PPP Projekty (Public-Private Partnership)

Uvažujete o vstupu do velkého infrastrukturního projektu, ale obáváte se finanční náročnosti a komplexních právních rizik? Model Public-Private Partnership (PPP) nabízí řešení, jak realizovat ambiciózní záměry ve spolupráci s veřejným sektorem. Tento článek vám poskytne odpovědi na to, jak PPP projekty fungují, jaké jsou jejich klíčové modely a jak se vyhnout nákladným chybám díky preciznímu právnímu nastavení.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Daniela Sobotková", expert na dané téma.

Co jsou PPP projekty a proč by vás měly zajímat?

Public-Private Partnership (PPP) představuje dlouhodobý smluvní vztah mezi veřejným zadavatelem (státem, krajem, obcí) a soukromou společností nebo konsorciem. Cílem je zajistit financování, výstavbu, provoz a údržbu veřejné infrastruktury (např. dálnic, nemocnic, škol) nebo poskytování veřejných služeb. Nejde jen o alternativní způsob financování, ale o strategickou spolupráci, která využívá silných stránek obou sektorů.

Pro soukromé společnosti představují PPP projekty příležitost k získání stabilních, dlouhodobých příjmů z velkých vládních zakázek a možnost uplatnit inovace a efektivitu soukromého sektoru v oblastech, kde je to nejvíce potřeba. Veřejný sektor naopak získává možnost realizovat klíčové projekty bez nutnosti okamžitých masivních kapitálových výdajů a těží z odborných znalostí soukromých partnerů.

Úspěch tohoto komplexního partnerství však závisí na pečlivě připraveném právním rámci. V České republice existuje paradoxní situace: přestože je zde zřejmá potřeba masivních investic do infrastruktury a vláda PPP projekty oficiálně podporuje, historicky byla řada z nich neúspěšná. Důvodem byla často politická nestabilita, nedostatečná příprava a obavy z komplexnosti celého modelu. Právě proto je klíčové vnímat právní poradenství nikoliv jako náklad, ale jako investici, která projekt chrání.

Právníci ARROWS pomáhají strukturovat tyto komplexní vztahy tak, aby byly přínosné a bezpečné pro všechny zúčastněné strany.

Klíčové modely PPP: Který je vhodný pro váš záměr?

Výběr správného modelu PPP je strategickým rozhodnutím, které ovlivňuje rozdělení rizik, vlastnictví a odpovědnost za provoz. Každý model vyhovuje jinému typu projektu a jiným cílům soukromého partnera. Mezi nejběžnější struktury patří:

• Build-Operate-Transfer (BOT) – Postav, provozuj, předej: Soukromý partner navrhne, postaví a po sjednanou dobu (např. 30 let) provozuje infrastrukturu, přičemž příjmy získává z poplatků od uživatelů nebo plateb od státu. Po uplynutí této doby převede vlastnictví na veřejný sektor.
• Build-Operate-Own (BOO) – Postav, provozuj, vlastni: Podobně jako u modelu BOT soukromý partner projekt postaví a provozuje, ale na rozdíl od něj si ponechává vlastnictví natrvalo. Tento model je méně častý u kritické infrastruktury.
• Design-Build (DB) – Navrhni, postav: Soukromý partner je odpovědný pouze za návrh a výstavbu projektu za předem stanovenou cenu. Po dokončení přebírá vlastnictví i provozní odpovědnost veřejný sektor. Tento model je bližší tradiční veřejné zakázce.
• Buy-Build-Operate (BBO) – Kup, postav, provozuj: Soukromý partner odkoupí existující veřejné aktivum, investuje do jeho modernizace či rozšíření a následně jej provozuje. Tento model se využívá například při modernizaci starších zařízení.

Pro realizaci PPP projektů se obvykle zakládá účelově vytvořená společnost, tzv. projektová společnost nebo Special Purpose Vehicle (SPV). Tato společnost je právně i finančně oddělena od mateřských firem konsorcia, což umožňuje izolovat rizika projektu a zjednodušit jeho financování.

Výběr správného modelu je strategickým rozhodnutím s dalekosáhlými právními a finančními dopady. Právníci ARROWS vám poskytnou odborné právní stanovisko k posouzení vhodnosti jednotlivých modelů pro váš konkrétní investiční záměr.

FAQ – Právní tipy k výběru PPP modelu

1. Jaký je hlavní rozdíl mezi modelem BOT a BOO z pohledu investora?
   Odpověď: U modelu BOT přechází vlastnictví infrastruktury po skončení smlouvy na stát, což znamená jasně definovaný exit. U modelu BOO zůstává aktivum ve vašem vlastnictví, což nabízí dlouhodobější potenciál, ale také trvalou odpovědnost. Potřebujete zanalyzovat, který model lépe vyhovuje vaší dlouhodobé strategii? Spojte se s námi na office@arws.cz.
2. Proč je pro PPP projekty zakládána speciální firma (SPV)?
   Odpověď: SPV (projektová společnost) je klíčová pro řízení rizik. Izoluje finanční a právní závazky projektu od mateřských společností v konsorciu, což chrání jejich ostatní podnikatelské aktivity a zjednodušuje projektové financování. Pro pomoc se založením a strukturou SPV se obraťte na naše experty na office@arws.cz.

Nevíte si s daným tématem rady?

Právní bludiště PPP v ČR a EU: Co musíte vědět?

V České republice neexistuje jediný „zákon o PPP“. Klíčovým právním předpisem, který tuto oblast upravuje, je zákon č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek (ZZVZ). Tento zákon sjednotil dříve roztříštěnou úpravu a od roku 2016 zahrnuje i problematiku koncesí, která byla dříve řešena v samostatném koncesním zákoně.

Zásadní je tedy rozlišovat, v jakém režimu v rámci ZZVZ se projekt nachází. Toto rozlišení závisí na míře přeneseného rizika na soukromého partnera:

• Koncese: Pokud soukromý partner (koncesionář) nese podstatnou část provozního rizika spojeného s využíváním stavby nebo služby (např. jeho odměna závisí na poptávce a příjmech od koncových uživatelů), projekt se řídí pravidly pro koncese.
• Veřejná zakázka: Pokud je soukromý partner odměňován převážně formou plateb za dostupnost od veřejného zadavatele a nenese tak riziko poptávky, jedná se o veřejnou zakázku na služby či stavební práce.

Právě nejasné vymezení, kdy soukromý partner nese „podstatnou část rizik“, představuje největší právní riziko. Nesprávné posouzení může vést k nejistotě, sporům a v krajním případě i ke zrušení celého řízení ze strany Úřadu pro ochranu hospodářské soutěže (ÚOHS), což potvrdila i jeho rozhodovací praxe.

Česká legislativa je plně harmonizována se směrnicemi EU a mezinárodní instituce jako Evropská investiční banka (EIB) nebo Evropské centrum pro expertízu v oblasti PPP (EPEC) poskytují metodickou podporu a definují osvědčené postupy.

Tým ARROWS zajišťuje, že celý proces, od přípravy zadávací dokumentace po finální smlouvu, je v naprostém souladu s českou i evropskou legislativou. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Naši specialisté pro Vás:

Největší rizika PPP projektů: Jak je proměnit v řízené příležitosti?

Každý velký projekt s sebou nese rizika. U PPP projektů, které trvají desítky let, je jejich správné řízení naprosto zásadní. Mezi nejčastější problémy patří zdlouhavé povolovací procesy, politická nestabilita, překročení nákladů na výstavbu nebo problémy se zajištěním financování. Klíčem k úspěchu není projekt bez rizik, ale projekt, kde jsou rizika správně identifikována, oceněna a smluvně přidělena té straně, která je dokáže nejlépe řídit.

Právníci ARROWS se specializují na přípravu dokumentace, která chrání vaši investici před těmito hrozbami. Připravili jsme přehled největších rizik v přípravné a stavební fázi a způsobů, jak jim s naší pomocí předejít.

Klíčová rizika v přípravné a stavební fázi

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Nesprávná volba právního režimu (koncese vs. veřejná zakázka) vedoucí ke zrušení řízení ze strany ÚOHS a ztrátě investic do přípravy.	Právní analýza a stanovisko – Definujeme správný právní rámec pro váš projekt a minimalizujeme riziko napadení. Chcete si být jisti správným postupem? Napište na office@arws.cz.
Zdlouhavé a nepředvídatelné povolovací procesy (územní, stavební), které ohrožují harmonogram a financování projektu.	Zajištění potřebných povolení a licencí – Aktivně řídíme celý povolovací proces a komunikujeme s úřady, abychom zajistili hladký průběh. Potřebujete pomoc s povolením? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Chyby v zadávací dokumentaci vedoucí k vyloučení z řízení nebo k budoucím sporům o výklad smlouvy.	Příprava nebo revize nabídkové dokumentace – Zajistíme, aby vaše nabídka byla 100% v souladu se zadávacími podmínkami a chránila vaše zájmy. Chcete neprůstřelnou nabídku? Napište nám na office@arws.cz.
Neočekávané náklady na výstavbu (cost overruns) a technické problémy, které nese soukromý partner.	Precizní nastavení smluvních podmínek (EPC smlouvy) – Připravíme smlouvy s generálním dodavatelem, které fixují cenu a přenášejí stavební riziko. Potřebujete připravit smlouvu? Obraťte se na nás na office@arws.cz.
Politická nestabilita a riziko zrušení projektu po volbách, což vede k marně vynaloženým nákladům.	Strukturování smluv s doložkami o kompenzaci – Připravíme smluvní mechanismy, které zajistí spravedlivou kompenzaci v případě jednostranného ukončení projektu. Chcete ochránit svou investici? Konzultujte s námi na office@arws.cz.

Provozní fáze a dlouhodobá správa: Jak zajistit udržitelný úspěch?

Podpisem smlouvy a dokončením stavby práce na PPP projektu zdaleka nekončí – naopak, začíná jeho nejdelší, provozní fáze, která může trvat 20 až 30 let. V tomto období je klíčové zajistit, aby projekt fungoval v souladu se smluvními standardy kvality a aby byly správně nastaveny mechanismy plateb a řešení případných změn.

Během provozní fáze je nutné se zaměřit na efektivní monitorování plnění smlouvy. U projektů založených na platbách za dostupnost je příjem soukromého partnera přímo vázán na to, zda je služba poskytována v dohodnuté kvalitě. Jakékoliv selhání může vést k finančním srážkám a penalizacím. Během tak dlouhé doby je také téměř jisté, že dojde ke změnám legislativy nebo technologickým inovacím, což vyžaduje flexibilní, ale zároveň pevně definovaný smluvní mechanismus pro renegociaci podmínek.

Naše práce podpisem smlouvy nekončí. Poskytujeme průběžné právní poradenství po celou dobu provozu projektu, pomáháme při renegociaci smluvních podmínek a zastupujeme klienty při řešení sporů, abychom zajistili ochranu jejich práv a návratnost investice.

Klíčová rizika v provozní fázi

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Sankce a srážky z plateb (penalizace) za nedodržení standardů kvality nebo za nedostupnost služby.	Zastupování při jednání se zadavatelem – Pomáháme řešit spory o výši srážek a bráníme vaše práva plynoucí ze smlouvy. Hrozí vám neoprávněné sankce? Napište na office@arws.cz.
Riziko poptávky (Demand Risk) u projektů financovaných z uživatelských poplatků (např. nízké využití dálnice).	Analýza a strukturování platebních mechanismů – Pomáháme vyjednat takové smluvní podmínky, které toto riziko spravedlivě alokují nebo mitigují prostřednictvím garancí. Řešíte projekt s rizikem poptávky? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Potřeba renegociace smlouvy z důvodu změny legislativy, technologického vývoje nebo změněných potřeb zadavatele.	Právní podpora při renegociaci smluv – Vedeme jednání o změnách smlouvy tak, aby byly spravedlivé a chránily vaše původní ekonomické předpoklady. Potřebujete upravit stávající smlouvu? Spojte se s námi na office@arws.cz.
Spory s dodavateli nebo provozními partnery ohledně plnění jejich závazků.	Zastupování u soudů a v arbitrážním řízení – Profesionálně vás zastoupíme v jakémkoliv sporu, ať už před soudem nebo v rozhodčím řízení, s cílem rychlého a efektivního vyřešení. Potřebujete právní zastoupení? Napište na office@arws.cz.

 

FAQ – Právní tipy pro správu a renegociaci smluv

1. Co se stane, když se během 30leté smlouvy změní zákon?
   Odpověď: Kvalitní koncesní smlouva obsahuje doložku o změně práva (Change of Law), která definuje, jak se strany vyrovnají s dopady legislativních změn, včetně případné kompenzace. Zajišťujeme, aby taková doložka ve vaší smlouvě nechyběla. Pro revizi vašich smluv nás kontaktujte na office@arws.cz.
2. Může zadavatel jednostranně měnit rozsah požadovaných služeb?
   Odpověď: Nemůže, pokud to smlouva výslovně neumožňuje a nedefinuje mechanismus úpravy ceny. Každá změna musí být provedena formou smluvního dodatku. Pomůžeme vám vyjednat spravedlivé podmínky pro jakékoliv změny. Pro právní pomoc se obraťte na office@arws.cz.

Naši specialisté pro Vás:

Mezinárodní PPP projekty: Využijte globální příležitosti s ARROWS International

Velké PPP projekty mají téměř vždy mezinárodní rozměr. Konsorcia se skládají ze zahraničních stavebních firem, investorů a financujících bank, což přináší specifické právní výzvy. Přísná kvalifikační kritéria v českých tendrech často zvýhodňují právě velké mezinárodní hráče, což nutí české firmy hledat zahraniční partnery, aby byly konkurenceschopné. Zahraniční investoři zase potřebují spolehlivého lokálního právního partnera, který je provede specifiky českého trhu.

Díky deset let budované síti ARROWS International máme praktické zkušenosti s řešením projektů s mezinárodním prvkem na denní bázi. Propojujeme české firmy se zahraničními partnery a zahraničním investorům poskytujeme jistotu v českém právním prostředí.

Mezi klíčové mezinárodní právní aspekty patří správné nastavení volby práva a mechanismu řešení sporů – tedy zda se případné spory budou řešit před českými soudy, nebo v rámci mezinárodní arbitráže. Důležitou roli hrají také mezinárodní dohody o ochraně investic, které mohou zahraničním investorům poskytnout další vrstvu ochrany. Naše kancelář je schopna navigovat jak v lokálních regulacích, tak v mezinárodních standardech, což z nás činí ideálního partnera pro komplexní přeshraniční transakce.

ARROWS jako váš strategický partner pro PPP projekty

Projekty partnerství veřejného a soukromého sektoru nabízejí obrovský potenciál pro realizaci strategických investic, ale jejich úspěch není samozřejmostí. Vyžadují pečlivé plánování, robustní řízení rizik a především expertní právní vedení v každé fázi – od úvodní myšlenky až po předání projektu po desítkách let provozu.

V ARROWS kombinujeme hlubokou znalost české i evropské legislativy s praktickými zkušenostmi z transakcí. Naše portfolio, které zahrnuje více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 51 obcí a krajů, je důkazem naší schopnosti poskytovat špičkové služby klientům všech velikostí. Díky síti ARROWS International jsme navíc připraveni řešit i ty nejsložitější projekty s mezinárodním přesahem. Chápeme, že právo je nástrojem k dosažení obchodních cílů, a proto umíme klienty propojit, pokud mají zajímavé investiční či obchodní příležitosti, a rádi si poslechneme i vaše podnikatelské nápady.

Ať už zvažujete vstup do svého prvního PPP projektu, nebo potřebujete revidovat stávající smlouvu, jsme tu pro vás. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru, které ochrání vaši investici a maximalizuje její potenciál.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k Public-Private Partnership (PPP) projektům

1. Jak dlouho trvá příprava PPP projektu před zahájením stavby?
   Příprava je náročnější než u standardní zakázky a může trvat 2-3 roky. Zahrnuje studie proveditelnosti, strukturování financování a komplexní výběrové řízení. Důkladná příprava je však klíčová pro minimalizaci rizik v pozdějších fázích. Pokud plánujete PPP projekt, je ideální čas začít s právními konzultacemi právě teď – napište nám na office@arws.cz.
2. Je PPP projekt vždy dražší než klasická veřejná zakázka?
   Počáteční náklady na financování mohou být vyšší kvůli dražšímu soukromému kapitálu. Klíčové je ale srovnávat celkové náklady za dobu životnosti projektu (whole-life cost). PPP model motivuje k vyšší kvalitě stavby a efektivní údržbě, což v horizontu 20-30 let často vede k celkovým úsporám. Pro detailní analýzu hodnoty za peníze (Value for Money) nás kontaktujte na office@arws.cz.
3. Co se stane, když soukromý partner (koncesionář) zkrachuje?
   Kvalitní koncesní smlouva s tímto rizikem počítá. Obvykle obsahuje tzv. step-in rights, které umožňují financujícím bankám převzít řízení projektu a nahradit zkrachovalého partnera, aniž by došlo k přerušení služby. Zajišťujeme, aby vaše smlouvy obsahovaly robustní ochranné mechanismy. Pro více informací se obraťte na office@arws.cz.
4. Může se do PPP projektu zapojit i menší nebo střední firma?
   Ano, i když hlavním partnerem (koncesionářem) bývá velké konsorcium, SME se mohou zapojit jako klíčoví subdodavatelé ve fázi výstavby nebo provozu. Pomáháme strukturovat subdodavatelské smlouvy, které chrání práva menších firem v rámci velkých projektů. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.
5. Jaké jsou hlavní výhody pro soukromého investora v PPP?
   Hlavními výhodami jsou přístup k velkým, státem garantovaným projektům, dlouhodobé a předvídatelné příjmy, a možnost plně zúročit své know-how v oblasti designu, výstavby a provozu. Správné smluvní nastavení je ale klíčové pro zajištění profitability. Chcete posoudit příležitosti a rizika konkrétního projektu? Napište nám na office@arws.cz.
6. Proč je v ČR tak málo úspěšných PPP projektů?
   Historicky to bylo způsobeno kombinací politické nestability, nedostatečné přípravy projektů ze strany veřejného sektoru a nejasného právního rámce. Situace se však zlepšuje, jak ukazuje úspěch dálnice D4. S expertním právním vedením lze dnes rizika efektivně řídit. Prodiskutujte s námi, jak váš projekt úspěšně realizovat, na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.