Jsou omezení pro smluvní pokutu u nájmu bytu platná i pro vztah podnájemní?

Podnájemní vztah, stejně jako nájemní, představuje smluvní závazek, který zakládá právo třetí osoby (podnájemce) užívat určitou věc, např. byt, za úplatu. Na první pohled by se mohlo zdát, že oba vztahy – nájem a podnájem – jsou velmi podobné, a tudíž by měly podléhat stejným či obdobným pravidlům. Ve skutečnosti tomu tak zcela není, což ukazuje i aktuální judikatura Nejvyššího soudu, která se zabývá možností sjednat volně smluvní pokutu v podnájemním vztahu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 8. 2024, sp. zn. 26 Cdo 2018/2023).

Nájemní vs. podnájemní vztah: Akcesorita podnájmu

Podnájemní vztah je specifickým druhem závazkového vztahu, který je akcesorický vůči hlavnímu nájemnímu vztahu. Tento vztah závisí na existenci nájemní smlouvy, kterou nájemce uzavřel s pronajímatelem. Akcesorita se projevuje především v tom, že zánikem nájemního vztahu automaticky zaniká i podnájemní vztah, což plyne ze zákona a tento závěr dále rozvedl Nejvyšší soud mimo jiné ve shora specifikovaném rozhodnutí.

Z jiného rozhodnutí Nejvyššího soudu, konkrétně sp. zn. 26 Cdo 1524/2019 ze dne 17. 3. 2020, plyne (byť zde byl posuzován podnájemní vztah k nebytovému prostoru), že na podnájemní vztah se použijí ustanovení o nájmu jen přiměřeně s přihlédnutím k specifikům podnájemního vztahu a jen v rozsahu, v němž nebudou práva a povinnosti účastníků podnájemního vztahu upravena podnájemní smlouvou.

Smluvní pokuta u nájmu bytu: Omezená možnost do 30. 6. 2020

U nájmu bytu dle právní úpravy účinné do 30. června 2020 bylo sjednání smluvní pokuty ve smlouvě o nájmu bytu v zásadě zakázáno. Ustanovení § 2239 občanského zákoníku tehdy jasně stanovilo, že pronajímatel bytu nemůže po nájemci bytu požadovat smluvní pokutu za porušení jeho povinností vyplývajících z nájemní smlouvy. Tato úprava byla považována za kogentní a měla chránit nájemce bytu jako slabší stranu ve smluvním vztahu, jak bylo opakovaně potvrzeno v judikatuře, například v rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 5. června 2019, sp. zn. 26 Cdo 2059/2018.

Dne 1. července 2020 došlo ke změně právní úpravy, podle které již není smluvní pokuta ve smlouvách o nájmu bytu zakázána. Strany smlouvy o nájmu bytu si tedy nyní mohou smluvně sjednat smluvní pokutu za porušení povinností ze strany nájemce, jejíž výše je ovšem zákonem omezena tak, že jistota a smluvní pokuta v souhrnu nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Smluvní pokuta u podnájmu bytu: Rozdílný přístup oproti nájmu bytu

Podnájem bytu je podle § 2274 a násl. občanského zákoníku upraven poměrně stručně a pravidla pro jeho uzavření vycházejí z obecných ustanovení o nájmu. Zatímco nájem bytu je velmi podrobně regulován z důvodu ochrany nájemce jako slabší smluvní strany, podnájemce bytu dle Nejvyššího soudu takové právní ochrany jako nájemce bytu nepožívá.

Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí ze dne 20. 8. 2024 uvádí: „Platí-li, že podnájem je vztahem „slabším“ než je vztah nájemní, a proto podnájemce nepožívá stejné ochrany jako nájemce, pak se na něj (logicky) nemůže – i když předmětem podnájmu je byt – ani vztahovat relativně kogentní úprava chránící nájemce bytu (viz již citovaný rozsudek sp. zn. 26 Cdo 1002/2023). Není důvod zvláštní ochranu nájemce bytu rozšiřovat i na jiné právní vztahy zakládající právo užívat byt. Zákaz sjednání smluvní pokuty byl v úpravě nájmu bytu do 30. 6. 2020 výrazem právě této relativně kogentní úpravy, proto se uplatní jen při ochraně nájemce bytu a nevztahuje se na podnájemce.“

Na rozdíl od nájmu bytu tak u podnájmu bytu není podle rubrikovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu omezena možnost sjednat si smluvní pokutu pro porušení povinností ze strany podnájemce. Nejvyšší soud přitom uvedl, že tomu tak bylo i za právní úpravy účinné do 30. června 2020, kdy bylo u nájmu bytu (oproti současné právní úpravě) dokonce zcela zakázáno sjednat smluvní pokutu v jakékoliv výši. 

Nejvyšší soud v uvedeném rozhodnutí jasně rozlišil mezi nájemním a podnájemním vztahem k bytu. Uvedl, že u podnájemních smluv k bytu existuje větší smluvní volnost než u nájmu bytu a možnost sjednání smluvní pokuty pro případ porušení povinností podnájemce je tedy obecně přípustná bez ohledu na explicitní zákonná omezení u nájmu bytu. Tuto smluvní volnost však nelze chápat absolutně. Jak je obvyklé u všech smluvních ujednání, i zde platí omezení dané zásadami dobrých mravů, tedy že smluvní pokuta nesmí být nepřiměřená nebo diskriminační vůči slabší straně.

Podnájemní vztah jako spotřebitelská smlouva

Nejvyšší soud ve svém rozhodnutí rovněž uzavírá, že pokud je podnájemní vztah uzavřen mezi podnikatelem a nepodnikatelem (spotřebitelem), může tento vztah spadat pod právní úpravu spotřebitelských smluv. To znamená, že podnájemce jako spotřebitel může být chráněn proti nepřiměřeným smluvním ujednáním včetně smluvních pokut.

Závěr

Na základě výše uvedených závěrů lze uzavřít, že podnájemci bytu nejsou chráněni proti sjednání smluvní pokuty v podnájemních smlouvách tak jako nájemci bytu. To platilo i dle právní úpravy účinné do dne 30. 6. 2020, podle které proti nájemcům bytu dokonce nemohla být platně sjednána smluvní pokuta v jakékoliv výši.

Rozhodnutí Nejvyššího soudu ukazuje důležitost odlišení nájemních a podnájemních vztahů.