Společné prostory v bytových domech:

Bazén, sauna a fitness se stávají standardem prémiových rezidenčních projektů. Plánujete-li takto zhodnotit váš developerský projekt, věnujte zvýšenou pozornost právnímu nastavení těchto společných prostor. Co se může stát marketingovým tahákem, se totiž snadno promění v noční můru plnou sousedských sporů a nečekaných nákladů. V tomto článku vám ukážeme, jak správně nastavit pravidla užívání, financování a provozu, abyste ochránili svou investici i dobrou pověst.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Právní zakotvení wellness prostor – Kámen úrazu celého projektu

Základní a nejdůležitější krok, který předurčuje veškeré budoucí fungování wellness zóny, je její správné právní zakotvení. Chybná nebo nejednoznačná definice v klíčových dokumentech je téměř nezhojitelnou vadou, která nevyhnutelně vede ke sporům. Developer musí již ve fázi projektování učinit zásadní strategická rozhodnutí, která se promítnou do základního "zákona" domu – Prohlášení vlastníka.

Analýza statusu wellness zón jako společných částí domu

Podle § 1160 Občanského zákoníku a navazujícího nařízení vlády č. 366/2013 Sb. jsou společnými částmi nemovité věci ty části, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně. Do této kategorie bezpochyby spadají i prostory jako bazén, sauna a fitness, pokud nejsou v Prohlášení vlastníka explicitně vymezeny jako příslušenství konkrétní bytové jednotky, což je v praxi zcela výjimečné.

Z tohoto statusu vyplývá základní princip: každý vlastník jednotky má právo společné části užívat, avšak nesmí tím nepřiměřeně omezovat nebo ztěžovat užívání ostatním vlastníkům. Tento princip je absolutní a platí pro všechny společné části, od chodeb až po technologicky složité wellness zóny. I pouhé odkládání osobních věcí na společnou chodbu je považováno za neoprávněný zásah do vlastnického práva ostatních, a o to více to platí pro jakékoliv neoprávněné uzurpování či blokování wellness zařízení.

Strategické modely užívání a jejich implementace v Prohlášení vlastníka

Právě v Prohlášení vlastníka musí developer s maximální precizností definovat, jakým způsobem budou wellness prostory užívány. Tato volba není pouhým provozním detailem; jedná se o klíčové strategické rozhodnutí s dalekosáhlými právními a finančními dopady. 

Prohlášení vlastníka je základní "ústavou" domu, která definuje práva a povinnosti spojené s jednotkami a společnými částmi. Jeho pozdější změna je mimořádně komplikovaná. Vyžaduje totiž nejen souhlas většiny hlasů všech vlastníků jednotek, ale především souhlas těch vlastníků, jejichž práv a povinností se změna přímo dotýká. 

Navíc, pokud jsou jednotky zatíženy zástavním právem, je nezbytný i souhlas zástavních věřitelů, typicky bank. Projít tímto procesem u již rozprodaného a obydleného domu je administrativně i organizačně extrémně náročné, ne-li nemožné.

Naproti tomu Stanovy SVJ a na ně navazující Provozní řád lze měnit podstatně snáze, obvykle rozhodnutím shromáždění. Pokud tedy developer v Prohlášení vlastníka definuje wellness jako prostor určený k užívání všem vlastníkům, bude prakticky nemožné později omezit přístup jen na platící uživatele. 

Takový krok by představoval zásadní zásah do nabytých práv vlastníků, která jsou pevně zakotvena v Prohlášení a zapsána v katastru nemovitostí. Volba modelu užívání proto musí být učiněna na samém počátku a musí být v Prohlášení vlastníka formulována jednoznačně a právně neprůstřelně.

Existují dva základní modely:

Model 1: Společné užívání všemi vlastníky

• Popis: Wellness zóna je koncipována jako standardní součást společných prostor, přístupná všem vlastníkům jednotek a členům jejich domácností. Náklady na její provoz jsou hrazeny ze společných prostředků, typicky z příspěvků na správu domu a pozemku ("fondu oprav").
• Implementace v Prohlášení vlastníka: V Prohlášení jsou prostory bazénu, sauny a fitness jasně identifikovány (např. číslem prostoru, výměrou) a definovány jako "společné části sloužící k užívání všem vlastníkům jednotek". Prohlášení může obsahovat obecný odkaz, že podrobnější pravidla užívání a správy budou upravena ve Stanovách SVJ a Provozním řádu.
• Výhody: Tento model je administrativně nejjednodušší. Podporuje komunitní charakter bydlení a pro všechny rezidenty představuje jasně definovaný benefit.
• Nevýhody: Hlavní nevýhodou je vnímaná nespravedlnost. Vlastníci, kteří wellness zóny z jakéhokoliv důvodu nevyužívají (zdravotní stav, nezájem, časové vytížení), jsou nuceni se na jejich nákladném provozu podílet prostřednictvím svých příspěvků na správu domu, které se počítají dle spoluvlastnického podílu. To může být zdrojem latentního napětí v SVJ.

Model 2: Výlučné užívání nebo zpoplatněný přístup

• Popis: Tento model omezuje přístup do wellness zóny. Buď je právo užívání přenecháno do výlučného užívání pouze některým, typicky prémiovým jednotkám, nebo je přístup podmíněn úhradou specifického poplatku, který se podobá členskému příspěvku v komerčním klubu.
• Implementace v Prohlášení vlastníka: Tento model vyžaduje mimořádně pečlivou právní formulaci. Je třeba se vyvarovat konstrukce, která by mohla být právně napadnutelná.

• Právní čistota zpoplatnění: Koncept "pronájmu" společné části vlastníkovi jednotky je právně problematický. Z logiky věci si vlastník nemůže pronajímat něco, co již z titulu svého spoluvlastnictví vlastní. Stejně tak model "výlučného užívání za úplatu" může narážet na právní nejistotu. Nejčistší a nejbezpečnější cestou je definovat provoz wellness zóny nikoliv jako správu společné části, ale jako poskytování nadstandardní, zpoplatněné služby ze strany SVJ svým členům. Zákon č. 67/2013 Sb., o službách, jasně rozlišuje mezi příspěvky na správu domu (platí všichni dle podílu) a zálohami na služby (platí pouze ti, kdo danou službu odebírají).
• Nezbytná formulace v Prohlášení: Prohlášení vlastníka musí explicitně obsahovat ustanovení, které SVJ opravňuje takovouto nadstandardní službu (provoz wellness) poskytovat a její náklady rozúčtovávat odděleně od nákladů na správu domu, a to výhradně mezi ty vlastníky, kteří o tuto službu projeví zájem a uzavřou s SVJ příslušnou dohodu nebo se zaregistrují do systému. Bez takového zmocnění v Prohlášení by SVJ nemělo právní základ pro vybírání oddělených poplatků.

Nevíte si s daným tématem rady?

Pokročilá alternativa: Zřízení služebnosti (věcného břemene) užívání

Pro luxusní segment rezidenčních projektů, kde je garantovaný a nezpochybnitelný přístup k wellness klíčovým prodejním argumentem, existuje ještě robustnější právní nástroj – zřízení služebnosti.

• Popis: Místo definice práva užívání v Prohlášení vlastníka lze ve prospěch každé (nebo jen vybraných prémiových) bytové jednotky zřídit služebnost (dříve věcné břemeno) užívání wellness prostor.
• Právní rámec: Tento postup se opírá o § 1257 a následující Občanského zákoníku. Služebnost je věcné právo, které se zapisuje přímo do katastru nemovitostí k tíži pozemku (a tedy i domu) a ve prospěch oprávněné jednotky. Toto právo je neoddělitelně spjato s vlastnictvím jednotky a přechází na každého dalšího nabyvatele.
• Výhody: Poskytuje kupujícímu maximální možnou právní jistotu. Právo užívat wellness je zapsáno v katastru a nemůže být zrušeno nebo omezeno pouhým rozhodnutím shromáždění SVJ.
• Nevýhody: Hlavní nevýhodou je administrativní a technická složitost při zřizování. Zápis takové služebnosti do katastru může být komplikovaný, zejména pokud jde o přesné prostorové vymezení. Tento nástroj také nabízí menší flexibilitu pro budoucí změny provozu. Navíc, některé financující banky mohou vnímat další věcné břemeno na nemovitosti jako zvýšené riziko, což by mohlo teoreticky komplikovat hypoteční financování pro kupující.
• Doporučení: Zřízení služebnosti je vhodné zvážit u exkluzivních projektů, kde je cílem poskytnout kupujícím absolutní a nezpochybnitelnou garanci přístupu.

Vztah Prohlášení vlastníka a Stanov SVJ po novele od 1. 7. 2020

Novela Občanského zákoníku účinná od 1. července 2020 přinesla zásadní zpřesnění a striktní oddělení dvou klíčových dokumentů – Prohlášení vlastníka a Stanov SVJ. Stanovy již nesmí být součástí Prohlášení. Pokud by se tak stalo, Prohlášení jako takové sice zůstává platné a lze na jeho základě zapsat jednotky do katastru, ale na základě takto inkorporovaných stanov nemůže řádně vzniknout a fungovat SVJ.

Pro developera to má důležitý praktický dopad. Jako jediný vlastník všech jednotek v domě zakládá SVJ a přijímá jeho první Stanovy. Tento úkon je po novele jednodušší – stačí prostý podpis developera, není vyžadována forma notářského zápisu.

Doporučení pro optimální rozdělení rolí mezi dokumenty:

• Prohlášení vlastníka: Mělo by obsahovat pouze základní, fundamentální a dlouhodobě neměnná pravidla. Konkrétně pro wellness to znamená:

• Přesná identifikace a vymezení prostor wellness zóny jako společné části.
• Definice základního modelu užívání (pro všechny vs. zpoplatněná služba).
• Zakotvení základního modelu financování (součást správy domu vs. samostatná služba).

• Stanovy SVJ: Měly by upravovat procesní a organizační pravidla správy, tedy "jak" se bude o wellness rozhodovat a jak bude spravováno. Konkrétně:

• Vymezení pravomocí shromáždění (schvalování rozpočtu, Provozního řádu, smluv s dodavateli).
• Vymezení pravomocí statutárního orgánu (operativní řízení, kontrola, řešení stížností).
• Stanovení kvóra pro přijímání rozhodnutí týkajících se wellness.

Toto striktní oddělení dává budoucímu SVJ potřebnou flexibilitu k úpravě provozních detailů, aniž by bylo nutné sahat do rigidní struktury Prohlášení vlastníka.

FAQ – Právní tipy k Prohlášení vlastníka

• Lze pravidla v Prohlášení vlastníka později snadno změnit?
  Změna je velmi obtížná. Vyžaduje souhlas většiny vlastníků a často i těch, kterých se změna přímo dotýká, případně i souhlas bank poskytujících hypotéky. Proto je klíčové nastavit vše správně hned na začátku, s čímž vám v ARROWS umíme pomoci. Pro konzultaci nás kontaktujte na office@arws.cz.
• Co je důležitější – Prohlášení vlastníka, nebo Stanovy SVJ?
  Oba dokumenty jsou zásadní, ale mají jinou roli. Prohlášení vlastníka je základní „ústava“ domu, která definuje vlastnická práva a je velmi těžké ji měnit. Stanovy upravují spíše vnitřní chod a rozhodování SVJ a jejich změna je jednodušší. Naši právníci vám pomohou správně rozdělit pravomoci mezi oba dokumenty – napište na office@arws.cz.

Nastavení správy a provozu v klíčových dokumentech

Po správném zakotvení wellness zóny v Prohlášení vlastníka je dalším krokem vytvoření jasného a funkčního rámce pro její každodenní správu a provoz. Tento rámec tvoří dva navazující dokumenty: Stanovy SVJ a Provozní řád. Zatímco Stanovy definují, kdo a jak rozhoduje, Provozní řád stanovuje konkrétní pravidla pro samotné uživatele.

Stanovy SVJ – Rámec pro rozhodování

Stanovy jsou klíčovým dokumentem, který určuje vnitřní organizaci a rozhodovací procesy v SVJ. Pro oblast wellness je nezbytné v nich explicitně a jednoznačně vymezit pravomoci jednotlivých orgánů SVJ, aby se předešlo budoucím kompetenčním sporům a nejasnostem.

Pravomoci shromáždění

Shromáždění, jakožto nejvyšší orgán SVJ, by mělo mít ve své výlučné působnosti rozhodování o zásadních a strategických otázkách týkajících se wellness. Developer by měl do prvních Stanov zakotvit, že shromáždění schvaluje:

• Rozpočet na provoz wellness zóny: Ideálně jako samostatnou a transparentní kapitolu v celkovém rozpočtu SVJ. To umožní vlastníkům jasnou kontrolu nad náklady.
• Způsob rozúčtování nákladů: Ať už se jedná o rozúčtování v rámci příspěvků na správu, nebo jako samostatné služby, konkrétní klíč (např. dle podílu, paušálně na jednotku) musí schválit shromáždění.
• Provozní řád a jeho podstatné změny: Schválení prvního Provozního řádu a jakýchkoli jeho budoucích zásadních úprav (např. změna provozní doby, zavedení nových omezení) by mělo být v kompetenci shromáždění.
• Smlouvy s externími dodavateli: Uzavírání, změna nebo ukončení smluv na klíčové služby pro wellness (např. specializovaný úklid, servis bazénové technologie, správa rezervačního systému) přesahující předem stanovený finanční limit (např. 50 000 Kč ročně) by mělo podléhat souhlasu shromáždění.

Pravomoci výboru/předsedy

Statutární orgán (výbor nebo předseda) by měl být pověřen operativním řízením a každodenní správou wellness zóny v mantinelech stanovených shromážděním. Stanovy by mu měly svěřit zejména:

• Zajištění běžné údržby a revizí: Objednávání pravidelného servisu, revizí technických zařízení (VZT, filtrace, saunová kamna) a drobných oprav v souladu se schváleným rozpočtem.
• Kontrola dodržování Provozního řádu: Dohlížení na chování uživatelů a řešení případů porušování pravidel.
• Řešení běžných stížností a incidentů: Být prvním kontaktním bodem pro vlastníky v případě problémů, závad nebo konfliktů.
• Výběr dodavatelů: Provádění výběrových řízení a uzavírání smluv s dodavateli v rámci finančních limitů schválených shromážděním.

Pečlivé nastavení těchto pravomocí je zásadní pro prevenci budoucí paralýzy SVJ. Developer by se měl vyvarovat nastavení příliš přísných požadavků na rozhodování, jako je například nutnost 100% souhlasu všech vlastníků pro jakoukoliv změnu. Takové ustanovení může v praxi zcela zablokovat jakoukoliv smysluplnou úpravu provozu, nutnou investici do opravy nebo modernizaci zařízení. 

Judikatura soudů řešících spory v rámci SVJ ukazuje, že nejasně vymezené pravomoci a nerealistické hlasovací podmínky jsou častým zdrojem konfliktů, které mohou vyústit až v soudní řízení o platnost usnesení shromáždění. Rozumně nastavená většina pro běžná provozní rozhodnutí je klíčem k funkčnosti.

Naši specialisté pro Vás:

Rizika spojená s nesprávným právním nastavením

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Nejasná pravidla v Prohlášení vlastníka vedoucí k neustálým sousedským sporům o užívání a hluk.	Precizní vyhotovení Prohlášení vlastníka a stanov SVJ, které jasně definují práva a povinnosti. Potřebujete připravit dokumentaci, která předejde sporům? Napište nám na office@arws.cz.
Nespravedlivé rozúčtování nákladů, které vede k finančním sporům a neochotě platit příspěvky.	Návrh spravedlivého a právně udržitelného modelu financování a jeho zakotvení v dokumentech. Chcete nastavit financování správně od začátku? Spojte se s námi na office@arws.cz.
Příliš rigidní pravidla, která znemožňují budoucí změny a flexibilní reakci na provozní potřeby.	Právní konzultace a strategické nastavení dokumentů pro zajištění budoucí flexibility správy. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.
Právní napadnutelnost zpoplatněného modelu, pokud není správně ošetřen jako poskytování služby.	Příprava podkladů a smluvní dokumentace, která ochrání SVJ před pokutami a soudními spory. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Provozní řád – Detailní pravidla hry

Provozní řád je nepostradatelným dokumentem, který transformuje obecné principy ze Stanov do konkrétních, srozumitelných a vymahatelných pravidel pro každodenní chování uživatelů.

• Právní síla a flexibilita: Z právního hlediska je Provozní řád podřazeným dokumentem. Nesmí být v rozporu se Stanovami SVJ a už vůbec ne s Prohlášením vlastníka. Jeho největší výhodou je však flexibilita. Na rozdíl od Stanov, jejichž změna vyžaduje formální proces na shromáždění, může být Provozní řád (pokud to Stanovy umožní) měněn operativněji, například rozhodnutím výboru, což umožňuje rychle reagovat na nové provozní potřeby nebo problémy.
• Nezbytnost: Existence podrobného a všem známého Provozního řádu je esenciální pro zajištění tří klíčových oblastí:

• Bezpečnost: Minimalizuje riziko úrazů stanovením jasných pravidel pro používání zařízení.
• Hygiena: Definuje hygienické standardy chování, které jsou klíčové zejména v prostorách bazénu a sauny.
• Prevence konfliktů: Jasně daná pravidla omezují prostor pro subjektivní interpretace a sousedské spory o to, co je a co není "přiměřené" chování.
  V neposlední řadě je Provozní řád klíčovým důkazním prostředkem v případě řešení úrazu nebo vymáhání škody. Prokazuje, že SVJ (jako provozovatel) stanovilo bezpečnostní pravidla a uživatel byl povinen se jimi řídit.

Doporučení pro developera: Ačkoliv finální schválení Provozního řádu bude na budoucím SVJ, je v nejlepším zájmu developera připravit a nově vzniklému SVJ předat první, velmi podrobný a profesionálně zpracovaný návrh tohoto dokumentu. Tento krok má několik výhod:

• Nastavení vysokého standardu: Developer ukazuje profesionalitu a dává najevo, že myslel na všechny aspekty provozu.
• Usnadnění startu pro SVJ: První výbor, složený často z laických dobrovolníků, získá kvalitní podklad, který může s minimálními úpravami přijmout. Ušetří jim to čas, peníze za právní služby a předejde se období chaosu po převzetí domu.
• Ochrana investice: Dobře nastavená pravidla od samého počátku chrání drahé technologie a vybavení wellness zóny před poškozením v důsledku nesprávného používání.

Tvorba Provozního řádu: Praktický průvodce

Kvalitní Provozní řád musí být detailní, srozumitelný a musí pokrývat všechny předvídatelné situace. Měl by být strukturován do obecné části platné pro celou wellness zónu a specifických částí pro jednotlivé provozy. Inspiraci lze čerpat z provozních řádů komerčních fitness a wellness center, které jsou prověřeny praxí a řeší širokou škálu situací.

Obecná ustanovení (společná pro všechny zóny)

Tato část stanovuje základní rámec a pravidla platná bez ohledu na to, kterou část wellness zóny rezident právě využívá.

• Účel a závaznost: Hned v úvodu je nutné jasně deklarovat, že účelem řádu je zajistit bezpečný, hygienický a bezkonfliktní provoz. Musí být stanoveno, že řád je závazný pro všechny vlastníky jednotek, členy jejich domácností, nájemce a také pro jejich případné návštěvy, za které vlastník plně odpovídá. Důležitá je formulace, že vstupem do prostor a použitím přístupového systému (např. čipové karty) uživatel potvrzuje, že se s Provozním řádem seznámil a souhlasí s ním.
• Odpovědnost uživatelů: Je klíčové explicitně uvést, že každý uživatel využívá veškerá zařízení na vlastní nebezpečí a plně odpovídá za svůj zdravotní stav. Řád by měl obsahovat ustanovení, že SVJ jako provozovatel neručí za osobní věci odložené v šatnách či jiných prostorách (cennosti, peníze, mobilní telefony). Dále je nutné stanovit, že uživatel je povinen uhradit veškeré škody, které prokazatelně způsobí na zařízení a vybavení wellness zóny.
• Provozní doba: Musí být jasně definována otevírací doba pro jednotlivé dny v týdnu. Je praktické vyhradit si právo na dočasné uzavření prostor z důvodu nezbytné údržby, sanitace nebo opravy, o čemž bude SVJ informovat s dostatečným předstihem.
• Přístupový systém: Je třeba popsat, jakým způsobem je řešen přístup (např. klíče, čipové karty, kód). Součástí musí být pravidla pro případ ztráty či poškození přístupového média, včetně stanovení poplatku za vydání nového.
• Věková omezení a děti: Je nezbytné stanovit jasná pravidla pro pohyb dětí. Běžným standardem je, že osoby mladší 15 let mohou do prostor vstupovat pouze v doprovodu dospělé osoby (starší 18 let), která za ně po celou dobu pobytu přebírá plnou odpovědnost a nenechá je bez dozoru. Pro určité zóny, jako je sauna nebo vířivka, mohou platit přísnější věková omezení nebo úplný zákaz vstupu pro nejmenší děti.
• Obecné zákazy: Tato sekce by měla obsahovat výčet činností, které jsou v celém areálu wellness přísně zakázány. Patří sem zejména: kouření a manipulace s otevřeným ohněm, konzumace vlastních alkoholických nápojů a jiných omamných látek, vstup se zvířaty, vnášení skleněných předmětů (lahví, sklenic) a jiných nebezpečných předmětů (ostré hrany, jehly).
• Hlášení závad a úrazů: Každý uživatel musí mít povinnost neprodleně ohlásit jakoukoliv zjištěnou závadu na zařízení, poškození vybavení nebo jakýkoliv úraz (vlastní i cizí) pověřené osobě (člen výboru, správce domu). Je třeba uvést kontaktní údaje pro taková hlášení. Užívání zařízení, které vykazuje zjevnou závadu, musí být výslovně zakázáno.
• Sankce: Provozní řád by měl také definovat, jaké budou následky jeho porušení. Škála může sahat od ústního napomenutí přes písemnou výstrahu až po dočasné zablokování přístupové karty pro opakované nebo závažné prohřešky. Možnost uložení finanční sankce musí být explicitně umožněna ve Stanovách SVJ.

Specifická pravidla pro jednotlivé zóny

Každá část wellness má svá specifika, která vyžadují vlastní sadu pravidel. Je třeba myslet na odlišné požadavky na hygienu, bezpečnost i chování uživatelů.

Naši specialisté pro Vás:

Fitness centrum

• Vybavení a pořádek: Zákaz jakýchkoliv úprav a přesouvání posilovacích strojů. Povinnost uživatelů vracet po cvičení veškeré náčiní (činky, kotouče, podložky) na určené místo. Zákaz pokládání činek na čalouněné části strojů.
• Hygiena: Absolutní povinnost používat při cvičení ručník, který se pokládá na opěrky a sedáky strojů. Povinnost používat čistou a pevnou sportovní obuv určenou pouze pro vnitřní prostory. Doporučuje se umístit do prostoru fitness dezinfekční prostředky s papírovými utěrkami a stanovit povinnost otřít po sobě kontaktní plochy stroje (madla, sedák).
• Bezpečnost: Uživatelé jsou povinni používat zátěž odpovídající jejich aktuálním schopnostem. Při cvičení s volnými váhami (velká činka) je doporučeno používání bezpečnostních zarážek a jištění další osobou.
• Hluk: Stanovení pravidel pro omezení nadměrného hluku, zejména zákazu hlasitých projevů a bezohledného pouštění činek a závaží na zem. Provozní doba by měla zohledňovat možné rušení bytů v nočních hodinách.
• Přístup dětí: Přístup je typicky povolen osobám od 15 let, mladší mohou cvičit jen pod plným dohledem dospělé osoby, která za ně přebírá veškerou odpovědnost.

Bazén

• Hygiena: Klíčové je pravidlo o povinnosti důkladně se osprchovat mýdlem bez plavek před každým vstupem do bazénu a po každém použití toalety. Vstup do bazénu je povolen pouze v plavkách z přiléhavého a nenasákavého materiálu; jsou zakázány různé šortky, bermudy s kapsami apod.. Pro malé děti, pokud je jim vstup povolen, je nutné vyžadovat používání speciálních plaveckých plen s přiléhavou gumičkou.
• Bezpečnost: V celém prostoru bazénu a přilehlých mokrých zónách platí přísný zákaz běhání z důvodu vysokého rizika uklouznutí. Dále je třeba zakázat skákání do vody (pokud to hloubka a rozměry bazénu neumožňují), strkání a potápění ostatních osob.
• Zdravotní omezení: Je nutné výslovně zakázat vstup do bazénu osobám trpícím přenosnými kožními či jinými chorobami, osobám s otevřenými ranami nebo osobám pod vlivem alkoholu či drog.
• Přístup dětí: Děti do 12-15 let by měly mít přístup pouze s dospělým doprovodem. Pro nejmenší děti mohou platit další omezení nebo vyhrazené hodiny.

Sauna

• Hygiena: Základním pravidlem je vstup do prohřívárny bez plavek. Každý uživatel je povinen mít s sebou dostatečně velké prostěradlo nebo osušku, kterou si podloží celé tělo včetně chodidel, aby se zabránilo kontaktu potu se dřevem lavic. Před vstupem do sauny a po každém saunovacím cyklu před vstupem do ochlazovacího bazénku je povinnost se osprchovat.
• Bezpečnost: Zákaz polévání saunových kamenů čímkoliv jiným než čistou vodou nebo k tomu určenými esencemi v přiměřeném množství. Zákaz sušení prádla či ručníků v blízkosti kamen. Zákaz manipulace s regulací teploty a vlhkosti (pokud není určena pro uživatele).
• Pravidla saunování: Řád by měl obsahovat doporučení pro správný postup saunování: doporučená délka pobytu v prohřívárně (např. 8-15 minut), nutnost následného ochlazení (sprcha, bazének) a zařazení odpočinkové fáze. Doporučuje se absolvovat maximálně 3 saunovací cykly.
• Zdravotní omezení: Vzhledem k vysoké zátěži na kardiovaskulární systém je třeba v řádu důrazně doporučit, aby osoby se srdečními chorobami, vysokým krevním tlakem a dalšími vážnými onemocněními konzultovaly vhodnost saunování se svým lékařem.
• Chování a přístup dětí: V sauně by měl být dodržován klid pro zajištění relaxace ostatních. Vstup je z hygienických i zdravotních důvodů typicky věkově omezen (např. od 12 let).

FAQ – Právní tipy k Provoznímu řádu

• Kdo je odpovědný za vytvoření Provozního řádu?
  První návrh by měl připravit developer, aby zajistil profesionální standard od samého začátku. Finální schválení a budoucí změny jsou pak v pravomoci orgánů SVJ (typicky shromáždění). V ARROWS pro vás umíme připravit Provozní řád na míru vašemu projektu. Spojte se s námi na office@arws.cz.
• Co se stane, když někdo poškodí vybavení?
  Uživatel, který škodu způsobí, je povinen ji uhradit. Toto pravidlo musí být jasně uvedeno v Provozním řádu. Pomůžeme vám nastavit pravidla tak, aby byla právně vymahatelná. Pro více informací pište na office@arws.cz.

Nevíte si s daným tématem rady?

Financování provozu a spravedlivé rozúčtování nákladů

Jedním z nejčastějších zdrojů sporů v SVJ jsou finance. Provoz wellness zóny je nákladově velmi intenzivní a bez jasně definovaného, spravedlivého a právně neprůstřelného modelu financování se dříve či později stane rozbuškou konfliktů. Developer musí tento model nastavit již v Prohlášení vlastníka a připravit pro budoucí SVJ podklady pro jeho správnou implementaci.

Analýza provozních nákladů

Prvním krokem je realistická analýza veškerých nákladů spojených s provozem. Ty lze rozdělit do několika kategorií:

• Energie: Jedná se o nejvýznamnější položku. Zahrnuje elektřinu pro provoz fitness strojů, osvětlení, vzduchotechniky, filtrace a čerpadel bazénu, a zejména pro vytápění sauny. Dále náklady na plyn nebo teplo pro ohřev vody v bazénu a ve sprchách.
• Voda a stočné: Náklady na dopouštění a výměnu vody v bazénu, provoz sprch a úklid.
• Chemie a spotřební materiál: Pravidelný nákup chemikálií pro úpravu a dezinfekci bazénové vody, čisticí a dezinfekční prostředky pro úklid, případně spotřební materiál jako papírové utěrky.
• Údržba a servis: Náklady na pravidelný servis a údržbu technologií (filtrace, VZT, saunová kamna, fitness stroje), které jsou nezbytné pro zajištění jejich funkčnosti a bezpečnosti.
• Revize a kontroly: Zákonem a technickými normami předepsané revize a kontroly (např. elektrických zařízení, tlakových nádob, kvality vody).
• Opravy a obnova: Náklady na neplánované opravy a postupné vytváření rezervy na budoucí obnovu a modernizaci drahého vybavení.
• Správa a personál: V případě větších projektů mohou vznikat i náklady na externího správce, recepční nebo plavčíka. I v menších projektech je třeba počítat s administrativními náklady na vedení účetnictví a rozúčtování.

Právní a účetní rozdíl: Příspěvek na správu vs. záloha na služby

Český právní řád striktně rozlišuje mezi dvěma typy plateb, které vlastníci jednotek hradí SVJ. Jejich záměna nebo nesprávné použití je zásadní chybou, která může vést k neplatnosti vyúčtování a soudním sporům.

• Příspěvek na správu domu a pozemku (hovorově "fond oprav"):

• Účel: Je určen na krytí nákladů spojených se správou, údržbou a opravami společných částí domu. Z těchto prostředků se hradí například opravy střechy, fasády, výtahu, pojištění domu, odměny členům výboru nebo poplatky správcovské firmě.
• Plátci: Povinnost hradit tento příspěvek mají všichni vlastníci jednotek, a to ve výši odpovídající jejich spoluvlastnickému podílu na společných částech.
• Vyúčtování: Zákon neukládá SVJ povinnost tyto příspěvky ročně individuálně vyúčtovávat a vracet případné nespotřebované zůstatky. Jedná se o tvorbu dlouhodobé zálohy, která je majetkem SVJ a při prodeji bytu se nepřevádí na nového vlastníka.

• Záloha na služby:

• Účel: Je určena na úhradu konkrétních služeb spojených s užíváním jednotek. Zákon č. 67/2013 Sb. demonstrativně vyjmenovává služby jako dodávka tepla a teplé vody, dodávka studené vody, provoz výtahu, úklid společných prostor atd..
• Plátci: Zálohy hradí pouze příjemci dané služby.
• Vyúčtování: SVJ jako poskytovatel služeb má zákonnou povinnost provést po skončení zúčtovacího období (typicky kalendářní rok) rozúčtování skutečných nákladů a následně každému příjemci služby doručit vyúčtování. Případné přeplatky a nedoplatky musí být finančně vypořádány.

Z tohoto rozdělení plyne zásadní a často podceňovaná právní skutečnost: model financování wellness musí být v naprostém souladu s jeho právním vymezením v Prohlášení vlastníka. Jakákoliv nesrovnalost je časovanou bombou. Pokud je například wellness v Prohlášení definováno jako zpoplatněná služba dostupná jen pro zájemce (Model 2), je naprosto nepřípustné hradit jeho provozní náklady z "fondu oprav", kam přispívají všichni. 

Vlastník, který wellness nevyužívá, by mohl úspěšně u soudu napadnout, že jsou jeho peníze používány v rozporu se zákonem a účelem příspěvku na správu. Naopak, pokud je wellness v Prohlášení definováno jako standardní společná část pro všechny (Model 1), jejíž provoz je součástí správy domu, nemůže SVJ po vlastnících požadovat dodatečné poplatky za vstup. Právo na užívání je v takovém případě již "předplaceno" v rámci pravidelného příspěvku na správu.

Aplikační modely financování

V návaznosti na zvolený model užívání (viz Kapitola 1) je třeba zvolit odpovídající model financování a rozúčtování nákladů.

Model A: Rozúčtování dle spoluvlastnického podílu

• Aplikace: Vhodný výhradně pro Model 1 (užívání všemi).
• Princip: Veškeré provozní náklady na wellness jsou považovány za náklady na správu domu a pozemku. Jsou zahrnuty do celkového rozpočtu SVJ a rozpočítávají se na jednotlivé vlastníky podle velikosti jejich spoluvlastnického podílu, stejně jako například náklady na opravu střechy.
• Výhody: Administrativně nejjednodušší model.
• Nevýhody: Potenciálně nespravedlivý vůči těm, kdo wellness nevyužívají.

Model B: Rozúčtování jako služby

• Aplikace: Vhodný výhradně pro Model 2 (zpoplatněný přístup).
• Princip: Provoz wellness je definován jako samostatná, zpoplatněná služba. Náklady jsou rozúčtovány pouze mezi ty vlastníky, kteří se k odběru této služby přihlásili.
• Klíč rozúčtování: Způsob rozúčtování musí schválit shromáždění. Možnosti jsou:

• Dle počtu osob v domácnosti: Pro wellness nevhodné, jelikož míra využití obvykle nesouvisí s počtem osob.
• Paušálně na každou přihlášenou jednotku: Administrativně jednoduché a transparentní. Každá jednotka, která chce wellness využívat, platí stejný měsíční paušál.
• Dle skutečného využití: Nejspravedlivější, ale technicky a administrativně nejnáročnější. Vyžaduje investici do přístupového systému, který dokáže měřit využití.

Model C: Hybridní model s čipovým systémem

• Aplikace: Pokročilá varianta Modelu 2.
• Princip: Tento model kombinuje paušální a spotřební složku.

• Fixní náklady (např. paušální část nákladů na servis, revize, úklid, základní temperování) jsou rozúčtovány formou pevného měsíčního poplatku mezi všechny přihlášené uživatele.
• Variabilní náklady (zejména energie na provoz sauny, dohřev bazénu, provoz kardio strojů) jsou účtovány na základě skutečného využití, které je precizně sledováno přes čipové karty. Uživatel si například "pípnutím" zapne saunu a systém mu účtuje poplatek za každou započatou minutu provozu.

• Výhody: Maximální míra spravedlnosti – každý platí za to, co skutečně spotřebuje. Tento model také motivuje uživatele k úspornému a odpovědnému chování.
• Nevýhody: Vyšší počáteční investice do inteligentního přístupového a monitorovacího systému a administrativně náročnější proces měsíčního vyúčtování.

Bez ohledu na zvolený model je vysoce doporučeno, aby developer připravil pro budoucí SVJ návrh interní směrnice pro rozúčtování nákladů na služby, kde bude model pro wellness detailně a srozumitelně popsán. Tento dokument, schválený prvním shromážděním, se stane závazným podkladem pro správce a účetní a výrazně sníží riziko budoucích nejasností a sporů.

Odpovědnost, pojištění a řízení rizik

Provoz wellness zóny s sebou nese zvýšenou míru rizik, ať už jde o technické závady, úrazy uživatelů nebo škody na majetku. Správné nastavení odpovědnostních vztahů a komplexní pojištění jsou proto naprosto klíčové pro ochranu jak developera, tak budoucího SVJ a jeho členů.

Odpovědnost developera za vady

V počáteční fázi po dokončení a předání domu nese plnou odpovědnost za vady developer.

• Rozsah odpovědnosti: Developer odpovídá za veškeré vady společných částí, což zahrnuje nejen stavební konstrukce, ale i veškeré technologie wellness zóny (filtrační systémy, vzduchotechnika, saunová kamna, fitness stroje). Tato odpovědnost platí po celou zákonnou nebo smluvně prodlouženou záruční dobu.
• Právo na reklamaci: Důležitým faktem, potvrzeným judikaturou Nejvyššího soudu, je, že právo reklamovat vady společných částí má každý jednotlivý vlastník jednotky, a to i minoritní. Nemusí čekat na to, až se shromáždění SVJ usnese na společném postupu. Ačkoliv novela Občanského zákoníku zavedla do § 1196 odst. 2 možnost, aby SVJ zastupovalo vlastníky při uplatňování práv z vad, toto právo nenahrazuje ani neomezuje individuální právo každého vlastníka.
• Doporučení pro developera: Pro minimalizaci sporů a budování dobrého jména je zásadní vytvořit transparentní a efektivní reklamační proces. Při předání domu prvnímu výboru SVJ je nezbytné předat kompletní technickou a projektovou dokumentaci ke všem technologiím, včetně záručních listů, návodů k obsluze a kontaktů na servisní firmy.

Naši specialisté pro Vás:

Přechod odpovědnosti na SVJ

Po uplynutí záručních lhůt přechází plná odpovědnost za bezpečný a řádný provoz wellness zóny na SVJ.

• Odpovědnost SVJ jako právnické osoby: SVJ je osobou odpovědnou za správu domu a pozemku. Jako takové odpovídá za veškerou újmu (na zdraví i na majetku), která vznikne v důsledku porušení této povinnosti. To se typicky vztahuje na úrazy způsobené vadným nebo neudržovaným zařízením, uklouznutí na mokré a neuklizené podlaze u bazénu, nebo na zdravotní problémy způsobené porušením hygienických předpisů (např. kontaminace vody v bazénu). Judikatura opakovaně potvrzuje, že SVJ má aktivní povinnost zajišťovat potřebné opravy a údržbu společných částí.

Osobní odpovědnost členů výboru SVJ

Největší a často podceňované riziko se skrývá v osobní odpovědnosti členů statutárního orgánu SVJ (výboru nebo předsedy).

• Péče řádného hospodáře: Členové výboru jsou povinni vykonávat svou funkci s péčí řádného hospodáře. Pokud tuto povinnost poruší a SVJ nebo třetí osobě vznikne škoda, odpovídají za ni osobně.
• Charakter odpovědnosti: Tato odpovědnost je podle zákona a ustálené judikatury:

• Objektivní: Člen výboru odpovídá za škodu bez ohledu na zavinění. Nemusí jednat úmyslně, stačí nedbalost. Důkazní břemeno je na něm – on musí prokázat, že jednal s péčí řádného hospodáře.
• Neomezená: Člen výboru ručí za způsobenou škodu celým svým osobním majetkem.
• Solidární: Všichni členové výboru odpovídají za škodu společně a nerozdílně. Poškozený může vymáhat celou částku po kterémkoliv z nich.

Provoz technologicky a bezpečnostně náročné wellness zóny dramaticky zvyšuje rizikový profil pro členy výboru. Nejde již jen o běžná administrativní a finanční rozhodnutí. Zanedbání povinné revize bazénové technologie, ignorování opakovaně hlášené závady na běžeckém pásu, nebo nedodržení hygienických norem pro kvalitu vody – to vše jsou situace, které mohou vést k vážnému úrazu nebo trvalým zdravotním následkům. 

V takovém případě mohou být členové výboru osobně a neomezeně majetkově odpovědní za vzniklou újmu. Toto riziko je pro dobrovolné a často neplacené členy výboru natolik závažné, že bez adekvátního pojištění může být pro developera velmi obtížné najít mezi novými vlastníky ochotné a kompetentní kandidáty do prvního výboru.

Nezbytnost komplexního pojištění

Jediným efektivním způsobem, jak tato rizika řídit, je sjednání komplexního pojistného programu. Ten by měl zahrnovat tři základní pilíře:

1.Pojištění majetku (bytového domu): Toto pojištění musí být nastaveno na správnou pojistnou částku (odpovídající nákladům na znovupostavení domu), aby se předešlo podpojištění. Kromě standardních živelních rizik (požár, povodeň, vichřice) je u domu s wellness zónou nutné pamatovat na specifická připojištění:

• Vodovodní škody: Krytí škod způsobených nejen prasklým potrubím v bytech, ale i havárií rozvodů bazénové technologie, včetně náhrady nákladů na uniklou vodu.
• Pojištění strojů a elektroniky: Krytí poškození drahých technologií (čerpadla, filtrace, VZT, řídící jednotky, motory fitness strojů) v důsledku zkratu, přepětí nebo mechanické poruchy.
• Vandalismus: Krytí škod způsobených úmyslným poškozením ve společných prostorách.
• Pojištění skel: Rozšířené krytí pro případ rozbití velkých prosklených ploch.

2. Pojištění odpovědnosti za újmu z vlastnictví nemovitosti: Toto pojištění kryje SVJ jako celek pro případy, kdy v souvislosti se správou domu způsobí újmu na zdraví nebo majetku třetí osobě. Typickým příkladem je uklouznutí a zranění návštěvníka na mokré podlaze u bazénu, pád uvolněné dlaždice z fasády na zaparkované auto, nebo rozšíření požáru ze společných prostor na sousední nemovitost.

3. Pojištění odpovědnosti členů orgánů SVJ (tzv. D&O pojištění): Toto pojištění je absolutně klíčové. Kryje finanční škodu způsobenou třetím osobám nebo samotnému SVJ v důsledku chybného rozhodnutí nebo nedbalosti členů výboru při výkonu jejich funkce. Chrání přímo osobní majetek členů výboru před nároky na náhradu škody. Pro dům s wellness zónou je toto pojištění naprostou nutností.

Profesionálním a prozíravým krokem je sjednání prvního komplexního pojistného balíčku pro dům ještě před předáním prvním vlastníkům. Tuto pojistnou smlouvu pak developer předá novému SVJ spolu s důrazným doporučením na její pravidelnou revizi a aktualizaci, aby vždy odpovídala aktuální hodnotě domu a rozsahu rizik.

Prevence sporů

Kromě pojištění je důležitá i aktivní prevence. Jedním z častých zdrojů konfliktů je hluk z fitness centra (pády činek, dunění běžeckých pásů).

• Právní základ: Jedná se o problematiku tzv. imisí, upravenou v § 1013 Občanského zákoníku. Vlastník se musí zdržet všeho, co působí, že hluk vniká na pozemek jiného vlastníka v míře nepřiměřené místním poměrům a podstatně omezuje obvyklé užívání.
• Možnosti obrany: Postižený vlastník může podat tzv. sousedskou (negatorní) žalobu, a to buď přímo proti původci hluku (jinému vlastníkovi), nebo proti SVJ, pokud je nečinné a neřeší porušování pravidel ve společných prostorách. V určitých případech může žalobu na ochranu před hlukem podat i SVJ jako právnická osoba.
• Doporučení pro developera: Nejlepší prevencí je řešit tento problém již ve fázi projektu. Důkladná akustická izolace podlahy a stěn fitness centra (použití speciálních antivibračních podložek a materiálů) je investicí, která se mnohonásobně vrátí v podobě bezproblémového soužití. Dále je nezbytné v Provozním řádu stanovit jasná pravidla pro omezení hluku (např. zákaz odhazování činek).

Provozní rizika a odpovědnost

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Úraz uživatele na vadném zařízení nebo kvůli kluzké podlaze, vedoucí k žalobě na SVJ.	Příprava provozního řádu a revize smluv se servisními a úklidovými firmami. Potřebujete právní pomoc s nastavením bezpečného provozu? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Nedodržení hygienických norem (např. kvalita vody v bazénu), vedoucí k pokutě od hygienické stanice.	Vyhotovení interních směrnic v souladu s platnými předpisy a zastupování při jednání se správními orgány. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.
Osobní majetková odpovědnost členů výboru SVJ za škodu způsobenou zanedbáním povinností.	Právní poradenství pro statutární orgány a pomoc se sjednáním adekvátního pojištění odpovědnosti. Chcete ochránit sebe i budoucí výbor SVJ? Spojte se s námi na office@arws.cz.
Škoda na drahé technologii (např. zkrat, havárie) nekrytá standardním pojištěním domu.	Právní analýza pojistných smluv a doporučení pro sjednání vhodných připojištění. Chcete mít jistotu, že je vaše pojištění nastaveno správně? Napište na office@arws.cz.

Soulad s technickými a hygienickými předpisy

Provoz bazénů a saun podléhá v České republice přísným hygienickým a technickým normám. Jejich nedodržení představuje nejen riziko finančních sankcí ze strany orgánů ochrany veřejného zdraví (hygienické stanice), ale především vážné ohrožení zdraví uživatelů. Developer musí zajistit, aby projekt i samotná realizace wellness zóny byly v plném souladu s platnou legislativou.

Zásadní předpis: Vyhláška č. 238/2011 Sb.

Klíčovým právním předpisem v této oblasti je vyhláška Ministerstva zdravotnictví č. 238/2011 Sb., o stanovení hygienických požadavků na koupaliště, sauny a hygienické limity písku v pískovištích venkovních hracích ploch.

Ačkoliv se tato vyhláška primárně zaměřuje na veřejně přístupná komerční zařízení, její relevance pro wellness zóny v bytových domech je nezpochybnitelná. Bazén a sauna v bytovém domě pro desítky či stovky obyvatel nepředstavují z epidemiologického hlediska soukromý bazén jedné rodiny, ale zařízení s kolektivním využíváním, které s sebou nese podobná rizika jako malý veřejný provoz. 

Nevíte si s daným tématem rady?

Orgány hygienické služby, které vykonávají státní zdravotní dozor na základě zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví, budou v případě kontroly (iniciované například stížností obyvatele nebo výskytem zdravotních potíží) posuzovat provoz právě podle standardů stanovených v této vyhlášce.

Pro developera z toho plyne jednoznačný závěr: projektovat a stavět wellness zónu tak, jako by se jednalo o veřejný provoz. Jakékoliv úspory na technologiích nebo stavebních řešeních, které by vedly k nesplnění požadavků této vyhlášky, představují skrytou vadu stavby. Budoucí SVJ by bylo vystaveno riziku sankcí, nařízení o zákazu provozu a nutnosti nákladné rekonstrukce, za což by mohlo následně vymáhat náhradu škody po developerovi.

Požadavky na bazény

Vyhláška stanovuje detailní požadavky na všechny aspekty provozu bazénu:

• Kvalita vody: Voda v bazénu musí splňovat přísné hygienické limity mikrobiologických (např. Escherichia coli, Pseudomonas aeruginosa, Legionella) a fyzikálně-chemických ukazatelů (např. obsah volného a vázaného chloru, pH, redox potenciál, průhlednost). 
• Recirkulace a dezinfekce: Bazén musí být vybaven recirkulační úpravnou vody (filtrace, čerpadla) a systémem pro automatické měření a dávkování dezinfekčních a pH regulačních přípravků. Vyhláška stanovuje i požadavky na intenzitu recirkulace a dobu obměny vody.
• Kontrola a evidence: Provozovatel (SVJ) má povinnost vést provozní deník, do kterého se pravidelně zaznamenávají výsledky kontrolních měření. To v praxi znamená povinnost pro správce či pověřeného člena výboru měřit klíčové hodnoty jako obsah volného chloru a pH minimálně třikrát denně. Stejně často se kontroluje i teplota vody a vzduchu a vizuálně průhlednost vody. Dále je nutné zajistit pravidelný zpětný proplach filtrů (typicky týdně) a jednou měsíčně nechat provést laboratorní rozbor vody akreditovanou laboratoří.
• Stavební a dispoziční řešení: Podlahy v okolí bazénu a ve sprchách musí mít protiskluzovou úpravu a být snadno čistitelné a dezinfikovatelné. Musí být vyspádovány k podlahovým vpustím, aby se netvořily kaluže. Součástí musí být průchozí sprchy a ideálně i brodítka se zdravotně zabezpečenou vodou před vstupem do bazénové haly.

Požadavky na sauny

Také pro sauny a jejich zázemí stanovuje vyhláška jasná pravidla:

• Materiály a konstrukce: Dřevo použité na vnitřní obklady a lavice v prohřívárně nesmí být chemicky ošetřeno (impregnováno, lakováno). Veškeré kovové součásti (šrouby, spojovací materiál) musí být zapuštěné a zakryté, aby se předešlo popálení. Lavice by měly být konstruovány z vyjímatelných dílů pro snadné čištění.
• Větrání a mikroklima: Prohřívárna musí být dostatečně a regulovatelně větratelná. Musí být vybavena teploměrem s rozsahem minimálně do 130∘C, umístěným mimo přímý dosah sálavého tepla z kamen. Vyhláška stanovuje i doporučené teploty vzduchu v navazujících prostorách, jako jsou odpočívárny, šatny a sprchy.
• Bezpečnost: Saunová kamna musí být opatřena ochranným krytem nebo ohrádkou, která zabraňuje náhodnému dotyku a popálení.
• Úklid a hygiena: Vyhláška a její prováděcí pokyny definují minimální frekvenci úklidu a dezinfekce jednotlivých částí sauny. Například podlahy a sedací plochy v prohřívárně se musí stírat pitnou vodou minimálně dvakrát denně. Kompletní úklid a dezinfekce všech prostor sauny, šaten, sprch a WC se provádí minimálně jednou denně po skončení provozu. Po skončení provozu je také nutné saunovou kabinu důkladně vyvětrat.

Strategická doporučení pro developery

Implementace wellness zóny do rezidenčního projektu je komplexní disciplína, která vyžaduje mnohem více než jen stavební a technické řešení. Úspěch či neúspěch tohoto prémiového prvku je z velké části předurčen pečlivostí a prozíravostí developera v přípravné, právní a organizační fázi. Zanedbání těchto aspektů může vést k tomu, že se z marketingového lákadla stane trvalý zdroj konfliktů a finanční zátěže, což poškodí jak kvalitu života rezidentů, tak reputaci developera.

Shrnutí klíčových strategických rozhodnutí

Analýza ukázala, že developer musí v rané fázi projektu učinit několik zásadních a vzájemně provázaných strategických rozhodnutí, která definují celý budoucí ekosystém wellness zóny:

1. Volba modelu užívání: Rozhodnutí, zda bude wellness přístupné všem vlastníkům jako standardní společná část, nebo zda půjde o exkluzivní, zpoplatněnou službu pro omezený okruh zájemců.

2. Volba modelu financování: V přímé návaznosti na model užívání je třeba zvolit, zda budou náklady hrazeny z příspěvků na správu domu (a tedy všemi vlastníky dle podílu), nebo jako samostatně rozúčtovávaná služba (hrazená pouze uživateli).

3. Precizní právní zakotvení: Obě výše uvedená rozhodnutí musí být jednoznačně, srozumitelně a právně neprůstřelně formulována v Prohlášení vlastníka. Tento dokument má fundamentální povahu a jeho pozdější změny jsou extrémně obtížné.

Čas a prostředky investované do pečlivé právní, finanční a provozní přípravy wellness zón nejsou zbytečným nákladem. Naopak, jedná se o klíčovou investici do dlouhodobé hodnoty celého rezidenčního projektu. 

V ARROWS máme s touto problematikou bohaté zkušenosti a denně ji řešíme pro naše klienty, mezi které patří více než 150 akciových společností a 250 s.r.o. Jsme připraveni pomoci i vám. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k provozu wellness v bytových domech

1. Jaká je největší chyba, které se developeři dopouštějí?
Jednoznačně podcenění právní přípravy. Mnoho problémů pramení z nejasně nebo nevhodně formulovaného Prohlášení vlastníka, které se později velmi těžko napravuje. Důkladná právní analýza a příprava dokumentace na míru je investice, která se vám mnohonásobně vrátí. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

2. Kdo zaplatí škodu, když se někdo ve fitness zraní?
Odpovědnost nese primárně SVJ jako provozovatel. Pokud však výbor SVJ prokazatelně zanedbal své povinnosti (např. neobjednal revizi stroje), mohou být jeho členové osobně odpovědní celým svým majetkem. Proto je klíčové mít nejen kvalitní provozní řád, ale i správně nastavené pojištění odpovědnosti. S obojím vám umíme pomoci, kontaktujte nás na office@arws.cz.

3. Můžeme účtovat různé poplatky různým bytům?
Ano, je to možné, ale musí to být správně právně ošetřeno. Musíte zvolit model zpoplatněné služby a jasně jej definovat v Prohlášení vlastníka. Nelze to udělat dodatečně pouhým rozhodnutím SVJ. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci nastavit spravedlivý a právně nenapadnutelný systém. Napište na office@arws.cz.

4. Co dělat, když obyvatelé nerespektují Provozní řád?
SVJ má povinnost a právo dodržování řádu vymáhat. Sankce mohou sahat od napomenutí až po dočasné zablokování přístupu, pokud to umožňují stanovy. Pomůžeme vám připravit stanovy a provozní řád tak, aby obsahovaly účinné a vymahatelné mechanismy. Spojte se s námi na office@arws.cz.

5. Potřebujeme pro provoz wellness speciální povolení?
Není třeba specifické "povolení k provozu wellness", ale celý prostor musí být zkolaudován k danému účelu a jeho provoz musí splňovat veškeré stavební, technické a především přísné hygienické předpisy. Zajistíme pro vás právní poradenství při získávání potřebných povolení a licencí. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.