Novela DPH u nemovitostí - červenec 2025

Od 1. července 2025 vstupuje v platnost zásadní novela zákona o DPH, která mění pravidla hry na realitním trhu. Ať už jste developer, investor, nebo korporace spravující nemovitostní portfolio, tyto změny se vás přímo dotknou. V tomto článku získáte jasné odpovědi a praktické příklady, jak se připravit na zkrácení časového testu, novou definici stavebního pozemku a co přesně znamená „podstatná změna“ stavby.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Konec pětiletého testu: Proč je 23 měsíců novým klíčovým termínem?

Nejviditelnější změnou, kterou přináší novela zákona o DPH (zákon č. 461/2024 Sb.), je radikální zkrácení časového testu pro osvobození od daně z 5 let na pouhých 23 měsíců. Tato změna nejen zrychluje daňový cyklus u nemovitostí, ale především zavádí zcela novou logiku založenou na principu tzv. prvního dodání.

Nově totiž podléhá DPH primárně pouze první prodej nemovitosti po její kolaudaci nebo po provedení podstatné změny. Každý další prodej téže nemovitosti je od DPH osvobozen, pokud mezitím nedošlo k další podstatné změně. Tento přístup vychází z judikatury Soudního dvora EU, podle které se ekonomická hodnota vytváří hlavně při prvním uvedení nemovitosti na trh.

V praxi to znamená zásadní posun. Developer, který prodá nový byt šest měsíců po kolaudaci, uplatní DPH. Pokud však kupující (např. investiční fond) tento byt prodá o rok později bez dalších významných úprav, bude tento druhý prodej od DPH osvobozen, přestože se odehraje v rámci původní 23měsíční lhůty.

Pro kupující tak vzniká nová povinnost důkladně prověřit, zda je jejich transakce skutečně prvním, nebo až následným dodáním. Právníci ARROWS mohou klientům pomoci s právní analýzou transakce, aby bylo s jistotou určeno, zda se jedná o první, či následné dodání a jaký daňový režim se uplatní. Plánujete nákup či prodej nové nemovitosti? Ověřte si své daňové povinnosti s námi. Napište na office@arws.cz.

Podstatná změna stavby: Kdy rekonstrukce „resetuje“ daňové hodiny?

Pojem „podstatná změna“ byl v minulosti často předmětem výkladových nejasností. Novela zákona o DPH vnáší do této problematiky jasný řád a stanovuje dvě klíčové podmínky, které musí být splněny současně, aby byla rekonstrukce považována za podstatnou změnu, jež restartuje 23měsíční lhůtu.

První podmínkou je, že úpravy vedou ke změně využití nemovitosti nebo podstatně mění podmínky jejího obývání. Druhou, a zcela zásadní podmínkou je, že náklady na tuto změnu (bez DPH) přesáhnou 30 % základu daně při jejím následném prodeji – tedy 30 % budoucí prodejní ceny.

Pro investory a developery to znamená nutnost kalkulovat s daňovými dopady ještě před zahájením rekonstrukce. Náklady se navíc posuzují výhradně u osoby, která prodej uskutečňuje. Běžná údržba, i když je nákladná, se za podstatnou změnu nepovažuje. Tento mechanismus se přímo dotýká populárního „flipování“ nemovitostí, kde rozsáhlejší rekonstrukce může nečekaně navýšit prodejní cenu o 21% DPH.

Nevíte si s daným tématem rady?

FAQ – Právní tipy k rekonstrukcím a DPH

Jak mám spočítat 30% hranici, když ještě neznám přesnou prodejní cenu?

Je nutné provést kvalifikovaný odhad tržní ceny. Naši právníci a spolupracující odhadci v ARROWS vám pomohou stanovit reálnou hodnotu a minimalizovat riziko chybného výpočtu. Pro konzultaci nás kontaktujte na office@arws.cz.

Počítají se do nákladů i práce, které si udělám svépomocí?

Do nákladů se počítají skutečně vynaložené a prokazatelné výdaje na materiál a služby. Správná evidence je klíčová. S přípravou podkladů pro případnou kontrolu vám můžeme pomoci, napište nám na office@arws.cz.

Rekonstrukce a podstatná změna nemovitosti

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Neúmyslné překročení 30% nákladové hranice: Následný prodej bude podléhat 21% DPH, což může zcela zničit plánovaný zisk z investice. Hrozí doměření daně a penále.	Právní a daňová analýza investičního záměru: Pomůžeme vám předem spočítat a naplánovat náklady rekonstrukce. Chcete znát své právní možnosti? Napište na office@arws.cz.
Nedostatečná dokumentace nákladů: Při kontrole finančního úřadu nebudete schopni prokázat skutečnou výši nákladů, což může vést ke zpochybnění osvobození od DPH.	Příprava a revize smluv s dodavateli a nastavení interních procesů pro evidenci nákladů: Zajistíme, aby vaše dokumentace byla neprůstřelná. Potřebujete připravit smluvní dokumentaci? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Chybný výklad pojmu "změna využití": Provedete úpravy, o kterých se domníváte, že nejsou podstatnou změnou, ale správce daně je posoudí jinak.	Vyhotovení právního stanoviska: Posoudíme charakter plánovaných úprav a poskytneme vám právní jistotu. Potřebujete odborné stanovisko? Spojte se s námi na office@arws.cz.
Spor s kupujícím ohledně DPH: Pokud ve smlouvě není jasně upraven režim DPH a daň je dodatečně doměřena, může vzniknout spor o to, kdo ji má uhradit.	Příprava a revize kupních smluv: Naše smlouvy jasně definují daňový režim a chrání vaše zájmy. Pro revizi vaší smlouvy nám napište na office@arws.cz.

Stavební pozemky pod drobnohledem: Které prodeje se nově prodraží o 21 % DPH?

Snad nejzásadnější změna se týká definice stavebního pozemku. Dosud byla povinnost odvést DPH často vázána na existenci stavebního povolení. Od 1. července 2025 se však za stavební pozemek pro účely DPH považuje pozemek, na kterém je možné stavět na základě územního plánu nebo jiného obdobného dokumentu.

Tato změna má dalekosáhlé důsledky. Rozšiřuje okruh pozemků podléhajících DPH a dotýká se i fyzických osob, které nepodnikají. Pokud jednotlivec aktivně připravuje pozemek k prodeji (např. zajišťuje sítě, dělí parcelu, prodává opakovaně), může finanční úřad jeho činnost posoudit jako ekonomickou činnost s povinností odvést DPH.

Dopad na cenu může být dramatický. Prodej pozemku za 14 milionů korun, který nově spadne do režimu DPH, se může prodražit o téměř 3 miliony korun na dani. Územní plán obce se tak stává klíčovým daňovým dokumentem, jehož znalost je pro vlastníky pozemků naprosto nezbytná.

Nová definice stavebního pozemku a související daňové povinnosti

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Prodej pozemku v dobré víře bez DPH: Prodáte pozemek, který je v územním plánu určen k zástavbě. Finanční úřad vás dodatečně označí za osobu povinnou k dani a doměří 21% DPH plus penále.	Prověření daňového režimu pozemku: Před prodejem analyzujeme územní plán a posoudíme, zda prodej podléhá DPH. Chcete mít jistotu? Požádejte o právní analýzu na office@arws.cz.
Posouzení vaší činnosti jako "ekonomické": Zasíťování pozemku nebo jeho rozdělení na menší parcely může být finančním úřadem vyhodnoceno jako podnikání, i když nemáte živnostenské oprávnění.	Strukturování transakce a příprava argumentace pro finanční úřad: Pomůžeme vám transakci nastavit tak, aby se minimalizovalo riziko reklasifikace. Potřebujete právní pomoc se strukturováním prodeje? Napište na office@arws.cz.
Nesprávně sestavená kupní smlouva: Smlouva neřeší, co se stane v případě dodatečného doměření DPH, což vede k nákladným sporům s kupujícím.	Příprava vodotěsné smluvní dokumentace: Naše smlouvy obsahují doložky, které vás chrání pro případ změny daňového posouzení. Pro přípravu smlouvy na míru nás kontaktujte na office@arws.cz.
Ztráta konkurenceschopnosti: Pokud musíte k ceně připočítat 21% DPH, může být váš pozemek pro kupujícího (neplátce DPH) příliš drahý oproti srovnatelným pozemkům.	Konzultace a strategické plánování: Probereme s vámi možnosti, včetně případného dobrovolného zdanění, pokud je kupující plátce. Pro strategickou konzultaci se na nás obraťte na office@arws.cz.

Strategická příprava pro vaši firmu: Jak ARROWS chrání váš byznys?

Nová legislativa přináší i další změny, které vyžadují pozornost. U staveb pro sociální bydlení bude pro uplatnění snížené 12% sazby DPH rozhodující zápis v katastru nemovitostí nebo registru RÚIAN. Při prodeji nemovitosti zaměstnancům či spojeným osobám se základ daně nově odvíjí od ceny obvyklé, nikoli sjednané.

Tyto změny nejsou jen izolovanými daňovými úpravami, ale představují komplexní výzvu, která vyžaduje strategický právní přístup. V ARROWS jsme připraveni poskytnout vaší firmě komplexní podporu, která vás ochrání před riziky a pomůže využít nové příležitosti.

Naši odborníci pro vás zajistí:

• Vyhotovení interních směrnic pro správné posuzování daňového režimu nemovitostí a sledování nákladů na rekonstrukce.
• Přípravu nebo revizi kupních a stavebních smluv, které budou plně v souladu s novou legislativou.
• Zastupování u soudů a správních orgánů v případě sporů s finančním úřadem.
• Odborná školení pro vaše zaměstnance z finančního, developerského či obchodního oddělení, včetně certifikátu o absolvování.

Tyto komplexní změny ukazují, jak úzce je daňová problematika propojena s každodenní praxí v developmentu a správě nemovitostí. Více o této službě najdete na našem webu v sekci Realitní právo.

Naši specialisté na realitní právo:

Mezinárodní transakce a síť ARROWS International

Realitní trh je stále více globální. Ať už jste zahraniční investor vstupující na český trh, nebo česká firma s nemovitostmi v zahraničí, nová pravidla se vás dotknou. Novela například usnadňuje uplatnění dobrovolného zdanění u pronájmů pro nájemce z jiných členských států EU.

Díky naší síti ARROWS International, budované přes deset let, řešíme transakce s mezinárodním prvkem na denní bázi. Poskytujeme právní servis, který překračuje hranice a zajišťuje soulad s lokálními i mezinárodními předpisy. Řešíte nemovitostní transakci se zahraničním partnerem? Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Právní jistota jako základ úspěšné realitní transakce

Novela zákona o DPH od 1. července 2025 představuje jednu z největších změn na realitním trhu za poslední roky. Zkrácení časového testu, nová definice podstatné změny a rozšíření pojmu stavební pozemek přináší rizika, ale i nové strategické možnosti. Orientace v této složité problematice vyžaduje proaktivní přístup a odborné právní poradenství.

V ARROWS se na tuto oblast dlouhodobě specializujeme. V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 51 obcí a krajů, pro které zajišťujeme špičkový právní servis. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě. Umíme také klienty propojit mezi sebou v případě, že mají zajímavé investiční nebo obchodní příležitosti.

Nenechte se zaskočit a neriskujte milionové ztráty. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k novele DPH u nemovitostí

Kdy přesně začíná běžet 23měsíční lhůta?
Lhůta začíná běžet od konce měsíce, ve kterém došlo k dokončení stavby nebo její podstatné změně. Za okamžik dokončení se považuje nabytí právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí, případně splnění podmínek pro trvalé užívání stavby, pokud se kolaudační rozhodnutí nevydává. Pokud řešíte specifickou situaci, kontaktujte nás na office@arws.cz.

Koupil jsem novostavbu od developera s DPH. Když ji za rok prodám, musím také odvést DPH?
Nikoliv, pokud jste na nemovitosti neprovedl podstatnou změnu. Váš prodej bude považován za následné dodání, které je od DPH osvobozeno, i když se uskuteční v rámci 23měsíční lhůty od původní kolaudace. Pro jistotu doporučujeme konzultaci vaší situace, napište nám na office@arws.cz.

Vlastním pole, které obec v novém územním plánu označila jako "plochu pro bydlení". Musím při prodeji platit DPH?
S vysokou pravděpodobností ano. Podle nové definice je takový pozemek považován za stavební a jeho prodej podléhá 21% DPH. Navíc, pokud jste pozemek jakkoli připravoval k prodeji, hrozí, že vaše jednání bude posouzeno jako ekonomická činnost. Pro posouzení vašeho konkrétního případu se na nás neváhejte obrátit na office@arws.cz.

Nevíte si s daným tématem rady?

Co když náklady na rekonstrukci jen těsně přesáhnou 30 %? Mohu část nákladů neuvést?
Takový postup důrazně nedoporučujeme. Jednalo by se o snahu o zkrácení daně, což je daňový delikt s vážnými právními i finančními následky. Je naprosto klíčové vést precizní a úplnou evidenci všech nákladů. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Týkají se změny i nedokončených staveb?
Ano. Zákon stanoví, že dodání (prodej) nedokončené nemovité věci, tedy stavby před kolaudací, bude vždy podléhat DPH bez ohledu na jakékoli časové testy. Potřebujete právní pomoc s prodejem rozestavěné nemovitosti? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Jaký je rozdíl mezi běžnou údržbou a podstatnou změnou?
Běžná údržba (např. výměna oken, oprava fasády, modernizace koupelny) nemění způsob využití nemovitosti a není považována za podstatnou změnu, i kdyby byla nákladná. Podstatná změna vždy zahrnuje změnu účelu (např. z kanceláří na byty) nebo zásadní změnu podmínek obývání (např. velká přístavba) a zároveň musí překročit 30% nákladovou hranici. Pokud si nejste jisti, jak posoudit vaše stavební úpravy, spojte se s námi na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.