Smlouvy o úvěru a zástavní práva v kontextu projektového financování:

Plánujete rozsáhlý developerský, energetický nebo infrastrukturní projekt a stojíte před otázkou jeho financování? Projektové financování představuje sofistikovaný nástroj, který vám může otevřít dveře k realizaci i těch nejambicióznějších záměrů. Jeho struktura je však komplexní a úvěrové smlouvy obsahují řadu úskalí, která mohou váš projekt ohrozit.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Pavel Čech", expert na dané téma.

Co je projektové financování a proč je pro váš záměr klíčové?

Projektové financování není jen další formou půjčky. Jedná se o vysoce specializovanou finanční strukturu, jejíž pochopení je prvním krokem k úspěšné realizaci velkých investičních záměrů. Na rozdíl od tradičních firemních úvěrů se nezaměřuje na minulost vaší společnosti, ale na budoucnost a životaschopnost samotného projektu.

Definice: Více než jen úvěr – financování postavené na budoucnosti projektu

Základním principem projektového financování je, že poskytovatel úvěru (typicky banka) spoléhá primárně na budoucí peněžní toky (cash flow) generované projektem jako na hlavní zdroj splácení dluhu. Aktiva projektu pak slouží jako hlavní zajištění úvěru. Banka tedy nehodnotí primárně vaši celkovou korporátní bonitu, ale provádí hloubkovou analýzu (due diligence) technické, smluvní a finanční proveditelnosti samotného investičního záměru.

Tento přístup je ideální pro kapitálově náročné, jasně definované a samostatné projekty, jaké se typicky realizují v sektorech energetiky, infrastruktury, telekomunikací nebo komerčního a rezidenčního developmentu. Cílem je strukturovat financování tak, aby byl projekt schopen sám sebe splatit a generovat přiměřenou návratnost pro investory.

Struktura: Role účelově založené společnosti (SPV) a izolace rizik

Stěžejním prvkem struktury projektového financování je založení účelové společnosti, známé pod zkratkou SPV (Special Purpose Vehicle). Tato nová právnická osoba (nejčastěji s.r.o. nebo a.s.) je vytvořena výhradně pro účely realizace daného projektu. SPV se stává dlužníkem z úvěrové smlouvy, vlastníkem projektových aktiv a příjemcem veškerých příjmů.

Hlavní funkcí SPV je právní a finanční oddělení projektu od ostatních podnikatelských aktivit jeho zakladatelů (sponzorů). Tímto krokem se vytváří tzv. „bankruptcy-remote entity“, tedy subjekt odolný vůči úpadku mateřské společnosti.

Pokud projekt neuspěje, finanční dopady jsou izolovány v rámci SPV a neohrožují ostatní aktiva a podnikání sponzorů.

Klíčový rozdíl: Projektové vs. korporátní financování

Zatímco korporátní financování se opírá o celou bilanci a historickou výkonnost zavedené firmy, projektové financování se dívá dopředu na potenciál jednoho konkrétního záměru. Tento rozdíl má zásadní dopady na alokaci rizika a podmínky úvěru.

Korporátní úvěr je poskytován na základě minulé finanční síly společnosti a v případě nesplácení má banka právo postihnout veškerá její aktiva. U projektového financování je situace odlišná. Díky struktuře s SPV je financování často poskytováno jako tzv. non-recourse (bez postihu) nebo limited-recourse (s omezeným postihem). To znamená, že v případě selhání projektu je nárok věřitele omezen pouze na aktiva držená v SPV.

Volba projektového financování tak není pouze způsobem, jak získat kapitál. Je to především sofistikovaná strategie řízení rizik. Založením SPV a využitím dluhu s omezeným postihem sponzoři efektivně přenášejí riziko spojené s výkonností projektu na financující instituce.

Tento model sice může být administrativně náročnější a dražší, ale pro sponzory představuje neocenitelnou ochranu jejich klíčového byznysu před riziky nového, byť slibného, podnikatelského plánu. V ARROWS denně pomáháme klientům strukturovat SPV a vyjednávat podmínky financování tak, aby tato riziková izolace byla maximálně efektivní.

Nevíte si s daným tématem rady?

Smlouva o úvěru: Jaké klauzule rozhodují o úspěchu a neúspěchu?

Smlouva o úvěru v projektovém financování je mnohem víc než jen dokument stanovující úrokovou sazbu a splátkový kalendář. Je to detailní manuál, který řídí celý životní cyklus projektu z pohledu banky. Klauzule v desítkách stran textu definují, za jakých podmínek získáte peníze, co musíte po celou dobu plnit a co se stane, když se od plánu odchýlíte.

Než začnete čerpat: Splnění odkládacích podmínek (Conditions Precedent)

Předtím, než banka uvolní první korunu, musíte splnit řadu tzv. odkládacích podmínek. Nejde o pouhé formality, ale o klíčové milníky, které bance potvrzují, že všechna hlavní rizika jsou pod kontrolou a projekt je připraven k realizaci. Zpoždění v jejich plnění může celý projekt zablokovat a způsobit značné finanční ztráty.

Mezi typické odkládací podmínky patří:

• Předložení pravomocných stavebních a dalších klíčových povolení.
• Uzavření smlouvy o dílo s generálním dodavatelem za pevnou cenu a s pevným termínem dokončení.
• Dosažení stanovené úrovně předprodejů nebo budoucích nájemních smluv (často 20–30 % hodnoty projektu).
• Vložení vlastního kapitálu sponzorů do projektu (equity).
• Zřízení kompletního balíku zajištění (zástavní práva k nemovitostem, podílům v SPV, účtům atd.).

Právníci ARROWS vám pomohou s přípravou veškeré dokumentace a zajistí její soulad s požadavky banky, čímž minimalizují riziko zpoždění čerpání úvěru.

Smluvní závazky (Covenants): Co musíte plnit, abyste se vyhnuli problémům

Jakmile začnete čerpat úvěr, vstupujete do režimu průběžného plnění smluvních závazků, tzv. kovenantů. Jedná se o pravidla, která musíte dodržovat po celou dobu trvání úvěrového vztahu. Pro banku jsou nástrojem, jak na dálku monitorovat finanční zdraví projektu a řídit svá rizika.

Kovenanty se dělí na několik typů:

• Pozitivní kovenanty: Povinnosti, které musíte aktivně plnit. Například pravidelně předkládat finanční výkazy, udržovat platné pojištění projektu, vést účetnictví dle stanovených standardů nebo informovat banku o všech podstatných událostech.
• Negativní kovenanty: Činnosti, které nesmíte provádět bez předchozího souhlasu banky. Typicky se jedná o zákaz dalšího zadlužování, prodeje klíčových aktiv, změny předmětu podnikání SPV, fúze nebo vyplacení zisku sponzorům.
• Finanční kovenanty: Konkrétní finanční ukazatele, jejichž hodnoty musíte udržovat. Mezi nejběžnější patří ukazatel krytí dluhové služby (Debt Service Coverage Ratio – DSCR), který poměřuje provozní zisk s výší splátek, nebo poměr úvěru k celkovým nákladům (Loan-to-Cost – LTC).

Případy porušení (Events of Default): Kdy může banka požadovat okamžité splacení

Porušení některého z kovenantů nebo jiná ve smlouvě definovaná událost se označuje jako „případ porušení“ (Event of Default). Jde o kritický moment, který dává bance právo uplatnit ty nejtvrdší sankce.

Nejčastější případy porušení zahrnují:

• Nezaplacení splátky jistiny nebo úroku.
• Porušení jakéhokoliv (finančního i nefinančního) kovenantu.
• Insolvence projektové společnosti (SPV).
• Cross-default: Porušení podmínek u jiného dluhu automaticky spouští porušení i u tohoto úvěru.
• Material Adverse Change (MAC): Široce definovaná klauzule umožňující bance reagovat na jakoukoliv podstatnou nepříznivou změnu v projektu nebo na trhu.

Nejzávažnějším důsledkem případu porušení je tzv. akcelerace úvěru, kdy banka prohlásí celý nesplacený dluh za okamžitě splatný. Pro projekt, jehož cash flow je naplánováno na roky dopředu, to prakticky vždy znamená finanční kolaps a konec.

Právě vyjednávání kovenantů a definic případů porušení je klíčovým právním bojem v rámci projektového financování. Protože věřitelé mají omezený postih, jsou tyto smluvní klauzule jejich hlavním nástrojem kontroly. Jejich cílem je mít co nejširší pravomoci.

Úkolem zkušeného právního zástupce je vyjednat přesné, objektivní a přiměřené podmínky, které projektu poskytnou nezbytnou provozní flexibilitu a ochrání ho před fatálními následky drobných či dočasných problémů. Zde se naplno projevují naše zkušenosti ze zastupování více než 150 akciových společností a 250 společností s ručením omezeným.

Na koho se můžete obrátit?

Zajištění úvěru: Jaká zástavní práva ochrání banku (a co to znamená pro vás)?

Vzhledem k tomu, že banka spoléhá výhradně na aktiva projektu, vyžaduje komplexní balík zajišťovacích instrumentů. Nejde jen o zástavu nemovitosti, ale o propracovaný systém zástavních práv, který bance v případě problémů dává kontrolu nad každým hodnotným aspektem projektu. Cílem je zajistit, aby se věřitel mohl uspokojit z prodeje majetku projektu, pokud by nebylo možné splácet úvěr z jeho provozu.

Zástava nemovitostí: Standardní, ale plná detailů

Nejzákladnějším kamenem zajištění je zástavní právo k nemovitostem, které jsou předmětem projektu. To zahrnuje jak pozemky, na kterých se staví, tak samotnou budovu, a to i ve fázi výstavby (tzv. zástavní právo k rozestavěné stavbě). Zástavní právo vzniká vkladem do katastru nemovitostí. Proces zápisu však může trvat i několik měsíců, což představuje riziko jak pro banku, tak pro developera.

Zástava podílů a akcií: Když je zástavou samotná projektová společnost

Velmi silným nástrojem v rukou banky je zástavní právo k podílům nebo akciím v samotné projektové společnosti (SPV). V případě nesplácení úvěru pak banka nemusí složitě prodávat jednotlivá aktiva v dražbě, ale může převzít kontrolu nad celou společností a projekt dokončit či prodat jako fungující celek. Zřízení tohoto zástavního práva vyžaduje písemnou smlouvu s úředně ověřenými podpisy a zápis do obchodního rejstříku.

Zástava pohledávek a účtů: Kontrola nad cash flow projektu

Protože primárním zdrojem splácení je cash flow, banky si zajišťují i kontrolu nad ním. Zřizují proto zástavní právo k bankovním účtům projektu a k budoucím pohledávkám – například z uzavřených smluv o budoucích kupních smlouvách na byty nebo z nájemních smluv u komerčních nemovitostí. Všechny příjmy projektu tak často směřují na tzv. vázaný účet, s nímž může dlužník disponovat jen se souhlasem banky.

Následující tabulka shrnuje klíčové formy zajištění a jejich strategický význam, který je zásadní pro vyjednávání s financující institucí.

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Chyby v zástavě nemovitostí: Nesprávně zřízené zástavní právo k projektovým nemovitostem (pozemkům a budovám) může vést ke ztrátě klíčového zajištění pro banku a k okamžitému zesplatnění úvěru.	Zajišťuje bezchybný vklad do katastru a vyjednává podmínky uvolnění zástavy po splacení.
Problémy se zástavou podílů v SPV: Pokud zástava podílů není správně strukturována, banka ztrácí možnost efektivně převzít kontrolu nad projektem v případě problémů (tzv. step-in rights), což komplikuje záchranu projektu.	Strukturuje zástavní smlouvy, chrání práva společníků a zajišťuje soulad se společenskou smlouvou.
Nefunkční zástava pohledávek: Právní vady v zástavě budoucích pohledávek (z prodejů či nájmů) ohrožují primární zdroj splácení úvěru a mohou vést k selhání celého finančního modelu projektu.	Revizí a přípravou smluv zajišťuje, aby byly pohledávky "zastavitelné" a právně vymahatelné.
Ztráta kontroly nad cash flow: Nedostatečné zajištění bankovních účtů umožňuje nekontrolovaný odliv financí z projektu, což bance znemožňuje monitorovat a řídit peněžní toky, které jsou klíčové pro splácení.	Vyjednává podmínky správy účtů a pravidla pro uvolňování prostředků pro provozní náklady.
Rizika u zajišťovacího převodu práva: Nevhodně nastavená smlouva o zajišťovacím převodu práva (např. u klíčových technologií) může vést ke ztrátě kontroly nad majetkem nebo k nepřiměřeným podmínkám pro jeho zpětné nabytí.	Posuzuje vhodnost a rizika, připravuje smluvní dokumentaci chránící klienta před nepřiměřenými podmínkami.

 

Jaká jsou největší rizika a jak se jim můžete efektivně bránit?

Každý velký projekt je ze své podstaty rizikový. Úspěch spočívá v identifikaci těchto rizik a v jejich efektivním řízení. V kontextu projektového financování se komerční rizika velmi rychle přelévají do právní roviny, kde mohou mít fatální důsledky definované v úvěrové smlouvě.

Analýza klíčových hrozeb: Od zpoždění výstavby po změny na trhu

Projekty čelí široké škále rizik: stavební (zpoždění, překročení rozpočtu), tržní (pokles poptávky, pád cen nemovitostí), provozní (vyšší náklady na správu) a finanční (růst úrokových sazeb). Ačkoliv se jedná o obchodní problémy, jejich dopad je definován právně. Zpoždění stavby není jen provozní komplikace – je to potenciální porušení kovenantu v úvěrové smlouvě.

Právní a regulatorní minové pole: Změny v legislativě, povolení a licence

Kromě komerčních rizik existuje celá řada čistě právních hrozeb. Průtahy v povolovacím řízení, změny v územním plánu, zpřísnění ekologických norem nebo nová daňová legislativa mohou zásadně ovlivnit harmonogram i rozpočet projektu.

ARROWS se specializuje na stavební právo a proces získávání potřebných povolení a licencí, čímž pro naše klienty minimalizujeme regulatorní rizika a chráníme je před sankcemi.

 

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Zpoždění v povolovacím řízení: Vede k prodloužení projektu, navýšení nákladů, porušení harmonogramu v úvěrové smlouvě a riziku sankcí od banky.	Zajišťuje kompletní právní servis při získávání povolení, aktivně komunikuje s úřady a minimalizuje byrokratické průtahy.
Spor s generálním dodavatelem: Může způsobit zastavení stavby, vady díla a překročení rozpočtu. Hrozí nákladný soudní spor a neschopnost plnit závazky vůči bance.	Připravuje a reviduje smlouvy o dílo, které chrání investora, a zastupuje klienty v případných stavebních sporech s cílem rychlého a efektivního řešení.
Insolvence klíčového partnera (dodavatel, odběratel): Vede k narušení dodavatelského řetězce nebo cash flow, což přímo ohrožuje schopnost splácet úvěr a dokončit projekt včas.	Provádí právní due diligence partnerů a navrhuje smluvní mechanismy (např. bankovní záruky) pro případ jejich úpadku.
Změna legislativy (stavební, daňová, environmentální): Může přinést nové povinnosti, zvýšení nákladů, nutnost přepracovat projekt a riziko ztráty platnosti již vydaných povolení.	Poskytuje průběžné právní poradenství a monitoring legislativy, pomáhá s adaptací projektu na nové podmínky a chrání investici.
Neadekvátní pojistné krytí: Škoda na projektu (např. požár, povodeň) není plně kryta, chybí prostředky na obnovu a zároveň trvá povinnost splácet úvěr, což vede k finančnímu kolapsu.	Revizí pojistných smluv zajišťuje, aby krytí odpovídalo reálným rizikům projektu a splňovalo požadavky financující banky.
Problémy s předprodejem/pronájmem: Vedou k nenaplnění odkládacích podmínek pro čerpání úvěru nebo k nedostatečnému cash flow pro splácení po dokončení projektu.	Připravuje vzorovou klientskou dokumentaci (rezervační, budoucí kupní/nájemní smlouvy) a zajišťuje jejich právní vymahatelnost a soulad s podmínkami banky.

 

Přesahuje váš projekt hranice? Na co si dát pozor u mezinárodních transakcí

V globalizovaném světě je stále běžnější, že projekty zahrnují zahraniční investory, dodavatele nebo jsou realizovány v zahraničí. To přináší další vrstvu právní komplexity, kterou je nutné správně ošetřit již na samém začátku.

Volba práva a řešení sporů: Proč je rozhodčí doložka často lepší než soud

U přeshraničních smluv vzniká zásadní otázka: podle práva kterého státu se bude smlouva řídit a soudy které země budou řešit případné spory? Spoléhat se na státní soudy v cizí zemi je často riskantní a nepředvídatelné.

Proto se v mezinárodním obchodě standardně využívá mezinárodní arbitráž (rozhodčí řízení). Umožňuje stranám zvolit si neutrální půdu pro řešení sporů, odborné rozhodce a flexibilní proces.

Globální dosah, lokální expertiza: Jak síť ARROWS International zajišťuje hladký průběh

Řízení právních aspektů projektu v několika zemích najednou je extrémně náročné. Právě proto jsme v ARROWS více než deset let budovali naši mezinárodní síť ARROWS International. Díky ní dnes dokážeme poskytovat komplexní právní servis ve více než 70 zemích světa.

Pro naše klienty to znamená obrovskou výhodu. Máte jediný kontaktní bod v České republice, který rozumí vašemu byznysu a koordinuje veškeré právní kroky s prověřenými partnery v zahraničí. Ať už potřebujete založit SPV v Polsku, zajistit zástavní právo v Německu nebo vyřešit spor s dodavatelem ve Francii, my se o to postaráme. S mezinárodním prvkem v projektovém financování se setkáváme prakticky denně.

V mezinárodním kontextu není právní rámec pro řešení sporů a vymáhání zajištění pouhou formalitou. Je to klíčové aktivum, které přímo ovlivňuje rizikový profil celého projektu. Kvalitně nastavená rozhodčí doložka a schopnost efektivně vymáhat svá práva přes hranice jsou pro mezinárodní věřitele často stejně důležité jako hodnota samotné nemovitosti.

Nevíte si s daným tématem rady?

Proč je zkušený právní partner pro projektové financování nenahraditelný?

Cesta projektového financování je složitá a plná právních nástrah. Od strategického nastavení SPV, přes detailní vyjednávání desítek klauzulí v úvěrové smlouvě, až po vytvoření neprůstřelného zajišťovacího balíčku a řízení rizik – každý krok vyžaduje hlubokou odbornost a praktické zkušenosti.

Shrnutí: Komplexní transakce vyžaduje komplexní poradenství

Pokusit se navigovat tímto procesem bez specializovaného právního partnera není úspora, ale hazard s celou vaší investicí. Chyba v nastavení zástavního práva, přehlédnutý restriktivní kovenant nebo špatně formulovaná rozhodčí doložka mohou v budoucnu vést ke ztrátám v řádech desítek či stovek milionů korun.

Jak konkrétně ARROWS pomáhá vašemu projektu uspět

Naši experti na bankovní a finanční právo se na projektové financování dlouhodobě specializují. Pro naše klienty, mezi které patří více než 150 akciových společností a 250 s.r.o., zajišťujeme komplexní právní servis, který pokrývá celý životní cyklus projektu:

• Příprava a revize smluv o úvěru a kompletní zajišťovací dokumentace, která vyvažuje požadavky banky s vašimi obchodními potřebami.
• Zastupování při jednáních s bankami, investory a dalšími partnery, kde uplatňujeme naše bohaté zkušenosti z desítek úspěšně financovaných projektů.
• Získání potřebných licencí a povolení pro hladký start a průběh projektu.
• Příprava interních směrnic a dokumentace, která vás ochrání před pokutami a sankcemi.
• Odborná školení pro váš management a projektové týmy, která jim pomohou pochopit jejich smluvní povinnosti a předcházet rizikům.

Proměňte riziko v příležitost

V ARROWS si zakládáme na rychlosti, vysoké kvalitě a budování komunity. Rádi propojujeme naše klienty, pokud vidíme zajímavé investiční či obchodní příležitosti, a sami si rádi poslechneme vaše podnikatelské nápady.

Projektové financování je složitá disciplína, ale s pevným právním základem se stává mocným nástrojem pro realizaci i těch nejambicióznějších vizí. Kontaktujte nás a naši specialisté s vámi proberou, jak můžeme ochránit a podpořit právě váš projekt. První konzultace je krokem k jistotě.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.