Ochrana darované nemovitosti: Zákaz zcizení, zatížení a věcné břemeno užívání

Autorka článku: Mgr. Alice Dajčarová, LL.M., MSc., advokát v ARROWS

Pokud uvažujete o darování nemovitosti, možná se ptáte, jak zajistit, aby s ní obdarovaný naložil pokud možno podle vašich představ. V darovací smlouvě můžete využít několik právních nástrojů, které váš dar mohou do jisté míry ochránit. Může to být zákaz prodeje (zcizení), zákaz zatížení nemovitosti nebo zřízení věcného břemene užívání, které vám umožní nemovitost nadále užívat. Podívejme se na každou možnost blíže.

Jak zajistit, aby váš darovaný majetek zůstal v rodině: zákaz zcizení

Díky zákazu zcizení si můžete být jisti, že obdarovaný nemovitost po určitou dobu nemůže prodat nebo darovat někomu jinému bez vašeho souhlasu. To je zvláště užitečné, pokud máte obavy, že obdarovaný by mohl jednat zbrkle nebo se dostat do situace, kdy by měl nutkání majetek rychle převést.

Zákaz zcizení v praxi funguje jednoduše: v darovací smlouvě si ujednáte, že obdarovaný nemůže nemovitost převést na třetí osobu bez vašeho výslovného souhlasu. Tento zákaz musí být časově omezený, a to buď na konkrétní dobu, nebo například na dobu vašeho života, abyste si zajistili dlouhodobou kontrolu. Aby toto opatření mělo zamýšlený účinek i vůči třetím osobám (mimo vás a obdarovaného), je třeba jej také zapsat do katastru nemovitostí.

Jak zabránit, aby se vaše nemovitost stala zástavou: zákaz zatížení

Dalším nástrojem, jak ochránit svůj dar, je zákaz zatížení nemovitosti. Možná nechcete, aby obdarovaný použil nemovitost jako zástavu nebo ji zatížil věcným břemenem. Zákaz zatížení znamená, že obdarovaný nemůže nemovitost použít například pro ručení úvěru nebo jiné závazky bez vašeho souhlasu.

Je to užitečné v případech, kdy máte obavy z toho, že by obdarovaný mohl nemovitost zatížit věcnými právy třetích osob, což by mohlo vést např. k jejímu prodeji v exekuci nebo ke snížení její hodnoty. Takový zákaz je opět nutné zapsat do katastru nemovitostí a zajistit, aby byl dostatečně konkrétní. Tím zajistíte, že se váš dar stane skutečně rodinným majetkem, nikoliv pouze majetkem k rychlému profinancování. I u zákazu zcizení pak platí, že jej lze zřídit pouze na určitou dobu, nikoliv neomezeně.

Věcné břemeno užívání: zůstaňte bydlet, i když už nejste vlastníkem

Chcete darovat nemovitost svým blízkým, ale rádi byste v ní i nadále bydleli? Věcné břemeno užívání vám umožňuje si tuto možnost ponechat. Tento právní nástroj zajistí, že i po darování nemovitosti vám zůstane právo ji užívat. Ať už se jedná o celý dům nebo třeba jen konkrétní pokoj, vše si lze v rámci darovací smlouvy specifikovat.

Se zřizováním věcného břemene užívání se v praxi nejčastěji setkáváme při darování nemovitostí mezi rodiči a dětmi. Rodiče si tak mohou být jisti, že se i nadále budou moci cítit doma tam, kde prožili část svého života. Věcné břemeno se taktéž zapisuje do katastru nemovitostí, a jelikož je vázáno na nemovitosti, nikoliv na jejího aktuálního vlastníka, tak platí i v případě, že obdarovaný nemovitost později prodá. Vždy je však vhodné zamyslet se, zda s věcným břemenem užívání nesjednat právě i výše zmiňovaný zákaz zcizení tak, aby nedošlo k převodu nemovitosti na (cizí) třetí osobu, která by vám mohla užívání nemovitosti ztěžovat/znepříjemňovat, jak se již bohužel v praxi stává.

Jak na to: zápis do katastru nemovitostí

Možná vás teď napadá, jak všechny tyto úpravy a podmínky dostat na papír a zajistit, že budou opravdu závazné. Po sepsání darovací smlouvy s příslušnými omezeními (nebo i po sjednání výše uvedených omezení ve zvláštní smlouvě) je třeba provést zápis do katastru nemovitostí. Bez tohoto zápisu totiž zákaz zcizení, zatížení nebo břemeno užívání nejsou obecně závazné vůči třetím osobám a nezajišťují tak zamýšlenou ochranu.

Návrh musí splňovat zákonné požadavky, které zahrnují mj. označení účastníků řízení, detailní označení nemovitosti a uvedení práv, která mají být zapsána. V případě, že výše uvedená omezení budou sjednána přímo v rámci darovací smlouvy je zejména to, že vše můžete do katastru zapsat prostřednictvím jednoho návrhu na vklad, což znamená také pouze jeden správní poplatek.

Pokud si nejste jisti, co by měla darovací smlouva obsahovat a jak správně vyplnit návrh na vklad, vyplatí se obrátit na odborníka. Předejdete tím případným problémům i propadlému správnímu poplatku v případě, že nebudou splněny náležitosti v rámci vkladového řízení.

Proč využít ochranné nástroje při darování nemovitosti?

Možná si říkáte, zda jsou tato opatření nutná, zvlášť pokud máte v obdarovaného plnou důvěru. Všechna tato ujednání jsou však pojistkou i v případech, kdy věříte, že obdarovaný bude jednat rozumně. Nikdo nevidí do budoucnosti a životní okolnosti se mohou lusknutím prstu změnit. Co když se obdarovaný dostane do finanční tísně nebo nebude mít možnost splácet své závazky? Nebo co když nemovitost zdědí další generace, která nemá vaše zájmy na paměti? Přecejen – ne nadarmo se říká „lepší být připraven, než-li překvapen“, kdy v tomto případě by se jednalo o velice nemilé překvapení.