Koupě nemovitosti za trvání manželství a společné jmění manželů

Koupě nemovitosti je často nejen finančně náročná, ale také právně složitá záležitost. Byť se to na první pohled nemusí zdát, tak s právem nemovitostí může úzce souviset i právo rodinné, zejména pak, pokud je ve hře společné jmění manželů. Jak zajistit, aby byl váš nákup nemovitosti bezpečný a bez právních komplikací? A jaká jsou rizika, pokud při procesu uděláte chybu?

Co je to vlastně společné jmění manželů (SJM)?

V úvodu je určitě vhodné si ujasnit, co to SJM je. V nejobecnější rovině lze říci, že společné jmění manželů vzniká uzavřením manželství a zahrnuje veškerý majetek nabytý v průběhu manželství kterýmkoliv z manželů, s výjimkou darů, dědictví nebo majetku pořízeného z výlučných prostředků jednoho z manželů.

Nemovitost koupená za trvání manželství se tak zpravidla automaticky stává součástí SJM (pokud se nejedná o specifické případy, o kterých si více řekneme v dalším článku). Zároveň je nutné si uvědomit, že kromě majetku se součástí SJM obecně zpravidla stávají také závazky vzniklé za trvání manželství (např. v souvislosti s koupí nemovitosti úvěr, ze kterého je financována kupní cena nebo její část).

Pro účely tohoto článku budeme vycházet z modelové situace, kdy na straně kupujícího vystupuje jeden z manželů, přičemž mezi manžely nedošlo k úpravě SJM rozdílně oproti „základnímu“ zákonnému režimu, a jedná se o standardní případ, kdy by nemovitost automaticky spadala do SJM.

Co když kupní smlouvu na nemovitost podepíše pouze jeden z manželů?

Podpis kupní smlouvy na nemovitost pouze jedním z manželů může přinést značná rizika a komplikace. Obecně by k této situaci při pečlivé přípravě nemělo vůbec dojít, jelikož již při přípravě smluvní dokumentace by mělo být vždy prověřeno, zda je účastník smlouvy na straně kupující ženatý/vdaná, a zda bude nemovitost nabývána do SJM.

V praxi se však může stát (zejména pokud si smluvní strany připravují kupní smlouvu samy a o případných rizicích s tím spojených nevědí), že je kupní smlouva podepsána pouze jedním z manželů. Taková situace může mít nepříjemné následky pro všechny zúčastněné.

Nejhorší scénář, který může nastat, je ten, kdy jeden z manželů tímto způsobem uzavře kupní smlouvu na nemovitost, aniž by o tom druhý manžel věděl, nebo dokonce smlouvu uzavře i přesto, že ví, že s tím druhý manžel výslovně nesouhlasí.

V případě, kdy by se druhý z manželů o uzavření kupní smlouvy dozvěděl až posléze, a s koupí nesouhlasil, má možnost se proti tomuto právnímu jednání druhého manžela bránit. Následkem pak může být (zjednodušeně řečeno) neplatnost kupní smlouvy a „anulování“ celé koupě nemovitosti. Taková situace je pak extrémně nepříjemná jak pro stranu kupující, tak i pro prodávajícího.

Zároveň by také mohlo dojít k situaci, kdy by prodávajícímu vůči kupujícímu vznikl nárok na náhradu škody (např. pokud by kupující i přes dotaz prodávajícího zamlčel nebo popřel, že je ženatý/vdaná, a že nemovitost bude nabývána do SJM, pokud by tvrdil, že druhý z manželů s koupí souhlasí, apod.).

Dále také v případě, že by při přepisu nemovitosti katastrální úřad v rámci své činnosti zjistil, že je kupující ženatý/vdaná, mohla by následovat výzva k doložení důvodu, proč by vlastnické právo k nemovitosti mělo svědčit pouze jednomu z manželů.

Pozor – podpis kupní smlouvy pouze jedním z manželů ani zápis v katastru vůči jednomu z manželů (obecně) neznamená, že nemovitost nenáleží do SJM!

Důležité je pamatovat na to, že přestože smlouvu podepíše pouze jeden z manželů, a dokonce i vlastnické právo k nemovitosti bude v katastru nemovitostí uvedeno pouze vůči jednomu z manželů, tak nemovitost i přesto bude spadat do SJM.

To, že smlouvu podepíše pouze jeden z manželů, a zápis na listu vlastnictví bude veden také jen vůči jednomu z manželů, pak (obecně) rozhodně neznamená, že by nemovitost fakticky vlastnil pouze jeden z manželů. Toto bývá často nepříjemným zjištěním jednoho z manželů až v případě rozvodu manželství a s tím spojeným řešením vypořádání jejich společného jmění.

Jak se tedy případným nepříjemnostem vyhnout?

Abyste předešli případným problémům, je nezbytné, aby s koupí nemovitosti souhlasili oba manželé. V ideálním případě to pak samozřejmě znamená, že kupní smlouvu podepíší oba manželé, a nemovitost bude i v katastru nemovitostí vedena jako náležející do SJM kupujících.

V případě, že by toto z jakéhokoliv důvodu nebylo možné, nebo v případě, že již došlo k podpisu kupní smlouvy pouze jedním z manželů, je třeba, aby ten z manželů, který kupní smlouvu nepodepsal, udělil písemný souhlas s uzavřením kupní smlouvy. Tímto se dá předejít případným problémům do budoucna, kdy by kupní smlouva mohla být ze strany druhého manžela napadnutelná.

Co si z výše uvedeného odnést?

1. Při přípravě smluvní dokumentace dejte důraz na pečlivou přípravu a prověření, zda kupující je nebo není ženatý/vdaná, a zda nemovitost bude nabývána do SJM.
2. V případě, že je kupující ženatý/vdaná, zajistěte, aby kupní smlouvu podepsali oba manželé. V případě, že toto možné není, nechte si předem podepsat písemný souhlas s uzavřením kupní smlouvy.
3. Uzavření kupní smlouvy pouze jedním z manželů obecně neznamená, že nemovitost nebude patřit do SJM.
4. To, že je do katastru nemovitostí zapsáno vlastnické právo pouze ve vztahu k jednomu z manželů, neznamená automaticky, že nemovitost není součástí SJM.

V případě, že plánujete prodej nebo koupi nemovitosti, dbejte vždy na pečlivou přípravu smluvní dokumentace. Nesprávně nastavené smlouvy mohou způsobit nemalé komplikace, v krajním případě i neplatnost celého procesu prodeje a koupě nemovitosti.

Pokud si nejste jisti, jak postupovat a co má smlouva obsahovat, obraťte se na odborníky – náklady na přípravu smluvní dokumentace bývají zpravidla zanedbatelné oproti případným nákladům v situaci, kdy je třeba řešit až následně vzniklé komplikace.