Pacht těžebního zařízení vs. klasický nájem:

Investice do těžební infrastruktury vyžaduje víc než jen kapitál – klíčové je správné právní a daňové nastavení. Tento článek vám poskytne jasné srovnání pachtu a nájmu těžebního zařízení. Zjistíte, která varianta je pro váš projekt výhodnější, jak optimalizovat daňovou zátěž a předejít rizikům, která mohou ohrozit celou vaši investici.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Pacht, nebo nájem? Základní rozdíl, který musíte znát

Při pořizování těžební techniky pro váš projekt stojíte před zásadní volbou smluvního uspořádání. Ačkoliv se pojmy nájem a pacht mohou zdát zaměnitelné, z právního a daňového hlediska se jedná o dva odlišné instituty s dramaticky rozdílnými dopady na vaši investici. Správná volba je prvním krokem k zajištění ziskovosti a právní jistoty.

Proč je pro těžební zařízení klíčové právo "požívat"?

Základní rozdíl mezi nájmem a pachtem definuje zákon č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen "NOZ"). Nájemní smlouva (§ 2201 a násl. NOZ) přenechává věc k dočasnému užívání (ius utendi). Pachtovní smlouva (§ 2332 a násl. NOZ) jde o krok dál a přenechává věc k dočasnému užívání a požívání (ius fruendi), tedy k braní plodů a užitků.

V kontextu těžebního zařízení je tento rozdíl zásadní. "Užívání" znamená mít k dispozici například rypadlo. "Požívání" však znamená mít právo s tímto rypadlem aktivně těžit suroviny (štěrk, písek, kámen) a tyto vytěžené suroviny – tedy výnos neboli "plody" – si přivlastňovat a dále s nimi komerčně nakládat. Právě tato aktivní činnost je esencí těžby, a proto je pacht pro tento účel přirozenější a právně čistší formou.

Rozhoduje ekonomický účel, nikoli název smlouvy

Česká judikatura, zejména rozhodovací praxe Nejvyššího soudu ČR, opakovaně potvrzuje, že pro rozlišení mezi nájmem a pachtem není rozhodující název smlouvy, ale její skutečný hospodářský účel. Pokud je cílem smlouvy aktivní hospodářské využití věci za účelem dosažení výnosu vlastní pílí a přičiněním, jedná se o pacht, i kdyby byla smlouva nesprávně pojmenována jako "nájemní".

Společnosti, které z neznalosti uzavřou na provoz těžebního zařízení standardní nájemní smlouvu, se vystavují značnému riziku. V případě sporu může soud takovou smlouvu překvalifikovat na pacht, což má zásadní praktické dopady – například na délku výpovědní doby, která je u pachtu na dobu neurčitou podstatně delší, nebo na přísnější standard péče o zařízení.

V ARROWS pro naše klienty připravujeme smlouvy, které přesně odrážejí skutečný záměr stran a předcházejí tak nákladným soudním sporům o jejich výklad. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Seznamte se se základními pojmy

Pro lepší orientaci v textu si ujasněme klíčové pojmy, které se k pachtu vážou :

• Propachtovatel: Strana, která věc (např. těžební zařízení) vlastní a přenechává ji k užívání a požívání.
• Pachtýř: Strana, která si věc přejímá, aktivně ji využívá k hospodářské činnosti a bere z ní výnosy.
• Pachtovné: Úplata za pacht, která může být sjednána jako pevná částka, podíl na výnosu, nebo jejich kombinace.

Daňová optimalizace vaší investice: Odpisy, DPH a uznatelnost nákladů

Správné nastavení smlouvy má přímý dopad na daňovou zátěž vašeho projektu. Rozdíly mezi pachtem a nájmem jsou nejvýraznější v oblasti daňových odpisů, které představují klíčový nástroj pro snížení základu daně.

Klíčová otázka odpisů: Kdo si sníží daňový základ?

Standardní pravidlo dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen "ZDP"), stanoví, že hmotný majetek odpisuje jeho vlastník. V běžném nájemním i pachtovním vztahu by tedy daňové odpisy těžebního zařízení uplatňoval propachtovatel (vlastník). Pro pachtýře (provozovatele), který generuje zisk z těžby, by to znamenalo ztrátu významné možnosti daňové optimalizace.

ZDP však obsahuje zásadní strategickou výjimku v § 32b. Pokud je předmětem smlouvy pacht obchodního závodu nebo jeho samostatné organizační složky, může daňové odpisy s písemným souhlasem vlastníka uplatňovat pachtýř. Těžební provoz, který zahrnuje stroje, personál, know-how a odběratelské vztahy, lze právně strukturovat právě jako samostatnou část závodu.

Možnost převodu práva odpisovat není jen technickým detailem, ale silným obchodním nástrojem při vyjednávání. Pro ziskového provozovatele (pachtýře) představují odpisy přímé snížení daňové povinnosti, a proto může být ochoten akceptovat vyšší pachtovné. Naopak pro vlastníka, který je například v daňové ztrátě a odpisy by efektivně nevyužil, může být výhodnější přenechat je pachtýři výměnou za vyšší a stabilnější příjem. 

V ARROWS se specializujeme na strukturování takovýchto transakcí, které našim klientům přinášejí maximální daňový a obchodní prospěch. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Nevíte si s daným tématem rady?

Je pachtovné daňově uznatelným nákladem?

Ano, z tohoto pohledu je situace jednoznačná. Pro účely ZDP se na pacht aplikují ustanovení o nájmu. Pachtovné je tedy pro pachtýře plně daňově uznatelným nákladem za předpokladu, že souvisí s jeho ekonomickou činností – tedy s dosažením, zajištěním a udržením zdanitelných příjmů.

Jak je to s DPH u pachtu a nájmu strojů?

Zákon č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty (ZDPH), pro své účely mezi nájmem a pachtem nerozlišuje. V § 4 odst. 4 písm. g) ZDPH výslovně stanoví, že nájmem se rozumí i pacht. Přenechání movitých věcí, jako jsou stroje a zařízení, k užití je standardním zdanitelným plněním, které podléhá základní sazbě DPH. Z hlediska DPH tedy mezi oběma smluvními typy není rozdíl.

FAQ – Právní tipy k daňovým aspektům

• Mohu jako pachtýř odpisovat i technické zhodnocení, které na zařízení provedu?
  Ano, pokud máte písemný souhlas vlastníka, můžete odpisovat i vámi uhrazené technické zhodnocení. Je to další klíčový bod, který je třeba precizně ošetřit v pachtovní smlouvě. Pro správné nastavení nás kontaktujte na office@arws.cz.
• Co když je pachtovné nižší než účetní odpisy?
  Zákon o daních z příjmů řeší i tuto situaci a rozdíl může ovlivnit váš základ daně. Jedná se o složitější účetní a daňovou operaci, se kterou vám naši experti rádi pomohou. Spojte se s námi na office@arws.cz.

Smluvní nástrahy a řízení rizik: Na co si dát pozor před podpisem

Kromě daňových aspektů je nutné věnovat maximální pozornost samotnému obsahu smlouvy. Nejasná nebo nevýhodná ujednání mohou vést k provozním komplikacím a nečekaným nákladům, které ohrozí návratnost celé investice.

Údržba a opravy: Kdo platí za provoz a kdo za poruchy?

Zákon stanoví, že pachtýř je povinen pečovat o propachtovanou věc jako řádný hospodář. Tento standard je vyšší než u běžného nájmu a zahrnuje nejen udržování věci v provozuschopném stavu, ale i aktivní snahu o její efektivní využití. Běžnou údržbu provádí pachtýř, zatímco ostatní údržbu a nezbytné opravy hradí propachtovatel, pokud se strany nedohodnou jinak.

U těžké techniky je přesné vymezení těchto pojmů kritické. Precizní smluvní definice toho, co je "běžná údržba" (např. výměna filtrů, maziv) a co "nezbytná oprava" (např. generální oprava motoru), předchází 99 % budoucích sporů. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Co když zařízení nefunguje správně? Odpovědnost za vady

Prostoje v těžbě znamenají okamžitou finanční ztrátu. Pokud má zařízení vadu, za kterou odpovídá propachtovatel, a ten ji v přiměřené lhůtě neodstraní, má pachtýř právo na slevu z pachtovného, případně může opravu provést sám a požadovat náhradu nákladů. U zásadních vad, které znemožňují těžbu, lze pacht vypovědět i bez výpovědní doby. Smlouva musí obsahovat jasné mechanismy pro hlášení vad a sankce za prodlení.

Jak a kdy lze smlouvu ukončit?

Rozdíl v právní úpravě se projevuje i v podmínkách ukončení smlouvy. Zatímco nájem movité věci na dobu neurčitou lze vypovědět v jednoměsíční výpovědní době, u pachtu sjednaného na dobu neurčitou činí zákonná výpovědní doba šest měsíců. Tato odlišnost má zásadní vliv na flexibilitu a plánování projektu. Strany si mohou sjednat odlišné podmínky, ale musí tak učinit výslovně ve smlouvě.

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Nesprávná kvalifikace smlouvy vedoucí ke sporům o výnosy, rozdílným výpovědním dobám a nečekaným povinnostem.	Právní analýza a příprava smlouvy na míru. Chcete mít jistotu, že vaše smlouva odpovídá skutečnému účelu? Napište na office@arws.cz.
Ztráta možnosti uplatnit daňové odpisy a snížit tak daňovou zátěž o miliony korun ročně.	Strukturování transakce a příprava dokumentace pro převod práva odpisovat dle § 32b ZDP. Spojte se s námi na office@arws.cz a optimalizujte svou investici.
Nejasně definovaná odpovědnost za údržbu a vady vedoucí k nečekaným nákladům za opravy a ztrátám z provozních výpadků.	Precizní formulace smluvních ujednání o údržbě, opravách a odpovědnosti za vady. Potřebujete revizi nebo přípravu neprůstřelné smlouvy? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Sankce a právní komplikace při přeshraničních operacích bez znalosti mezinárodního práva a daňových dohod.	Zajištění mezinárodního právního poradenství přes síť ARROWS International. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.
Neplatnost ukončení smlouvy z důvodu nedodržení správné výpovědní doby nebo zákonných požadavků.	Příprava právně jisté strategie pro ukončení smluvního vztahu a zastupování při jednáních. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Na koho se můžete obrátit?

Investice s mezinárodním prvkem? Spolehněte se na síť ARROWS International

Těžební a infrastrukturní projekty často překračují hranice. Ať už jde o zahraničního dodavatele zařízení, mezinárodní financování, nebo odběratele vytěžených surovin v zahraničí, právní a daňové souvislosti se komplikují. Je nutné zohlednit smlouvy o zamezení dvojího zdanění, mezinárodní obchodní právo a specifika vymahatelnosti práva v různých jurisdikcích.

Díky naší deset let budované síti ARROWS International řešíme denně případy s mezinárodním prvkem. Zajišťujeme, aby vaše smlouvy byly v souladu s relevantními právními řády, daňové nastavení optimální i v mezinárodním kontextu a vaše investice chráněna bez ohledu na to, kde ve světě působíte.

Naše expertíza se neomezuje jen na pacht a nájem. Řešíme komplexní případy v oblasti, kterou je mezinárodní právo. Více o této službě najdete na našem webu.

Komplexní právní servis ARROWS: Od smlouvy po ochranu investice

Správně nastavená smlouva je jen začátek. Naše zkušenosti z dlouhodobé spolupráce s více než 150 akciovými společnostmi, 250 s.r.o. a 51 obcemi a kraji nám umožňují poskytovat skutečně komplexní podporu po celou dobu životnosti vašeho projektu. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě poskytovaných služeb.

Pro naše klienty v oblasti infrastrukturních investic běžně zajišťujeme:

• Přípravu a revizi pachtovních a nájemních smluv s důrazem na daňovou optimalizaci a řízení rizik.
• Získání potřebných licencí a povolení pro těžební a související činnosti.
• Zastupování u soudů a správních orgánů v případě sporů.
• Vyhotovení interních směrnic pro provoz a údržbu zařízení, které chrání před sankcemi.

Navíc aktivně propojujeme naše klienty, pokud vidíme zajímavé obchodní či investiční synergie. Rádi si poslechneme i váš byznysový nápad.

Strategie, ne formalita: nájmem vs. pacht

Volba mezi pachtem a nájmem těžebního zařízení není pouhou formalitou, ale strategickým rozhodnutím s hlubokými právními a daňovými dopady. Zatímco nájem nabízí zdánlivou jednoduchost, pacht poskytuje adekvátní právní rámec pro aktivní hospodářskou činnost a při správném strukturování otevírá dveře k významné daňové optimalizaci, zejména v oblasti odpisů.

Každý investiční projekt je unikátní. Nenechávejte klíčová rozhodnutí náhodě, která mohou stát miliony korun. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – napište nám na office@arws.cz a sjednejte si konzultaci, kde posoudíme váš záměr a navrhneme řešení na míru vašemu úspěchu.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k pachtu a nájmu těžební techniky

1. Co se stane, když se zařízení během pachtu nenávratně poškodí (tzv. totální škoda)?
   Pokud dojde k úplnému zániku propachtované věci, pacht ze zákona končí. Smlouva by však měla detailně řešit odpovědnost za škodu a pojistné plnění, aby byly chráněny zájmy obou stran. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.
2. Mohu jako pachtýř propachtované zařízení dále pronajmout (podpachtovat) třetí straně?
   Podpacht je možný pouze s předchozím písemným souhlasem propachtovatele. Bez tohoto souhlasu se vystavujete riziku okamžitého ukončení smlouvy a náhrady škody. Pro posouzení vašich možností se na nás obraťte na office@arws.cz.
3. Vlastník se rozhodl zařízení prodat. Zaniká tím můj pacht?
   Ne, pacht prodejem nezaniká. Práva a povinnosti z pachtu přecházejí na nového vlastníka. Je však důležité, aby byl nový vlastník o existenci pachtu informován, ideálně zápisem pachtovního práva do příslušných rejstříků. Potřebujete právní pomoc s přechodem práv? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
4. Jaký je rozdíl v péči o zařízení u pachtu a nájmu?
   U pachtu je zákonem stanovena povinnost péče řádného hospodáře, což je vyšší standard než u nájmu. Znamená to nejen udržovat věc v provozuschopném stavu, ale také aktivně usilovat o její efektivní využití a maximální výnos. Pro detailní vysvětlení a nastavení ve smlouvě nám napište na office@arws.cz.
5. Je možné sjednat pachtovné jako podíl na výnosu z těžby?
   Ano, zákon to výslovně umožňuje. Pachtovné může být sjednáno jako pevná částka, poměrná část výnosu (např. procento z prodaných surovin), nebo kombinace obojího. Toto flexibilní nastavení je jednou z velkých výhod pachtu. Pro přípravu takové smlouvy se spojte s námi na office@arws.cz.
6. Kdo platí daň z nemovitých věcí, pokud je součástí pachtu i pozemek?
   Na rozdíl od nájmu, kde daň z nemovitých věcí platí typicky vlastník, u pachtu pozemku je poplatníkem daně pachtýř, pokud je zapsán v katastru nemovitostí. Je to další z daňových specifik, které je třeba zohlednit. Pro komplexní daňové poradenství nás kontaktujte na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.