Reverse Charge 2025:

Téma Reverse Charge (přenesení daňové povinnosti) je dlouhodobě kritické pro stavební projekty a investory, ale novela zákona o DPH 2025 přináší zásadní změny, které nesmíte ignorovat. Následující článek vám poskytne konkrétní odpovědi na otázky ohledně nových limitů pro plátcovství, zkrácení lhůty pro zdanění převodu nemovitostí a největších právních rizik spojených s tuzemským i mezinárodním Reverse Charge.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Daniel Půlpán ", expert na dané téma.

Režim přenesení daňové povinnosti ve stavebnictví: Stabilní základ a skrytá úskalí

Co je tuzemský Reverse Charge a kdy se vás dotýká?

Režim přenesení daňové povinnosti, běžně označovaný jako RCH, je klíčový mechanismus v českém stavebnictví, jehož základním principem je, že daň z poskytnutého plnění přiznává a odvádí jeho příjemce, nikoli dodavatel. Tento systém byl zaveden s cílem snížit podvody s DPH v tomto odvětví. Aplikace tuzemského RCH je podle §92e zákona o DPH trvalá.

Tuzemský RCH se uplatňuje výhradně mezi dvěma tuzemskými plátci DPH, přičemž plnění pro příjemce musí mít místo plnění v České republice. Režim se vztahuje na služby, které spadají pod sekci F klasifikace CZ-CPA, což zahrnuje stavební a montážní práce.

Největší aplikační problémy v praxi často vyvstávají u přesného vymezení, co ještě spadá pod stavební práci a co už je dodání zboží nebo jiné služby. RCH se vztahuje i na dodání zboží s montáží, pokud je tato činnost zatříděna do zmíněné sekce F klasifikace. Například oprava instalace klimatizace v kanceláři je považována za stavební a montážní práci podléhající RCH, zatímco oprava průmyslové klimatizace nikoliv.

Tato závislost na technické klasifikaci CZ-CPA má obrovské právní a finanční důsledky. Pokud stavební společnost chybně klasifikuje i malou část svých subdodávek (například servisní práce, které se na RCH nevztahují), hrozí masivní nesprávné uplatnění DPH. Tento problém vyžaduje buď přísnou kontrolu všech smluv, nebo zavedení závazných interních směrnic a audit procesů. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci s vyhotovením právního stanoviska pro správnou klasifikaci prací – napište na office@arws.cz.

Jaké jsou formální povinnosti odběratele a dodavatele?

Režim Reverse Charge ukládá jasné a přísné administrativní povinnosti oběma stranám. Dodavatel má povinnost vystavit fakturu bez DPH, a to do 15 dnů od uskutečnění zdanitelného plnění. Faktura musí explicitně obsahovat větu „Daň odvede zákazník“ a nulovou DPH. V daňovém přiznání se uskutečněné plnění uvádí na řádku 25 a v Kontrolním hlášení v oddílu A.1, avšak jen u plnění nad 10 000 Kč.

Odběratel (příjemce plnění) musí přiznat daň ke dni uskutečnění plnění a zapsat ji do své evidence pro DPH. Odběratel přiznává daň na řádku 10 nebo 11 přiznání a současně si může uplatnit nárok na odpočet na řádku 43 nebo 44. I když je finanční dopad samovyměření DPH neutrální, riziko sankcí za chybu ve vykazování je velmi vysoké.

Důležité je i správné nakládání se zálohami. Režim RCH se aplikuje i na zálohy, které se počítají do celkové hodnoty plnění. Dodavatel je v takovém případě z přijaté zálohy povinen daňový doklad nevystavit.

FAQ – Právní tipy k fakturaci a placení záloh

1. Jak se řeší zálohy v režimu RCH?

Záloha se počítá do celkové hodnoty plnění, na kterou se reverse charge vztahuje. Dodavatel z ní nevystavuje daňový doklad. Chcete vědět, jak nastavit procesy pro fakturaci záloh? Spojte se s námi na office@arws.cz.

2. Může si odběratel uplatnit odpočet DPH, i když plnění nesouvisí s jeho ekonomickou činností?
Pokud se nejedná o nákup pro ekonomickou činnost, povinnost DPH vyčíslit trvá, ale nárok na odpočet odpadá. Chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti při neekonomické činnosti? Napište na office@arws.cz.

Nevíte si s daným tématem rady?

Administrativní zátěž a kontrola: Vykazování plnění a pokuty

Proč je bezchybné kontrolní hlášení klíčové?

Kontrolní hlášení (KH) propojuje vydané a přijaté daňové doklady mezi plátci DPH, čímž umožňuje Finanční správě okamžitě identifikovat nesoulady. Pro korporace s rozsáhlými stavebními projekty a vysokým obratem subdodávek je bezchybné vykazování v KH naprosto zásadní.

Odběratel musí přijatá plnění v režimu přenesení daňové povinnosti uvádět v oddílu B.1 Kontrolního hlášení. Zajištění správné vazby mezi dodavatelem a odběratelem vyžaduje správné použití kódů tuzemského plnění, zejména kódu 4 (stavební práce) a kódu 4a (poskytnutí pracovníků).

Jakýkoli nesoulad ve vykazování vede k automatickým výzvám k odstranění nesrovnalostí, které se promítají do pokut a značné administrativní zátěže právních a finančních oddělení. Vzhledem k tomu, že mnoho malých dodavatelů může rychle přejít do plátcovství DPH (viz nové limity 2025), hlavní dodavatel se stává zranitelným vůči chybám těchto partnerů. Tato situace vyžaduje implementaci komplexní compliance matrix a interních auditů procesů, které chrání před pokutami vzniklými chybami třetích stran.

Pravidelně poskytujeme odborná školení pro zaměstnance a vedení. Získejte jistotu v Kontrolním hlášení prostřednictvím certifikovaného školení. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Aplikační a vykazovací chyby Reverse Charge

Proaktivní řízení rizik je nezbytné pro ochranu kapitálu a zajištění hladkého chodu projektů. Následující tabulka shrnuje klíčová rizika spojená s nesprávnou aplikací a vykazováním Reverse Charge.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Pokuta za nesprávné uplatnění DPH u tuzemského RCH (chybná klasifikace CZ-CPA)	Právní stanoviska k aplikaci 92e a správné klasifikaci prací – Potřebujete právní jistotu? Napište na office@arws.cz.
Penalizace za chyby v Kontrolním hlášení (např. chybné kódy A.1/B.1 nebo opomenutí záloh)	Odborná školení pro zaměstnance či vedení včetně certifikátu, minimalizace chyb v KH – Získejte jistotu v KH. Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Neuznání nároku na odpočet DPH z důvodu nedostatečné obezřetnosti při výběru dodavatele	Příprava dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi (due diligence dodavatelů) – Zajistíme vám bezpečí. Spojte se s námi na office@arws.cz.
Ztráta cash flow při chybném fakturování záloh v režimu RCH	Právní konzultace, které chrání před pokutami, kontrolami a finanční ztrátou – Neváhejte se obrátit na naši kancelář: office@arws.cz.

 

DPH Novela 2025: Zásadní změny pro developery a investory

Novela zákona o DPH, která vstoupí v účinnost od 1. ledna 2025, přináší dva hlavní okruhy změn: upravené limity pro povinné plátcovství a zásadní zpřísnění pravidel pro prodej nemovitostí.

Nové limity pro registraci: Riziko rychlého skoku do plátcovství

Od 1. ledna 2025 se ruší sledování obratu za 12 bezprostředně předcházejících měsíců a zavádí se sledování obratu výhradně v rámci kalendářního roku (leden až prosinec). Nově platí duální limity. První limit, 2 miliony Kč, vede k registraci k 1. lednu následujícího roku.

Zásadní změna se týká druhého limitu: pokud obrat během kalendářního roku překročí 2 536 500 Kč, musí se podnikatel zaregistrovat k DPH už od druhého dne po překročení tohoto limitu. To pro korporace znamená zvýšené riziko neobezřetnosti. Pokud subdodavatel překročí limit náhle, musí se bleskově adaptovat. Pokud v přechodné fázi fakturuje chybně, může hlavní dodavatel neoprávněně uplatnit odpočet, čímž se vystavuje riziku pokuty.

Tato situace vyžaduje implementaci komplexních interních mechanismů, které rychle identifikují změnu DPH statusu u partnerů. Naši klienti spoléhají na naše zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb. Pomáháme jim s rychlou adaptací na regulační změny a neustálou optimalizací daňových procesů. Spojte se s námi na office@arws.cz.

Revoluce v prodeji nemovitostí: Pravidlo 23 měsíců a podstatná změna stavby

Pro developery a investory je kritické zkrácení lhůty pro zdanění prvního převodu dokončené nemovité věci. Tato lhůta se zkracuje z pěti let na pouhých 23 měsíců od jejího dokončení (účinnost 1. 1. 2025).

Dále se zpřísňují pravidla týkající se oprav a rekonstrukcí. Za zdanitelný převod je nově považován i první převod po provedení tzv. podstatné změny stavby. Zákon poprvé explicitně definuje podstatnou změnu pomocí hodnotového testu, a to jako zvýšení hodnoty stavby o více než 30 % její původní ceny bez DPH. Tento 30% test se váže výhradně na náklady vynaložené prodávajícím.

Přesné sledování nákladů a jejich právní posouzení je pro developery kritické, protože pokud oprava překročí 30% původní ceny, spouští se nová 23měsíční lhůta pro zdanění prodeje, což má zásadní dopad na prodejní strategii.

Pro určení, zda se jedná o stavbu pro bydlení (což ovlivňuje sazbu DPH), bude nově rozhodující aktuální zápis způsobu využití v Registru územní identifikace adres a nemovitostí (RÚIAN). Ruší se tím staré odkazy na stavební zákon.

FAQ – Právní tipy k realitním transakcím 2025

1. Co je klíčové pro určení typu stavby pro účely DPH? 

Rozhodující je aktuální zápis způsobu využití v RÚIAN/katastru. Zajistíme vám právní poradenství při získávání povolení a licencí – office@arws.cz.

2. Jak se počítá 30% test podstatné změny? 

Test se vztahuje na náklady vynaložené prodávajícím a počítá se z původní ceny bez DPH. Potřebujete provést právní audit nákladů na rekonstrukci? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Rizikové transakce se spojenými osobami: Hrozba DPH z obvyklé ceny

S účinností od 1. ledna 2025 se rozšiřuje definice spojené osoby pro účely DPH při dodání nemovité věci: zaměstnanec se nově považuje za spojenou osobu.

Tato změna má přímý dopad na korporátní transakce. Pokud plátce prodává nemovitost spojené osobě (včetně zaměstnance) za sjednanou cenu, která je nižší než tržní hodnota, musí se DPH vypočítat z obvyklé tržní ceny. Prodej pod cenou již nevede k osvobození, ale k zdanění z tržní hodnoty. Tato úprava vyžaduje detailní právní posouzení všech převodů nemovitostí v rámci skupiny nebo klíčovému managementu.

ARROWS vám pomůže s přípravou nebo revizí smluv a posouzením transakční ceny v kontextu DPH. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Obraťte se na naše odborníky:

Mezinárodní Rozměr: Když Tuzemský RCH Nestačí

Pro společnosti, které působí na mezinárodní úrovni nebo využívají zahraniční subdodavatele, je kritické pochopit, že tuzemský RCH (podle §92e zákona o DPH) se uplatní pouze mezi tuzemskými plátci DPH.

Tuzemský RCH končí na hranicích: Kdy vás čeká zahraniční DPH registrace?

U služeb souvisejících s nemovitostí, kam stavební a montážní práce spadají, je místo plnění vždy tam, kde se nemovitost fyzicky nachází. Pokud česká firma provádí stavební služby v jiném členském státě EU, místo plnění je v daném státě.

I když je služba poskytnuta B2B partnerovi, povinnost zahraniční registrace k DPH se řídí lokální legislativou, která je často přísnější. Například v Německu je registrace k DPH zpravidla nutná, pokud český dodavatel využije na stavbě další subdodavatele. Nezvládnutí tohoto kroku v zemi realizace vede k vysokým pokutám a právním sporům.

Největší finanční riziko leží právě v mezinárodním zdanění stavebních služeb, kde platí rozdílné implementace směrnic EU. Pro korporace, které se často pohybují přes hranice, je proto nepostradatelný partner s mezinárodními zkušenostmi. Díky deset let budované síti ARROWS International řešíme prakticky denně problematiku DPH s mezinárodním prvkem a zajistíme vám splnění všech regulací v zahraničí, včetně zastupování u rejstříků a regulátorů.

Mezinárodní zakázky a zdanění nemovitostí

Následující přehled se zaměřuje na rizika spojená s novými pravidly pro nemovitosti a přeshraniční dodávky.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Neočekávaná povinnost odvést DPH z prodeje nemovitosti (porušení lhůty 23 měsíců nebo 30% test)	Právní poradenství při optimalizaci prodeje nemovitostí a posouzení Podstatné změny stavby – Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.
Nutnost odvést DPH z obvyklé ceny při převodu nemovitosti na spojenou osobu	Příprava nebo revize smluv a posouzení transakční ceny v kontextu DPH – Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Povinnost zahraniční DPH registrace a sankce při práci pro EU partnery	Zastupování u rejstříků a regulátorů včetně plnění povinností v rámci ARROWS International – Naši právníci jsou připraveni vám pomoci, napište na office@arws.cz.
Ztráta nároku na odpočet kvůli neobezřetnosti dodavatele (judikatura NSS)	Příprava podkladů stanovených zákonem a interních směrnic pro ověřování dodavatelů – Neváhejte se obrátit na naši kancelář: office@arws.cz.

Ochrana kapitálu a proaktivní compliance

Jak se vyhnout účasti na daňových podvodech? Povinnost obezřetnosti

Judikatura Nejvyššího správního soudu (NSS) opakovaně zdůrazňuje povinnost daňového subjektu prokázat dostatečnou obezřetnost (due diligence) při výběru dodavatelů. Tato povinnost chrání firmu před neuznáním nároku na odpočet DPH v případě, že Finanční správa prokáže, že subjekt se nevědomě podílel na daňovém podvodu v dodavatelském řetězci.

Pro velkého odběratele je riziko vysoké, zejména pokud uzavírá obchod s novým, neprověřeným dodavatelem, a to bez řádné písemné smlouvy a s nestandardními platebními podmínkami. NSS potvrdil, že takové okolnosti mohou vést k neuznání nároku na odpočet DPH, a to i v režimu RCH.

Klíčovým obranným mechanismem je pro korporace zavedení definovaných, písemných postupů ověřování partnerů v rámci interních směrnic. Tyto postupy prokážou dobrou víru před správcem daně a minimalizují riziko sankcí a soudních sporů. Poskytujeme vyhotovení interních směrnic a odborná školení. Zajistíme vám právní řešení na míru v oblasti Due Diligence. Spojte se s námi na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k rizikům a obezřetnosti

1. Co je nejdůležitější při prověřování nového dodavatele? 

Zajištění písemné smlouvy, kontrola DPH registrace a reputace v oboru.
Potřebujete připravit robustní smlouvy s ochranou proti podvodům? Napište na office@arws.cz.

2. Může mi FÚ neuznat odpočet DPH u RCH plnění? 

Ano, pokud neprokážete obezřetnost a Finanční správa prokáže vaši účast na daňovém podvodu, nárok na odpočet DPH může být zamítnut. Chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti ochrany? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Závěr: Komplexní podpora pro vaši právní jistotu

Navrhované komplexní změny v DPH a jejich dopad na Reverse Charge a převody nemovitostí od roku 2025 vyžadují rychlou a precizní reakci v podobě revize interních směrnic, nastavení správných fakturačních a vykazovacích procesů a aktualizace smluvní dokumentace.

Naši právníci disponují rozsáhlými zkušenostmi s poskytováním dlouhodobých služeb – v našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 51 obcí a krajů. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě řešení, která minimalizují rizika pokut a sporů.

ARROWS je připravena zajistit pro vás vyhotovení interních směrnic pro RCH, přípravu dokumentace pro ochranu před sankcemi, právní konzultace, přípravu smluv, zastupování u správních orgánů a odborná školení pro zaměstnance. Díky síti ARROWS International vám navíc poskytneme komplexní podporu při DPH regulaci vašich stavebních projektů i v zahraničí. 

Pro klienty zajišťujeme i nadstandardní servis – v případě zajímavých investičních či obchodních příležitostí umíme klienty propojit mezi sebou. Rádi si poslechneme i váš byznysový nápad. Potřebujete právní řešení na míru, které efektivně pokryje tuzemské i mezinárodní DPH povinnosti 2025 ve stavebnictví? Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k Reverse Charge a DPH 2025 ve stavebnictví

1. Kdy se stávám plátcem DPH podle nových pravidel od roku 2025?

Od 1. ledna 2025 se obrat sleduje za kalendářní rok. Pokud obrat překročí 2 miliony Kč, stáváte se plátcem od 1. ledna následujícího roku. Pokud obrat překročí 2 536 500 Kč, musíte se zaregistrovat již od druhého dne po překročení tohoto limitu. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Co přesně znamená podstatná změna stavby pro účely DPH?

Podstatná změna stavby je nově definována hodnotovým testem. Jedná se o změnu, jejíž náklady přesáhnou 30 % původní ceny nemovité věci bez DPH.8 Při prodeji po takové změně se spouští nová 23měsíční lhůta pro zdanění převodu. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

3. Musím aplikovat RCH i na stavební práce prováděné zahraničním subdodavatelem?

Tuzemský RCH (§ 92e) se uplatní pouze mezi tuzemskými plátci. Pokud česká firma přijímá plnění od zahraničního dodavatele, místo plnění je v tuzemsku (s ohledem na nemovitost), ale uplatní se standardní pravidla pro přeshraniční plnění (klasický Reverse Charge). V případě, že česká firma dodává do zahraničí, místo plnění je v zahraničí. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

4. Jaké jsou nejčastější chyby v Kontrolním hlášení v sekci B.1 u přijatého RCH plnění?

Chyby často spočívají v nesprávném uvedení přijatého plnění (např. opomenutí záloh), chybném použití kódů tuzemského plnění (místo kódu 4 je použit jiný kód), nebo nesouladu s vykazováním dodavatele v oddílu A.1. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

5. Jak ovlivní novela prodej nemovitosti spojené osobě (např. zaměstnanci)?

Od roku 2025 je zaměstnanec považován za spojenou osobu pro účely dodání nemovité věci. Pokud je nemovitost prodána za sjednanou cenu, která je nižší než tržní, musí plátce DPH vypočítat z tzv. obvyklé tržní ceny. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

6. Jak se nově určuje, zda je stavba bytový nebo rodinný dům?

Pro určení stavby bytového a rodinného domu pro účely DPH bude nově rozhodující aktuální (nebo budoucí) zápis způsobu využití v Registru územní identifikace adres a nemovitostí (RÚIAN), nikoli původní odkaz na stavební zákon. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.