Co rozhoduje o ziskovosti developmentu:

Ziskovost developerského projektu zdaleka neurčuje jen atraktivita lokality nebo prodejní cena. O úspěchu rozhoduje především právní strategie a precizní řízení rizik ve čtyřech klíčových fázích: výběru lokality, povelovacím řízení, financování a finálním prodeji. V tomto článku najdete konkrétní právní nástrahy a praktické odpovědi, jak ochránit vaši investici v každém kroku projektu.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Pilíř 1: Lokalita – Základ, který nelze opravit

Tržní atraktivita lokality, jako je občanská vybavenost, doprava nebo zeleň, je bezcenná, pokud projekt ztroskotá na právním stavu pozemku. Ziskovost vašeho projektu nezačíná u architekta, ale u právního auditu.

Proč je právní prověrka důležitější než cena

Prvním krokem ještě před akvizicí musí být hloubková právní prověrka neboli due diligence. Běžná kontrola v katastru nestačí. Analýza musí být dvojí:

1. Soukromoprávní audit: Prověření rizik na straně prodávajícího. Hrozí, že pozemek nabýváte od někoho v úpadku (což může vést k neúčinnosti kupní smlouvy) nebo v exekuci. Prověřujeme také skrytá věcná břemena, zástavní práva či předkupní práva.

2. Veřejnoprávní audit: Kontrola limitů daných státem. Typicky jde o ochranná a bezpečnostní pásma, památkovou péči nebo omezení plynoucí z ochrany přírody.

Skryté věcné břemeno není jen právní vada; je to nutnost nákladného redesignu projektu nebo ztráta části zastavitelné plochy, což přímo snižuje vaše budoucí tržby.

Právníci ARROWS provedou komplexní právní prověrku (due diligence) nemovitostí a identifikují veškerá rizika ještě předtím, než investujete první korunu. Pro posouzení vašeho záměru nám napište na office@arws.cz.

Rizika skrytá v územním plánu

Územní plán (ÚP) je klíčový dokument, který definuje, co a jak můžete na pozemku stavět. Běžný developer pasivně kontroluje, zda jeho záměr odpovídá stávajícímu ÚP. Úspěšný developer jej však aktivně tvoří.

Nejziskovější projekty často vznikají tam, kde developer proaktivně jedná s obcí o změně územního plánu, aby umožnil svůj záměr. Nejde o pasivní nákup "hotového" pozemku, ale o aktivní development celého území, což často vyžaduje jednání s obcemi, které lukrativní pozemky vlastní.

Právě zde se projevuje síla naší kanceláře. Díky našim dlouholetým zkušenostem se zastupováním mnoha obcí a krajů dokonale rozumíme tomu, jak samosprávy přemýšlejí. Umíme pro vás nejen analyzovat stávající ÚP, ale také vést strategická jednání s obcemi o jeho změně, což je klíčové pro maximalizaci potenciálu vaší lokality.

FAQ – Právní tipy k výběru lokality

1. Co přesně zahrnuje právní audit pozemku?
Není to jen kontrola v katastru. Zahrnuje hloubkovou analýzu nabývacích titulů, rizika úpadku či exekuce prodávajícího, soulad s územním plánem a existenci veřejnoprávních omezení, jako jsou ochranná pásma. Pro kompletní audit vašeho pozemku nás kontaktujte na office@arws.cz.

2. Mohu stavět, i když můj záměr neodpovídá územnímu plánu?
Přímo stavět nelze, ale lze iniciovat změnu územního plánu. Jedná se o složitý proces vyžadující úzkou spolupráci s obcí, často spojený s uzavřením plánovací smlouvy. S vedením těchto jednání máme bohaté zkušenosti, napište nám na office@arws.cz.

Pilíř 2: Povolení – Závod s časem a byrokracií

I perfektní lokalita s čistým právním statusem je jen náklad, dokud nezískáte povolení. Čas jsou v developmentu peníze. Každý měsíc zpoždění znamená měsíc úroků z akvizičního úvěru bez generování tržeb. Neefektivita českého stavebního řízení je bohužel proslulá.

Nový stavební zákon (NSZ): Zrychlení, nebo jen nová pravidla?

Nový stavební zákon, účinný od 1. 7. 2024 pro běžné stavby, slibuje zjednodušení: digitalizaci skrze Portál stavebníka, jediné řízení o povolení záměru (namísto územního a stavebního) a zavedení Jednotného environmentálního stanoviska (JES).

Realita je však opatrnější. Kvůli enormnímu množství žádostí podaných "postaru" jsou úřady přehlcené. Ačkoliv je zákon účinný, praxe na konci roku 2025 ukazuje, že systém je stále neustálený. Kvůli problémům s digitalizací byl přijat tzv. „bypass“ a experti se shodují, že plné dopady zákona se projeví až v následujících letech. Problémem také zůstávají protichůdné požadavky dotčených orgánů, které mohou proces efektivně zablokovat.

Naši právníci jsou v implementaci NSZ denně "v terénu". Nespoléháme se na sliby zákona, ale navigujeme vaše projekty realitou přehlcených úřadů. Připravíme pro vás kompletní dokumentaci tak, aby byla bezchybná a minimalizovala prostor pro zdržení. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Plánovací smlouvy: Kdy se spolupráce s obcí stává rizikem

NSZ povýšil plánovací smlouvy na veřejnoprávní smlouvy. To je zásadní pozitivní změna, protože jsou konečně závazné i pro stavební úřad a zvyšují developerům právní jistotu.

Je zde však obrovská past, kterou musí znát každý developer: případ kontroverzní výstavby výškové budovy v Olomouci. Developer zde uzavřel s městem smlouvu o spolupráci, kde se město zavázalo projekt podporovat. Výsledek? Soud zrušil již vydané územní rozhodnutí.

Důvodem byla "systémová podjatost". Soud konstatoval, že pokud má město (samospráva) na projektu takto silný finanční a smluvní zájem, pak jeho vlastní stavební úřad (který je součástí magistrátu) nemůže být nezávislý a je "systémově podjatý". Developer si tak paradoxně sám vytvořil důvod pro zrušení celého povolení.

Příprava plánovací smlouvy je právní operace, která vyžaduje extrémní cit pro rovnováhu. Naši experti připraví plánovací smlouvu tak, aby zajišťovala potřebnou spolupráci obce (např. na infrastruktuře), ale nepřekročila "kritickou míru", která by aktivovala systémovou podjatost a ohrozila celý projekt. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Proces EIA a JES

U větších projektů je nutné posouzení vlivů na životní prostředí (EIA), které je nyní často integrováno do Jednotného environmentálního stanoviska (JES). Bez platného kladného stanoviska nesmí stavební úřad povolení vydat. Podcenění tohoto vícestupňového procesu znamená zdržení projektu o měsíce, někdy i roky.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Průtahy a nečinnost stavebního úřadu. Ztráta měsíců až let, propadnutí financování, smluvní pokuty od klientů.	Aktivní obrana proti nečinnosti. Využijeme právní nástroje, vč. podnětů, opatření proti nečinnosti a žalob. Potřebujete urychlit řízení? Napište na office@arws.cz.
Zrušení povolení kvůli "systémové podjatosti". Zastavení projektu po letech práce, totální ztráta investice (kauza Šantovka).	Příprava a revize plánovacích smluv. Odborně nastavíme smlouvu s obcí tak, aby byla právně jistá a předešla riziku podjatosti. Spojte se s námi na office@arws.cz.
Zamítnutí projektu v procesu EIA/JES. Nutnost kompletního a nákladného přepracování projektu, případně jeho úplné zastavení.	Zastupování v řízení EIA/JES. Zajistíme přípravu veškeré dokumentace a provedeme vás celým procesem až k zisku závazného stanoviska. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.
Konfliktní stanoviska dotčených orgánů. Proces se zacyklí, úřad neví, jak rozhodnout, projekt stojí.	Právní koordinace a mediace. Převezmeme komunikaci s jednotlivými orgány a zajistíme jednotné a koordinované podklady pro stavební úřad. Pro právní řešení na míru nás kontaktujte na office@arws.cz.

Pilíř 3: Financování – Kde kapitál potkává právo

Development je kapitálově náročný. Získání financování je jedna věc, ale právní podmínky tohoto financování rozhodnou, zda na projektu vyděláte, nebo zda o něj v případě problémů přijdete.

Bankovní úvěr vs. Investorský kapitál

Banky jsou konzervativní. Vyžadují historii, vlastní kapitál a často neposkytnou úvěr na spekulativní nákup pozemku bez stavebního povolení. Klíčové je pro ně také doložení reálné poptávky, proto vyžadují vysokou míru předprodejů (obvykle 20–30 %).

Alternativní kapitál, jako jsou private debt fondy nebo mezaninové financování, je flexibilnější a ochotný financovat dříve a s vyšším rizikem. Cena za tuto flexibilitu je však vyšší (vyšší úrok, podíl na zisku).

Smlouvy o úvěru: Rizika skrytá v "drobném tisku"

Projektové financování je specifické. Banka nehodnotí vaši firmu jako celek, ale budoucí cashflow projektu. Úvěrová smlouva je proto extrémně detailní a obsahuje tzv. kovenanty (smluvní závazky), které musíte plnit po celou dobu úvěru.

Nevíte si s daným tématem rady?

Mezi typické kovenanty patří odkládací podmínky (milníky, které musíte splnit před čerpáním, např. dosažení 30% předprodeje), finanční ukazatele (LTC, DSCR) a negativní závazky (co nesmíte bez souhlasu banky, např. dále se zadlužit).

Největší hrozbou je porušení kovenantu, které vede do stavu "Event of Default". Nejzávažnějším důsledkem je tzv. akcelerace úvěru – banka má právo prohlásit celý dluh za okamžitě splatný. To pro projekt ve výstavbě znamená okamžitý finanční kolaps.

Naši právníci se specializují na projektové financování. Vyjednáme pro vás s bankou takové kovenanty, které jsou realistické a poskytnou vám dostatečnou operační flexibilitu. Chráníme vás před nepřiměřenými podmínkami v úvěrových smlouvách. Potřebujete revizi financování? Napište na office@arws.cz.

Zajištění a nástrahy katastru

Standardním zajištěním je zástavní právo k pozemku a k rozestavěné stavbě. Zápis tohoto práva vkladem do katastru však může trvat i několik měsíců. V tomto mezidobí vzniká rizikové období, které může blokovat čerpání úvěru. ARROWS zajistí přípravu veškeré zástavní dokumentace a zrychlí proces vkladu na minimum.

FAQ – Právní tipy k financování

1. Co je to "kovenant" v úvěrové smlouvě?
Je to smluvní závazek vůči bance, který musíte plnit po celou dobu úvěru. Může jít o finanční ukazatele (např. míra zadlužení) nebo zákazy (např. neprodat majetek bez souhlasu banky). Jejich porušení může vést k okamžitému zesplatnění úvěru.

2. Proč banka vyžaduje předprodeje?
Banka je konzervativní a financuje na základě budoucího cashflow. Předprodeje (často 20-30 %) jí slouží jako důkaz, že o projekt je na trhu zájem a že investice je bezpečná. Náš právní tým vám pomůže nastavit smlouvy o předprodeji tak, aby byly pro banku akceptovatelné. Pište na office@arws.cz.

Mezinárodní investice a ARROWS International

Pokud váš projekt financují investoři ze zemí mimo EU, vstupuje do hry zákon o prověřování zahraničních investic (FDI). Tento zákon se netýká jen strategických technologií, ale i nákupu nemovitostí v blízkosti kritické infrastruktury.

Obrovské riziko spočívá v tom, že ministerstvo může zahájit přezkum z moci úřední až 5 let po dokončení transakce. Sankcí může být pokuta (až 2 % celosvětového obratu) nebo dokonce nařízení zrušení (unwinding) celé transakce.

Jedinou cestou k právní jistotě je dobrovolná konzultace (voluntary consultation). Investor aktivně požádá o přezkum a ministerstvo musí do 45 dnů vydat "comfort letter" nebo zahájit řízení.

Díky naší deset let budované síti ARROWS International denně řešíme transakce s mezinárodním prvkem. Provedeme vaše zahraniční investory celým procesem FDI screeningu, zajistíme dobrovolnou konzultaci a získáme právní jistotu potřebnou pro ochranu jejich kapitálu. Pro mezinárodní právní poradenství nás kontaktujte na office@arws.cz.

Byznysová příležitost: ARROWS & ShareDeal

V ARROWS chápeme, že financování není jen o paragrafech. Naše portfolio (více než 150 akciových společností a 250 s.r.o.) nám dává unikátní přehled o trhu. Umíme aktivně propojovat naše klienty-developery s investory a obchodními partnery.

Některé projekty nejen právně zajišťujeme, ale také je pomáháme realizovat, odkoupit nebo zajistit jejich prodej. Pro tyto transakce využíváme i partnerství se společností SHARE DEAL Office, která se na realizaci M&A a prodejů projektů specializuje. Máte zajímavý projekt a hledáte investora? Ozvěte se nám na office@arws.cz.

Pilíř 4: Prodejní tempo – Jak bezpečně monetizovat projekt

Úspěšný development končí rychlým prodejem. Klíčem k rychlému prodeji je důvěra kupujících. A tato důvěra je postavena na kvalitní a srozumitelné smluvní dokumentaci. Špatné smlouvy znamenají pomalý prodej a budoucí spory, které "sežerou" váš zisk.

Prodej "z papíru": Právní jádro obchodu

Prodej "off-plan" je nutný pro cashflow a splnění podmínek banky. Transakce má typicky dvě fáze: Rezervační smlouva (RS) a Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SoSBK).

Rezervační smlouva je často právně slabý, "nepojmenovaný" (inominátní) dokument. Kupující riskuje ztrátu rezervačního poplatku, pokud si platbu nepojistí (např. úschovou). Klíčovým dokumentem je SoSBK – toto je právní jádro celého obchodu, které definuje cenu, termíny, standardy vybavení, sankce za prodlení a klientské změny.

Každá nejasnost ve smlouvě, která ohrožuje kupujícího (např. vágní definice projektu nebo nejasné podmínky klientských změn), je budoucí spor pro vás jako developera. Nejasně definované klientské změny vedou k desítkám žalob na slevu z kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy.

Naší prací je chránit vaši ziskovost tím, že eliminujeme budoucí spory. Připravíme pro vás neprůstřelné vzory rezervačních smluv a SoSBK, které jsou vyvážené, srozumitelné, ale především chrání vaši investici. Přesně definujeme mechanismy pro klientské změny, termíny dokončení a sankce tak, aby byly vymahatelné. Pro nastavení smluvní dokumentace vašeho projektu nám napište na office@arws.cz.

Předprodej a smluvní dokumentace

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Spory o klientské změny. Klient odmítá doplatit vícepráce, požaduje neúměrné slevy, blokuje předání jednotky.	Příprava smluvní dokumentace. Precizně definujeme proces, ceny a rozsah klientských změn, aby byl právně vymahatelný. Potřebujete připravit smlouvy? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Prodlení s výstavbou a sankce. Klienti uplatňují vysoké smluvní pokuty nebo odstupují od smluv, což ohrožuje vaše cashflow a vztahy s bankou.	Revize a nastavení smluv. Nastavíme realistické termíny a oboustranně férové sankce, které vás chrání před spekulativním jednáním kupujících. Spojte se s námi na office@arws.cz.
Neplatné rezervační smlouvy. Riziko zpochybnění smluv, spory o rezervační poplatky, ztráta důvěry klientů i banky.	Příprava trojstranných smluv (Developer-Klient-RK). Zajistíme, aby byly smlouvy právně závazné a peníze skládány do bezpečné advokátní úschovy. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Finální Exit: Jak prodat projekt s maximálním ziskem

Prodej hotového, pronajatého projektu (např. kancelářské budovy) finálnímu investorovi je cílem mnoha developerů. Vaše ziskovost zde závisí na způsobu prodeje.

Developer pro tento účel téměř vždy zakládá účelovou společnost (SPV - Special Purpose Vehicle), aby izoloval riziko projektu. Při prodeji pak máte dvě možnosti:

1. Asset Deal (Prodej majetku): Vaše SPV prodá přímo nemovitost. To je pro vás daňově velmi nevýhodné (zisk podléhá 21% dani z příjmů a často i DPH) a je to pomalé (vklad do katastru).

2. Share Deal (Prodej podílu): Prodáte celou SPV společnost, která nemovitost vlastní. Toto je extrémně daňově efektivní (příjem může být osvobozen od daně, DPH se neplatí) a rychlé (bez vkladu do katastru).

Každý developer chce Share Deal. Problém? Kupující se bojí, že s firmou přebírá i skryté dluhy, daňové problémy nebo právní spory. Bude se bránit hloubkovým Due Diligence a požadovat rozsáhlá prohlášení a záruky (Representations & Warranties), kde ručíte za "čistotu" firmy.

Maximální ziskovosti (daňově efektivního Share Dealu) dosáhnete, pouze pokud je vaše SPV od počátku dokonale právně čisté. Právní servis není náklad; je to nástroj, který od počátku buduje hodnotu projektu tím, že ho připravuje na finální, čistý Share Deal.

V ARROWS toto zajistíme. Nastavíme kompletní právní a daňové strukturování projektu, včetně založení SPV. Povedeme vaši právní agendu po celou dobu tak, aby byla 100% připravena na Due Diligence kupujícího. Při samotném prodeji vás zastoupíme a díky partnerství se SHARE DEAL Office umíme prodej i aktivně zprostředkovat. Pro strategické plánování vašeho exitu nás kontaktujte na office@arws.cz.

ARROWS: Váš partner pro celý životní cyklus developmentu

Jak jste viděli, ziskovost developerského projektu je na každém kroku ohrožena právními riziky. Podcenění územního plánu, špatně nastavená plánovací smlouva, dravé kovenanty v úvěru nebo nečistý exit mohou zničit léta práce.

V ARROWS se na development díváme komplexně. Nerozumíme jen paragrafům, ale i vašemu byznysu.

Naše zkušenosti jsou vaší výhodou. Máme v portfoliu více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 51 obcí a krajů. Tato unikátní kombinace nám dává detailní vhled do myšlení všech hráčů na trhu – od korporací přes obce až po banky.

Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě. Poskytujeme ucelený právní servis od počátečního due diligence, přes povolovací řízení a financování, až po finální exit.

Nenechávejte ziskovost svého projektu náhodě. Spojte se s našimi experty na nemovitostní právo a nechte si připravit právní řešení na míru. Napište nám na office@arws.cz a domluvte si úvodní konzultaci.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k developmentu

1. Co je to "systémová podjatost" a jak se jí vyhnout?
Jde o situaci, kdy má obec (samospráva) tak silný smluvní zájem na úspěchu projektu, že její stavební úřad (který je její součástí) nemůže být považován za nestranný. To může vést ke zrušení povolení, jako v kauze uvedené výše v článku. Vyhnout se jí dá pečlivou přípravou plánovací smlouvy, která vybalancuje závazky obou stran, aniž by překročila "kritickou míru" zájmu obce. Pokud řešíte plánovací smlouvu, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Jsem investor z USA (mimo EU). Vztahuje se na mě prověřování zahraničních investic (FDI) při nákupu pozemku?
Ano, je to možné. Zákon o FDI se nevztahuje jen na strategický průmysl, ale i na nemovitosti v blízkosti kritické infrastruktury. Největším rizikem je možnost přezkumu až 5 let zpětně a hrozba zrušení transakce. Jedinou ochranou je požádat o dobrovolnou konzultaci. Náš mezinárodní tým ARROWS International vás tímto procesem bezpečně provede. Pište na office@arws.cz.

3. Jaký je hlavní rozdíl mezi 'Asset Deal' a 'Share Deal' při prodeji projektu?
Zjednodušeně: při Asset Dealu prodáváte nemovitost (majetek), při Share Dealu prodáváte firmu (SPV), která nemovitost vlastní. Pro vás jako developera je Share Deal téměř vždy výrazně výhodnější daňově (úspora na dani z příjmu a DPH) i administrativně (rychlost). Pro bezpečný Share Deal je ale nutná 100% právní čistota SPV od samého počátku projektu. Pro daňově-právní strukturování vašeho exitu nás kontaktujte na office@arws.cz.

4. Co mohu dělat, když stavební úřad ve lhůtě nevydal povolení?
Jde o "nečinnost úřadu". Prvním krokem je formální žádost o odstranění nečinnosti. Pokud úřad nereaguje, podává se podnět nadřízenému orgánu. Krajním, ale účinným řešením je "žaloba na ochranu proti nečinnosti", kdy soud nařídí úřadu konat. Můžete také žádat náhradu škody. Náš tým správního práva vás v tomto zastoupí. Ozvěte se na office@arws.cz.

5. Proč je výhodné založit pro developerský projekt SPV (Special Purpose Vehicle)?
SPV je společnost založená jen pro jeden konkrétní projekt. Hlavní výhodou je izolace rizika. Pokud se projekt dostane do problémů, neohrozí to vaši hlavní firmu (mateřskou společnost). Druhou výhodou je snadný a daňově efektivní prodej celého projektu formou Share Dealu. Pro správné nastavení SPV se obraťte na náš korporátní tým na office@arws.cz.

6. Developer mi dává k podpisu jen Rezervační smlouvu (RS). Stačí to?
Rozhodně ne. RS je často právně slabý a nezávazný dokument. Klíčová je Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SoSBK), která je právně závazná a definuje všechny detaily (cena, termíny, standardy). Vždy trvejte na revizi SoSBK právníkem před podpisem RS. Pokud řešíte koupi "z papíru", kontaktujte nás na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.