jako zprostředkovatel). Je třeba zajistit, aby informace prezentované na platformě byly pravdivé a nezavádějící – zákon nyní vyžaduje zmíněný klíčový informační dokument, který investorům srozumitelně shrne rizika a podmínky investice. I zde platí, že pokud byste slíbili něco, co pak nesplníte (např. nadhodnocený očekávaný výnos), může to mít právní dohru.

Kupní smlouvy a smlouvy o budoucích smlouvách s budoucími kupujícími

Pokud financujete část projektu z předprodejů bytů nebo komerčních jednotek, budete uzavírat smlouvy o budoucí kupní smlouvě s jednotlivými zájemci.

Tyto smlouvy určí podmínky budoucího prodeje (cenu, termín dokončení, parametry jednotky) a také výši a splatnost záloh. Z právního hlediska je nutné do nich zahrnout ustanovení, co se stane, když se projekt zpozdí, když kupující odstoupí, nebo když by vůbec nedošlo k výstavbě – kvůli ochraně kupujících stanoví zákon o realitním zprostředkování určité povinnosti (např. zmíněná advokátní úschova peněz, aby byly v bezpečí do doby převodu nemovitosti).

Tyto předprodejní smlouvy mohou výrazně ovlivnit financování, protože banka je bude chtít vidět a posoudí jejich kvalitu (jestli jsou zálohy dostatečně vysoké a smlouvy závazné, aby se kupující nevymanili snadno).

Zástavní smlouvy a jiné zajišťovací dokumenty

Pokud poskytujete věřitelům zajištění, musíte to smluvně upravit. Typicky se sepisuje zástavní smlouva k nemovitosti ve prospěch banky (ta se pak zanese do katastru nemovitostí, aby banka měla zástavní právo). Může jít i o zástavu pohledávek (např. budoucích pohledávek z prodeje bytů ve prospěch banky), zástavu obchodního podílu ve firmě, ručitelská prohlášení (kdy například mateřská společnost developera ručí za úvěr) nebo směnky.

Všechny tyto dokumenty musí splňovat právní náležitosti, jinak by zajištění mohlo být neplatné. Je tedy nutná notářská forma u zástav na nemovitosti, správné formulace u ručení atd. Zajišťovací dokumenty často připravuje právník banky, ale developer by si je měl nechat zkontrolovat svým právníkem – například aby ručení nezasahovalo do majetku, který s projektem nesouvisí, apod. U větších projektů s více věřiteli se uzavírá i mezivěřitelská dohoda (Intercreditor Agreement), která stanoví, jak se rozdělí výtěžek zajištění, pokud by došlo na nejhorší (např. banka má přednost před mezaninem, mezanin před nezajištěnými dluhopisy atd.). I tuto dohodu je třeba mít právně ošetřenou.

Stručně řečeno, jakýkoli tok peněz do projektu by měl být podchycen smlouvou či dokumentem. To platí i v případě, že financujete projekt sami – měli byste mít jasno v tom, jestli peníze do projektové firmy dáváte formou půjčky (společníka) nebo zvýšením základního kapitálu, protože to má různé dopady při případném neúspěchu (půjčka je dluh, který se splácí přednostně před vlastníkem; vklad do kapitálu se nesplácí, až pokud něco zbyde po likvidaci).

Dobrá právní dokumentace chrání vaše investice, nastavuje pravidla hry a může předejít mnoha nedorozuměním a sporům v průběhu realizace.

Povolení, schválení a regulatorní požadavky

Vedle smluv je druhou zásadní oblastí zajištění všech potřebných povolení a splnění zákonných požadavků spojených s projektem:

Stavební povolení a související souhlasy

Žádná banka ani rozumný investor nedá větší peníze do projektu, který nemá zajištěnou potřebnou administrativu pro realizaci. Pro developerský projekt je klíčové mít pravomocné územní rozhodnutí (či regulační plán) a zejména pravomocné stavební povolení. Stavební povolení dokládá, že projekt lze legálně postavit.

Ještě lepší pozici máte, pokud už máte i smlouvy s dodavateli stavby nebo jste alespoň ve fázi výběrového řízení – financující subjekt pak ví, že realizace může okamžitě začít. K povolením patří také například EIA (posouzení vlivu na životní prostředí) u větších záměrů, stanoviska dotčených orgánů (hasiči, hygiena, dopravní úřad atd.) a případné souhlasy vlastníků sousedních pozemků (pokud třeba potřebujete vést sítě přes cizí pozemek).

Všechna tato povolení a souhlasy by měla být vyřešena před čerpáním většiny financí – je velmi rizikové brát si úvěr na projekt a teprve poté zjišťovat, zda dostanete povolení. Navíc mnoho smluv (hlavně s bankou) má odkládací podmínky, že peníze budou poskytnuty až po předložení stavebního povolení, a pokud se jeho získání protáhne, musíte třeba platit poplatky nebo se zkracuje doba na realizaci.

Požadavky v oblasti kapitálového trhu

Pokud získáváte financování formou veřejné nabídky (dluhopisy, akcie, crowdfunding), musíte respektovat regulatorní omezení. Jak už bylo zmíněno, u dluhopisů nad určitý rámec je nutný prospekt schválený ČNB.

U crowdfundingu lze využít licencované platformy, které se o regulatorní věci postarají, ale i tak musíte poskytnout pravdivé informace a dodržet limit 5 mil. EUR na projekt za 12 měsíců. Když byste chtěli oslovit veřejnost přímo (mimo platformu) s nabídkou investice do projektu, vždy to raději konzultujte s právníky – i inzerát na internetu může být považován za veřejnou nabídku cenných papírů či investičního nástroje a podléhat dozoru ČNB. Nechcete se dostat do situace, kdy vám uprostřed projektu regulátor zakáže pokračovat v získávání peněz nebo uloží pokutu.

Katastr nemovitostí a právní stav pozemků 

Před čerpáním financí (zejména banky) se prověřuje právní stav nemovitostí, na nichž projekt stojí. Musíte mít vyřešené vlastnictví pozemků – ideálně být 100% vlastníkem, nebo mít dlouhodobé právo stavby či nájemní smlouvu, která umožňuje výstavbu. Pozemky a budoucí stavba budou sloužit jako zástava, takže nesmí být zatížené neodstranitelnými břemeny, spory o vlastnictví apod.

Také je třeba mít v pořádku přístupové cesty (věcná břemena chůze a jízdy, pokud pozemek není přímo u veřejné cesty). Jakékoli vady v právním stavu nemovitostí mohou financování zpozdit nebo zhatit – banky si dělají právní due diligence a pokud narazí na problém, budou chtít jeho nápravu před čerpáním peněz (např. směnu části pozemku, zrušení břemene apod.).

Smlouvy s veřejnoprávními subjekty 

Často se stává, že developer musí uzavřít smlouvu s obcí či krajem – např. smlouvu o spolupráci či o investičním příspěvku do infrastruktury. Obec může podmiňovat vydání stavebního povolení tím, že investor přispěje na vybudování silnice, školky apod. Takové smlouvy je nutné mít vyjednané a podepsané včas, protože mohou znamenat další finanční závazek, který je třeba započítat do rozpočtu a financování (banka se na to bude ptát).

Z právního hlediska pozor, aby taková smlouva byla platná – veřejné subjekty mají přísná pravidla, co smějí podepsat. Doporučuje se nechat návrhy zkontrolovat právníkem, aby podmínky byly férové a vymahatelné.

Pojištění a BOZP

I když to není přímo právní povolení, většina financujících subjektů vyžaduje, aby projekt byl náležitě pojištěn. To znamená mít uzavřené stavebně-montážní pojištění, pojištění odpovědnosti atd. Tyto smlouvy s pojišťovnou by měly být připraveny před zahájením stavby a často banka chce být uvedena jako oprávněná osoba z pojistky (aby v případě pojistné události šly peníze primárně na splacení úvěru). Dodržování bezpečnosti práce na stavbě (BOZP) je pak zákonná povinnost – její porušení by mohlo vést k zastavení prací a tím ohrozit financování, takže i toto nepodceňovat. 

Daňové aspekty

Financování má i daňové dopady – úroky z úvěrů jsou daňově uznatelné náklady (pokud splní náležitosti), naopak například při použití vlastního kapitálu není žádný úrok k odečtení. Při složitějších strukturách (fondy, zahraniční investoři) je třeba řešit s daňovými poradci, zda třeba nebude z úroků nutné srážet daň, jestli je optimální investici strukturovat jako půjčku nebo vklad z pohledu DPH, atd. Tyto aspekty sice nejsou „povolení“, ale právně a daňově by měly být podchyceny, aby financování bylo efektivní a v souladu se zákonem.

Shrnuto, po právní stránce je nutné mít čistý stůl – všechna povolení pro projekt, vyřešené vlastnictví a vztahy k pozemkům, a veškeré finanční toky a závazky ošetřené smlouvami. Právní příprava před čerpáním peněz se může zdát zdlouhavá, ale vyhne se tím pozdějším krizím. Moudrý investor či developer proto zapojí právníky specializované na nemovitosti hned od počátku, aby odhalili a vyřešili potenciální problémy včas.

ARROWS advokátní kancelář - realitní tým

Rizika spojená s financováním a jak jim předejít

Každé financování projektu s sebou nese určitá rizika. Úkolem dobrého developera/investora je tato rizika identifikovat a aktivně jim předcházet nebo je alespoň zmírňovat. Zde jsou nejčastější rizika spojená s financováním realitních projektů a tipy, jak se proti nim zabezpečit:

Finanční riziko (předlužení a likvidita)

Pokud si projekt vezme příliš velký dluh nebo nevhodnou strukturu financí, může se dostat do problémů se splácením. Typické finanční riziko je, že nesplníte podmínky úvěru (např. neprodáte byty včas a nebudete mít na splátky úroku) nebo že se zvýší úrokové sazby a úvěr dramaticky zdraží. Také se může stát, že dojdou peníze před dokončením stavby – třeba kvůli neočekávaným vícenákladům.

Jak předejít: Už v plánování buďte konzervativní – počítejte s rezervami v rozpočtu (např. +10 % na nečekané náklady) a s rezervou v čase. Nepůjčujte si „na doraz“ celou částku, snažte se mít rezervní zdroj (vlastní peníze navíc, možnost přizvat investora dodatečně apod.). Zvažte zajištění úrokové sazby – je-li období nízkých sazeb, může dávat smysl fixace úroků po dobu výstavby, abyste měli jistotu stabilních nákladů. Důkladně plánujte cash flow projektu – kdy budou přicházet peníze z prodejů a kdy musíte platit za úvěr či dodavatele. Pokud zjistíte, že v určitém období bude nedostatek hotovosti, řešte to předem (např. krátkodobým přemostěním, odkladem splátek po dohodě s bankou atd.).

A hlavně – nezatajujte problémy před financujícími partnery. Když vidíte, že hrozí problém se splátkou, komunikujte to včas a hledejte společně řešení. Většina věřitelů ocení proaktivní přístup a bude vstřícnější, než když je postavíte před hotovou věc, že „není na zaplacení“.

Tržní riziko

Reality podléhají výkyvům trhu. Může přijít ekonomická recese, pokles poptávky, nárůst nabídek konkurenčních projektů nebo změna preferencí zákazníků. To může znamenat, že plánované prodeje se zpomalí nebo budete muset snížit ceny, případně nájmy. Tím pádem klesnou příjmy, z nichž jste chtěli splácet financování.

Jak předejít: Důkladná analýza trhu před projektem je základ – zjistit, jaká je poptávka, jaké ceny jsou reálně dosažitelné, kdo je konkurence. Nikdy nestavět čistě „na spekulaci“, že snad se to prodá.

Ideální je mít předběžné rezervace nebo projevený zájem od kupců/nájemců ještě před tím, než padne rozhodnutí o investici. Diverzifikujte i v rámci projektu – například nestavte jen luxusní byty, zkuste mix velikostí, aby okruh zájemců byl širší.

Mějte připravený plán B: Co když neprodáte všechny byty? – můžete je pronajmout a počkat na lepší dobu prodat? Co když se nesjedná dost nájemců do kancelářské budovy? – máte kapitál na delší výdrž, nebo možnost budovu prodat institucionálnímu investorovi jako celek?

Zajištění tržního rizika je obtížné, ale pomáhá opatrné financování (raději půjčit méně a mít nižší dluh, který utáhnete i při slabším prodeji) a pojištění – existují např. pojištění pro případ, že nájemce nezaplatí, apod., což sice nepokryje tržní výkyv, ale zmírní dopady.

Právní riziko 

Podcenění právních detailů může způsobit odložení či zrušení financování, nebo dodatečné náklady.

Příklady právních rizik: zjistí se, že stavební povolení nabylo právní moci pozdě kvůli odvolání a vy jste už měli čerpat úvěr – čerpání se zastaví, ale náklady běží. Nebo někdo napadne vlastnictví pozemku soudně. Nebo máte ve smlouvě s investorem nejednoznačně definovaný podíl na zisku a po dokončení se pohádáte, kdo má na co nárok.

V krajním případě se můžete dostat do soudních sporů, které financování komplikuje (soud nařídí předběžné opatření a zakáže disponovat s nemovitostí apod.).

Jak předejít: Nejlepší prevencí právních rizik je kvalitní právní servis od samého počátku. Nechte si zkontrolovat veškeré smlouvy profesionálem, který se vyzná v oboru nemovitostí i financí. Právní due diligence pozemků a projektu odhalí případné skryté vady (věcná břemena, omezení v územním plánu, riziko archeologických nálezů atd.). Ve financujících smlouvách se vyhýbejte nejasným formulacím – raději ať je vše explicitně dáno.

Zajistěte, aby stavební povolení nabylo právní moci dříve, než se zavážete k pevným termínům čerpání peněz. Pokud vstupujete do kontraktního vztahu s novým investorem nebo fondem, prověřte si i protistranu (její pověst, zázemí, právní historii). Prevence právního rizika je zkrátka o důslednosti a opatrnosti – lepší strávit o pár hodin více nad smlouvami teď, než pak roky řešit spor u soudu.

Riziko nesplnění podmínek financování

Každý financující subjekt si stanoví určité podmínky – ať už jednorázové (tzv. odkládací podmínky pro poskytnutí peněz, např. doložení dokumentů) nebo průběžné (např. dokončit určitou etapu stavby do daného data, dosáhnout předprodeje X %, udržet ukazatel dluh/cena pod určitou hodnotou apod.).

Pokud tyto podmínky nesplníte, může to vést k sankcím: banka vám nevyplatí další část úvěru, investor může odstoupit od smlouvy, platforma crowdfundingu může požadovat vrácení vybraných prostředků investorům atd. Toto riziko je reálné – stačí zdržení stavby kvůli počasí a můžete formálně nesplnit milník.

Jak předejít: Už při sjednávání smluv se pokuste vyjednat podmínky tak, aby byly splnitelné s rezervou. Nepodepisujte nereálně přísné termíny či cíle v naději „to bude dobré“ – trvejte na tom, aby harmonogram počítal s možnými zdržením.

Mějte připraven akční plán pro případ, že se blíží nesplnění: např. pokud víte, že nestihnete do data proinvestovat 50 % úvěru, protože dodavatel nabral zpoždění, informujte banku a zkuste vyjednat odklad nebo změnu podmínky dříve, než dojde k jejímu porušení. U investorů/fondů pomáhá transparentní komunikace – většinou ocení, když je informujete o problémech otevřeně a včas navrhnete řešení (např. že sami vložíte další kapitál, aby projekt pokračoval). Když byste mlčeli a prostě podmínku nesplnili, ztratí důvěru a možná zareagují tvrdě, zatímco po dohodě lze najít kompromis.

Riziko partnera či spolufinancovatele

Pokud spoléháte na jednoho klíčového investora nebo třeba na generálního dodavatele, že počká s platbami (dodavatelský úvěr), vystavujete se závislosti na třetí straně. Může nastat situace, že partner nedodá slíbené peníze – např. investora postihnou vlastní finanční potíže a zruší příslib investice. Nebo se zhorší vztahy a partner se rozhodne z projektu vycouvat. U dodavatele se může stát, že zkrachuje v polovině stavby (pak sice nic neplatíte, ale musíte rychle shánět náhradu a projekt se zdrží).

Jak předejít: Za prvé pečlivě vybírejte, s kým se pustíte do byznysu. Proklepněte si finanční zdraví investora/dodavatele, reference, historii. Za druhé, mějte vždy plán náhradního řešení – co uděláte, když partner odstoupí? Máte v záloze někoho, kdo by ho nahradil? Lze si třeba do smluv dát smluvní pokuty nebo záruky (např. investor složí část peněz do úschovy předem, která propadne, když odstoupí bez důvodu).

U dodavatele můžete požadovat bankovní záruku za řádné dokončení díla – pokud zkrachuje, banka vyplatí určitou sumu, za kterou najmete náhradního dodavatele. Nezapojujte do projektu kritickou osobu/společnost, pokud nemáte žádnou kontrolu nad tím, co udělá – raději rozdělte projekt mezi víc subjektů, než aby jeden držel všechny karty (např. raději 2-3 menší investory než jednoho, raději několik dodavatelů na části stavby než jeden na vše, pokud je to extrémně velký závazek).

Externí rizika (legislativa, makroekonomické změny)

Některé věci neovlivníte – např. stát změní legislativu (třeba zvýší DPH na nemovitosti, což zdraží byty a ohrozí poptávku, nebo omezí dostupnost hypoték pro koncové kupce), nebo ČNB zpřísní pravidla pro banky (ty pak méně půjčují).

Makroekonomické prostředí může změnit inflace, která prodraží materiály, nebo geopolitická situace.

Jak předejít: Přímo těmto rizikům předejít nelze, ale můžete monitorovat vývoj a mít flexibilitu.

Sledujte legislativní změny – dobrý právník či poradce vás na ně upozorní včas (např. se chystá novela stavebního zákona? Co to pro váš projekt znamená?).

Pokud cítíte, že úroky porostou, zajistěte si financování dříve, než se tak stane, nebo zafixujte sazby. Když víte, že ceny materiálů letí nahoru, zkuste s dodavateli sjednat fixní cenu stavby na klíč (přenést riziko zdražení na ně – oni si to promítnou, ale budete mít jistotu ceny).

Dobrým nástrojem jsou i pojistné a zajišťovací instrumenty – např. úvěrové pojištění, pojištění proti růstu cen (to je méně obvyklé, ale existují derivátové instrumenty na zajištění některých komodit či úroků). Opět, tohle je doména finančních specialistů, ale jako developer byste měl vědět, že takové možnosti jsou, a poradit se s odborníky, pokud jste vystaveni velkému externímu riziku.

Klíčem k řízení rizik je být proaktivní. Identifikujte, co by se mohlo pokazit, a u každého zásadního rizika si řekněte: “Co uděláme, když nastane tahle situace?”.

Takový risk management plan vám možná přijde zbytečný v počátku (kdy všechno vypadá růžově), ale v kritické chvíli oceníte, že máte připravené varianty. Rovněž to ocení financující partneři – uvidí, že projekt máte promyšlený i pro horší scénáře, což zvyšuje jejich důvěru a ochotu poskytnout peníze.

Příklady dobré a špatné praxe při získávání financí

Teorie je důležitá, ale nic nevysvětlí úspěchy a chyby lépe než konkrétní příklady z praxe. Podívejme se na dvě modelové situace – jednu, kde bylo financování zvládnuto ukázkově, a druhou, která obsahuje několik varovných ponaučení.

Dobrá praxe

Příklad: Společnost ABC plánovala výstavbu bytového domu s rozpočtem 80 milionů Kč. Její tým věděl, že pro získání takové sumy bude potřeba kombinovat zdroje. Nejprve investoři (majitelé ABC) vložili vlastní kapitál 20 milionů Kč, za který pořídili pozemek a vyřídili projektovou dokumentaci a stavební povolení. S již vyřešeným povolením a částečně zafinancovaným projektem oslovili banku.

Banka přislíbila developerský úvěr ve výši 50 milionů Kč, ovšem pod podmínkou, že bude předem prodáno alespoň 30 % bytových jednotek budoucího domu a že úvěr bude zajištěn zástavním právem k pozemku i rozestavěné stavbě. ABC tedy spustila marketingovou kampaň a brzy se jim podařilo získat rezervační smlouvy na třetinu bytů, přičemž rezervační poplatky od kupujících putovaly do advokátní úschovy.

Mezitím společnost ABC jednala s dalším investorem – soukromým investorem panem Novákem, který byl ochoten investovat 10 milionů Kč výměnou za 20% podíl na projektu a podíl na zisku z prodeje bytů. Byla uzavřena akcionářská smlouva, v níž se definovalo, že pan Novák dostane přednostně zisk ve výši své investice + 8% výnos a vše nad tuto hranici si rozdělí s ABC poměrem 20/80. S těmito zajištěnými zdroji pak ABC uzavřela úvěrovou smlouvu s bankou a mohla začít čerpat prostředky na stavbu. Projekt byl díky dostatečnému financování dokončen včas a v požadované kvalitě. Před kolaudací se prodaly i zbývající byty (díky čemuž ABC splnila předčasně podmínky banky a mohla čerpat závěrečnou část úvěru). Po dokončení a prodeji všech bytů firma splatila bankovní úvěr i investorovi jeho podíl.

Výsledek: všichni zúčastnění byli spokojeni – banka získala zpět své peníze s úroky, investor dosáhl zisku o něco vyššího než 8 % p.a. a developer ABC vydělal také slušný zisk na svém kapitálu. Tento příklad ukazuje, že kombinace více zdrojů (vlastní kapitál + banka + investor + předprodeje) spolu s pečlivou přípravou (povolení předem, smluvní ošetření všeho) vede k úspěšnému financování projektu.

Důležité také bylo, že ABC myslela na rizika – měla rezervu v rozpočtu na vícepráce, fixovala si u banky úrok na 5 let dopředu a ve smlouvě s investorem měla ošetřeno, že pokud by zisk nestačil na vyplacení 8% výnosu, investor se stane spoluvlastníkem jednoho neprodaného bytu jako náhradního plnění (což nakonec nebylo třeba využít, ale dávalo to investorovi jistotu). Díky těmto krokům se projekt obešel bez krizí a finančních problémů.

Špatná praxe

Příklad: Developer XY se rozhodl rychle realizovat menší kancelářský komplex za cca 50 milionů Kč, ale nechtěl ztrácet čas vyjednáváním s bankou ani sháněním partnera. Vsadil na zdánlivě jednoduché řešení – vydá vlastní dluhopisy a z nich vše zaplatí. Představil si, že nabídne investorům 7% roční úrok a jistě se po dluhopisech jen zapráší.

Developer XY však podcenil přípravu: neměl ještě stavební povolení (jen podanou žádost) a přesto začal přes internet a společenské sítě propagovat možnost investice do dluhopisů jeho firmy. Během dvou měsíců se mu skutečně podařilo od cca stovky drobných investorů získat zhruba 30 milionů Kč (každý upsal dluhopisy za pár set tisíc). To mu dodalo sebedůvěru a začal stavební práce financovat těmito prostředky.

Jenže – stavební povolení stále nebylo, proces se zdržel kvůli odvolání jednoho souseda. Čas běžel, peníze z dluhopisů ubývaly, a další investory už se získat nedařilo (projekt začal mít reputaci „zaseklého“). ČNB navíc zaregistrovala, že proběhla veřejná nabídka dluhopisů, která možná překročila zákonné limity – developer XY oslovil veřejně více než 150 lidí a vybral přes 1 mil. EUR, aniž by měl prospekt. Centrální banka zahájila šetření a mohla udělit pokutu a zakázat další nabízení dluhopisů. Developer XY se ocitl v pasti: neměl dost peněz na pokračování stavby, nové investory kvůli špatné pověsti nesehnal a stávajícím investorům nedokázal vyplatit úroky, které po roce slíbil. Výstavba se zastavila na půli cesty – rozestavěný komplex začal chátrat, sousední spory dál blokovaly povolení. Nakonec developer musel vyhlásit insolvenci. Drobní investoři z dluhopisů zůstali s minimální šancí, že své peníze uvidí (v konkurzu se na ně jako nezajištěné věřitele nedostalo).

Tento nešťastný příběh ilustruje několik chyb:

1. Přecenění dluhopisů – vydat dluhopisy se zdá snadné, ale pokud nemáte reálně zajištěný projekt, je to velký hazard.
2. Porušení legislativy – veřejná nabídka bez prospektu se nevyplácí, regulační problémy mohou projekt zcela vykolejit.
3. Chybějící diverzifikace zdrojů – XY se spoléhal jen na jeden zdroj peněz a neměl záložní plán, když tento zdroj vyschl.
4. Podcenění povolení – rozjet financování a stavbu bez stavebního povolení je extrémně riskantní, jakmile narazíte na problém financování se zadrhne.

Ponaučení: vždy připravit projekt po všech stránkách a nestavět financování na nerealistických předpokladech.

Jak může advokátní kancelář ARROWS pomoci

Proces získávání financí na realitní projekt je, jak jsme ukázali, komplexní záležitost zahrnující finance, obchodní jednání i právo. Advokátní kancelář ARROWS patří k předním odborníkům v oblasti realitního práva a financování projektů v České republice. Pro developery a investory nabízí komplexní služby, které pokrývají celý životní cyklus projektu – od prvotních jednání až po dokončení a prodej. Zde je několik způsobů, jak vám ARROWS může pomoci dosáhnout úspěšného financování a realizace vašeho záměru:

Právní zajištění projektu

Zkušení právníci z týmu ARROWS do detailu prověří váš projekt z právního hlediska. Pomohou vám zajistit, že máte v pořádku všechny smlouvy a dokumenty potřebné k financování. Připraví či zrevidují úvěrové smlouvy s bankou, investiční smlouvy s partnery, emisní podmínky dluhopisů nebo smlouvy s crowdfundingovou platformou tak, aby chránily vaše zájmy a byly vyvážené.

ARROWS má odborníky specializované přímo na developerské projekty, kteří znají obvyklé tržní podmínky i právní nástrahy – dokáží tedy vyjednat lepší podmínky a eliminovat rizikové formulace.

Kromě toho zajistí veškeré zajišťovací instrumenty – připraví zástavní smlouvy, ručitelská prohlášení, dohody mezi věřiteli apod., aby celé financování stálo na pevných právních základech. Díky profesionálně ošetřené smluvní dokumentaci se vyhnete budoucím sporům a nejasnostem, což oceníte vy i vaši financující partneři.

Jednání s úřady a povolení

Právníci ARROWS vám pomohou také s administrativní stránkou projektu. Potřebujete získat stavební povolení nebo řešíte odvolání souseda?

ARROWS má bohaté zkušenosti s územním a stavebním řízením, umí jednat s úřady a obhájit vaše zájmy. Zajistí, aby všechna potřebná povolení a souhlasy byla vyřízena v souladu se zákonem a co nejrychleji. Pokud obec klade podmínky (např. investiční smlouva o infrastruktuře), ARROWS vyjedná férové znění takové smlouvy. Máte-li projekt, který vyžaduje speciální povolení (např. výjimky, posouzení EIA), i zde se můžete spolehnout na jejich odbornost. Zkrátka, pohlídají komunikaci s úřady za vás, abyste se mohli soustředit na byznysovou stránku projektu.

Rychlé a platné povolení je mnohdy rozhodující pro to, zda získáte financování – ARROWS pomůže minimalizovat byrokratické průtahy.

Jednání s vlastníky pozemků a dalšími stranami 

Než projekt odstartuje, je často třeba vykoupit pozemky nebo se dohodnout se současnými vlastníky na odkupu či věcných břemenech. ARROWS dokáže zajistit kompletní právní servis při akvizici pozemků – prověří právní stav (due diligence), připraví kupní smlouvy či smlouvy o zřízení věcných práv, a zajistí bezproblémový převod v katastru. Pokud narazíte na komplikovaného vlastníka nebo třeba na nájemce, který nechce opustit nemovitost, právníci ARROWS převezmou vyjednávání, navrhnou řešení (např. výměnu pozemků, náhradní plnění, vyvlastnění v krajním případě) a dotáhnou dohodu do konce.

Díky znalosti realitního trhu umí ARROWS odhadnout, co je pro protistranu přijatelné, a nalézt oboustranně výhodný kompromis. Kromě vlastníků pozemků ARROWS běžně jedná i s dalšími zainteresovanými stranami – například se stavebními firmami (při uzavírání smlouvy o dílo, která má vliv i na financování), s budoucími kupci/nájemci (při nastavování smluv, které vyhovují i bance) nebo s veřejnými investory (když projekt spolufinancuje obec či kraj).

Zajištění financování a finanční poradenství

ARROWS není jen čistě právní firma – pod jednou střechou nabízí i daňové a finanční poradenství, dotační poradenství a pojišťovací služby. To znamená, že při hledání financování mohou spolupracovat právníci s finančními poradci a najít pro vás optimální řešení. Pomohou připravit podklady pro banky a investory tak, aby byly přesvědčivé a důvěryhodné – od byznys plánu přes finanční model až po zajištění potřebných znaleckých posudků či auditů.

Díky široké síti kontaktů může ARROWS propojit klienta s vhodnými investory či finančními institucemi. Například pokud projekt vypadá lépe pro určitý investiční fond, mohou zprostředkovat prezentaci projektu správným lidem. Stejně tak poradí, jaké dotační tituly jsou aktuálně k dispozici a pomohou s žádostí o dotaci, čímž zvýšíte šanci na získání „levnějších peněz“.

Výhodou je, že ARROWS dokáže posoudit právní, ekonomické i daňové souvislosti financování a navrhnout strukturu, která dává komplexně smysl. Pokud tedy nevíte, zda je pro vás lepší vydat dluhopisy, vzít bankovní úvěr, nebo přizvat investora – odborníci z ARROWS s vámi tuhle strategii projdou a pomohou rozhodnout.

V případě zájmu dokážou vést i jednání s bankou nebo investorem vaším jménem, případně zařídit refinancování nevýhodného úvěru.

Zprostředkování prodeje či exit strategie

Cílem každého developerského projektu je úspěšně jej dokončit a zhodnotit – buď rozprodat koncovým zákazníkům, nebo prodat celý projekt (budovu) investorovi, například realitnímu fondu. ARROWS asistuje i v této závěrečné fázi. Připraví smlouvy o převodu nemovitostí pro jednotlivé byty či domy, zajistí advokátní úschovu kupních cen a hladký převod vlastnictví na nové majitele. Pokud se rozhodnete prodat celý projekt jednomu investorovi (tzv. exit z projektu), ARROWS připraví strukturu prodeje (např. prodej obchodního podílu ve firmě vlastnící projekt vs. přímý prodej nemovitosti) tak, aby to bylo právně bezpečné a daňově efektivní. Díky jejich zkušenostem se nestane, že by prodej vázl na formálních chybách či nedodržených lhůtách.

V rámci skupiny ARROWS navíc spolupracují i s realitními odborníky a znalci, takže umí zajistit ocenění nemovitosti, poradit s marketingem prodeje nebo doporučit spolehlivou realitní kancelář, pokud je potřeba. Zkrátka, ARROWS může fungovat jako koordinátor celého procesu až k finálnímu zhodnocení projektu.

Budování důvěry a zastupování vašich zájmů

Kromě konkrétních činností je jedním z největších přínosů advokátů fakt, že vnesou do projektu důvěryhodnost a klid. Když financující partneři vidí, že máte za sebou renomovanou advokátní kancelář, která dohlíží na právní stránku věci, vnímají to velmi pozitivně.

ARROWS je známá tím, že klade důraz na rychlost a profesionalitu – umí řešit věci promptně, což je v dynamice developerského projektu klíčové. Navíc dokážou ochránit vaše zájmy v případě sporů či nenadálých situací – ať už půjde o vyjednávání odkladu splátek s bankou, nebo právní obranu proti neoprávněným nárokům, máte v nich oporu. Firma ARROWS byla oceněna jako Právnická firma roku 2024, což dokládá její kvalitu a široké odborné zázemí. S více než 60 poradci (právníci, daňaři, dotační experti) je schopna pokrýt skutečně veškeré potřeby podnikatelů v realitách pod jednou střechou. Klienti tak ušetří čas a získají komplexní servis – nemusí řešit každou dílčí věc zvlášť s jiným poradcem.

Stručně řečeno, advokátní kancelář ARROWS vám pomůže minimalizovat rizika a maximalizovat šanci na úspěch vašeho projektu. Od prvotních jednání o financování, přes uzavírání smluv, vyjednávání s úřady až po finální prodej – v každé fázi stojí při vás jako zkušený partner. To buduje důvěru nejen mezi vámi a ARROWS, ale i mezi vámi a financujícími subjekty, protože vědí, že projekt je po právní stránce pevně uchopen. Výsledkem je hladší průběh financování, méně stresu a často i lepší vyjednané podmínky, než kdybyste na to byli sami.

Tým Arrows advokátní kanceláře

Praktické tipy, jak získat co nejlepší podmínky financování

Na závěr zde uvádíme několik praktických tipů a doporučení pro developery a investory, kteří chtějí získat nejvýhodnější financování svého realitního projektu.

Tyto rady vycházejí z osvědčené praxe a mohou vám pomoci ušetřit nemalé peníze nebo předejít komplikacím:

Připravte si špičkový projektový plán

Čím lépe budete mít projekt promyšlený a naplánovaný, tím lépe se vám bude vyjednávat o financích. Mějte zpracovanou studii proveditelnosti, realistický rozpočet, harmonogram a průzkum trhu. Když potenciálnímu financovateli předložíte profesionální materiály (ideálně podpořené třeba i názorem nezávislého experta), získáte si jeho respekt a důvěru. Předejdete tak situaci, kdy by vám banka nebo investor diktovali přehnaně konzervativní podmínky jen proto, že nemají dost informací o projektu.

Diverzifikujte zdroje financí

Nespoléhejte pouze na jeden zdroj. I když třeba preferujete bankovní úvěr, zvažte kombinaci s jinými formami (investor, crowdfunding, předprodeje). Když financující subjekty vidí, že projekt má více pilířů financování, cítí se bezpečněji – například banka ráda uvidí, že část peněz dává zkušený investor, a investor zase ocení, že máte příslib úvěru od banky. Navíc můžete soutěžit podmínky mezi sebou – když víte, že máte alternativu, jste v lepší pozici při vyjednávání úroku nebo podmínek.

Oslovte více institucí a investorů

Nikdy nevsázejte vše na jednu kartu v jednání. Pošlete svou žádost o financování více bankám najednou, prezentujte projekt více investorům. Jednak tím zvýšíte šanci, že vůbec financování získáte, a také můžete jednotlivé nabídky porovnat.

Když víte, že Banka A vám nabízí úvěr s 6% úrokem a Banka B s 5,5%, máte prostor vyjednávat. Dejte si ale pozor, abyste zachovali diskrétnost a nevytvářeli tlak nefér způsobem – finanční trh je provázaný a zástupci institucí se mohou mezi sebou bavit. Ideální je vést jednání paralelně, ale korektně informovat, že jednáte i jinde a že se rozhodnete pro nejlepší nabídku.

Vyjednávejte podmínky, nejen úrok

Mnoho lidí se soustředí při financování jen na úrokovou sazbu, ale opomíjí další důležité podmínky. Přitom poplatky, požadavky a smluvní ujednání mohou mít na konečný úspěch projektu velký vliv.

Snažte se vyjednat např.: delší dobu čerpání úvěru, aby vás netlačil čas; možnost mimořádných splátek bez velkých sankcí, kdyby se projekt dobře prodával; rozumné covenanty (finanční ukazatele) nebo ideálně žádné; nižší poplatek za poskytnutí úvěru (banky někdy účtují 1 % z částky, zkuste vyjednat méně); u investorů zase omezit jejich přednostní výnos, aby vám zůstal férový podíl na zisku. Každý bod smlouvy lze do určité míry upravit – neberte první návrh jako neměnný. Pokud si nejste jistí, co vše jde zlepšit, obraťte se na poradce nebo advokáta, kteří vědí, co je obvyklé na trhu.

Zvažte zajištění a garance

Nabídněte financujícímu partnerovi silnější zajištění, pokud to pro vás není příliš omezující – můžete tím získat lepší podmínky. Například dát bance do zástavy kromě stavěného projektu i jinou nemovitost, kterou vlastníte (pokud to jde), může vést k nižšímu úroku nebo vyšší půjčené částce. Nebo poskytnout ručení za úvěr ze strany mateřské firmy či vlastníků projektu (samozřejmě jen do míry, která je akceptovatelná). Investorovi můžete nabídnout, že pokud projekt nedosáhne určitých výsledků, dostane nějaký bonus či dodatečný podíl. Tímto prokázáním vlastní důvěry v úspěch uklidníte protistranu.

Ale pozor, vždy si spočítejte, co to pro vás znamená, abyste neslíbili víc, než je zdrávo – zajištění by nemělo ohrozit existenci vašeho jiného majetku, pokud by došlo na nejhorší.

Využijte dotačních a zvýhodněných programů

Sledujte, jaké veřejné programy jsou k dispozici pro podporu bydlení, podnikání či regionálního rozvoje. Kromě přímých dotací mohou existovat i zvýhodněné úvěry (např. Národní rozvojová banka občas poskytuje výhodné financování určitých projektů) nebo záruky za úvěry (státní záruka může umožnit bance půjčit i rizikovější projekt, protože stát ručí za splacení části).

Pokud váš projekt má nějaký speciální prvek – třeba je to brownfield nebo má sociální rozměr – určitě si ověřte, zda pro něj není vypsán vhodný program. Tyto prostředky sice nezískáte ze dne na den, ale mohou dramaticky zlepšit finanční bilanci projektu. Navíc financující partneři rádi vidí, že část rizika nese i třetí strana (např. státní fond), a budou pak vstřícnější.

Udržujte dobré jméno a historii 

Pro investory i banky je důležitá důvěryhodnost osoby developera. Pokud už máte za sebou projekty, kde jste řádně splatili úvěry nebo vyplatili investory, určitě to zdůrazněte. Budujte si reputaci někoho, kdo dostojí závazkům. To vám do budoucna otevírá dveře k lepším podmínkám – banka s vámi, jako prověřeným klientem, bude jednat o to ochotněji, možná nabídne rychlejší proces či nižší marži. Drobní investoři dají raději peníze někomu, o kom si přečtou pozitivní reference, než neznámému nováčkovi.

Čili dbejte na férovost – plaťte včas, informujte otevřeně o průběhu projektu (třeba formou pravidelných reportů pro investory). Dobrá pověst je nehmotné aktivum, které se při financování promění ve velmi konkrétní výhody.

Nechte si poradit od odborníků

Financování velkých projektů je komplexní disciplína. Nikdo nemůže detailně rozumět všemu – právu, financím, stavebnímu inženýrství, marketingu… Obklopte se proto odborníky a delegujte specializované úkoly. Zkušený finanční poradce vám pomůže sestavit optimální finanční mix a oslovit správné instituce.

Advokátní kancelář (jako ARROWS) ohlídá právní náležitosti a vyjedná vám lepší smluvní pozici. Projektový manažer dohlédne na plnění milníků, abyste splnili podmínky financování. Tím, že zapojíte odborníky, možná vynaložíte nějaké prostředky navíc na jejich odměny, ale výrazně zvýšíte šanci, že získáte peníze rychleji a levněji – což se v konečném důsledku násobně vyplatí. Navíc vám to uvolní ruce, abyste se soustředili na klíčové řízení projektu jako celku a jednání s klíčovými partnery.

Neváhejte jednat včas

Začněte řešit financování s předstihem. Ideálně již v momentě, kdy máte projekt ve fázi záměru a připravujete dokumentaci pro stavební povolení, měli byste zmapovat terén financování. Předběžné nezávazné přísliby od bank či investorů si zajistěte klidně rok dopředu. Jednak zjistíte, na čem jste (jestli váš projekt je financovatelný za rozumných podmínek), a jednak budete mít čas doladit to, co financující subjekty požadují.

Například banka může říct: „Půjčíme vám, ale získejte ještě partnera s 20% kapitálem.“ – budete mít čas ho najít. Nebo investor řekne: „Investuji, ale chci, abyste měli stavební povolení.“ – soustředíte se na jeho vyřízení. Když vše necháte až na moment, kdy už „musíte kopat“, dostanete se pod časový tlak a to nikdy nevytváří dobrou vyjednávací pozici. Čili proaktivní přístup a časová rezerva = lepší podmínky.

Dodržováním výše uvedených tipů se výrazně zlepší vaše výchozí pozice při shánění peněz na realitní projekt. Pamatujte, že cílem není jen získat financování za každou cenu, ale získat ho výhodně a bezpečně. Krátkodobě lákavá nabídka financí se může prodražit, pokud je spojena s riziky nebo nevýhodnými ujednáními. Raději si dát práci s vyjednáváním teď, než později řešit následky špatně nastaveného financování.

Závěr

Získání peněz na realitní projekt je komplexní proces, který vyžaduje strategii, pečlivost a znalosti z mnoha oblastí. V tomto článku jsme si ukázali, že existuje celá řada možností financování – od tradičních bankovních úvěrů, přes investory, fondy, crowdfunding, vlastní kapitál až po dotace či dluhopisy. Každá z nich může sehrát svou roli v úspěšném finančním plánu projektu.

Klíčové je mít vše právně podchyceno a promyšleno tak, aby se minimalizovala rizika: dobré smlouvy, vyřízená povolení a dodržování regulí jsou nezbytným předpokladem, že financování proběhne hladce. Příklady z praxe nám připomněly, že pečlivá příprava a diverzifikace zdrojů vede k úspěchu, zatímco zbrklost a podcenění pravidel může vést k neúspěchu.

Advokátní kancelář ARROWS je připravena stát při vás na každém kroku této cesty. Svými zkušenostmi a komplexním přístupem vám pomůže jak s právním zajištěním financování, tak s praktickým vyjednáváním s partnery a úřady. Spolupráce s profesionály výrazně zvyšuje šanci, že získáte potřebné peníze včas, za výhodných podmínek a váš projekt se zrealizuje bez zbytečných zádrhelů.

Ať už jste ostřílený developer nebo investor, který se pouští do svého prvního většího projektu, neváhejte si nechat poradit a využít dostupné nástroje. S dobře nastaveným financováním a silným týmem odborníků po boku můžete své realitní vize proměnit ve skutečnost.

Kontaktujte ARROWS pro konzultaci vašeho záměru – rádi vám pomohou najít nejlepší cestu k financování a úspěšnému dokončení projektu. Získat peníze na realitní projekt může být náročné, ale s odbornou podporou a správnou strategií to zvládnete a váš projekt bude mít pevné základy pro budoucí úspěch.

Zajímají vás legislativní novinky v roce 2025? Připravili jsme si pro vás webinář.

Proč si vybrat právě nás?

Naše služby využívají stavební firmy, investoři i veřejní zadavatelé, protože jim poskytujeme komplexní právní podporu v oblasti stavebního práva. Například:

- Právní podpora při realizaci stavebních projektů: Pomůžeme vám s přípravou smluv, povolovacími procesy i řešením právních otázek během výstavby.
- Řešení sporů a právní ochrana: Zastoupíme vás při sporech se subdodavateli, správními orgány či v případě reklamací a vad díla.
- Srozumitelné právní poradenství: Vysvětlíme vám složité právní aspekty stavebních projektů jednoduše a přehledně.

Víme, že stavební právo je složité a může přinášet nečekané komplikace. Proto vám chceme ukázat, jak vám můžeme pomoci.

Chcete si nejdřív ověřit, že naše služby odpovídají vašim potřebám? Připravili jsme pro vás zdarma e-book, který demonstruje, jak precizně a efektivně řešíme právní otázky ve stavebnictví. V e-booku najdete:

Praktické rady, které můžete ihned využít při přípravě a realizaci stavebních projektů.
Konkrétní tipy, jak předejít nejčastějším právním problémům ve stavebnictví.
Ukázku našeho přístupu: jak srozumitelně a efektivně předáváme odborné znalosti v oblasti stavebního práva.

Rádi vám pomůžeme s jakýmkoli právním aspektem stavebnictví – od smluvní dokumentace po řešení sporů.

Získejte e-book zdarma! Pokud vás téma zajímá, stáhněte si e-book ZDE. 

Nechcete tenhle problém řešit sami? Věří nám více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference.