Hloubková prověrka nemovitostního portfolia:

Plánujete nákup komerční nemovitosti, developerského projektu nebo celého portfolia? Tento článek je vaším průvodcem pro identifikaci a řízení právních rizik, která mohou vaši investici ohrozit. Dozvíte se, jaké zátěže a vady se skrývají nejen v katastru nemovitostí, ale i mimo něj, a jak vám správně provedená hloubková prověrka nemovitostí (právní due diligence) zajistí klidné spaní a ochranu vašeho kapitálu.

Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M., office@arws.cz, +420 245 007 740)

Proč je právní Due Diligence pro investory a firmy absolutní nezbytností?

Akvizice nemovitosti není jen o podpisu kupní smlouvy. Je to komplexní proces, kde podcenění právní přípravy může vést k fatálním následkům. Představte si, že koupíte logistický areál a až po převodu zjistíte, že jediná příjezdová cesta vede přes pozemek souseda, který vám ji odmítne dále poskytovat. Nebo že část skladu byla postavena bez stavebního povolení a nyní čelíte řízení o jejím odstranění. To nejsou hypotetické scénáře, ale reálné dopady zanedbané přípravy.

Právní due diligence je systematický právní audit nemovitosti, jehož cílem je odhalit právě taková skrytá rizika, právní vady a potenciální budoucí spory. Zatímco dříve mohla být prověrka vnímána jako doporučený krok, dnes je absolutní nutností. Zpřísňující se legislativa, zejména nový stavební zákon, a rostoucí počet soudních sporů o skryté vady mění pravidla hry. Spoléhat se jen na štěstí je hazardem s vaším kapitálem.

Právní prověrka je základním kamenem, na který navazuje technická a finanční analýza. Bez pevného právního základu jsou ostatní prověrky jen cvičením s nejistým výsledkem. Nejde o to, zda rizika existují, ale o to, jaká jsou a jak se na ně připravit.

Právníci ARROWS nechápou due diligence jako pouhé zaškrtávání položek v seznamu; koordinujeme celý proces, úzce spolupracujeme s technickými a daňovými poradci a zajišťujeme, aby byla prověrka skutečným nástrojem pro řízení rizik a podporu vašeho obchodního rozhodnutí. Naše zkušenosti z dlouhodobé spolupráce s více než 150 akciovými společnostmi a 250 s.r.o. nám umožňují vidět rizika, která ostatní přehlížejí.

Katastr nemovitostí: Základní mapa, která ale neukazuje celé území

Prvním krokem každé prověrky je nahlédnutí do katastru nemovitostí. Z listu vlastnictví (LV) a katastrální mapy lze vyčíst základní, ale klíčové informace: kdo je skutečným vlastníkem, jaká omezení vlastnického práva na nemovitosti váznou, nebo zda hranice pozemku a půdorys budovy odpovídají realitě.

Právní řád chrání investory skrze princip tzv. materiální publicity katastru. Tento princip zjednodušeně říká, že co je psáno v katastru, to platí, a chrání tak toho, kdo jedná v dobré víře v zapsaný stav. Tato ochrana má však své limity a rozhodně se nevztahuje na vše. Katastr není neomylný a statický zdroj pravdy, ale spíše výchozí bod pro další, mnohem hlubší detektivní práci.

Co když údaje v katastru nesouhlasí se skutečností?

Jedním z největších rizik je nesoulad mezi zapsaným a skutečným stavem. Může jít o historické chyby, neohlášené přístavby, již odstraněné budovy stále vedené v evidenci nebo chyby v geometrických plánech. I samotný katastrální úřad provádí pravidelné revize, které mohou tyto nesoulady odhalit a vést k výzvě k nápravě. Procesy nápravy jsou přitom složité a liší se podle povahy chyby – od správního řízení o opravě chyby až po nákladnou a zdlouhavou soudní žalobu na určení vlastnictví.

Naši právníci denně pracují s katastrem a umí identifikovat i nenápadné varovné signály, které laik snadno přehlédne. Víme, že samotný výpis nestačí – klíčové je prověřit i listiny uložené ve sbírce listin katastrálního úřadu a posoudit celou historii zápisů, abychom předešli budoucím sporům.

Nejčastější právní zátěže, které mohou vaši investici potopit

Při prověrce se zaměřujeme na několik typů právních vad, které se v katastru objevují nejčastěji a představují pro investory největší hrozbu.

Nevíte si s daným tématem rady?

Věcná břemena: Služebnosti a reálná břemena

Věcná břemena omezují vlastníka ve prospěch někoho jiného. Dělí se na služebnosti (povinnost něco trpět, např. cestu přes pozemek) a reálná břemena (povinnost něco aktivně konat). Zatímco služebnost inženýrských sítí (např. vedení elektřiny) je běžná a obvykle akceptovatelná, služebnost bytu nebo právo doživotního užívání může nemovitost učinit prakticky neprodejnou a znemožnit její financování bankou.

Zvláště nebezpečná jsou pak břemena z minulosti, která nemusí být v katastru vůbec zapsána, ale přesto jsou platná.

Zástavní práva: Více než jen hypotéka

Zástavní právo není jen hypotéka prodávajícího. Může se jednat o zástavní právo exekutorské, soudcovské nebo zřízené ve prospěch nebankovního věřitele. Pokud zajištěný dluh není splacen, věřitel se může domáhat uspokojení z prodeje nemovitosti, i když už má nového vlastníka. To pro vás jako kupujícího představuje riziko ztráty celé investice.

ARROWS pro vás připraví takovou smluvní dokumentaci, která zajistí, že kupní cena bude bezpečně uložena v úschově a vyplacena až po výmazu všech zástavních práv z katastru. Pohlídáme celý proces od komunikace s bankami až po finální čistý list vlastnictví.

Předkupní práva a exekuce

Ačkoliv bylo zákonné předkupní právo výrazně omezeno, stále existuje například u spoluvlastnictví vzniklého dědictvím (po dobu 6 měsíců) nebo u staveb na cizím pozemku. Jeho porušení může vést k neplatnosti prodeje. Prodej nemovitosti v exekuci je pak možný jen za striktně daných podmínek a se souhlasem exekutora; jakýkoliv jiný postup je neplatný.

Na koho se můžete obrátit?

Právní vady a zátěže v katastru nemovitostí

Následující tabulka shrnuje klíčová rizika spojená se zápisy v katastru a ukazuje, jak vám můžeme v ARROWS pomoci je efektivně řešit.

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Věcné břemeno dožití	Nemožnost užívat nemovitost, neprodejnost, odmítnutí hypotečního úvěru bankou.	Právní analýza smlouvy o zřízení břemene, vyjednávání s oprávněnou osobou o jeho zrušení za úplatu, příprava smluv a návrh na výmaz z katastru.
Nezapsaná služebnost cesty	Ztráta přístupu k nemovitosti, soudní spory se sousedem, snížení hodnoty majetku.	Fyzická a právní prověrka přístupových cest, jednání se sousedy o zřízení služebnosti, zastupování v soudním řízení o zřízení nezbytné cesty.
Zástavní právo (mimo hypotéku)	Riziko nuceného prodeje nemovitosti v dražbě pro dluhy původního vlastníka.	Kompletní prověrka všech závazků, příprava trojstranné smlouvy o úschově a výplatě kupní ceny přímo věřiteli, zajištění výmazu zástavy.
Předkupní právo spoluvlastníka	Neplatnost kupní smlouvy, povinnost převést podíl oprávněné osobě, soudní spor.	Prověření historie vzniku spoluvlastnictví, příprava a doručení nabídky předkupníkovi, zajištění prohlášení o vzdání se předkupního práva.
Poznámka spornosti o vlastnictví	Riziko, že kupující nezíská vlastnické právo, protože soud určí vlastníkem někoho jiného. Ztráta celé investice.	Analýza soudního spisu, vyhodnocení rizik a pravděpodobnosti úspěchu, doporučení strategie (odstoupení od transakce, vyjednávání se stranami sporu).
Exekuce na majetku prodávajícího	Zablokování vkladu do katastru, neplatnost smlouvy, ztráta zaplacené kupní ceny.	Komunikace s exekutorem, strukturování transakce tak, aby byla v souladu se zákonem a souhlasem exekutora, zajištění výmazu exekučních příkazů.
Nesoulad půdorysu v mapě	Zjištění "černé stavby", řízení o odstranění stavby, vysoké pokuty, nemožnost kolaudace a užívání.	Porovnání katastrální mapy s projektovou dokumentací a realitou, zajištění geometrického plánu, komunikace se stavebním úřadem ohledně legalizace.

Kostlivci ve skříni: Rizika, která v katastru nenajdete

Největší nebezpečí často číhá tam, kde ho běžná kontrola neodhalí. Hloubková prověrka se proto musí zaměřit i na oblasti mimo veřejné rejstříky.

"Černé stavby" a nový stavební zákon

"Černá stavba" je jakákoliv stavba postavená bez povolení, v rozporu s ním, nebo užívaná bez kolaudace. Může jít o celou budovu, ale i o zdánlivé drobnosti jako garáž, pergola nebo změna sklonu střechy. Nový stavební zákon přitom výrazně zpřísňuje podmínky pro dodatečnou legalizaci.

Vlastníkům nyní hrozí nejen vysoké pokuty (až 4 miliony Kč), ale především reálné nařízení odstranění stavby na vlastní náklady.

Nevíte si s daným tématem rady?

Územní plán jako tichý zabiják hodnoty

Územní plán obce je strategický dokument, který určuje, co a jak se smí v dané lokalitě stavět. Jeho podcenění může mít fatální následky. Plánovaná dálnice za pozemkem, omezení výšky budovy, které zhatí váš developerský záměr, nebo zjištění, že pozemek leží v nezastavitelné zóně, může vaši investici zcela znehodnotit.

Neviditelné smluvní závazky

Koupí nemovitosti často přebíráte i existující smluvní vztahy. Nájemní smlouvy se do katastru nezapisují, a vy tak můžete "zdědit" problematického nájemníka se smlouvou na dobu neurčitou a nízkým nájemným. U velkých komerčních pronájmů nebo úvěrových smluv se zase může skrývat tzv. doložka o změně kontroly (change of control), která dává druhé straně právo smlouvu vypovědět, pokud se změní vlastník nemovitosti (nebo společnosti, která ji vlastní).

Skrytá a mimokatastrální rizika

Tato tabulka odhaluje problémy, o kterých mnoho investorů vůbec netuší, a ukazuje hloubku naší expertízy.

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Stavba v rozporu s územním plánem	Zamítnutí stavebního povolení, zmaření developerského projektu, drastický pokles hodnoty pozemku.	Detailní analýza územního plánu a regulačních plánů, jednání s obcí o možné změně územního plánu, příprava podkladů pro územní řízení.
Nelegální stavba ("černá stavba")	Pokuta až 4.000.000 Kč, nařízení odstranění stavby na náklady vlastníka, trestněprávní odpovědnost.	Prověření souladu stavby s povolením, posouzení možnosti dodatečné legalizace, zastupování ve stavebním řízení a řízení o přestupku.
Nevýhodná nájemní smlouva	"Zdědění" nájemníka s nízkým nájmem na dobu neurčitou, nemožnost nemovitost využívat pro vlastní účely.	Audit všech nájemních a podnájemních smluv, identifikace rizikových ujednání, příprava dodatků nebo strategie pro ukončení nájmu.
Klauzule "Change of Control"	Nečekané ukončení klíčové nájemní nebo úvěrové smlouvy po dokončení akvizice, zesplatnění úvěru.	Důkladná revize všech strategických smluv, vyjednávání se smluvními partnery o udělení souhlasu se změnou kontroly.
Sídlo cizí firmy v nemovitosti	Administrativní zátěž, komplikace při jednání s úřady, potenciální spojení s dluhy firmy.	Prověření obchodního a insolvenčního rejstříku, příprava dohod o zrušení sídla, zajištění výmazu z rejstříku.
Chybějící Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)	Pokuta od Státní energetické inspekce, odpovědnost za vady vůči kupujícímu.	Zajištění vypracování PENB, kontrola jeho správnosti, příprava smluvní dokumentace, která chrání před sankcemi.
Historická ekologická zátěž	Povinnost sanace na vlastní náklady v řádech milionů korun, omezení využití pozemku.	Spolupráce s environmentálními experty, analýza historických dat, vyjednání smluvních záruk a odškodnění od prodávajícího.

Mezinárodní akvizice a specifické situace: Kde číhají další pasti?

Globalizovaný trh přináší specifické výzvy, na které je třeba být připraven. Český realitní trh je sice pro zahraniční investory legislativně plně otevřený, ale v praxi je realizace transakce složitá a plná regulatorních překážek.

Přeshraniční transakce

Při nákupu nemovitosti cizincem vstupují do hry přísná pravidla proti praní špinavých peněz (AML). Každý kupující musí být připraven detailně prokázat původ finančních prostředků. Pokud nemovitost nabývá manželský pár s mezinárodním prvkem, je nutné zkoumat, jakým právním řádem se řídí jejich majetkové vztahy, což může být komplikované a v katastru se projeví zkratkou "MCP" (manželé cizího práva).

Díky naší mezinárodní síti ARROWS International řešíme transakce s mezinárodním prvkem na denní bázi. Provedeme zahraniční klienty celým procesem, včetně AML prověrky a specifik manželského majetkového práva, a zajistíme hladký průběh v souladu se všemi českými i mezinárodními předpisy.

Koupě od osoby v insolvenci

Nákup nemovitosti z insolvenčního řízení se může zdát bezpečný, protože prodejem dochází k "očištění" od většiny zástav a exekucí. Skutečnost je ale složitější. Veškerá jednání vedete s insolvenčním správcem a vždy existuje riziko, že věřitelé prodej napadnou jako neúčinný, například kvůli nízké ceně. Navíc výmaz právních vad z katastru neprobíhá automaticky a vyžaduje aktivní kroky nového vlastníka.

ARROWS má rozsáhlé zkušenosti se zastupováním klientů při nákupech z insolvenčního řízení a zajistí právně neprůstřelnou dokumentaci, která vás ochrání před těmito riziky.

Na koho se můžete obrátit?

Investujte s jistotou. ARROWS je váš partner pro bezpečné realitní transakce.

Důkladná právní prověrka není zbytečný náklad, ale klíčová investice do ochrany vašeho kapitálu. Podcenění rizik může vést ke ztrátě milionů a zmaření celého projektu, zatímco investice do kvalitního právního poradenství se vám mnohonásobně vrátí v podobě jistoty a klidného spánku. Jsme více než jen vaši právníci – jsme vaši strategičtí partneři v byznysu. Rádi si poslechneme i vaše podnikatelské nápady a díky našim kontaktům propojíme klienty, pokud vidíme zajímavé obchodní synergie.

Plánujete akvizici nemovitosti nebo celého portfolia v České republice či v zahraničí? Neriskujte. Obraťte se na nás pro nezávaznou úvodní konzultaci. Náš tým zkušených právníků prověří všechna rizika a připraví vám strategii na míru. Ať už potřebujete vyhotovení interních směrnic, přípravu kompletní transakční dokumentace, která vás ochrání před pokutami, zastupování u soudů a správních orgánů, nebo odborné školení pro váš management, tým ARROWS je připraven poskytnout vám komplexní právní servis na nejvyšší úrovni.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.