Pozemkové úpravy a převod pozemků:

Kdy můžete a kdy nesmíte prodat svůj pozemek?

1.7.2025

Pozemkové úpravy – pojem, který možná na první pohled zní technicky, ale pro vlastníky půdy může mít velmi konkrétní dopady. Jedním z nejzásadnějších je omezení možnosti převádět (prodávat či darovat) pozemky dotčené pozemkovými úpravami. Pokud jste vlastníkem zemědělské půdy nebo investor uvažující o koupi takových pozemků, měli byste zbystřit. Představte si situaci, kdy máte kupce na svůj pozemek, podepíšete smlouvu, ale katastr zamítne provést vklad vlastnického práva. Proč? Důvodem může být právě probíhající pozemkové úpravy, které dočasně zablokovaly převod vlastnického práva. V tomto článku srozumitelně vysvětlím, co jsou pozemkové úpravy, proč ovlivňují převody pozemků a jak se v takové situaci zachovat.

Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (Mgr. Michal Stafinski, office@arws.cz, +420 245 007 740)

Co jsou pozemkové úpravy a proč se dělají?

Pozemkové úpravy jsou proces, při kterém stát (konkrétně pozemkový úřad) ve veřejném zájmu prostorově a funkčně uspořádává pozemky – zejména zemědělskou půdu. Prakticky to znamená, že se scelují nebo rozdělují pozemky tak, aby vznikly logičtější celky a zajistil se efektivnější způsob hospodaření pro vlastníky půdy.

Při pozemkových úpravách se zpravidla narovnávají hranice, vytvářejí přístupové cesty a zlepšuje se infrastruktura v krajině. Důvodem je často historický stav – mnoho vlastníků má půdu rozdrobenou do malých parcel rozmístěných po katastru. Úprava pozemků jejich vlastnictví “přerovná” do větších, kompaktnějších kusů.

Příklad: Pan Novák vlastní několik malých políček v různých částech obce. Pozemková úprava může způsobit, že místo pěti roztroušených pozemků o souhrnné výměře 5 ha dostane pan Novák jeden či dva větší pozemky o celkové stejné výměře, lépe umístěné a s přístupem z cesty. To zní pozitivně – úprava může zvýšit hodnotu i použitelnost půdy. Jenže během procesu dojde k dočasnému omezení vlastnických práv. A právě tady často dochází k překvapením.

Pozemkové úpravy jsou totiž zásah do vlastnických práv – po určitou dobu se mění hranice parcel a staré pozemky zanikají a vznikají nové. Aby tento proces proběhl hladce, zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech (ve znění pozdějších předpisů), stanoví určitá pravidla a omezení. Jedno z nich se týká právě zcizení pozemků, tedy převodů vlastnictví v průběhu úprav.

Omezení převodu vlastnictví během pozemkových úprav

„Pozor na převody pozemků při pozemkových úpravách!“ Tato slova zaznívají často a ne náhodou – jde o velmi důležitou věc, na kterou upozorňují jak právníci, tak realitní makléři. Zákon pamatuje na to, že pokud by si vlastníci během pozemkových úprav volně prodávali a měnili pozemky, mohl by vzniknout chaos. Proto existují fáze procesu, které ovlivňují, zda svůj pozemek můžete prodat, nebo ne.

Fáze pozemkových úprav z pohledu katastru nemovitostí:

1. Zahájení řízení o pozemkových úpravách

Po oficiálním zahájení pozemkových úprav provede katastrální úřad vklad poznámky „zahájeny pozemkové úpravy“ k dotčeným pozemkům. Tato poznámka plní primárně evidenční a informativní roli – informuje o probíhajícím řízení v daném katastrálním území. Nemá přímý omezující vliv na nakládání s pozemky: v této fázi není potřeba souhlas pozemkového úřadu k převodu vlastnictví a běžné vkladové řízení není poznámkou dotčeno.

Katastrální úřad však po dobu řízení průběžně spolupracuje s pozemkovým úřadem a informuje jej o všech změnách týkajících se dotčených pozemků. Poznámka o zahájení se v katastru zruší (vymaže) ve chvíli, kdy je nahrazena následnou poznámkou o schváleném návrhu pozemkových úprav.

2. Schválení návrhu pozemkových úprav

Schválení návrhu pozemkových úprav (první rozhodnutí pozemkového úřadu ve smyslu § 11 odst. 5 zákona č. 139/2002 Sb.) představuje samostatnou fázi s významnými právními důsledky. Jakmile toto rozhodnutí nabyde právní moci, pozemkový úřad jej předá katastrálnímu úřadu, aby bylo vyznačeno v katastru. Katastr následně zapíše k řešeným pozemkům poznámku „schválené pozemkové úpravy“ (poznámka o rozhodnutí o schválení pozemkových úprav). Tím se stávají účinky schváleného návrhu veřejně známé a závazné. Podle § 11 odst. 13 zákona o pozemkových úpravách je právní stav podle schváleného návrhu závazný i pro případné právní nástupce vlastníků dotčených pozemků.

Od momentu schválení návrhu platí, že každá listina, která slouží jako podklad pro zápis do katastru a zahrnuje pozemky dotčené úpravou, musí uvádět jak původní (dosavadní) pozemky, tak jim odpovídající nové pozemky dle schváleného návrhu. Tyto údaje (označení nových pozemků) poskytuje příslušný pozemkový úřad.

Dále zákon stanoví, že jednotlivé dotčené pozemky nebo jejich části nemůže jejich vlastník po schválení návrhu bez souhlasu pozemkového úřadu zatížit nebo zcizit, tedy nesmí je bez souhlasu pozemkového úřadu např. prodat, darovat, zatížit zástavou apod.

Prakticky to znamená, že převody či jiné dispozice s pozemky v této fázi vyžadují předchozí souhlas pozemkového úřadu. Katastrální úřad při jakémkoli návrhu na vklad týkajícím se pozemků s poznámkou „schválené pozemkové úpravy“ ověřuje, zda listina splňuje uvedené náležitosti – tj. dvojí označení pozemků (původních i nových) a doložený souhlas pozemkového úřadu. Pokud tyto podmínky nejsou splněny, katastr návrh na vklad zamítne.

Je tedy zřejmé, že fáze schválení návrhu má samostatné právní účinky: zanesení zvláštní poznámky do katastru, dočasné omezení dispozice s dotčenými nemovitostmi a stanovení závazného podkladu pro další postup (pro finální rozhodnutí). Nejedná se tedy jen o součást závěrečné fáze, ale o výraznou mezifázi v procesu pozemkových úprav.

Z pohledu zákona jde o dvoukrokové správní rozhodování (rozhodnutí o schválení návrhu a následné rozhodnutí podle § 11 odst. 8), nicméně z hlediska katastru nemovitostí a omezení vlastnických práv představuje schválení návrhu samostatnou klíčovou etapu mezi zahájením a ukončením řízení.

Nevíte si s daným tématem rady?

3. Schválení výsledků pozemkové úpravy (rozhodnutí dle § 11 odst. 8)

Závěrečným krokem je vydání rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně nebo přechodu vlastnických práv podle § 11 odst. 8 zákona č. 139/2002 Sb. (případně též rozhodnutí o zřízení či zrušení věcných břemen, pokud je to součástí pozemkových úprav).

Toto „druhé rozhodnutí“ fakticky realizuje nový stav – na jeho základě dojde k přechodu práv k novým pozemkům podle schváleného návrhu. Jakmile je pravomocné rozhodnutí doručeno katastrálnímu úřadu, provede katastr obnovu katastrálního operátu: zapíše nové parcelní údaje, nové vlastníky a další změny dle rozhodnutí a tím uvede katastr do souladu s výsledky pozemkových úprav.

Při tomto kroku katastr vymaže dosavadní poznámky spojené s pozemkovými úpravami – zejména poznámku „schválené pozemkové úpravy“ u všech řešených pozemků a případné zbylé poznámky „zahájeny pozemkové úpravy“ (u pozemků, které byly v obvodu, ale třeba neřešeny návrhem). Stejně tak se odstraní upozornění typu „obnova katastrálního operátu“, které bylo zaneseno při schválení návrhu.

Po provedení těchto změn v katastru již pozemkové úpravy formálně končí a dotčení vlastníci mají nově uspořádané pozemky evidované na svých listech vlastnictví. Omezení nakládání s pozemky, jež platila po schválení návrhu, tím zpravidla zanikají – nový stav je plně účinný a převody nových pozemků se již řídí standardním režimem (není nadále potřeba dvojí označování parcel ani souhlas pozemkového úřadu pro běžné převody s výjimkou specifických případů, viz dále). Jedinou výjimkou jsou další poznámky týkající se pozemků vyčleněných pro veřejně prospěšná opatření, tzv. společná zařízení:

  • Poznámka „Pozemek určen pro realizaci společných zařízení dle zákona č. 139/2002 Sb.“ – Katastr ji vyznačí u těch nových pozemků, na nichž má být realizováno společné zařízení (např. polní cesta, zeleň, poldr apod.), dle schváleného plánu. Tato poznámka signalizuje zvláštní režim: pokud by se takový pozemek měl převádět na jiného vlastníka, katastr ověřuje, zda byl udělen souhlas pozemkového úřadu podle § 9 odst. 13 zákona. Bez souhlasu pozemkového úřadu nelze vklad povolit. (Zákon stanoví výjimku, že při bezúplatném převodu takového pozemku do vlastnictví obce se souhlas pozemkového úřadu nevyžaduje.) Tato poznámka se následně vymaže na návrh pozemkového úřadu poté, co je naplněn účel – typicky po převedení pozemku obci či po realizaci zařízení.
  • Poznámka „Zákaz změny druhu nebo způsobu využití pozemku bez souhlasu pozemkového úřadu“ – Podle § 12 odst. 6 zákona se u pozemků, na kterých je umístěno společné zařízení ve veřejném zájmu, vyznačí zákaz změny druhu nebo způsobu využití pozemku bez souhlasu pozemkového úřadu. Katastr tuto poznámku zapíše na základě rozhodnutí o pozemkových úpravách k příslušným novým pozemkům. Jde o opatření k zajištění, že pozemky určené např. pro veřejné cesty či zeleň nebudou bez vědomí pozemkového úřadu převedeny na jiný účel. I tato poznámka může být později odstraněna, jakmile pominou důvody omezení (typicky po dokončení realizace společného zařízení a jeho převodu obci, na návrh pozemkového úřadu).
Obraťte se na naše odborníky:

Na co si dát pozor a jak postupovat jako vlastník či kupující

Jako vlastník pozemku v lokalitě, kde probíhají nebo mají proběhnout pozemkové úpravy, byste měli být opatrní a informovaní. Zde jsou praktické rady, jak předejít nepříjemnostem:

  • Zjištění stavu v katastru: Prvním krokem je vždy ověřit, zda Váš pozemek spadá do obvodu pozemkových úprav a v jaké jsou fázi. To zjistíte poměrně snadno – v katastru nemovitostí (např. přes online aplikaci „Nahlížení do katastru“) se u dotčeného pozemku objeví v sekci "Jiné zápisy" poznámka typu „Zahájeny pozemkové úpravy“ nebo „Schváleny pozemkové úpravy“ apod. Tato poznámka vám napoví, v jaké etapě proces je a jaké omezení platí.
  • Plánujete prodej během úprav? Pokud zjistíte, že úpravy probíhají a Vy nutně potřebujete pozemek prodat, zjistěte si, zda už byl schválen návrh. Jestli ano, počítejte s tím, že budete potřebovat souhlas pozemkového úřadu k převodu. Tento souhlas je formální akt – doporučuji kontaktovat místně příslušný pozemkový úřad, podat žádost a počítat s tím, že to zabere nějaký čas. Bez souhlasu nemá smysl podávat kupní smlouvu na katastr, protože by řízení o vkladu stejně přerušili či zamítli. Zároveň je vhodné informovat potenciálního kupce o této situaci – seriózní zájemce pochopí, že nejde o vaši chybu, ale o zákonný postup. Možné řešení je například sjednat v kupní smlouvě odkládací podmínku, že převod vlastnictví nastane až po udělení souhlasu nebo po ukončení pozemkových úprav.
Nevíte si s daným tématem rady?

Kupujete pozemek? I pro kupující platí podobné doporučení. Prověřte si, jestli na vyhlédnutém pozemku neběží pozemková úprava. Pokud ano, zjistěte fázi a uvědomte si, že se může stát, že se vlastníkem stanete později, než byste chtěli, nebo že dokonce výsledný pozemek bude mít jiné hranice či polohu, než původní (pokud kupujete v průběhu procesu a následně se pozemky scelují/rozdělují podle plánu). Opatrnost se vyplatí; neinformovaný kupující by mohl být nemile překvapen výsledkem, pokud by tato specifika ignoroval.

Pokud si nejste jisti, jak na tom Váš pozemek je, nebo potřebujete provést převod nemovitosti během pozemkových úprav, neváhejte se poradit s advokátem. Zkušený advokát vám pomůže ověřit stav věci, komunikovat s úřady a navrhnout bezpečné smluvní ošetření celé transakce.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Věří nám více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference.