Investor vám dal špatné zadání stavby? Kdo za co odpovídá a jak se na to dívá soud.

JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
13.4.2026 | ARROWS advokátní kancelář

Když se stavba nezrealizuje podle představ stavebníka, otázka odpovědnosti se stává kritická. Častým problémem je neurčité zadání, které vede ke sporům. České soudní rozhodnutí a [občanský zákoník] jasně definují povinnosti projektanta, zhotovitele i stavebníka. Tento článek ukáže následky špatného zadání stavby, rozdělení rizik mezi subjekty a nabídne řešení.

Ilustrativní snímek zachycuje odborníka konzultujícího odpovědnost za vady stavby.

Klíčové body článku

Stavebník nese primární odpovědnost za kvalitu zadání stavby a za jasné definování předmětu smlouvy. Vágní zadání výrazně zvyšuje riziko soudních sporů a prodražení.

Projektant musí upozornit na špatné zadání od stavebníka, které by vedlo k nevhodnému provedení díla nebo porušení předpisů. V opačném případě může být odpovědný za vady.

Zhotovitel stavby má povinnost upozornit na problémy s projektovou dokumentací nebo zadáním během provádění, nikoli až po dokončení. Zanedbání této povinnosti může vést k jeho odpovědnosti za vady.

Soudní praxe rozlišuje mezi vadami díla (existujícími při převzetí nebo projevenými později) a nedodělky (neprovedenými částmi). Odpovědnost a lhůty se v těchto případech liší.

Kvalitně zpracovaná smlouva o dílo s přesným vymezením, harmonogramem a smluvními sankcemi je nejlepší prevencí proti sporům.

Jak se rozděluje odpovědnost mezi stavebníka, projektanta a zhotovitele

Když se cokoli pokazí na stavbě, první otázka zní: kdo za to odpovídá? Odpověď není jednoduchá, protože odpovědnost se rozděluje mezi několik stran a zákony ji umisťují jinam v každé situaci. Pojďme si to rozebrat konkrétně.

Stavebník jako iniciátor stavby

Stavebník (dále jen „objednatel“) je vlastníkem pozemku a iniciátorem celého projektu. Znamená to, že ponese primární odpovědnost za to, aby věci, které sepíše do smlouvy a zadá zhotoviteli, byly právě tak formulovány, aby z nich nebyly později konflikty. Pokud objednatel například napíše do výběrového řízení „postav mi dort bez specifikace velikosti, materiálu, počtu podlaží a rozpočtu", pak se nemůže později divit, když zhotovitel postaví něco jiného, než si objednatel představoval.

Česká právní praxe jasně určuje, že objednatel nemůže později popřít svou odpovědnost za to, co zadal. Podle § 2594 občanského zákoníku (dále jen „OZ"), dá-li objednatel zhotoviteli pokyn týkající se díla, z něhož plyne zřejmě nevhodné provedení díla, je zhotovitel povinen na to objednatele upozornit.

Pokud zhotovitel tak neučiní, odpovídá za vady díla, které z takového pokynu vznikly, a nemůže se dovolávat neúplného či nevhodného zadání. Naopak, nemůže nárokovat zaplacení dodatečných prací, které vznikly v důsledku jím neoznámených vad zadání.

Pokud však objednatel trvá na provedení díla podle pokynu, přestože byl zhotovitelem upozorněn na jeho nevhodnost, zhotovitel za vady díla vzniklé z tohoto pokynu neodpovídá.

V praxi to vypadá třeba takto: Objednatel si objedná projektanta na zpracování projektové dokumentace (PD) na základě své verbální představy. Projektant vytvoří PD, která ale neodpovídá tomu, co objednatel ve skutečnosti chtěl. Objednatel to zjistí až při stavbě.

V takovém případě objednatel nemůže automaticky tvrdit, že projektant selhal – musí to nejdříve prokázat konkrétním odchýlením od smluvních specifikací. Pokud objednatel ústně řekl projektantovi jen „postav moderní dům" bez dalších detailů, bude velmi těžké později tvrdit, že projektant porušil smlouvu.

Role projektanta a jejich specifika

Projektant má obzvlášť delikátní roli, protože pracuje s nehmotným plněním – s dokumentací a plány. Pokud obdrží od stavebníka špatné či neúplné zadání, které by vedlo k nevhodnému provedení díla nebo porušení veřejnoprávních předpisů, má povinnost na to ihned poukázat a vyžadovat, aby objednatel zadání upřesnil.

Tato povinnost vyplývá z obecné povinnosti odborníka jednat s náležitou péčí. Pokud tak neučiní a později se během stavby zjistí, že PD neodpovídá investorovu skutečnému přání, projektant se může bránit tím, že objednatele (stavebníka) jasně upozornil na vady v zadání.

Česká justice se přitom drží názoru, že projektant odpovídá za to, aby PD byla kompletní a odborně správná z hlediska stavebních norem a stavebního zákona – to, co sám dodal. Pokud vypracuje PD, která porušuje technické normy nebo stavební předpisy (např. stavební zákon č. 283/2021 Sb., ve znění pozdějších předpisů), odpovídá za to, i když objednatel zadání formuloval neurčitě.

Projektant odpovídá za vady díla, tedy projektové dokumentace. Pokud vada v projektové dokumentaci způsobí vadu samotné stavby, projektant za tuto vadu odpovídá.

Může dojít i k situaci, kdy projektant a zhotovitel ponesou společnou a nerozdílnou odpovědnost za vady stavby, pokud k vadě přispěli oba (např. projektant vadnou dokumentací a zhotovitel tím, že na vadu neupozornil a podle ní stavěl).

Pozor: To neznamená, že projektant odpovídá za představy stavebníka, které jsou v rozporu se zákonem nebo odbornými standardy. Odpovídá jen za to, aby to, co sám vypracoval, bylo odborně správné a v souladu s právními předpisy.

Pokud objednatel záměrně chce dům s širšími okny, aniž by bylo zajištěno posouzení statika, projektant musí odmítnout navrhnout řešení v rozporu se statickými požadavky. Případně musí objednatele jasně upozornit na rizika a vyžádat si písemné potvrzení o převzetí odpovědnosti, pokud to není v rozporu s právními předpisy.

Stavbyvedoucí a technický dozor stavebníka

Mnoho stavebníků si myslí, že stavbyvedoucí je jejich ochranným prvkem na stavbě. To je ale omyl. Stavbyvedoucí je osoba odborně způsobilá k provádění staveb, která řídí provádění stavby (dle § 152 zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona).

Typicky je zaměstnancem stavební firmy, nikoli stavebníka. Stavbyvedoucí odpovídá za řádné provádění stavby, řídí pracovníky stavební firmy, dělá záznamy do elektronického stavebního deníku a odpovídá vedení firmy za průběh stavby. Není to zástupce stavebníka.

Stavebník tedy potřebuje zcela samostatný subjekt – technický dozor stavebníka (dříve někdy zvaný technický dozor investora nebo stavební dozor). Jedná se o nezávislého odborníka, kterého si stavebník najímá a platí.

Technický dozor stavebníka sleduje stavbu v zájmu stavebníka, hlídá, aby se stavba prováděla podle PD a smlouvy, a ihned upozorňuje na problémy.

Ačkoliv pro soukromé stavby technický dozor stavebníka není povinný, jeho zajištění je v zájmu každého stavebníka. U veřejných zakázek na stavební práce a staveb prováděných svépomocí je však technický dozor stavebníka povinný.

Právně je situace taková: Technický dozor stavebníka nese odpovědnost za své vlastní pochybení v dohledu. Konkrétně odpovídá za to, co sám „dodal", což znamená za svůj dohled a kontrolu.

Pokud technický dozor propásl vadu, kterou při odborné péči měl zjistit, nese za to odpovědnost za škodu způsobenou jeho profesním pochybením. To ale znamená také, že je důležité mít kvalitní technický dozor stavebníka, protože jeho absence či nefunkčnost může stavebník později obtížně řešit.

Zhotovitel stavby

Zhotovitel je osoba, která stavbu fyzicky provádí. V souladu s § 2615 a násl. OZ odpovídá za to, aby dílo odpovídalo smlouvě. Pokud objednatel či projektant poskytne zhotoviteli špatné zadání, zhotovitel nemůže pasivně čekat.

Má povinnost bez zbytečného odkladu upozornit na nedostatky a pokud vada projektu překáží řádnému provádění, musí práce přerušit, dokud se situace nevyřeší. Tuto povinnost zakotvuje § 2594 OZ. 

Zhotovitel ale odpovídá za kvalitu provedení a za dodržení stavebních norem bez ohledu na to, zda mu byl projekt špatný. To je podstatné.

Zhotovitel nemůže říci, že jeho chyba při stavbě byla způsobena špatným projektem. Odpovídá vždy, pokud provedl práci nekvalitně.

Soud jej bude chránit jen pokud prokáže, že vadu způsobila chyba v projektové dokumentaci a on na ni včas upozornil, nikoli také jeho vlastní pochybení.

Praktické riziko špatného zadání pro konkrétní strany

Když se stavebník a zhotovitel dohodnou na stavbě pouze ústně nebo s velmi neurčitým zadáním, vzniká několik specifických rizik. Pojďme si je rozebrat konkrétně s příklady z praxe.

Co se stane, když stavebník změní zadání během stavby

Velmi běžná situace: Stavebník si objedná stavbu podle skice, kterou si sám nakreslil. Během výstavby si stavebník uvědomí, že chtěl něco zcela jiného. Nyní se ptá: mohu si to vynutit, aniž bych zaplatil více?

Odpověď podle soudní praxe zní: Ne. Pokud stavebník během stavby vznesl požadavky, které nejsou obsaženy v PD nebo smlouvě, musí za to zaplatit.

Konkrétně: stavebník si pak objedná změnu díla, kterou se musí dohodnout se zhotovitelem a která se musí zaznamenat do elektronického stavebního deníku.

Pokud je to větší změna, musí ji schválit stavební úřad, pokud se týká parametrů, které podléhají stavebnímu povolení nebo ohlášení (dle zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona). Všechny tyto dodatečné práce se fakturují zvlášť.

V praxi to vede k tomu, že původní rozpočet se dramaticky navyšuje. Důvod je prostý – změny během stavby jsou ekonomicky neefektivní a stavební firma má právo si za ně účtovat přirážky. Soud v takovém případě stojí na straně stavební firmy, pokud byla původní smlouva jasná a stavebník během stavby věci měnil.

Kdy stavebník nemusí zaplatit za dodatečné práce

Existuje ale výjimka: Pokud se během stavby zjistí, že projektová dokumentace obsahuje chyby, které nikdo při uzavírání smlouvy nemohl předvídat a které vedou k dodatečným pracím, objednatel je nemusí automaticky zaplatit.

V takovém případě je otázka odpovědnosti za chybu projektanta, a náklady na opravu jdou za ním, případně jsou hrazeny z jeho pojištění profesní odpovědnosti.

Typicky: Projektant navrhne v PD založení stavby, které se během stavby zjistí, že není staticky adekvátní pro konkrétní typ půdy na parcele. Stavebník tedy nemusí zaplatit za posílení základů – to je vada projektové dokumentace a projektant za to odpovídá, pokud na tuto vadu zhotovitel včas a řádně upozornil.

Jaké problémy vznikají, když není jasné, co se má stavět

Nejčastějšími problémy, které právníci z ARROWS vidí v praxi, jsou nejasný rozsah díla. Stavebník a stavební firma se neshodnou na tom, co všechno je součástí stavby. Například stavebník si myslí, že do ceny stavby patří i terénní úpravy a ozelenění, zatímco stavební firma ne.

Toto vede k mnohaměsíčnímu sporu, kdy stavba stojí a nikdo nic nedělá. Soud pak rozhoduje podle toho, jak byla smlouva sepsána, a téměř vždy vychází najevo, že nejasnosti svědčí proti tomu, kdo smlouvu vypracoval (běžně to bývá stavební firma, ale i to se řeší individuálně).

Dalším problémem je neurčitá kvalita a specifikace materiálů. Stavebník řekne „postav mi dům z kvalitního betonu", ale nespecifikuje třídu betonu, výrobce či zásady pro zpracování.

Stavební firma si vybere levnější beton, který je sice konstrukčně přijatelný a splňuje obecné normy, ale není to, co si stavebník představoval. Stavebník pak tvrdí, že stavba je nekvalitní, stavební firma zase, že plní smlouvu.

Soud bez konkrétních specifikací ve smlouvě a PD zpravidla rozhoduje ve prospěch stavební firmy, protože objednatel měl zadání upřesnit.

Časté jsou také rozpočtové nejasnosti. Smlouva stanoví cenu „od částky X", nikoli konkrétní sumu. Během stavby se zjistí dodatečné práce, které projekt neobsahoval, a stavební firma fakturuje desítky procent více.

Stavebník se cítí okraden, ale smlouva mu neumožňuje obranu. Kvalitní smlouva musí obsahovat oceněný výkaz výměr s konkrétní specifikací každé položky a cenou za jednotku.

Problémem jsou i chybějící technické specifikace. Stavebník si objedná „moderní střechu", ale PD nespecifikuje sklon, kvalitu materiálu, izolaci či větrání. Stavební firma si pak vybere nejlevnější možnost, která je sice stavebně přijatelná, ale nevyhovuje fyzikálním požadavkům na danou lokalitu (např. sklon střechy není dostatečný pro sníh v horské oblasti).

Stavebník později řeší zatékání a další problémy. V takových případech zhotovitel odpovídá za vady díla, pokud použil nevhodný materiál nebo technologii, ačkoli na základě zadání mohl a měl očekávat konkrétní funkční vlastnosti (např. odolnost proti sněhu).

Pokud zhotovitel nezjistil, že řešení navržené v projektové dokumentaci je nevhodné pro danou lokalitu, a neupozornil na to, nese za to odpovědnost. Objednatel by měl nicméně takovým situacím předcházet jasnou specifikací v PD.

Související dotazy

1. Může stavebník během stavby měnit projekt bez dalších plateb, pokud měl v PD zapsáno, co si přál?
Nikoliv. I když byl projekt jasný, stavebník má právo jej měnit, ale každá změna je nadstandard a musí se zaplatit. Změní-li stavebník něco zásadního (třeba rozměry místnosti, počet podlaží apod.), musí se změna zaznamenat v dodatku ke smlouvě, a pokud se jedná o změnu, která ovlivňuje parametry podléhající povolení, musí ji schválit stavební úřad (dle zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona). Všechny tyto dodatečné práce se fakturují zvlášť.V praxi to vede k tomu, že původní rozpočet se dramaticky navyšuje. Důvod je prostý – změny během stavby jsou ekonomicky neefektivní a stavební firma má právo si za ně účtovat přirážky.Soud v takovém případě stojí na straně stavební firmy, pokud byla původní smlouva jasná a stavebník během stavby věci měnil. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře pomohou s vyjednáním dodatku, aby byl jasný rozsah a cena dodatečných prací – kontaktujte office@arws.cz.

2. Co když projektant vypracuje PD, která není podle stavebního zákona, ale stavebník ji schválí?
Projektant odpovídá pořád. Je odpovědný za to, aby jím zpracovaná projektová dokumentace byla v souladu s právními předpisy, zejména se stavebním zákonem (č. 283/2021 Sb.) a souvisejícími normami.Objednatel nemůže svým souhlasem zbavit projektanta této odpovědnosti. Pokud PD obsahuje vady, které způsobily vady stavby, projektant je za ně odpovědný.Stavebník ale může mít rovněž odpovědnost vůči stavebnímu úřadu, pokud stavba porušuje zákon. Nicméně stavebník může své nároky uplatnit vůči projektantovi nebo jeho pojištění profesní odpovědnosti.

Co se děje se špatným zadáním během stavby: povinnosti všech stran

Jakmile se stavba začne realizovat, všechny zainteresované strany – stavebník, projektant, technický dozor stavebníka a stavební firma – mají konkrétní povinnosti vůči sobě. Pokud je někdo nesplní, může to vést k odpovědnosti za vady stavby.

Povinnost stavební firmy v průběhu stavby

Stavební firma má povinnost bez zbytečného odkladu upozornit objednatele (případně jeho technický dozor stavebníka), pokud si všimne, že projektová dokumentace obsahuje chyby nebo nejasnosti, které brání řádnému provádění stavby.

Dále musí upozornit, pokud je zadání, které objednatel dal, neproveditelné nebo by vedlo k vadám díla. Stejně tak je povinna upozornit, pokud se podmínky na stavbě (například stav půdy, nachází se neznámá infrastruktura apod.) liší od toho, co projektová dokumentace předpokládala.

Tato upozornění musí být zaznamenána do elektronického stavebního deníku (dle § 157 a násl. zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona) s přesným datem a údaji o tom, kdo provedl záznam a kdo byl upozorněn. Není to jen formální věc – v soudním sporu je elektronický stavební deník klíčovým důkazem.

Pokud stavební firma tyto problémy propásla nebo je nezaznamenala, soud ji bude činit odpovědnou za vady stavby, které z toho plynuly. To je důležité: pokud si stavební firma všimne problému a nezaznamenává jej, stává se de facto tvůrcem vlastního problému.

Povinnost technického dozoru stavebníka

Technický dozor stavebníka musí sledovat stavbu a notifikovat všechny problémy, kterých si všimne. Má právo kdykoliv vstoupit na stavbu, kontrolovat materiály, provádět měření a zkoušky.

Pokud technický dozor zjistí, že se pracuje podle chybné PD nebo podle neurčitého zadání, musí to zaznamenat a upozornit na to jak stavbyvedoucího, tak objednatele.

Hbitý technický dozor stavebníka je cestou, jak se předejít pozdějším sporům. Pokud se problémy najdou v průběhu stavby, dají se řešit s minimálními náklady. Pokud se objeví až po skončení stavby, obvykle to znamená velké náklady na opravu a dlouhé soudní spory.

Soud ale dívá i na to, co technický dozor stavebníka neudělal. Pokud technický dozor měl možnost zjistit vadu a neudělal to, jeho absence či pasivita může být interpretována jako jeho pochybení, za které nese odpovědnost za škodu způsobenou jeho profesním pochybením.

Co je povinen dělat projektant v průběhu stavby

Projektant obvykle není fyzicky přítomen na stavbě, nicméně v rámci plnění smlouvy o dílo na projektové práce může být sjednán i autorský dozor. Autorský dozor (dle § 156 zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona) zajišťuje soulad provádění stavby s ověřenou projektovou dokumentací.

Pokud je autorský dozor sjednán, projektant by měl dělat kontrolní průchody stavby a ověřovat, že se stavba provádí podle jeho PD. Pokud projektant během stavby zjistí, že stavební firma dělá věci jinak, musí to zaznamenat a upozornit na to.

Pokud tak neučiní, později nemůže říci, že chyba není jeho.

Důležité: Pokud se během stavby zjistí, že projektová dokumentace obsahuje chyby, projektant má povinnost ji urgentně opravit. Nemůže nechat stavební firmu v nejistotě a pak se divit, že stavba vychází špatně.

Jak se řeší spory o vady stavby: právní procedury a lhůty

Když se stavba skončí a stavebník zjistí, že věci nejsou v pořádku, otázka zní: jak dlouho má na to, aby se domáhal opravy a jak to funguje právně?

Rozdíl mezi zjevnými a skrytými vadami

České právo rozlišuje mezi dvěma typy vad. Zjevné vady jsou takové, které by měly být viditelné při převzetí stavby. Pokud stavba chybí část, nebo je vidět viditelné poškození, jedná se o zjevnou vadu.

Objednatel musí na zjevné vady poukázat bez zbytečného odkladu při převzetí stavby. Pokud tak neučiní, vychází se z presumpce, že objednatel stavbu bez výhrad přijal.

Skryté vady jsou takové, které se neprojeví hned, ale až později – například při prvním dešti se objeví zatékání, nebo se během zimy zjistí nedostatečná izolace.

Na skryté vady má objednatel mnohem delší dobu – odpovědnost zhotovitele za vady stavby trvá 5 let od převzetí stavby (§ 2629 OZ). Vadu ale musí oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji zjistil.

To je kritické: objednatel nemůže čekat 5 let a pak najednou tvrdit, že stavba má vadu. Pokud vadu zjistil, například při prvním prohlednutí základů (což může být třeba po půl roce), musí ji oznámit bez zbytečného odkladu – řekli bychom do týdne nebo dvou.

Lhůty a formální upozornění

Když objednatel zjistí vadu, musí na ni upozornit zhotovitele tak, aby byla zhotoviteli prokazatelně doručena.

I když e-mail nebo SMS mohou být v některých případech považovány za písemnou formu, pro právní jistotu by objednatel měl poslat doporučený dopis s dodejkou nebo si obstarat jiné prokazatelné potvrzení o doručení.

Absence formálního a prokazatelného upozornění může znamenat, že soud objednatele později zamítne, i když vada existuje, prostě proto, že zhotovitel bude tvrdit, že si nic neuvědomil.

Nejčastější chyba vlastníků spočívá v tom, že si říkají „zavolám stavbyvedoucímu". Stavbyvedoucí si to může zapomenout, zaměstnanci si informaci nepředají dál.

Když se objednatel později domáhá nápravy, zhotovitel tvrdí, že o ničem neví. Třeba si to ani ten stavbyvedoucí nepamatuje. Bez písemného dokladu o upozornění má objednatel velmi těžkou pozici.

Proces řešení vad po převzetí stavby

Jakmile objednatel upozorní na vadu, má tři základní možnosti. První je odstranění vady. Objednatel může žádat, aby zhotovitel vadu odstranil. Zhotovitel má obvykle právo to učinit, pokud to není nepřiměřeně nákladné.

Druhou možností je sleva z ceny. Objednatel si může místo opravy nechat snížit cenu stavby o částku, která odpovídá nákladům na opravu vady, nebo o rozdíl mezi hodnotou díla bez vady a s vadou.

Třetí variantou je odstoupení od smlouvy. Pokud je vada podstatným porušením smlouvy (například stavba hrozí zřícením nebo je zcela nepoužitelná), objednatel se může od smlouvy odhlásit a žádat vrácení zaplacených peněz. To ale platí jen pro velmi závažné vady.

V praxi se nejčastěji řeší sleva z ceny nebo dohodnutá oprava. Soud zpravidla stojí na straně toho, kdo se choval rozumně a v dobré víře – tedy na straně objednatele, který včas upozornil, nebo na straně stavební firmy, která včas řešila problémy.

Jak soud posuzuje odpovědnost za vady

Když se věc dostane před soud, soudce posuzuje několik klíčových otázek. Zkoumá, zda měla stavba vadu v okamžiku převzetí. Zde se přihlíží k smluvním specifikacím, požadavkům objednatele, stavebním normám a zvyklostem v oboru.

Dále se posuzuje, zda byla vada způsobena porušením povinnosti zhotovitele. Zde se zkoumá, zda zhotovitel postupoval v rozporu se smlouvou nebo PD, nebo zda nedodržel svou povinnost upozornit na problémy.

Soud také zjišťuje, zda objednatel mohl vadu zjistit během převzetí stavby. Pokud ano a neuvedl ji, typicky ztrácí právo na náhradu za zjevné vady.

Nakonec se řeší, zda objednatel oznámil vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl zjistit. Pokud bylo zpoždění dlouhé a zjistilo se, že objednatel už vadu znal, soud mu nemusí vyhovět.

Soud se také dívá na to, kdo vypracoval smlouvu. Pokud smlouvu vypracoval zhotovitel a obsahuje nejasnosti, soudy tyto nejasnosti zpravidla vykládají proti zhotoviteli (princip contra proferentem). Pokud ji vypracoval právník pro objednatele, je situace opačná.

Možné problémy

Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)

Stavebník neurčitě zadal stavbu, teď si stavební firma vezme více peněz.

ARROWS pomohou s analýzou smlouvy a upozorní, zda její znění opravňuje stavební firmu k dodatečným nárokům. Pokud zadání bylo zjevně nejasné, právníci pomohou vyjednat se stavební firmou vrácení peněz nebo redukování dodatečných požadavků.

Projektant vypracoval PD s chybami, stavba je vadná, kdo to zaplatí.

ARROWS zajistí uplatnění nároku vůči projektantovi za vady jím zpracované dokumentace. Právníci pomohou s komunikací a vyjednáváním s pojišťovnou projektanta, kde se často řeší náhrada škody mimosoudně.

Stavební firma neupozornila na problémy v projektu během stavby, později se stavba ukázala vadná.

ARROWS bude argumentovat, že stavební firma měla povinnost (dle § 2594 OZ) upozornit na problémy a zaznamenat je do elektronického stavebního deníku. Absence tohoto upozornění znamená pochybení stavební firmy, za které odpovídá za vady díla.

Stavebník neví, jak formálně upozornit na vadu stavby, aby měl důkaz.

ARROWS vypracují pro stavebníka návrh formálního oznámení vady a zajistí jeho doručení způsobem, který bude prokazatelný (doporučená pošta s dodejkou, kurýr s potvrzením, záznam do elektronického stavebního deníku).

Stavba má skrytou vadu, která se projevila po 2 letech, stavebník neví, jestli ještě může požadovat nápravu.

ARROWS pomohou s důkazem, že stavebník vadu oznámil bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl zjistit (lhůta není pevných 5 let od převzetí, ale od pozorování vady v rámci pětileté záruční doby). Právníci poskytnou právní stanovisko nebo reprezentaci v soudním řízení o náhradě za vadu.

Související dotazy - Odpovědnost stavebníka

1. Má stavebník právo měnit projekt během stavby, i když má smlouvu s jasně definovanou cenou?
Nikoliv. I když byl projekt jasný, stavebník má právo jej měnit, ale pouze prostřednictvím dodatků ke smlouvě a s tím, že každá změna se zaplatí zvlášť. Pokud stavebník během stavby řekne stavbyvedoucímu, aby přidal místnost, stavební firma to udělá, ale zaúčtuje to jako dodatečnou práci se smluvní přirážkou (obvykle 15–25 % nad standardní cenu).Aby se vyhnul problémům, měl by stavebník změny konzultovat s technickým dozorem stavebníka a získat od stavební firmy cenovou nabídku na změnu před tím, než bude zásah proveden. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře pomohou s formální dokumentací dodatků – kontaktujte office@arws.cz.

2. Co když se během stavby zjistí, že projekt nezohledňuje místní podmínky (například půda je jiná, než se předpokládalo)?
To je typická situace, kdy všechny strany odpovídají částečně. Projektant měl zajistit geologické průzkumy nebo specifikovat jejich nutnost (a obvykle to má povinnost dle stavebního zákona), stavební firma měla zjistit odchylky během stavby a upozornit, stavebník měl zajistit kvalitní dohled.V praxi se taková situace řeší dohodou – všechny strany se sejdou, sepíší dodatek ke smlouvě s novými pracemi a novým rozpočtem. Pokud se strany neshodnou, řeší se v soudě a soud hledá, kdo měl povinnost zjistit problémy a oznámit je (obvykle projektant a stavební firma).

3. Jak dlouho je stavebník chráněn proti skrytým vadám stavby?

Odpovědnost zhotovitele za vady stavby trvá pět let od převzetí stavby (§ 2629 OZ). Ale pozor – to neznamená, že stavebník může čekat 5 let a pak všechno najednou hlásit.Jakmile vadu zjistí (a měl ji zjistit při normální péči o majetek), musí na ni upozornit bez zbytečného odkladu. Ve skutečnosti to znamená obvykle několik dní až týdnů, ne měsíců.Soud pak rozhoduje individuálně, zda stavebník postupoval v dobré víře a bez zbytečného prodlení. Právníci z ARROWS pomohou s důkazem, že vada byla skutečně skrytá a že stavebník postupoval včas – napište na office@arws.cz.

Role smlouvy o dílo v prevenci sporů

Není přehnané říci, že kvalitně zpracovaná smlouva o dílo řeší 80 % budoucích problémů. Naopak špatná či vágní smlouva je otevřenou pozvánkou k problémům.

Konkrétní příklad z praxe: Jak smlouva může pomoci stavebníkovi

Představme si, že stavebník si objedná dům za 5 milionů Kč. Smlouva říká jen „stavba dle PD", s cenou 5 milionů Kč za halu 15×20 m o dvou podlažích. Během stavby se zjistí, že stavebník chtěl také ozelenění a pojezdovou cestu, které si stavební firma myslela, že nejsou zahrnuty.

Stavebník připisuje 500 tisíc Kč, stavební firma tvrdí, že to není v PD. Soud si vezme projektovou dokumentaci, podívá se, že tam opravdu cesta a ozelenění nejsou, a rozhodne, že stavebník si to musí zaplatit.

Kdyby ale smlouva jasně uváděla: „stavba dle projektové dokumentace verze 3.0 ze dne 1. března 2025, kterou si stavebník sám zajistí, a která zahrnuje: (a) hlavní halu, (b) ozelenění podle přiloženého zákrovu, (c) betonovou cestu šíře 2 m", pak by byla situace jasná a stavebník by dosáhl svého.

Jak se liší odpovědnost za vady, které existují při převzetí stavby

Velmi důležitý právní rozdíl, kterému stavebníci často nerozumí: rozlišujeme mezi vadami existujícími v okamžiku převzetí stavby a vadami, které se projevují až později.

Vady při převzetí stavby

Pokud stavba má vadu v okamžiku, kdy ji stavebník převezme (nebo by ji měl při vynaložení běžné pozornosti zjistit), stavebník ji musí hlásit bez zbytečného odkladu, ideálně ihned během převzetí.

Pokud tak neučiní, zhotovitel si může později namítat, že stavebník stavbu bez výhrad přijal a že se nyní nemůže na vadu odkazovat. To je pro stavebníka velmi nepříjemné, protože dělá si seznam vad a nedodělků hned na místě, na základě vizuální inspekce.

Nejsou to řádné technické zkoušky – stavebník často nemůže poznat, že jsou základy špatné, protože jsou zasypané.

Proto by měl stavebník hned po převzetí zpracovat protokol o předání a převzetí díla, který obsahuje seznam všech viditelných vad a nedodělků. Soud pak pracuje s tímto seznamem.

Vady, které se projeví později (skryté vady)

Pokud se vada projeví až později (třeba se začne zatékat při prvním silném dešti), stavebník na to má delší dobu. Odpovědnost zhotovitele za vady stavby trvá 5 let (§ 2629 OZ).

Vadu ale musí oznámit bez zbytečného odkladu poté, co ji zjistil. To obvykle znamená do týdne nebo dvou, ne do měsíců.

Právně je situace taková: pokud vada vznikla porušením smluvních povinností zhotovitele v průběhu stavby (třeba použil špatný materiál, špatně pracoval apod.), zhotovitel odpovídá i za vady, které se projevily až po převzetí stavby, pokud stavebník na ně upozorní včas.

Pokud ale stavebník čekal třeba 2 roky, nic nereportoval, a teď najednou přijde a řekne „mám vadu", stavební firma si může namítat, že není možné dokázat, kdy vada vznikla a zda ji stavebník již znal při převzetí.

V takovém případě se situace velmi komplikuje a obvykle končí ve prospěch stavební firmy.

Závěrečné shrnutí

Situace, kdy stavebník dal stavební firmě špatné nebo nejasné zadání, je jednou z nejčastějších příčin konfliktů v českém stavebnictví. Právní režim je ale poměrně jasný: stavebník nese primární odpovědnost za kvalitu zadání.

Všechny strany (projektant, stavební firma, technický dozor stavebníka) mají povinnosti zajistit, aby se problémy s nejasným zadáním řešily včas a bylo o nich jasné důkazy.

Klíčové ponaučení pro stavebníky zní: Kvalitně zpracovaná smlouva o dílo s jasně definovaným rozsahem, cenou a harmonogramem je nejlepší investicí do prevence budoucích sporů.

Pokud stavebník tomuto věnuje pozornost již na začátku projektu, vyhne se obrovským nákladům, zdržení a právním bojům.

Prakticky: stavebník by měl zajistit kvalitního projektanta, který vypracuje detailní projektovou dokumentaci; měl by mít ve smlouvě jasně definován rozsah stavby, cenu za jednotlivé položky a milníky s pokutami; měl by si najmout nezávislého technického dozoru stavebníka, který bude hlídat stavbu; a měl by si ponechat vždy část peněz (zádržné) až po skončení záruční doby.

Pokud se již vyskytly problémy – stavba je vadná, stavebník a stavební firma se neshodují, není jasno kdo co platí – je zcela zásadní neprodleně si zajistit právní zastoupení.

Soudní spory o stavby trvají roky a stojí statisíce či miliony korun. Pravidla, která zde popisujeme, jsou zjednodušená; v reálné situaci existují výjimky, procesní detaily a nuance, které mohou velmi ovlivnit výsledek.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se stavbám speciálně věnují, mají zkušenosti s případy špatného zadání a rozumí soudní praxi. Když se věci komplikují, raději se předem zeptejte – kontaktujte office@arws.cz.

FAQ: Stavebníci a odpovědnost za zadání stavby

1. Musí být projektová dokumentace zpracována profesionálem, nebo si ji stavebník může udělat sám?
Projektovou dokumentaci musí zpracovat autorizovaná osoba, typicky autorizovaný inženýr nebo architekt. Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, ukládá povinnost předložit projektovou dokumentaci zpracovanou oprávněnou osobou pro účely stavebního řízení.Pokud si stavebník vypracuje dokumentaci sám bez potřebné autorizace a později se zjistí, že nerespektuje stavební právo, stavebník odpovídá za to. V soudě by se argumentovalo, že stavebník měl zajistit kvalitního projektanta, který je autorizovanou osobou.ARROWS advokátní kancelář pomohou i s právní analýzou, zda některá projektová dokumentace odpovídá stavebnímu zákonu a nařízením – napište na office@arws.cz.

2. Co když projektant vypracuje dokumentaci podle zadání stavebníka, ale později se zjistí, že to není stavebně správné?
Projektant odpovídá. Projektant je odborníkem, který má povinnost jednat s péčí řádného odborníka. Pokud objednatel řekl „chci 2podlažní dům", projektant má povinnost to zpracovat stavebně správně a v souladu s právními předpisy.Nemůže říci „objednatel si to přál, není to moje chyba". Projektant odpovídá za to, aby dokumentace odpovídala stavebním normám, stavebnímu zákonu a byla provádětelná.Pokud dokumentace obsahuje chyby, projektant je musí opravit. Stavebník si ale samozřejmě musí stěžovat bez zbytečného odkladu – pokud se bude snažit stavbu realizovat a až pak si bude stěžovat, bude situace komplikovanější.

3. Máme-li stavebník několik projektantů a chtěli bychom vybrat si toho, jehož dokumentace se nám líbí – je to problém?
Není to problém, pokud je to jasně smluvně ujednáno. Stavebník si může objednat několik návrhů projektů, vybrat si jeden a pak jej nechat zhotovit do detailu.Tohle se ale musí dělat s vědomím všech stran, aby později nevznikl problém s tím, že třeba jeden projektant si myslí, že jeho dokumentaci budeme používat, druhý projektant si myslí, že jeho, a konflikt s tím.Pokud se má vybírat mezi projektanty, měl by stavebník jasně smluvně ujednat, jak bude vybírání probíhat a kdo si zachovává práva k jím vypracované dokumentaci.

4. Jaký je rozdíl mezi tím, že stavebník si zajistí technického dozoru, a tím, že si jej zajistí stavební firma?

Technický dozor zajištěný stavební firmou je obvykle součástí jejích interních procesů a hledí primárně na prospěch stavební firmy – není neutrální. Technický dozor stavebníka zajištěný stavebníkem je placen stavebníkem a má povinnost hledět na zájmy stavebníka. Jsou to dvě různé role.V ideálním případě má stavebník svého nezávislého technického dozoru stavebníka, který sleduje stavbu a brání jeho zájmům. Stavební firma má svého stavbyvedoucího, který řídí provádění stavby.Pokud v smlouvě není jasně řečeno, že stavebník má svého technického dozoru stavebníka, stavební firma může tvrdit, že si jej zajistila ona. Výsledek je, že stavebník nemá ochránce. Právníci z ARROWS pomáhají stavebníkům s formulováním smluv, která jasně definují roli technického dozoru stavebníka – stačí se obrátit na office@arws.cz.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice dle právního stavu k roku 2026. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Jsme ARROWS advokátní kancelář, subjekt zapsaný u České advokátní komory (náš orgán dohledu), a pro maximální bezpečí klientů jsme pojištěni pro případ profesní odpovědnosti s limitem 400.000.000 Kč. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez předchozí individuální právní konzultace.

Čtěte také