Jak připravit dokumentaci pro prodej nemovitosti

JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
15.4.2026 | ARROWS advokátní kancelář

Prodej nemovitosti v České republice vyžaduje řadu povinných dokumentů. Jejich absence nebo chyby v nich mohou vést k pokutám až 400 000 Kč, zpoždění transakce, problémům s hypotékou, sporům o vady nebo dokonce neplatnosti prodeje. Tento průvodce vysvětluje, jaké dokumenty musíte připravit, jaké jsou hlavní rizika a jak se vyhnout nejčastějším chybám, které připraví prodávající o desítky nebo stovky tisíc korun.

Fotografie ukazuje právníka při konzultaci ohledně povinné dokumenty k prodeji nemovitosti.

Základní dokumenty pro prodej nemovitosti zahrnují list vlastnictví, nabývací titul, stavební dokumentaci a průkaz energetické náročnosti (PENB). Jejich nedostatek nebo zastaralost má konkrétní právní a finanční dopady.

Prodávající odpovídá za vady po určitou dobu od prodeje, a proto by měl všechny známé vady a omezení vlastnictví jasně uvést v kupní smlouvě a seznámit s nimi kupujícího. Samotná kupní smlouva musí obsahovat přesné údaje, specifikaci kupní ceny, termíny předání a výslovná prohlášení obou stran o právním a faktickém stavu nemovitosti.

Procesní chyby v přípravě dokumentů nebo v identifikaci vlastníků či popisu nemovitosti často vedou k zamítnutí vkladu do katastru, což může zpozdit celou transakci o týdny.

Povinné dokumenty při prodeji nemovitosti

List vlastnictví a jeho role v transakci

List vlastnictví (zkráceně LV) je základním dokumentem, bez kterého se neobejdete. Jedná se o výpis z katastru nemovitostí, který obsahuje nejdůležitější informace o vaší nemovitosti: přesný popis objektu, vaše jméno jako vlastníka, případné podíly při spoluvlastnictví a velmi důležitě – všechna omezení vlastnického práva.

Tato omezení mohou být zásadní pro kupujícího. Mezi nejčastější patří zástavní práva ve prospěch bank, věcná břemena (například právo průchodu cizího pozemku), předkupní práva nebo věcná břemena ve prospěch energetických společností. Právě v listu vlastnictví se skrývá řada informací, které ovlivňují cenu a prodejnost nemovitosti.

List vlastnictví si můžete získat třemi způsoby: online bezplatně v nahlížení do katastru nemovitostí na www.cuzk.cz (bez registrace), na pobočce katastrálního úřadu nebo na Czech Pointu za malý poplatek. Dávejte pozor – seznam omezení může být dlouhý. Pro kontrolu zástav, věcných břemen nebo předkupních práv se v praxi vyplatí právní prověrka v rámci realitního práva. Příklad z praxe: vlastník domu nevěděl, že na pozemku vázne věcné břemeno pro vedení vodovodu; zjistil to až během jednání s kupujícím, což výrazně zkomplikovalo prodej.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou list vlastnictví interpretovat a identifikovat všechna omezení, která by mohla pro kupujícího představovat překážku.

Nabývací titul – důkaz vašeho vlastnictví

Nabývacím titulem se rozumí ten dokument, na základě kterého jste se stal vlastníkem nemovitosti. Nejčastěji jde o kupní smlouvu, ale může se jednat také o darovací smlouvu, dědické usnesení, smlouvu o výměně nebo privatizační smlouvu.

Pokud nabývací titul nemáte fyzicky u sebe, nemusíte panikařit – archivuje jej katastrální úřad a můžete si o něj zažádat. Je to veřejně dostupný dokument k nahlédnutí, takže si jej může vyžádat každý, kdo prokáže právní zájem.

Praktický tip: je vhodné mít nabývací titul po ruce při přípravě kupní smlouvy pro nového majitele, zejména pokud jste nemovitost získali před řadou let. Pokud existuje více nabývacích titulů (část nemovitosti zdědíte, část později odkoupíte), musíte všechny připravit.

Stavební dokumentace – povinnost dle nového stavebního zákona

S účinností nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.) má vlastník stavby povinnost uchovávat aktuální stavební dokumentaci, která odpovídá skutečnému stavu nemovitosti. Od 1. července 2024 tato povinnost platí pro tzv. vybrané stavby a od 1. července 2026 pro všechny ostatní stavby.

To znamená: pokud jste před pěti lety stavěli přístavbu, musíte mít dokumentaci o této úpravě. Praktický přehled toho, co ještě lze řešit jednoduše a kdy už je potřeba povolení nebo projekt, shrnuje i článek Stavební úpravy bytu bez povolení: Co lze bez ohlášení/povolení a kdy už je potřeba projekt. Pokud jste vyměnili okna, měli byste mít podklady k tomu.

Stavební dokumentace zahrnuje projektovou dokumentaci, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí, doklady o změnách a úpravách, technické zprávy a v některých případech i geodetické zaměření skutečného stavu objektu (tzv. „pasportizaci"). Údaje lze uchovávat i v elektronické podobě.

Jaké jsou sankce? Pokud potřebujete posoudit dopady chybějící dokumentace na prodej (včetně odpovědnosti za vady a smluvních zajištění), spadá to typicky do agendy developmentu a stavebního práva. Absence či zastaralost stavební dokumentace přináší vlastníkům dle § 301 odst. 1 písm. e) nového stavebního zákona pokutu až do výše 400 000 Kč. Navíc takový nedostatek značně komplikuje prodej – banky často odmítají poskytnout hypotéku bez aktuální dokumentace, a kupující mají silný nástroj pro snížení ceny či k odstoupení od smlouvy. Není to vzácné – věc se řeší slevou či dodatečným požadavkem na opravu dokumentace.

Prostor pro praktické řešení: Pokud dokumentaci nemáte úplnou, existuje řešení – nechat si vypracovat zjednodušenou formu zvané „pasport stavby". Tato dokumentace se zpracovává od autorizované osoby (obvykle projektanta nebo geodeta) a stojí řádově 10 000–50 000 Kč v závislosti na velikosti objektu. Investice se obvykle vyplatí – kupující se cítí bezpečněji a transakce je plynulejší. U bytových domů je navíc dobré myslet i na povinnosti spojené se správou domu a rozhodováním vlastníků, které podrobně rozebírá novinka Společenství vlastníků jednotek: Nové povinnosti SVJ ve vztahu k bytovému domu od ledna 2027.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou prověřit, jakou dokumentaci skutečně potřebujete a zda je vhodné ji doplnit.

Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)

Energetický štítek (PENB) je povinný v podstatě pro všechny prodeje budov dle zákona č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií.

Výjimky existují jen v omezených případech dle § 7a odst. 3 citovaného zákona: budovy menší než 50 m² celkové podlahové plochy, stavby určené k náboženským účelům, stavby určené k rekreaci, které jsou užívány jen část roku, a budovy postavené před rokem 1947, u nichž od té doby neproběhla žádná rozsáhlá změna dokončené budovy.

Energetický štítek obsahuje klasifikaci budovy do jedné ze sedmi tříd od A (mimořádně úsporná) po G (mimořádně nehospodárná). Hodnotí se izolace, topení, ventilace, chlazení, osvětlení a další faktory.

Jaké jsou sankce za absenci PENB? Dle § 12a zákona č. 406/2000 Sb. může být uložena pokuta až 100 000 Kč pro fyzické osoby a 200 000 Kč pro právnické osoby. Kontrolu provádí Státní energetická inspekce, a to namátkově nebo na základě podnětu (třetí osoba či kupující). Zároveň, pokud energetický štítek nedodáte včas realitní kanceláři, musí realitní zprostředkovatel v inzerátu uvést nejhorší třídu G (maximálně nehospodárná), což značně komplikuje prodej.

Praktické aspekty: Vypracování PENB stojí 4 000–8 000 Kč a zpravidla trvá 10 dnů. Vždy nejprve musí specialista zaměřit nemovitost a získat podklady. Pokud máte dobrou dokumentaci o stavbě a o spotřebách energií, proces je rychlejší.

Revizní zprávy – kontrola technických zařízení

Revizní zprávy dokumentují kontrolu bezpečnosti a funkčnosti technických zařízení: elektroinstalace, plynových zařízení, komínů, tlakových nádob, hromosvodů, požární ochrany atd. Jde o bezpečnostní prvek a důkaz údržby.

Zákon nepředepisuje podání revizních zpráv jako povinný podklad prodeje, ale jejich absence má praktické následky. Zaprvé, kupující (a jeho banka) si je obvykle žádají.

Zadruhé, pokud se objeví vada na elektroinstalaci nebo plynovém zařízení, kupující si bude moci uplatnit nárok na slevu za vadné plnění, pokud prodávající nebyl schopen prokázat, že v době prodeje bylo zařízení v pořádku (např. platnou revizní zprávou).

Běžná cena za revizní zprávu je 1 000–5 000 Kč v závislosti na typu zařízení a jejich počtu.

Prohlášení vlastníka (u bytů)

Pokud prodáváte byt v bytovém domě nebo v domě s více jednotkami, musíte mít k dispozici prohlášení vlastníka dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Toto prohlášení obsahuje údaje o jednotkách, společných částech domu, podílech na společných prostorech a účelem užívání jednotlivých jednotek (byt, ateliér apod.).

Pokud nemáte prohlášení vlastníka fyzicky u sebe, lze si jej vyžádat od společenství vlastníků jednotek (SVJ) nebo správcovské firmy. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vědí, že chybějící či nesprávné prohlášení vlastníka je jednou z nejčastějších příčin zamítnutí návrhu na vklad do katastru nemovitostí.

Potvrzení o bezdlužnosti – dokument k bytům

Pokud prodáváte byt v bytovém domě, musíte připravit potvrzení o bezdlužnosti. Tento dokument potvrzuje, že nemáte dluhy na zálohách za služby, topení, vodu, fond oprav atd. Vydává jej SVJ nebo správcovská firma, typicky na základě § 1186 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

V potvrzení o bezdlužnosti se také uvádí, zda má bytový dům úvěr spojený s revitalizací a jaký je podíl prodávajícího na tomto úvěru. Toto je důležité – kupující se chce ujistit, že nenabývá nemovitost zatíženou cizím dluhem.

Kupní smlouva – právní základ transakce

Kupní smlouva musí být vždy v písemné formě dle § 560 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Jde o nejdůležitější dokument v celé transakci, neboť určuje práva a povinnosti obou stran.

Co musí kupní smlouva obsahovat

Kvalitní kupní smlouva obsahuje:

Identifikace stran. Prodávající i kupující musí být zcela jednoznačně identifikováni. U fyzických osob to znamená jméno, příjmení, datum narození a adresa trvalého bydliště; u právnických osob firmní jméno, IČO a sídlo.

Pokud je vlastníků více nebo jde o spoluvlastnictví, musí být uvedeni všichni. Rodné číslo se ve smlouvách často uvádí, ale pro vklad do katastru je klíčové datum narození.

Přesné vymezení nemovitosti. Součástí smlouvy musí být údaje z katastru: parcelní číslo, číslo popisné (nebo evidenční), katastrální území, číslo listu vlastnictví. Chyby zde jsou nejčastější příčinou zamítnutí vkladu do katastru.

Příklad: V kupní smlouvě byste měli uvést nemovitost stejně, jak se objevuje v katastru. Pokud tam stojí popis „byt č. 5/4, jednotka c)", musíte to v kupní smlouvě přesně opakovat.

Kupní cena. Musí být uvedena jak číslicí, tak slovy, aby nedošlo k nelogičnosti. Zároveň se specifikuje způsob úhrady (bankovní převod, úschova u advokáta, notáře či banky) a termín zaplacení.

Termíny a lhůty. Kupní smlouva by měla stanovit: kdy bude podán návrh na vklad do katastru, kdy se bude nemovitost fyzicky předávat, jaké sankce se uplatní v případě nedodržení lhůt.

Prohlášení o právním a faktickém stavu. Prodávající by měl výslovně prohlásit, že je výlučným majitelem nemovitosti zapsaným v katastru, že na nemovitosti neváznou žádné dluhy ani právní omezení (kromě těch, která jsou výslovně uvedena), a že mu nejsou známy vady, které by snižovaly hodnotu nemovitosti nebo bránily v jejím užívání.

Prohlášení kupujícího. Kupující by měl prohlásit, že se s nemovitostí dostatečně seznámil, viděl ji v daném stavu a akceptuje ji s výslovně uvedenými vadami.

Smluvní sankce. Je vhodné sjednat dohodnutou pokutu v případě, že některá ze stran nesplní své povinnosti včas (například když prodávající nemovitost včas nevyklidí nebo kupující nezaplatí).

Nejčastější chyby v kupní smlouvě

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vidí opakovaně stejné chyby, které se dají snadno předejít:

Nejasné vymezení kupní ceny. Rozpor mezi číslicí a slovy (například „500 000" x „pět set tisíc"), nebo nejasné splátky vedou k problémům při vkladu.

Chybně identifikovaná nemovitost. Podání nesprávného parcelního čísla, zapomenutí na katastrální území nebo špatné označení jednotky v bytovém domě – to všechno pak znamená zamítnutí návrhu na vklad.

Chybějící či neurčité prohlášení o vadách. Pokud smlouva neobsahuje jasné vymezení, jaké vady existují a jaké ne, hrozí pozdější spory. Nejlepší praktika je připravit si před sepsáním smlouvy seznam všech známých vad a vložit jej do smlouvy jako přílohu.

Nejasné ujednání o převodu peněz. Pokud není jasné, kdy a jak se zaplatí kupní cena a kdy se provede vklad do katastru, může nastat situace, kdy kupující má peníze zablokované a prodávající nemůže s penězi disponovat.

Absence informace o zástavě nebo věcných břemenech. Pokud na nemovitosti váží zástavní právo (hypotéka) a to není v kupní smlouvě řešeno, může to vést k blokaci transakce.

Úschova kupní ceny – ochrana obou stran

Nejbezpečnějším postupem je domluvit si tzv. úschovu kupní ceny. Kupující složí kupní cenu na speciální bankovní účet otevřený u advokáta či notáře (nebo u banky), který je oddělen od běžných prostředků.

Peníze zůstávají na tomto účtu až do doby, kdy se vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího provede v katastru. Poté uschovatel peníze vyplatí prodávajícímu.

Pokud se vklad neprovede (například kvůli právnímu problému), vrátí se peníze kupujícímu a prodávající si ponechá nemovitost. Tímto způsobem si obě strany zajišťují, že se nic nepokazí.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře tyto situace řeší pravidelně a vědí, jak vše bezpečně nastavit.

Příprava na předání nemovitosti

Předávací protokol

Nemovitost nesmíte předat bez dokumentu zvaného předávací protokol nemovitosti. Jedná se o zápis, který popisuje stav nemovitosti v okamžiku jejího předání novému majiteli – jaké klíče jsou předány, jaké je stání měřidel (vody, elektřiny, plynu, topení), jaké vybavení se předává (nábytek, spotřebiče atd.).

Popisuje se také, jaký je fyzický stav nemovitosti (praskliny, poškozená místa apod.).

Po podpisu protokolu si nový majitel nemůže později stěžovat na věci, které nejsou v dokumentu uvedeny a které byly v době předání zjevné. Proto je jeho obsah klíčový.

Co musí protokol obsahovat: Údaje o prodávajícím a kupujícím, popis nemovitosti stejný jako v kupní smlouvě, seznam veškerého vybavení včetně počtu klíčů a jejich účelu, stavy měřidel (s přesným číselným údajem – například: vodoměr studená voda 12345 litrů, elektroměr 67890 kWh).

Ideální je i fotografická dokumentace nemovitosti a jejích vybavení (zejména měřidel).

Fotografická dokumentace by měla být součástí každého protokolu – pomáhá vyhnout se pozdějším sporům o stav nemovitosti.

Převody energií a médií

V okamžiku předání musíte zajistit převod odběru energií a médií (elektřina, plyn, voda, topení, internet) na jméno kupujícího. Jedná se o administrativní proces, který zpravidla trvá několik týdnů.

Postup: Domluvte se s kupujícím, jakou společnost si zvolí (nebo zda zůstane současný dodavatel). Zaznamenejte stavy měřidel v předávacím protokolu. Vyplňte formuláře dodavatelů a pošlete je k vyřízení.

Dodavatel pošle kupujícímu smlouvu k podpisu, poté vydá prodávajícímu konečné vyúčtování.

Důležité: Prodávající zůstává plátcem záloh až do okamžiku, kdy distributor/dodavatel potvrdí převod. Pokud je nemovitost neobydlena, lze se domluvit na tzv. udržovacích zálohách do doby předání.

Právní a finanční vazby – odpovědnost za vady

Odpovědnost za vady – délka a uplatnění

Prodávající odpovídá za vady, které má nemovitost při přechodu nebezpečí škody na kupujícího (obvykle při převzetí, pokud není ve smlouvě sjednáno jinak).

Kupující je povinen oznámit vadu prodávajícímu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, a to nejpozději do dvou let od převzetí nemovitosti dle § 2117 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku.

Pokud kupující vadu neoznámí včas, soud mu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající opožděné oznámení. Lhůta pro uplatnění práva u soudu (promlčecí lhůta) je pak tři roky od okamžiku, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé.

Skrytá vada je taková, kterou kupující nemohl zjistit při běžné prohlídce, ale která existovala už v okamžiku prodeje.

Příklady skrytých vad: zatékání střechy, které se projeví až v zimě; špatná elektroinstalace, která se ukáže až při plném provozu; vlhkost nebo plíseň skrytá za nábytkem; špatné základy domu; ucpaná kanalizace.

Jaká práva má kupující: Právo na odstranění vady (opravu), právo na přiměřenou slevu z kupní ceny nebo v krajních případech, pokud vada představuje podstatné porušení smlouvy, právo odstoupit od smlouvy (vrátit nemovitost a dostat nazpátek peníze).

Praktický případ: Kupující zjistí po půl roce, že se strop prosáklý vodou z prasklé trubky na horním patře. Fotograficky to zdokumentuje, napíše prodávajícímu obsílku se žádostí o opravu. Prodávající se brání, že to byl kupující, kdo vadu způsobil. Kupující si vezme znalecký posudek a žádá slevu 150 000 Kč. Spor se řeší kompromisem na 80 000 Kč slevy.

Odpovědnost prodávajícího – důkazní břemeno

Občanský zákoník posílil ochranu kupujícího, zejména pokud jde o spotřebitele kupujícího od podnikatele (např. od developera). V těchto případech se dle § 2161 odst. 2 občanského zákoníku v prvních dvou letech od převzetí předpokládá, že vada existovala už při prodeji, pokud se projeví. Důkazní břemeno se v takovém případě přesouvá na prodávajícího – ten musí prokázat, že vadu způsobil sám kupující.

Prakticky: Pokud se po osmnácti měsících objeví prasklina v základech nemovitosti prodané developerem spotřebiteli, bude se presumovat, že existovala už při prodeji. Prodávající musí prokázat opak. V případě prodeje mezi soukromými osobami (nepodnikateli) toto automatické presumování obecně neplatí, a důkazní břemeno nese kupující.

Zjevné vady – riziko pro kupujícího

Naopak, zjevné vady (viditelné praskliny, rozbité okno, plesnivé stěny, poškozená podlaha) si kupující měl všimnout při běžné prohlídce. Z těchto vad pak prodávající neodpovídá, pokud je kupující přesto koupi podstoupil. Vždy je vhodné tyto zjevné vady do smlouvy uvést, aby se předešlo budoucím sporům.

Praktický tip pro kupující: Vždy si vezměte na prohlídku odborníka (stavbyvedoucího, stavitele, architekta) – laik přehlédne řadu věcí, které odborník ihned spatří. Taková inspekce stojí několik tisíc korun a může ušetřit statisíce.

Daňové a právní povinnosti prodávajícího

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti

Prodej nemovitosti podléhá dani z příjmu dle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, pokud nesplníte podmínky pro osvobození. Osvobození platí, pokud:

Vlastníte nemovitost alespoň 5 let (pokud byla nabyta před 1. 1. 2021) nebo 10 let (pokud byla nabyta po 1. 1. 2021) před prodejem.

Máte v nemovitosti bydliště (zpravidla trvalou adresu) po dobu alespoň 2 let bezprostředně před prodejem.

Peníze z prodeje použijete na obstarání vlastní bytové potřeby (např. nákup jiného bytu, domu, pozemku pro stavbu apod.).

Nabytí vlastnictví děděním od zůstavitele, který splňoval časový test nebo test bydliště.

Pokud osvobození neplatí, zdaní se skutečný zisk (rozdíl mezi prodejní cenou a pořizovací cenou, snížený o prokázané výdaje spojené s prodejem, jako jsou provize realitní kanceláři, právní služby, náklady na rekonstrukci, apod.).

Sazba daně z příjmu je 15 % u běžného příjmu. Pokud základ daně překročí 36násobek průměrné mzdy (pro rok 2026 se předpokládá cca 1 762 812 Kč, avšak tato částka se mění každý rok), uplatní se sazba 23 % na část přesahující tento limit.

Oznamovací povinnost: Dle § 38v zákona o daních z příjmů máte povinnost oznámit finančnímu úřadu příjem osvobozený od daně, pokud přesahuje částku 5 milionů Kč. Oznámení se podává do lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém byl příjem přijat (obvykle do 1. dubna následujícího roku).

DPH – kdy se platí

Daň z přidané hodnoty (DPH) se pro fyzické osoby nepodnikatele, které nevedou nemovitost v obchodním majetku, obvykle neplatí.

Pokud však prodáváte jako plátce DPH a nemovitost je součástí vašeho obchodního majetku, platí se DPH (ve výši 21 %) v případě, že:

Prodáváte budovu nebo jednotku, u níž uplynulo méně než 5 let od data prvního užití nebo od podstatné změny dokončené budovy. Po uplynutí 5 let je prodej osvobozen od DPH, nicméně plátce DPH má možnost se rozhodnout, zda se zdanění vzdá, či nikoli (§ 56 odst. 3 zákona o DPH).

Prodáváte stavební pozemek pro účely DPH (pozor, definice stavebního pozemku pro účely DPH je specifická).

Prodáváte byt či dům, který byl nově postaven či podstatně rekonstruován a prodáváte jej jako součást vašeho podnikání.

Daň z nemovitostí – povinnost kupujícího

Kupující se stane poplatníkem daně z nemovitých věcí obvykle od 1. ledna následujícího roku po roce, ve kterém došlo k zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Prodávající si musí daň odhlásit na finančním úřadě podáním dílčího daňového přiznání k dani z nemovitých věcí.

Klíčová rizika a jejich prevence

Nejčastější chyby v praxi

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vidí v praxi tyto chyby opakovaně:

Nedostatečné stanovení ceny – Prodávající se opírá o svůj pocit a intuici místo srovnání s podobnými nemovitostmi v lokalitě. Výsledek: cena příliš vysoká (nemovitost se neprodá) nebo příliš nízká (prodávající přijde o peníze).

Nepřipravená nebo zastaralá dokumentace – Stavební dokumentace není aktualizována o poslední úpravy, PENB chybí, revizní zprávy nejsou k dispozici. To zvyšuje riziko pokut a snižuje prodejnost.

Chyby v kupní smlouvě – Nejasné vymezení kupní ceny, špatná identifikace nemovitosti, chybějící prohlášení o vadách.

Přehlédnutá omezení vlastnictví – Prodávající si neověří list vlastnictví a zjistí teprve během prodeje, že na nemovitosti vázne neznámé věcné břemeno nebo zástavní právo.

Ignorování vad – Prodávající nezpracuje seznam známých vad do kupní smlouvy a později čelí žalobám kupujícího.

Nedostatečné právní poradenství – Prodávající se bez právníka pokouší samostatně sepsat kupní smlouvu a vynechá klíčové body.

Možné problémy

Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)

Nejasná identifikace nemovitosti či vlastníka – Vedoucí k zamítnutí vkladu do katastru a zdržení transakce.

ARROWS připravuje a kontroluje kupní smlouvu s přesným popisem nemovitosti dle katastru.

Chybějící nebo zastaralá stavební dokumentace – Hrozí pokuta až 400 000 Kč a problémy s hypotékou.

ARROWS prověřuje dostupnost stavební dokumentace a doporučuje doplnění či vypracování pasportu stavby.

Absence PENB či chyby v energetickém štítku – Pokuta až 100 000 Kč, blokace prodeje.

ARROWS zajistí, že PENB bude včas vypracován a korektně poskytnut kupujícímu.

Vady se objeví po několika měsících – Kupující uplatňuje nárok na slevu nebo odstoupí od smlouvy.

ARROWS provede doporučení technické inspekce nemovitosti, zpracuje seznam známých vad a implementuje je do smlouvy pro ochranu prodávajícího.

Správní těžkosti v komunikaci s úřady – Zdržení prodeje, blokace vkladu.

ARROWS komunikuje s katastrálním úřadem, řeší procesní problémy a zajišťuje, aby vklad proběhl bez překážek.

Daňové otázky a oznamovací povinnosti – Prodávající si není jistý, zda musí daň platit a kdy si ji nahlásit.

ARROWS poskytuje daňové poradenství, pomáhá s daňovým přiznáním a zajišťuje splnění oznamovacích povinností.

Specifické situace

Prodej nemovitosti se zástavním právem (hypotékou)

Pokud na nemovitosti vázne hypotéka (bankovní nebo nebankovní zástava), musíte se nejprve domluvit s věřitelem (bankou). Banka vám vydá tzv. potvrzení o zůstatku úvěru a informaci, jaká částka je potřebná k jeho splacení. Tuto částku pak typicky zaplatíte z kupní ceny nemovitosti.

Prakticky: Kupní cena je např. 2 000 000 Kč. Na nemovitosti vázne hypotéka ve výši 1 000 000 Kč. Kupující složí kupní cenu do úschovy. Z těchto peněz se nejprve splatí banka (1 000 000 Kč), a zbytek (1 000 000 Kč) si vezme prodávající.

Klíčové je, aby toto všechno bylo jasně sepsáno v kupní smlouvě a aby bylo sjednoceno s úschovní smlouvou, aby se peníze správně a bezpečně vyplatily. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře tyto situace řeší pravidelně a vědí, jak vše bezpečně nastavit.

Prodej bytu v SVJ (společenství vlastníků)

Pokud prodáváte byt v bytovém domě pod správou SVJ, musíte oznámit změnu vlastnictví předsedovi SVJ nebo výboru.

K oznámení by měly být přiloženy: kopie listu vlastnictví z katastru, kopie kupní smlouvy či její výňatek (bez citlivých dat, pokud si SVJ nepřeje kompletní smlouvu) a kontaktní údaje na nového majitele.

Dále musíte zajistit, aby nový vlastník obdržel veškerou relevantní dokumentaci: stanovy SVJ, prohlášení vlastníka jednotek, poslední vyúčtování služeb a fondu oprav, přehled měsíčních záloh, informace o případných úvěrech a jejich podílu. Tímto způsobem si kupující může být jistý, jaké jsou jeho budoucí povinnosti a náklady.

Prodej nemovitosti v rodinném domě – výměra, garáž, pozemek

Pokud prodáváte rodinný dům, často přichází otázka: co všechno se prodává? Dům samotný, garáž, střešní terasa, přilehlý pozemek? Všechny tyto součásti musí být v kupní smlouvě jasně vymezeny a stejně tak v katastru nemovitostí.

Nejčastěji se setkáme s problémem, že v katastru je zapsáno jen pár metrů pozemku kolem domu, ale prodávající chce prodat i hlubší parcelu či zahradu. To vyžaduje předchozí ověření v katastru a případné doplnění údajů, aby se vše převedlo správně.

FAQ

1. Co se stane, pokud zapomenu připravit stavební dokumentaci?

Stavební dokumentace není nezbytným podkladem pro uzavření kupní smlouvy v tom smyslu, že bez ní nemůžete smlouvu podepsat. Avšak dle nového stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.) platí od 1. července 2024 (pro vybrané stavby) a od 1. července 2026 (pro ostatní stavby) povinnost ji mít a udržovat. Pokud ji nemáte, hrozí vám pokuta až 400 000 Kč.

Zároveň kupující může v rámci prodeje její chybění vytknout a požadovat slevu nebo nechat dokumentaci doplnit. V nejhorším případě mohou banky odmítnout hypotéku bez aktuální dokumentace.

Pokud jste v situaci, kdy dokumentaci nemáte, kontaktujte office@arws.cz – právníci z ARROWS vám pomohou s prověřením situace a případným doplněním dokumentace.

2. Jaké jsou skutečné sankce za chybějící PENB?

Státní energetická inspekce může udělit pokutu až 100 000 Kč pro fyzické osoby a 200 000 Kč pro právnické osoby. Kontrolu provádí namátkově nebo na základě podnětu.

Navíc, pokud PENB nedodáte včas realitní kanceláři, musí v inzerátu uvést třídu G (nejméně hospodárná budova), což značně odrazuje kupce. Více informací o jednotlivých situacích poskytne tým ARROWS na adrese office@arws.cz.

3. Musím v kupní smlouvě uvést všechny vady, které znám?

Ano, je to důležité pro vaši ochranu. Pokud v kupní smlouvě výslovně vyznačíte, že nemovitost má například praskliny v omítce, atypické topení apod., a kupující se s těmito vadami seznámil, stávají se tyto vady pro účely prodeje akceptovanými a kupující je nemůže později uplatňovat.

Naopak, pokud známé vady nevyznačíte a později se kupující o nich dozví, má právo je uplatňovat. Právníci z ARROWS vám pomohou připravit takový seznam a správně jej zabudovat do kupní smlouvy na adrese office@arws.cz.

4. Co se stane, pokud si nevšimnu, že na nemovitosti vázne věcné břemeno?

Věcné břemeno vázne na nemovitosti a přechází i na nového majitele. Pokud jej nevyznačíte v kupní smlouvě, může kupující později tvrdit, že jste jej neupozornili na právní vadu, a uplatňovat svá práva z vadného plnění.

Nejlepší praktika je si ověřit list vlastnictví, a pokud tam nějaké omezení či břemeno vidíte, zahrňte to do smlouvy. Právníci z ARROWS vám pomohou seznam omezení prověřit a správně komunikovat s kupujícím, dostupní jsou na office@arws.cz.

5. Kolik stojí příprava kvalitní kupní smlouvy a všech podkladů?

Cena se liší podle komplexnosti situace. Jednoduché prodeje se obejdou na 5 000–10 000 Kč za právní služby, pokud jde o standardní případ.

Pokud ale máte hypotéku, více vlastníků, věcná břemena nebo pokud potřebujete technickou inspekci a doplnění dokumentace, náklady se zvyšují. Je to ale investice – chyba v kupní smlouvě nebo v dokumentaci vás může stát desítky či stovky tisíc korun.

Více informací a ceník poskytne tým ARROWS na office@arws.cz.

6. Jak dlouho trvá celý proces od rozhodnutí prodat až po předání nemovitosti?

Průměrná doba prodeje bytu či domu se pohybuje mezi dvěma a čtyřmi měsíci. Po dohodě na ceně a podpisu kupní smlouvy typicky následuje 2–8 týdnů na přípravu všech dokumentů, podání návrhu na vklad do katastru a zajištění financování (hypotéka).

Poté ještě trvá 2–4 týdny, než se vklad provede v katastru (úřad obvykle rozhoduje během 20 dnů po uplynutí 20denní ochranné lhůty). Celkově se s překážkami a časem na předání počítá s dobou 3–6 měsíců.

Pokud máte spěch, zmiňte to právníkům z ARROWS – oni vědí, jak proces urychlit, kontaktujte je na office@arws.cz.

Závěrečné shrnutí

Prodej nemovitosti není jednoduchá transakce, i když se na první pohled zdá. Povinné dokumenty (list vlastnictví, nabývací titul, stavební dokumentace, PENB, revizní zprávy), jejich správná příprava a zabudování do kupní smlouvy tvoří základy bezpečného a právně podloženého prodeje. Absence či chyby v těchto podkladech vedou nejen k pokutám (až 400 000 Kč za stavební dokumentaci), ale také ke komplikacím při financování, sporům o vady a zpoždění celé transakce.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře rozumějí každému detailu: od prověřování katastru a zpracování technické inspekce až po komplexní právní nastavení kupní smlouvy. Díky síti ARROWS International řeší i případy s mezinárodním prvkem. A protože ARROWS advokátní kancelář je pojištěna pro případ profesní odpovědnosti až do výše 400 000 000 Kč, můžete si být jisti, že vaše věc je v bezpečných rukou.

Pokud nechcete riskovat chyby, průtahy nebo škody, které stojí statisíce korun, obraťte se na tým ARROWS – rádi vám pomohou s přípravou i řešením všech technických a právních aspektů vašeho prodeje. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice dle právního stavu k roku 2026. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Jsme ARROWS advokátní kancelář, subjekt zapsaný u České advokátní komory (náš orgán dohledu), a pro maximální bezpečí klientů jsme pojištěni pro případ profesní odpovědnosti s limitem 400.000.000 Kč. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez předchozí individuální právní konzultace.

Čtěte také