Když jako nájemce vytopíte sousední byt, nejste vždy povinni nahradit škodu

Nejeden právní laik by pravděpodobně došel k závěru, že v případě poruchy věci v bytě (např. hadičky k WC či vodovodní kohoutku), o jejichž bezvadný a funkční stav má ze zákona pečovat nájemce bytu, odpovídá za škodu vzniklou v důsledku takové poruchy právě nájemce bytu. Může jít zejména o škodu vzniklou vytopením spodního bytu. Takový závěr je ve většině případů správný. V minulém roce však Nejvyšší soud ČR rozhodl, že tomu tak nemusí být vždy, zejména pokud nájemce bytu nemohl předvídat vznik havárie a škody (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2023, sp. zn. 25 Cdo 1999/2022).

Nájemce bytu je povinen provádět běžnou údržbu a drobné opravy

Podle § 2257 odst. 2 občanského zákoníku platí, že nájemce bytu je povinen provádět a hradit běžnou údržbu a drobné opravy související s užíváním bytu.

Podle nařízení vlády č. 308/2015 Sb. platí, že drobnými opravami, které je povinen provádět nájemce bytu, jsou mimo jiné i opravy vodovodních výtoků, výměny a opravy uzavíracích armatur na rozvodech vody s výjimkou hlavního uzávěru pro byt či výměny sifonů. Podle tohoto nařízení vlády je nájemce bytu rovněž povinen provádět pravidelné prohlídky a čištění vodovodních výtoků.

Na uvedených povinnostech nájemce bytu provádět a hradit drobné opravy a běžnou údržbu bytu nemění nic ani ustanovení zákona, že je to právě pronajímatel, kdo má povinnost zajistit, aby byl byt ve stavu způsobilém k řádnému užívání (viz např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. 9. 2017, sp. zn. 25 Cdo 450/2016, které sice vychází ze zrušeného občanského zákoníku, je ovšem použitelné i pro současnou právní úpravu).

Z výše uvedeného rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 27. 9. 2017, sp. zn. 25 Cdo 450/2016 mimo jiné rovněž plyne, že nájemce je odpovědný za škodu způsobenou vytopením sousedního bytu v důsledku prasknutí přívodové hadičky k WC. Nájemce je totiž povinen udržovat hadičku ve stavu, aby nepraskla. Tento závěr se objevuje i v dalších rozhodnutích Nejvyššího soudu.

Judikatura Nejvyššího soudu je tak ustálená v závěru, že pokud dojde ke škodě v důsledku poruchy věci, o jejichž údržbu a opravy se má ze zákona starat nájemce, je škodu zásadně povinen nahradit nájemce. V rozhodnutí sp. zn. 25 Cdo 2342/2021 ze dne 29. 7. 2022 Nejvyšší soud uzavřel, že „vznikla-li tedy škoda na níže položeném nebytovém prostoru v důsledku úniku vody z horního nebytového prostoru v návaznosti na prasknutí přívodní hadičky pod umyvadlem (nešlo tedy o hlavní uzávěr vody pro tento nebytový prostor), jedná se o škodní následek nastalý v bezprostřední souvislosti s neplněním povinnosti žalované provádět běžnou údržbu a drobné opravy předmětu nájmu“. 

Někteří z Vás si jistě všimli, že shora citované rozhodnutí se týká nebytového prostoru (prostor sloužících k podnikání), nikoliv bytu. Pro úplnost je zde třeba uvést, že se Nejvyšší soud v uvedeném rozhodnutí otevřeně hlásí k použití analogie dle § 10 občanského zákoníku, a to právě ve vztahu k právní úpravě běžné údržby a drobných oprav souvisejících s užíváním bytu. Práva a povinnosti vyplývající z právní úpravy pro běžnou údržbu bytu a drobné opravy bytu (včetně odpovědnosti za škodu) lze tak analogicky použít i pro nájem prostor sloužících k podnikání. Dle judikatury Nejvyššího soudu se uvedená právní úprava použije obdobně i na vztahy mezi nájemcem a podnájemcem.

Nutno podotknout, že všechna výše uvedená práva a povinnosti vztahující se k opravám a údržbě (a z toho vyplývající odpovědnost) lze mezi pronajímatelem a nájemcem upravit odlišně zejména v nájemní smlouvě. V souladu s koncepcí zvýšené ochrany nájemce však je možné tyto úpravy činit jen k tíži pronajímatele.

Možnost liberace dle Nejvyššího soudu

Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 27. 3. 2023, sp. zn. 25 Cdo 1999/2022 posuzoval případ vytopení spodního bytu a související odpovědnost za škodu. A dospěl na první pohled k možná překvapivému závěru, že nájemce bytu, ve kterém praskl vodovodní ventil pod umyvadlem, není povinen k náhradě škody vlastníkovi spodního vytopeného bytu.

V posuzovaném případě došlo k rozlomení vodovodního ventilu v bytě a k následnému vytopení spodního bytu. V soudním řízení se znalci shodli, že rozlomený ventil byl vyroben ze zinkové nebo jiné bílé slitiny a páčka z plastu, přičemž evropským standardem je výroba těchto ventilů z mosazi s přídavkem olova. Podle znalců byl rozlomený ventil nekvalitním výrobkem původem pravděpodobně z Asie a nájemce bytu nemohl jakkoliv předvídat rozlomení ventilu.

Nejvyšší soud zejména k této skutečnosti při svém rozhodování přihlédl. I pokud by totiž nájemce bytu prováděl pravidelné prohlídky vodovodních kohoutů a ventilů, nemohl by, v souladu s tvrzením znalců, jakkoliv předvídat rozlomení ventilu a nemohl ani rozpoznat vadu či nižší kvalitu materiálu. „Jestliže tedy bylo v projednávané věci ohledně důvodu havárie zjištěno, že rozlomení chybně namontovaného a vadného ventilu nemohl nájemce bytu předvídat ani při dodržení pravidelných kontrol vodovodních kohoutků a že ani při pravidelné kontrole nemohl rozpoznat vadu materiálu ventilu či jeho chybnou instalaci (přičemž nelze pominout, že současně platí povinnost pronajímatele byt předat ve stavu způsobilém k užívání - § 2205 ve spojení s § 2242, 2243 o. z.), nelze dovodit, že by škoda vznikla v důsledku porušení zákonné povinnosti nájemce provádět běžnou údržbu předmětu nájmu.“

Za významnou pak Nejvyšší soud považoval i skutečnost, že nekvalitní vodovodní ventil byl do bytu nainstalován již před nastěhováním nájemce do bytu. Je to totiž právě pronajímatel, kdo má dle zákona povinnost předat byt ve stavu způsobilém k užívání.

Podle Nejvyššího soudu tak v uvedeném případě nájemce neporušil žádnou svou povinnost a nevznikla mu žádná odpovědnost za škodu. Odvolací soud rozhodl nesprávně, když zavázal nájemce bytu k náhradě škody. Nejvyšší soud tak změnil rozhodnutí odvolacího soudu, a to tak, že se žaloba v plném rozsahu zamítá.

Nutno závěrem obecně dodat, že pokud jste nájemcem v obdobné situaci, musíte Vy u soudu prokázat, z jakého konkrétního důvodu ventil praskl a že za jeho prasknutí nejste odpovědný. Pokud se Vám to jako nájemci nepodaří, odpovídáte za vzniklou škodu.

Nevíte, jaké konkrétní věci je nájemce povinen v pronajímaném bytě udržovat v řádném stavu? A jaké naopak pronajímatel? Potřebujete poradit při sepisu nájemní smlouvy, a to ať už z pozice pronajímatele, nebo nájemce?

Neváhejte se na nás kdykoliv obrátit. Rádi Vám s Vaší věcí pomůžeme a poskytneme kompletní právní služby.