Realitní právo

Potřebujete mít realitní právo pod kontrolou a chránit své podnikání před riziky? V advokátní kanceláři ARROWS vám poskytujeme komplexní právní servis, který zajistí vaši právní jistotu a pomůže vám efektivně řešit jakoukoliv situaci na realitním trhu. S našimi bohatými zkušenostmi, od přípravy smluv pro realitní kanceláře až po komplexní developerské projekty, proměníme vaše právní povinnosti ve strategickou výhodu. Zjistěte, s čím konkrétně vám můžeme pomoci.

(realitní tým ARROWS advokátní kanceláře)

Pro realitní profesionály: Jste v souladu se všemi povinnostmi?

Realitní trh prošel v posledních letech zásadní proměnou. Zvýšená regulace klade na realitní kanceláře a makléře nároky, které dříve neexistovaly. Vnímáme to nikoliv jako zátěž, ale jako nutnou profesionalizaci oboru. Pro ty, kteří chtějí na trhu dlouhodobě uspět, je dokonalá znalost a plnění těchto povinností klíčové. V ARROWS se na tuto oblast specializujeme a jsme připraveni vás provést všemi úskalími.

Zákon o realitním zprostředkování změnil pravidla hry. Víte jaká?

Doba, kdy bylo možné realitní zprostředkování vykonávat na základě volné živnosti, je pryč. Nově se jedná o vázanou živnost, což znamená, že každý makléř musí splňovat přísné kvalifikační předpoklady – ať už jde o vysokoškolské vzdělání, kombinaci praxe a maturity, nebo profesní kvalifikaci. Tento posun zásadně zvyšuje laťku profesionality v oboru.

Další klíčovou povinností je povinné pojištění profesní odpovědnosti. Zákon stanovuje minimální limit pojistného plnění ve výši 1 750 000 Kč na jednu pojistnou událost a 3 500 000 Kč pro případ souběhu více událostí v jednom roce.

Právníci v ARROWS se na tuto problematiku specializují a denně pomáhají realitním kancelářím nastavit jejich procesy tak, aby plně odpovídaly zákonu. Připravíme pro vás nejen interní směrnice, ale zajistíme i odborná školení pro makléře včetně certifikátu, abyste si byli jisti, že celý váš tým jedná v souladu s platnou legislativou.

AML: Hrozba likvidační pokuty, nebo jen formalita?

Zákon proti praní špinavých peněz (AML) se na realitní zprostředkovatele vztahuje v plné síle a řadí je mezi tzv. povinné osoby. Ignorování těchto povinností není jen prohřeškem, ale představuje existenční riziko. Sankce za porušení mohou dosáhnout až 10 000 000 Kč, což je pro mnoho kanceláří likvidační částka. Judikatura navíc potvrzuje, že úřady neváhají vysoké pokuty udělovat – v jednom z nedávných případů byla realitní kancelář sankcionována částkou 750 000 Kč.

Od roku 2025 navíc přibývá povinnost nahlásit Finančnímu analytickému úřadu (FAÚ) kontaktní osobu pro plnění AML povinností.

Naši specialisté v ARROWS vás provedou celým procesem AML compliance, od identifikace a kontroly klienta až po nastavení vnitřního systému a komunikaci s FAÚ. Zajišťujeme právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami, a připravujeme kompletní dokumentaci, která ochrání vaše podnikání před těmito vážnými hrozbami.

Advokátní úschova: Bezpečný přístav pro peníze vašich klientů

Zákon o realitním zprostředkování zásadně změnil pravidla pro nakládání s finančními prostředky klientů. Doby, kdy peníze ležely na běžném účtu realitní kanceláře, jsou pryč. Zákon nyní výrazně omezuje možnost zprostředkovatelů nabízet úschovu a pro zajištění plnění z realitní smlouvy vyžaduje využití profesionálních služeb banky, notáře nebo advokáta.

Tato regulace chrání klienty před rizikem zneužití jejich peněz, ale pro realitní kanceláře znamená další odpovědnost. Poskytování úschovy v rozporu se zákonem je totiž přestupkem, za který hrozí pokuta až 500 000 Kč.

V ARROWS vnímáme advokátní úschovu jako nedílnou součást profesionálního realitního obchodu a nabízíme vám kompletní servis, který vás i vaše klienty spolehlivě ochrání.

Pro naše partnery z řad realitních kanceláří zajišťujeme celý proces transakce pod jednou střechou. Nejenže připravíme celou smluvní dokumentaci, ale postaráme se i o bezpečnou advokátní úschovu kupní ceny a následné podání návrhu na vklad vlastnického práva na katastr nemovitostí. S námi máte jistotu, že je celý obchod od A do Z v rukou specialistů a v naprostém souladu se zákonem.

Koho kontaktovat v případě potřeby?

Nejčastější hrozby pro realitní kanceláře

Následující tabulka shrnuje klíčová rizika, se kterými se realitní profesionálové setkávají, a ukazuje, jak konkrétně jim umíme v ARROWS předejít.

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS:
Porušení AML zákona	Pokuta až 10 000 000 Kč , reputační škoda, trestní odpovědnost.	Vyhotovení interních směrnic, odborná školení pro makléře, právní konzultace a zastupování při kontrole FAÚ.
Chyby ve zprostředkovatelské smlouvě	Neplatnost smlouvy, nevymahatelnost provize, spory s klienty, náhrada škody.	Příprava nebo revize smluv v souladu se zákonem o realitním zprostředkování, které chrání vaši provizi.
Spory o provizi a odstoupení od smlouvy	Ztráta nároku na provizi, náklady na soudní vymáhání, poškození dobrého jména.	Zastupování u soudů, příprava smluv s jasně definovanými podmínkami pro vznik nároku na provizi.
Nedostatečné pojištění odpovědnosti	Pokuta od MMR až 1 000 000 Kč , osobní ručení za způsobenou škodu.	Právní konzultace k zajištění souladu s požadavky na pojištění a správné nastavení pojistných smluv.
Neoprávněné poskytování úschovy	Pokuta až 500 000 Kč , ztráta důvěry klientů.	Zajištění profesionální advokátní úschovy jako bezpečné a zákonné alternativy.
Odpovědnost za neoznámené vady	Povinnost uhradit slevu z kupní ceny, náhrada škody, soudní spory s kupujícím.	Právní stanoviska k odpovědnosti, příprava předávacích protokolů a smluvní dokumentace minimalizující vaše riziko.
Neplatná exkluzivní smlouva	Smlouva je neplatná, pokud je se spotřebitelem uzavřena na dobu delší než 6 měsíců.	Revize a příprava smluv o výhradním zprostředkování, které jsou v souladu se zákonem a vymahatelné.

Pro investory a developery: Jak zajistit úspěch vašeho projektu?

Pro úspěch v developmentu a realitních investicích již dávno nestačí jen kapitál a vize. V prostředí rostoucí poptávky a zároveň nepředvídatelných povolovacích procesů se špičková právní podpora stává klíčovým faktorem, který rozhoduje o ziskovosti a včasné realizaci projektu. V ARROWS rozumíme vašim cílům a pomáháme vám překonávat překážky na cestě k nim.

Co odhalí hloubková právní prověrka (due diligence)?

Každá významná investice do nemovitosti či nemovitostní společnosti (SPV) by měla začínat důkladnou právní prověrkou, známou jako due diligence. 

Nejde o formalitu, ale o zásadní nástroj pro řízení rizik. Naši právníci prověřují nejen historii vlastnických práv a existenci právních vad, jako jsou věcná břemena nebo zástavní práva , ale zaměřují se i na "kostlivce ve skříni" v podobě nevýhodných smluvních ujednání, například change-of-control klauzulí, které mohou po akvizici ohrozit celý váš byznys plán.

Naši právníci v ARROWS provádějí desítky due diligence ročně. Výsledkem naší práce není jen seznam rizik, ale srozumitelný report s jasnými a praktickými doporučeními. Navrhneme vám, jak strukturovat transakci, jaká zajištění požadovat po prodávajícím a jaká ustanovení zakomponovat do transakční dokumentace, aby byla vaše investice maximálně chráněna.

Stavební řízení a plánovací smlouvy: Jak se vyhnout zbytečným průtahům?

Nový stavební zákon měl ambici zjednodušit a zrychlit povolovací procesy, avšak jeho implementace v praxi naráží na problémy, jako je nefunkční digitalizace a zpožděné prováděcí předpisy. Pro developery to znamená jediné: ještě větší potřebu zkušeného právního partnera, který dokáže procesem efektivně navigovat. Klíčovým, ale právně velmi složitým nástrojem se stávají plánovací smlouvy.

Tyto smlouvy, uzavírané mezi developerem a obcí, jsou často podmínkou pro realizaci záměru, zejména pokud projekt vyžaduje novou infrastrukturu. Jejich příprava je však plná nástrah – mohou obsahovat právně nevymahatelné závazky ze strany obce, což pro developera představuje obrovské riziko.

V ARROWS máme rozsáhlé zkušenosti s vyjednáváním plánovacích smluv a strukturujeme je tak, aby byly pro naše klienty-developery právně závazné a vymahatelné. Pomáháme vám získat potřebná územní rozhodnutí a stavební povolení a efektivně vás zastupujeme u soudů a správních orgánů.

Nevíte si s daným tématem rady?

Klíčová rizika pro developery a investory

Tato tabulka ukazuje, jak komplexně přistupujeme k ochraně vašich investic v každé fázi projektu.

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS:
Skryté právní vady nemovitosti	Neplatnost koupě, snížení hodnoty investice, nemožnost realizace projektu. Vady jako věcné břemeno či nezapsaná cesta mohou zablokovat stavbu.	Komplexní právní prověrka (due diligence) nemovitosti i cílové společnosti (SPV) před akvizicí.
Neplatné nebo chybějící povolení	Zastavení stavby, pokuty od stavebního úřadu, nutnost demolice, zmařená investice.	Zastupování ve stavebních řízeních, zajištění souladu projektu s územním plánem, získání licencí a potřebných povolení jako je územní rozhodnutí a stavební povolení.
Nevýhodná nebo nevymahatelná plánovací smlouva	Závazky obce jsou právně neplatné, obec blokuje projekt, developer musí hradit infrastrukturu bez protislužby.	Příprava a vyjednávání plánovacích smluv, které jsou právně závazné a chrání vaši investici.
Problémy při financování projektu	Banka odmítne poskytnout úvěr kvůli neodhaleným právním rizikům, např. zástavní právo jiného věřitele.	Příprava kompletní a "čisté" právní dokumentace pro banku, právní stanoviska potvrzující bezpečnost investice.
Spory se stavebními firmami či dodavateli	Zpoždění projektu, navýšení nákladů, nekvalitně odvedená práce.	Příprava a revize smluv o dílo, které minimalizují rizika a zajišťují silnou pozici pro případné spory.
Chybně nastavené nájemní smlouvy	Nízká ochrana pronajímatele, problematické ukončení nájmu, ztráta výnosů z nemovitosti.	Příprava profesionálních nájemních a pachtovních smluv, které maximalizují ochranu a flexibilitu vlastníka.
ESG a regulatorní požadavky	Snížení hodnoty nemovitosti, horší přístup k financování, nesplnění požadavků "zelených" fondů.	Právní konzultace k implementaci ESG standardů do projektů a zajištění souladu s novými regulatorními trendy.

Nemovitosti v zahraničí: Řešíme svět z Česka

Rostoucí zájem českých investorů o nemovitosti v zahraničí je pochopitelný, ale přináší s sebou specifická rizika – odlišné právní systémy, neznámé daňové povinnosti a jazykovou bariéru. Investice, která na první pohled vypadá lákavě, se může rychle proměnit v noční můru. V ARROWS jsme na tento trend připraveni a nabízíme unikátní řešení.

Díky síti ARROWS International je svět váš domácí trh

Ať už kupujete apartmán ve Španělsku, vilu v Chorvatsku nebo investiční byt v Dubaji, zajistíme vám kompletní právní servis. Naše unikátní síť ARROWS International, kterou budujeme více než deset let a která pokrývá přes 70 zemí světa, nám umožňuje poskytovat špičkové lokální poradenství s komfortem a srozumitelností české advokátní kanceláře.

Prakticky denně řešíme případy s mezinárodním prvkem, a proto pro nás přeshraniční transakce nejsou výjimkou, ale standardem. Řídíme celý proces z Prahy, vy máte jediný kontaktní bod a jistotu, že vaše zájmy jsou chráněny.

Proč si pro své realitní transakce vybrat právě ARROWS?

Na realitním trhu, kde každé rozhodnutí může znamenat zisk nebo ztrátu v řádu milionů, je výběr právního partnera strategickou volbou. V ARROWS kombinujeme hlubokou specializaci, komplexní přístup a mezinárodní zkušenosti, abychom vám poskytli službu, která nejen řeší problémy, ale aktivně chrání a zvyšuje hodnotu vašich aktiv.

• Specializovaný tým: Náš realitní tým se věnuje výhradně nemovitostem. Vedou ho advokáti, kteří jsou autory odborných publikací, jako je praktický komentář k zákonu o realitním zprostředkování, a denně řeší problémy, jako jsou ty vaše.
• Komplexní poradenství pod jednou střechou: U nás v ARROWS najdete nejen právníky, ale i daňové poradce a další specialisty. Vaši transakci tak vyřešíme komplexně z právního i daňového hlediska, což vám šetří čas, peníze a zajišťuje bezproblémový průběh.
• Zkušenosti, kterým můžete věřit: S více než 15 lety na trhu a důvěrou tisíců klientů jsme opakovaně oceňováni jako Právnická firma roku. Vaše transakce je u nás v bezpečí, což potvrzují naše reference i dlouhodobé vztahy s klíčovými hráči na trhu.
• Mezinárodní přesah: Díky síti ARROWS International pro vás vyřešíme právní problém prakticky kdekoli na světě. Z Česka, srozumitelně a efektivně, bez nutnosti hledat a prověřovat zahraniční poradce na vlastní pěst.

Ať už prodáváte byt, stavíte developerský projekt nebo investujete v zahraničí, každá realitní transakce si zaslouží špičkovou právní péči. Kontaktujte nás a domluvte si nezávaznou konzultaci. Náš tým je připraven vám pomoci proměnit vaše realitní plány v úspěšnou realitu.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.

Co jsme v poslední době psali o realitním právu?

• Jaké informace musí realitní kancelář zveřejnit na webu 
• Záruka za jakost u nemovitostí
• Zákonná záruka na nemovitosti končí?
• Novela občanského zákoníku - Jaké změny se týkají realitního práva?