Jak bezpečně investovat do nemovitosti v Paraguayi: Průvodce pro české zájemce o latinskoamerické reality

Paraguay se v posledních letech stává atraktivní destinací pro české investory hledající diverzifikaci majetku a nižší daňové zatížení. Přestože nabízí lákavé podmínky, bezpečná investice do nemovitostí na jihoamerickém kontinentu vyžaduje pečlivé zvážení právních, daňových a praktických aspektů. Tento průvodce vás provede klíčovými kroky, riziky a praktickými řešeními, která vám pomohou učinit informované rozhodnutí.

Rychlé shrnutí

• Paraguay nabízí zajímavé ceny nemovitostí, velmi příznivý daňový režim s teritoriálním zdaněním a možnost získat rezidenci. Cizinci mohou vlastnit nemovitosti včetně pozemků, s výjimkou bezpečnostních zón u hranic definovaných v zákoně č. 2532/05 o bezpečnostních zónách hranic.
• Investice do nemovitostí v Paraguayi skrývá řadu právních a praktických rizik: nejasnost vlastnických práv, neformální trh, byrokracie, jazyková bariéra a specifika místního katastru.
• Při koupi nemovitosti v Paraguayi je nezbytné provést důkladnou právní prověrku (due diligence), ověřit bezdlužnost nemovitosti a spolupracovat se zkušeným právním poradcem, který se orientuje v mezinárodních transakcích.

Proč investovat do nemovitostí v Paraguayi?

Paraguay představuje jednu z stabilních ekonomik v Latinské Americe s průměrným růstem HDP okolo 4 procent ročně. Země se postupně stává zajímavou alternativou pro české investory, kteří hledají diverzifikaci svého majetku mimo evropský prostor. Existují přitom klíčové faktory, které tuto zemi činí atraktivní.

Prvním z nich je cenová dostupnost a potenciál zhodnocení. Cena za metr čtvereční u kvalitních rezidenčních projektů v Asunciónu (hlavní město) se pohybuje v rozmezí 1 300 až 2 500 USD v závislosti na čtvrti a standardu vybavení.

Ačkoliv to není zadarmo, v porovnání s Prahou či západní Evropou nabízí Paraguay zajímavý poměr ceny a výkonu, zejména u prémiových nemovitostí ve čtvrtích jako Villa Morra nebo Santa Teresa.

Druhým důležitým faktorem je daňový režim. Paraguay používá teritoriální systém zdanění, což znamená, že příjmy fyzických osob získané ze zdrojů mimo Paraguay zpravidla nepodléhají zdanění. Pokud se stanete daňovým rezidentem Paraguaye, daníte paraguajské příjmy (sazba 10 procent) dle zákona č. 6380/2019 o modernizaci a zjednodušení daňového systému.

Na rozdíl od některých svých sousedů si Paraguay udržuje disciplinovanou měnovou politiku a relativně stabilní měnu (guaraní), ačkoliv nemovitosti se často obchodují přímo v amerických dolarech.

MicroFAQ – Základní informace o Paraguayi

1. Jsou pro Čechy procedury při koupi nemovitosti v Paraguayi jednoduché?
Procedury jsou administrativně náročnější než v Česku. Cizinci mají sice právo nemovitost nabýt, ale proces vyžaduje ověřené překlady dokumentů, součinnost notáře a zápis do katastru, který je pomalejší než v ČR. Obvykle trvá převod 2–4 měsíce.

2. Jaké jsou typické náklady na koupi nemovitosti v Paraguayi?
Kupní cena se navyšuje o daň z převodu, notářské poplatky a registrační poplatky. Celkové transakční náklady pro kupujícího se obvykle pohybují okolo 3–5 procent z ceny nemovitosti (plus DPH z poplatků).

3. Mohu koupit nemovitost bez trvalého pobytu v Paraguayi?
Ano. Cizinci mohou koupit nemovitosti pouze s platným cestovním pasem, aniž by museli mít paraguajskou rezidenci (občanský průkaz - Cédula). Výjimkou je však získání daňového identifikačního čísla (RUC) u Daňové správy (SET) pro následný pronájem, kde je rezidence či místní zástupce zpravidla nutností.

Právní a daňový rámec pro zahraniční investory

Vlastnická práva a právní jistota

Paraguay právně umožňuje vlastnictví nemovitostí cizincům, a to v rozsahu srovnatelném s místními občany, což garantuje paraguajská ústava. Existuje však jedna zásadní zákonná výjimka: Zákon o bezpečnostních zónách hranic. Podle tohoto zákona nesmí cizinci ze zemí, které nejsou sousedními státy, vlastnit pozemky v pásmu 50 km od státních hranic.

Na koho se můžete obrátit?

Systém je založen na notářském zápisu (Escritura Pública) v souladu s paraguajským občanským zákoníkem.

Ačkoliv systém teoreticky zaručuje právní jistotu, v praxi existují rizika:

• Duplicitní tituly: Historicky docházelo k chybám v katastru, kdy na jeden pozemek existuje více listin o vlastnictví.
• Neformální držba: Některé nemovitosti jsou užívány osobami bez řádného titulu, což může vést k vydržení či sporům o vystěhování.
• Zatížení: Nemovitost může být zatížena zástavami nebo věcnými břemeny, která nejsou na první pohled zřejmá.

Z těchto důvodů se důrazně doporučuje vyhledat specializované právní zastoupení, které provede kontrolu historie titulu až 20 let zpětně.

Daňový režim pro zahraničního investora

Paraguajský daňový systém upravený primárně zákonem č. 6380/2019 je pro investory jedním z nejatraktivnějších v regionu.

• Daň z příjmu (IRE/IRP): Sazba daně z příjmu činí obecně 10 %.
• Daň pro nerezidenty (INR): Pokud nemovitost vlastníte jako nerezident (fyzická osoba bez pobytu v Paraguayi), uplatňuje se daň z příjmu nerezidentů (INR).
• Daň z nemovitosti (Impuesto Inmobiliario): Je velmi nízká, obvykle 1 % z fiskální hodnoty nemovitosti, která bývá výrazně nižší než tržní cena.
• DPH (IVA): Standardní sazba je 10 %, u některých pronájmů nemovitostí určených k bydlení může být sazba 5 %.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře běžně řeší daňové struktury pro české klienty mající majetek v zahraničí, aby zajistili soulad s českými předpisy a optimalizovali daňovou zátěž v mezích zákona.

MicroFAQ – Daně a rezidence

1. Jak dlouho trvá získání rezidence v Paraguayi?
Proces získání přechodného pobytu (residencia temporal) na 2 roky je nyní standardním prvním krokem. Po uplynutí této doby lze žádat o trvalý pobyt (residencia permanente). Vyřízení vyžaduje osobní přítomnost při podání a vyzvednutí dokumentů.

2. Co se stane s mými českými daňovými povinnostmi?
Pokud máte středisko životních zájmů v ČR, zůstáváte českým daňovým rezidentem. Vzhledem k tomu, že mezi ČR a Paraguají není uzavřena smlouva o zamezení dvojího zdanění, může docházet k daňovým komplikacím. V ČR se daň zaplacená v Paraguayi obvykle uplatňuje jako daňový výdaj, nikoliv formou zápočtu.

3. Mohu nemovitost pronajímat "na černo"?
Nedoporučuje se to. Úřady zvyšují kontrolu a od cizinců se vyžaduje dodržování předpisů. Navíc bez daňové registrace nemůžete vystavovat faktury, což vás vylučuje z trhu bonitních firemních nájemníků.

Jak bezpečně koupit nemovitost: Podrobný průvodce procesem

Nákup nemovitosti v Paraguayi probíhá v několika fázích, které vyžadují formální kroky odlišné od českých zvyklostí.

Výběr a ověření (Due Diligence)

Ještě před podpisem jakékoliv smlouvy nebo složením zálohy je nutné provést právní a technickou prověrku.

• Právní kontrola: Získání výpisu z katastru (Informe de Dominio) k ověření vlastníka a absenci zástav (hipotecas) či exekucí (embargos).
• Katastrální kontrola: Ověření, zda hranice pozemku v terénu odpovídají katastrální mapě v .
• Daňová bezdlužnost: Potvrzení, že jsou zaplaceny obecní daně.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře zajišťují tyto prověrky prostřednictvím spolupracujících paraguajských notářů a advokátů.

Rezervační smlouva (Seña de Trato)

Obvykle se podepisuje soukromá listina o rezervaci, kde kupující skládá zálohu (často 10–20 % ceny). Tato smlouva by měla obsahovat sankce pro případ odstoupení: pokud odstoupí kupující, o zálohu přichází; pokud prodávající, vrací dvojnásobek (pokud je tak sjednáno). Důrazně varujeme před platbou zálohy v hotovosti bez řádné smlouvy zkontrolované právníkem.

Příprava notářského zápisu

K převodu vlastnictví dochází podpisem veřejné listiny ( Escritura Pública de Transferencia ) před paraguajským notářem (Escribano Público). Notář je ze zákona povinen ověřit identity stran a vyžádat si aktuální certifikáty o bezdlužnosti nemovitosti.

Platba a podpis

K úhradě kupní ceny dochází zpravidla při podpisu u notáře, nejčastěji bankovním převodem nebo bankovním šekem (Cheque de Gerencia). Hotovostní platby u vyšších částek jsou rizikové a omezované předpisy proti praní špinavých peněz.

Zápis do katastru

Podpisem smlouvy proces nekončí. Notář musí zajistit zápis do Veřejného rejstříku (Registro Público). Teprve zápisem se stáváte formálním vlastníkem vůči třetím stranám. Tento proces může trvat několik týdnů až měsíců.

MicroFAQ – Průběh nákupu

1. Jaké dokumenty potřebuji jako cizinec?
Základem je platný cestovní pas. Pro některé úkony může být vyžadován druhý doklad totožnosti. Pokud kupujete na dálku, je nutná plná moc (Poder Especial), která musí být apostilována v ČR a následně přeložena v Paraguayi.

2. Jak je to s realitními makléři?
V Paraguayi neexistuje tak přísná regulace makléřů jako v EU. Provizi (standardně 5 %) hradí obvykle prodávající, ale je třeba to mít smluvně potvrzeno.

3. Mohu koupit nemovitost na dálku?
Ano, prostřednictvím plné moci udělené vašemu právnímu zástupci. ARROWS advokátní kancelář může tento proces koordinovat, abyste nemuseli do Paraguaye cestovat jen kvůli podpisu.

Klíčová rizika a jak se jim vyhnout

Investice v Latinské Americe s sebou nese specifická rizika, která v Evropě nejsou běžná.

Rizika	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Vady titulu: Nemovitost má spornou historii vlastnictví nebo duplicitní zápis v katastru.	Hloubková prověrka: Zajistíme kontrolu historie titulu (tzv. "study of title") 20 let zpětně, abychom vyloučili skryté vady.
Zákaz u hranic: Koupě pozemku v 50km pohraničním pásmu, což je pro Čechy neplatný úkon.	Geografická analýza: Ověříme, zda nemovitost nespadá pod zákon o bezpečnostní zóně.
Podvod s identitou: Osoba vydávající se za majitele nemá oprávnění prodávat.	Ověřování identity: Právníci ve spolupráci s notářem důsledně ověřují totožnost prodávajícího a pravost jeho dokumentů.
Skryté dluhy: Na nemovitosti váznou nezaplacené daně nebo poplatky za služby.	Kontrola bezdlužnosti: Vyžádáme si potvrzení o zaplacení daně z nemovitosti (Impuesto Inmobiliario) a komunálních poplatků před převodem.
Nevhodná smlouva: Smlouva jednostranně výhodná pro prodávajícího bez garancí pro kupujícího.	Příprava smluvní dokumentace: Připravíme nebo zrevidujeme kupní smlouvu tak, aby chránila vaše zájmy a obsahovala standardní záruky.

Zvláštní pozornost: "Gringo Price"

V Paraguayi se můžete setkat s dvojími cenami – jednou pro místní a vyšší pro cizince ("gringos"). Realitní trh není plně transparentní a neexistují centralizované cenové mapy.

Ochranou je nezávislý odhad ceny a znalost trhu. Doporučuje se nespoléhat pouze na doporučení prodávajícího makléře, ale ověřit cenu u nezávislého odborníka.

Role právního poradenství a due diligence

Právní poradenství při mezinárodní transakci není nákladem navíc, ale pojistkou vaší investice. Rozdíl v právních systémech (kontinentální právo v ČR vs. specifika paraguajského práva) může vést k nedorozuměním s fatálními následky.

Co je due diligence a proč je důležitá

Due diligence je proces, při kterém právníci "proklepnou" nemovitost ze všech stran. V Paraguayi to znamená nejen kontrolu katastru, ale i ověření v katastrálním úřadu (Catastro Nacional), který vede technické údaje o nemovitostech. Nesoulad mezi notářským zápisem a katastrálními daty je častým problémem, který brání budoucímu prodeji.

Jakou pomoc mohou právníci poskytnout

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám ve spolupráci s lokálními partnery zajistí:

• Komplexní zastoupení: Od vyjednávání podmínek po převzetí klíčů.
• Daňové poradenství: Strukturování nákupu (fyzická osoba vs. paraguajská společnost S.A. nebo EAS) pro optimalizaci daní.
• Překlady a legalizace: Zajištění úředních překladů a apostil českých dokumentů.
• Bezpečný převod peněz: Poradenství ohledně mezinárodních plateb a využití úschov.

ARROWS advokátní kancelář disponuje sítí partnerů v Latinské Americe, což zajišťuje, že český klient má partnera, který mluví jeho jazykem a chápe jeho obavy, zatímco lokální advokát řeší procesní kroky na místě. Více o našich zkušenostech s mezinárodními transakcemi naleznete zde.

Daňové aspekty a strukturování investice

Nákup nemovitosti má daňové dopady v obou zemích.

Náklady při koupi

Při kalkulaci investice počítejte s následujícími náklady nad rámec kupní ceny:

• Daň z převodu (IVA + poplatky): Část nákladů nese prodávající, část kupující. Praxe se může lišit dle dohody.
• Notářské poplatky: Jsou regulované, ale celkové náklady na převod (včetně kolků a registrů) se pro kupujícího pohybují obvykle mezi 2,5 až 4 % z hodnoty transakce.

Daně z držby a příjmu

• Roční daň z nemovitosti: Odvádí se obci (Municipalidad) a činí 1 % z fiskální hodnoty. Pozor, fiskální hodnota se postupně přibližuje tržní, ale stále je obvykle nižší.
• Daň z pronájmu: Příjem z pronájmu podléhá zdanění. Nerezidenti platí specifickou daň (INR) nebo DPH. Rezidenti zahrnují příjem do své daně z příjmu (IRP/IRE).

Daňové hlášení v ČR

Český daňový rezident musí příjmy z pronájmu v Paraguayi přiznat v českém daňovém přiznání (dílčí základ daně podle § 9 zákona o daních z příjmů).

Vzhledem k absenci smlouvy o zamezení dvojího zdanění se daň zaplacená v Paraguayi zpravidla uplatňuje jako výdaj vynaložený na dosažení příjmů. ARROWS advokátní kancelář vám pomůže připravit podklady pro české daňové přiznání tak, aby bylo v souladu se zákonem a zároveň ekonomicky racionální.

Praktické aspekty: Pronájem a správa nemovitosti

Krátkodobý pronájem (Airbnb)

Asunción zažívá boom krátkodobých pronájmů. Výnosnost se může pohybovat mezi 6–10 % p.a. v hrubém. Je však třeba počítat s náklady na správu, elektřinu (v létě vysoká kvůli klimatizaci) a internet. Pozor na daňové novinky: Paraguay postupně zavádí povinnosti pro digitální platformy, což zvýší transparentnost příjmů.

Správa nemovitosti

Pokud v zemi nežijete, je nezbytné mít spolehlivého správce. Správcovské firmy si účtují poplatek obvykle 10 % z vybraného nájemného. Správce řeší opravy, komunikaci s nájemníky a kontrolu plateb.

Případ: Jak se může investice pokazit (a jak tomu předejít)

Případ: Klient si koupil pozemek "výhodně" přímo od majitele v regionu Chaco. Smlouvu sepsali u notáře, kterého doporučil prodávající. Po roce chtěl klient pozemek prodat, ale zjistil následující skutečnosti:

1. Pozemek leží v bezpečnostní zóně u hranic, takže převod na něj jako na Čecha byl od počátku neplatný (absolutně neplatný právní úkon pro rozpor s ).
2. Na pozemku vázla zástava u místní banky, kterou notář "přehlédl".
3. Peníze zaplatil hotově a nemá doklad uznatelný pro vymáhání.

Kdyby klient využil služeb nezávislého advokáta, ten by okamžitě zjistil polohu v hraničním pásmu a transakci by zastavil ještě před platbou.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře chrání klienty před těmito scénáři důslednou kontrolou před každým převodem.

Závěr článku

Investice do nemovitostí v Paraguayi může být zajímavou příležitostí s potenciálem zhodnocení a diverzifikace v dolarové ekonomice. Nízké daně a stabilní prostředí jsou silnými argumenty.

Rizika plynoucí z odlišného právního prostředí a byrokracie jsou však reálná, proto úspěch investice závisí na kvalitní přípravě a odborném zázemí.

Pokud zvažujete nákup nemovitosti v Paraguayi, nepodceňujte rizika. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou provést transakci bezpečně a legálně. Napište nám na office@arws.cz a sjednejte si úvodní konzultaci.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k nákupu nemovitosti v Paraguayi

1. Mohu koupit nemovitost v Paraguayi bez rezidence?
Ano. Pro samotný nákup nemovitosti nepotřebujete trvalý pobyt ani paraguajský průkaz totožnosti. Postačí platný cestovní pas. Rezidence je však vyžadována pro otevření běžného bankovního účtu v místní bance a pro získání daňového čísla (RUC) nezbytného pro legální pronajímání.

2. Jaké jsou nejčastější problémy při koupi?
Mezi nejčastější problémy patří nedořešené dědické řízení na straně prodávajícího, nesoulad mezi reálnou výměrou a údaji v katastru a existence skrytých dluhů na daních či poplatcích. Všechna tato rizika lze eliminovat důkladnou prověrkou (due diligence).

3. Jak dlouho trvá převod nemovitosti?
Podpis kupní smlouvy může proběhnout rychle (v řádu týdnů), ale následný zápis do katastru nemovitostí (Registro Público) trvá v Paraguayi déle než v ČR, obvykle 2 až 4 měsíce. Je třeba s tímto časovým rámcem počítat, zejména pokud plánujete nemovitost obratem zastavit nebo prodat.

4. Je bezpečné koupit nemovitost on-line?
Bez fyzické prohlídky nebo prohlídky provedené vaším důvěryhodným zástupcem nákup nedoporučujeme. Fotografie mohou být zavádějící a nezobrazují okolí nemovitosti. Právní kroky lze řešit na dálku přes plnou moc, ale technická inspekce je nezbytná.

5. Musím platit daně v ČR z pronájmu v Paraguayi?
Ano, jako český daňový rezident daníte své celosvětové příjmy. Vzhledem k neexistenci smlouvy o zamezení dvojího zdanění je situace specifická a vyžaduje odborné posouzení, jak nejlépe uplatnit zaplacenou paraguajskou daň jako náklad.

6. Jaká je role notáře v Paraguayi?
Notář (Escribano) hraje klíčovou roli. Sepisuje kupní smlouvu, ověřuje identity a zajišťuje zápis do katastru. Je však nestranný a neposkytuje právní poradenství jedné straně (nehájí vaše zájmy proti prodávajícímu). Proto je důležité mít vlastního advokáta, který zkontroluje smlouvu připravenou notářem.

Pro individuální posouzení vašeho záměru kontaktujte ARROWS advokátní kancelář na office@arws.cz.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení. Každý případ vyžaduje řešení na míru, proto nás neváhejte oslovit.