Jak legálně vydělávat na pronájmu bytů: Právní pravidla pro investory, která zkrátí cestu k neplatičům

JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.
23.4.2026 | ARROWS advokátní kancelář

Investice do nemovitostí jsou lákavé, ale pronájem bytů skrývá řadu právních a daňových úskalí. S novou legislativou od roku 2026 přichází zrychlené vyklizení neplatících nájemníků. Tento článek vás provede klíčovými povinnostmi, prověrkami nájemců a efektivními postupy, jak ochránit vaši investici a vypořádat se s problémy.

Fotografie ukazuje právníky advokátní kanceláře specializující se na problematiku zrychlené vyklizení nájemníků.

Rychlé shrnutí

  • Příjmy z pronájmu musíte zdanit podle § 9 zákona o daních z příjmů sazbou 15 % až 23 %. Jinak vám hrozí dodatečné daňové doměření a pokuty.
  • Kvalitně sepsaná nájemní smlouva je vaší největší ochranou. Musí jasně definovat podmínky placení, sankce a postup při zániku nájmu.
  • Od 1. ledna 2026 můžete využít zrychlené soudní řízení pro vyklizení nemovitosti. To platí v případě neplacení nájmu za nejméně tři měsíce.
  • Důkladná prověrka nájemce před podpisem smlouvy usnadní váš klid a sníží riziko budoucích problémů. Kontrolujte rejstříky, reference a finanční stabilitu uchazeče.

Nájemní smlouva jako základní dokument

Nájemní smlouva je pro pronajímatele klíčovým dokumentem. Mnozí majitelé bytů ji bohužel podcení nebo si ji stáhnou ze šablony z internetu bez hlubšího porozumění. To je chyba, která se později často draze vymstí.

Podle občanského zákoníku (§ 2235 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) musí být nájemní smlouva na byt povinně v písemné podobě. Bez ní sice nájem vznikne, ale v případě sporu se stanete velmi zranitelným a prokazování podmínek bude obtížné. Smlouva musí obsahovat několik podstatných náležitostí.

Patří sem identifikace obou stran (jméno, adresa, rodné číslo či IČO pronajímatele i nájemce), přesný popis bytu (adresa, podlaží, výměra, příslušenství jako sklepy či parkovací místo). Dále pak výši nájemného a způsob placení, sjednanou dobu nájmu (určitá či neurčitá), datum uzavření a podpisy obou stran.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře upozorňují, že v praxi se často objevují smlouvy, které obsahují ustanovení porušující práva nájemce. Podle zákona se k takovým ustanovením "nepřihlíží" – tedy nejsou právně vymahatelná. Takové případy pak vedou ke zbytečným sporům nebo k nemožnosti účinně prosazovat svá práva. Pokud si nejste jistí nastavením práv a povinností v nájemní smlouvě, může pomoci konzultace v rámci realitního práva.

Praktický tip: Smlouva by měla jasně vymezit odpovědnost za běžné opravy a údržbu. Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, stanovuje limit pro drobné opravy. Pro rok 2026 platí, že součet nákladů na drobné opravy nepřesáhne částku 100 Kč/m² obytné plochy bytu za kalendářní rok.

U bytu o rozloze 60 m² tak roční limit činí 6 000 Kč. Pokud je ve smlouvě stanoveno, že tyto opravy platí nájemce, měl by limit zmiňovat. V opačném případě hrozí spor o to, kdo nese náklady.

Smluvní pokuty a kauce

Mnoho pronajímatelů se ptá, zda mohou ve smlouvě sjednat smluvní pokutu za neplacení nájmu nebo pozdní vrácení bytu. Odpověď je: ano, ale s podmínkami. Podle občanského zákoníku (§ 2254 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) výše jistoty (kauce) nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.

Smluvní pokuty se k této částce sčítají, přičemž je nutné mít na paměti, že soud může nepřiměřeně vysokou smluvní pokutu snížit. Příklad: Pokud je měsíční nájem 15 000 Kč, můžete požadovat kauci až 45 000 Kč (trojnásobek). K širším souvislostem (např. kdy se krátkodobý pronájem může překlopit do režimu podnikání a jaká z toho plynou daňová rizika) viz také Krátkodobé pronájmy versus klasický nájem 2026: Kdy se z pronajímatele stává OSVČ a jaká jsou skrytá daňová rizika. Smluvní pokuta je pak samostatnou pohledávkou, která by měla být přiměřená a účelná.

Kauce (jistota) slouží jako ochrana pronajímatele. Po skončení nájmu ji musíte vrátit včetně zákonných úroků, pokud nájemce nemá dluhy na nájemném, službách nebo škody nepřesahují běžné opotřebení (§ 2254 odst. 2 OZ). Běžné opotřebení znamená přirozené opotřebení způsobené normálním užíváním.

Patří sem například lehce otrhaná tapeta nebo mírně sešlapané koberce. Pokud si kauci chcete podržet na úhradu škod nebo dluhů, musíte to zdůvodnit konkrétními doklady a předložit nájemci písemný přehled. Bez toho riskujete soud a povinnost vrátit peníze i s úroky.

Daňové povinnosti pronajímatele

Příjmy z pronájmu nejsou "skryté peníze". Finanční správa ví, že pronajímáte, a má údaje o převodech z účtů nájemců. Pokud si daňové povinnosti nesplníte správně, čekají vás dodatečná doměření, pokuty a penále. V praxi se vyplatí ověřit si postup i s odborníky na daňové právo, zejména pokud kombinujete více typů příjmů nebo uplatňujete skutečné výdaje.

Zdanění příjmu z pronájmu

Příjmy z pronájmu se zdaňují podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP) sazbou 15 % z daňového základu. U fyzických osob s vysokými příjmy (pro rok 2026 očekávána hranice příjmů nad 48násobek průměrné mzdy, což by mohlo být kolem 2 000 000 Kč ročně) se uplatní sazba 23 % z příjmů přesahujících tuto hranici.

Výdaje si můžete uplatnit dvěma způsoby. Nejjednodušší způsob jsou paušální výdaje (30 % z příjmů). Pokud příjmy z pronájmu činí např. 240 000 Kč ročně, můžete si odečíst 72 000 Kč. Výhodou je, že nemusíte vést složitou evidenci.

Horní limit paušálu je 600 000 Kč ročně (§ 7 odst. 7 ZDP). Překročíte-li tuto hranici, můžete si uplatnit jen 600 000 Kč, i když by 30 % z vašich příjmů bylo vyšší. Druhým způsobem jsou skutečné výdaje, kde musíte prokázat všechny relevantní náklady.

Mezi relevantní náklady patří úroky z úvěru na koupi bytu, opravy a údržba, pojištění nemovitosti, správa, daň z nemovitých věcí a podobně. Každý výdaj musíte mít doložen. Praktický pohled na prověřování nájemních smluv a rizik před koupí bytu k pronajímání shrnuje i článek Jak investovat do nájemního bydlení: Na co si dát pozor při prověřování nájemních smluv před akvizicí. Zde byste měli věnovat pozornost také odpisům nemovitosti, které mohou výrazně snížit váš daňový základ.

Důležité upozornění: Energie a služby (voda, teplo, elektřina, plyn), které fakturujete dále nájemci, nejsou vašim výdajem, neboť je jen přeposíláte. Do daňového základu se nezahrnují.

Podání daňového přiznání

Daňové přiznání musíte podat do 31. března roku následujícího po zdaňovacím období (tedy za rok 2025 do 31. března 2026), pokud podáváte přiznání v listinné podobě. Pokud podáváte přiznání elektronicky (datovou schránkou nebo elektronicky s ověřenou identitou), lhůta se prodlužuje do 2. května (za rok 2025 do 2. května 2026).

Pokud za vás přiznání podává daňový poradce, lhůta je do 1. července (za rok 2025 do 1. července 2026). Pokud lhůtu zmeškáte, čeká vás pokuta za pozdní podání. Finanční správa zároveň automaticky sleduje, zda výše vašich příjmů a výdajů odpovídá vašemu majetku a celkové situaci.

Výjimka: Pokud nemáte jiné příjmy a příjmy z pronájmu nepřesáhly 50 000 Kč za rok, daňové přiznání nemusíte podávat vůbec. Pokud jste ale zaměstnanec nebo OSVČ s jinými příjmy, limit se snižuje na 20 000 Kč.

Mnozí investoři se zajímají o složité daňové plánování a struktury, když by měli nejdůležitěji zajistit základní soulad se zákonem. Chyby v daňovém přiznání jsou časté a jejich náprava je zdlouhavá. Lépe je investovat pár tisíc korun do konzultace s odborníkem, než později čelit pokutám a úrokům z prodlení.

Zrychlené řízení pro vyklizení od roku 2026

V lednu 2026 vstoupila v platnost novela občanského soudního řádu, která zavádí zrychlené řízení pro vyklizení nemovitosti v jasně daných případech. Jedná se o zkrácené soudní řízení, které má zamezit dlouhým a složitým procesům, pokud je situace skutkově jednoznačná a nájemce neplatí.

Co je zrychlené řízení pro vyklizení

Zrychlené řízení pro vyklizení umožňuje soudu vydat rozhodnutí o povinnosti nájemce vyklidit nemovitost ve výrazně kratší době než v běžném sporném řízení. Soud posuzuje především písemné důkazy předložené pronajímatelem. Nájemce má však vždy právo se k žalobě vyjádřit a předložit své důkazy.

Aby soud takové řízení vedl a rychle rozhodl, musíte splnit čtyři klíčové podmínky: Musíte být vlastníkem nemovitosti a doložit to výpisem z katastru. Nájem musí být prokazatelně ukončen buď vypršením smlouvy, nebo platnou výpovědí.

Soud musí vidět, že nájem skončil v souladu se zákonem. Nájemce byl řádně vyzván k vyklizení. Před podáním žaloby mu musela být doručena písemná výzva k vyklizení nemovitosti, ideálně s dostatečným předstihem (např. 14 dní). A nakonec nájemce fakticky v nemovitosti setrvává, ačkoliv k ní již nemá právo.

Praktický dopad: Pokud máte všechny doklady v pořádku a nájemce neprokáže relevantní důvody pro své setrvání, soud může rozhodnout v řádu týdnů, nikoli měsíců či let jako u plnohodnotného soudního řízení. To znamená drastické zrychlení, zvlášť v porovnání se situací před rokem 2026.

Postup po vydání soudního rozhodnutí

Jakmile soud vydá rozhodnutí o povinnosti vyklizení (rozsudek) a to nabude právní moci, můžete okamžitě kontaktovat soudního exekutora, který zajistí nucené vyklizení. Pokud nájemce podá odvolání, soud se bude jeho námitkami zabývat.

Musí však v odvolání specifikovat konkrétní důvody a doložit důkazy – obecný nesouhlas nestačí. Varování z praxe: Pokud vám chybí alespoň jeden z těchto dokladů – nájemní smlouva, platná výpověď, důkaz o doručení výpovědi, výzva k vyklizení či důkaz o jejím doručení – soud zrychlené řízení odmítne.

Budete se muset vrátit k běžnému spornému procesu, proto je absolutně kritické mít veškeré dokumenty v pořádku ještě předtím, než přijde na řadu neplacení.

Řešení situace s neplatícím nájemcem

Situace s neplatícím nájemcem je jednou z nejčastějších obav pronajímatelů. Právní řád nabízí jasný postup, ale je třeba jej dodržet přesně.

Písemná výzva k úhradě dluhu

Jakmile nájemce začne pozdě platit, neotálejte a napište mu písemně. Tato výzva by měla obsahovat datum odeslání, jméno a adresu nájemníka, podrobnosti o dlužné částce (za jaké období, kolik) a konkrétní termín k úhradě (zpravidla 7–14 dní).

Dále pak upozornění na právní důsledky v případě neuhrazení (např. výpověď z nájmu). Výzvu zašlete doporučeným dopisem s dodejkou nebo datovou schránkou – důkaz o doručení je rozhodující. V praxi můžete rovněž poslat upomínku e-mailem, ale papírová stopa je bezpečnější.

Mnohdy se stane, že nájemce zapomněl zaplatit, má problém s účtem nebo si to jednoduše nechal ujít. Takováto výzva jej často donutí jednat.

Nabídka splátkového kalendáře

Pokud nájemce reaguje a tvrdí, že má pouze dočasné problémy, můžete nabídnout dohodu o splátkách. Dohodou o splátkách se rozumí dohoda, v níž nájemce uznává dluh a zavazuje se jej splatit v určitých splátkách.

Pokud si tuto dohodu necháte sepsat u notáře formou notářského zápisu se svolením k přímé vykonatelnosti, můžete později provést exekuci bez soudního řízení, pokud nájemce opět přestane platit. To je velmi efektivní nástroj.

Výpověď nájmu

Pokud se nájemce nezpamatoval nebo pokud dluh přetrvává, přichází čas na výpověď z nájmu. Zákon rozlišuje mezi dvěma typy. Výpověď s tříměsíční výpovědní dobou se používá v méně závažných případech, když nájemce porušuje své povinnosti, ale nejde o zvlášť závažné jednání (§ 2288 odst. 1 písm. a) OZ).

Příkladem mohou být opakované pozdní platby. Nájemci dáte na to tři měsíce, aby se přestěhoval. Výpověď bez výpovědní doby (okamžitá) přichází v úvahu jen v závažných případech (§ 2291 odst. 2 OZ). Jedním z nich je právě neplacení nájmu a služeb za nejméně tři měsíce (nebo částka rovnající se třem měsíčním nájmům a zálohám na služby).

V takovém případě nájemce musí byt opustit bez zbytečného odkladu, jakmile nájem skončí doručením výpovědi. Výpověď musí být vždy písemná a musí být nájemníkovi řádně doručena. Pokud nemáte doklad o doručení, výpověď nemusí být právně závazná. Doporučujeme doporučený dopis s dodejkou, což je standardní důkaz doručení.

Užití zrychleného řízení pro vyklizení

Pokud nájemce ani po vypršení výpovědní doby (nebo ihned po okamžité výpovědi) byt neopustí, využijete zrychlené řízení pro vyklizení. Shromážděte všechny doklady (nájemní smlouvu, výpověď, důkaz o doručení, výzvu k vyklizení a důkaz o jejím doručení) a podejte žalobu na vyklizení u místně příslušného soudu.

Pokud máte vše v pořádku a nájemce neprokáže oprávněné námitky, soud vydá rozhodnutí v řádu týdnů. Následně můžete, pokud se nájemce i nadále brání opustit byt, kontaktovat exekutora.

Exekuční řízení a fyzické vyklizení

Pokud se dostanete až sem, fyzického vyklizení se už ujímá soudní exekutor. Ten zajistí, aby nájemce byt opustil. V případě nutnosti je přítomna i policie. Všechny náklady exekuce se vztahují na nájemníka.

Pozor: Nemůžete si byt "sami vzít zpět" – třeba tím, že si vezmete klíče, vyvezete nájemníkův nábytek nebo vypnete elektřinu. To je porušení občanských práv a hrozí vám trestní odpovědnost za neoprávněné užívání cizí věci nebo porušování domovní svobody. Jak paradoxně to zní, právnické postupy jsou v tomto případě jedinou legální cestou.

Prověrka nájemce: Prevence

Nejjistější způsob, jak se vyhnout problémům s neplatícím nájemcem, je nepřijmout jej vůbec. Zvláštní pozornost si zaslouží kontrola zájemce ještě předtím, než podepíšete smlouvu.

Ověření informací o nájemci

Bez souhlasu zájemce si můžete nahlédnout do Insolvenčního rejstříku (ISIR, zdarma na webu justice.cz) a Centrální evidence exekucí (CEE, za poplatek). Pokud je uchazeč v insolvenci nebo vůči němu běží exekuce, je to silný signál rizika.

Zavolejte si jeho předchozího pronajímatele, aby potvrdil, že osoba byla dobrým nájemníkem. Psané doporučení se může snadno zfalšovat, ale telefonní rozhovor odhalí případné rozpory. Ptejte se na zaměstnání, zdroj příjmů a dobu na pracovišti.

Pracovní smlouva či výpis z účtu mohou poskytnout náhled. Pokud má nájemce příjem výrazně nižší než je výše nájmu (ideálně by měl mít příjem nejméně trojnásobek nájmu), je to zvýšené riziko. Ač není standardem, máte právo požádat uchazeče o výpis z rejstříku trestů. Pokud odmítá či se rozčiluje, je to varovný signál.

Výběr spolehlivého nájemce

Pokud máte více zájemců, vyberte si toho, s nímž se vám nejlépe komunikuje a kdo vykazuje největší finanční stabilitu. Lépe máte nižší nájemné a spolehlivého nájemníka, než vysoké nájemné a neustálý stres.

Právníci z advokátní kanceláře radí, aby pronajímatelé věnovali prověrce minimálně stejný čas jako výběru hypotéky. Investice do prověrky se s ohledem na potenciální ztráty mnohokrát vyplatí.

Související otázky k řešení neplatících nájemců

1. Co se stane, když nájemce dluhuje jen jeden měsíc nájmu?
Jeden měsíc prodlení sám o sobě není důvodem pro výpověď bez výpovědní doby. Soud by musel posoudit, zda je to ojedinělé nebo součást dlouhodobého porušování. Pokud si však sjednáte smluvní pokutu za pozdní platbu, máte právo ji vymáhat ihned. Pokud se jedná o opakované pozdní platby (např. vícekrát do roka), může to být důvod pro výpověď s tříměsíční lhůtou (§ 2288 odst. 1 písm. a) OZ).

2. Mohu si vzít klíče a zámky vyměnit, pokud nájemce neplatí?
Rozhodně ne. To je porušení práva nájemce na užívání bytu a hrozí vám, že sami porušíte zákon (trestný čin porušování domovní svobody). Musíte postupovat právní cestou přes výpověď a případně soud. Jak paradoxně to zní, právnické postupy jsou v tomto případě jedinou legální cestou.

3. Jak dlouho trvá, než se zbavím neplatícího nájemníka v roce 2026?
Se zrychleným řízením pro vyklizení by to mělo trvat výrazně kratší dobu než v minulosti – typicky 2–4 měsíce od platné výpovědi po fyzické vyklizení, pokud nemáte komplikace a nájemce neklade efektivní odpor. Bez zrychleného řízení (tj. v běžném sporném řízení) se jedná spíše o 6–18 měsíců.

Přehled problémů a řešení ARROWS

Možné problémy

Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)

Nejasně sepsaná nájemní smlouva – Chybí klíčové prvky, nejsou definovány povinnosti při neplacení nebo jsou v ní ustanovení porušující práva nájemce, která nejsou právně vymahatelná

Právníci z ARROWS připravují komplexní nájemní smlouvy na míru vašim potřebám s důrazem na ochranu pronajímatele. Smlouva obsahuje jasné podmínky pro placení, postup při neplacení, sankce a všechna ustanovení v souladu s aktuálním právním stavem.

Chyby v daňovém přiznání a riziková interpretace výdajů – Pronajímatel si není jistý, co si může odečíst, překračuje-li limit paušálu, nebo zda jsou jeho výdaje uznatelné

Poskytujeme právní a daňové poradenství v oblasti pronájmu s konkrétními doporučeními pro váš případ. Pohlídáme, aby vaše daňové přiznání bylo správné a vy neplatili zbytečné pokuty.

Neznalost nového zrychleného řízení od roku 2026 – Pronajímatel použije starý a zdlouhavý postup žaloby na vyklizení, když by mohl využít rychlejší zrychlené řízení

Zajistíme vám zastupování při podání žaloby na vyklizení a pohlídáme všechny procesní lhůty a formality. Díky našim zkušenostem docílíme rozhodnutí v nejkratší možné lhůtě.

Nájemce nepřiznává svou finanční situaci dopředu – Pronajímatel nemá přehled o solventnosti zájemce a později zažívá neplacení nájmu

Nabízíme prověřování obchodních partnerů s přístupem do relevantních rejstříků a databází. Pomůžeme vám vybrat spolehlivého nájemníka a minimalizovat riziko.

Spor o kauci a její vrácení – Po skončení nájmu si pronajímatel uvádí, že drží kauci na opravy a nájemce nesouhlasí se zdůvodněním nebo výší částky

Zastupujeme pronajímatele v jednáních o vypořádání kauce s nájemníkem a v případě potřeby v soudních sporech o její vrácení. Pohlídáme, aby vrácení proběhlo podle zákona a s řádným vyúčtováním.

Daňové aspekty: Dlouhodobý a krátkodobý pronájem

V posledních letech se zvýšila popularita krátkodobých pronájmů přes platformy jako Airbnb. Zde však vstupuje do hry zcela jiný právní režim, který si zaslouží zvláštní pozornost.

Dlouhodobý pronájem

Pronajímáte byt na měsíce či roky a nájemce jej užívá k bydlení bez doplňkových služeb (např. úklid, výměna prádla)? To je příjem z pronájmu podle § 9 ZDP. Příjmy nepodléhají odvodům na sociální a zdravotní pojištění, což je výrazně výhodnější.

Daň činí 15 % (nebo 23 % u vyšších příjmů). Výdaje si uplatníte paušálně (30 %, max 600 000 Kč) nebo skutečně. Není potřeba živnostenský list.

Krátkodobý pronájem (Airbnb, Booking)

Pronajímáte byt na dny či týdny turistům a poskytujete doplňkové služby jako úklid, výměna prádla či snídaně? Pak jde o ubytovací službu a tím o podnikání podle § 7 ZDP. To znamená, že musíte si zřídit živnostenský list nebo máte-li starší oprávnění, povinnost se přihlásit jako OSVČ.

Podléháte odvodům na sociální pojištění (minimální měsíční záloha pro OSVČ na hlavní činnost v roce 2026 se očekává kolem 4 000 Kč, ale obvykle je vyšší v závislosti na příjmech) a zdravotnímu pojištění (minimální měsíční záloha pro rok 2026 se očekává kolem 3 200 Kč). Daň z příjmu je sice stejná (15–23 %), ale paušální výdaj činí až 60 % (maximálně 1 200 000 Kč, pokud máte živnostenský list).

V případě vysokého obratu (pro rok 2026 očekáván limit 2 000 000 Kč) můžete být také povinným plátcem DPH a být zařazen jako identifikovaná osoba k DPH. Finanční správa automaticky monitoruje Airbnb, Booking a ostatní platformy – jejich data jsou na základě předpisů EU (DAC7) reportována české správě. Pokud si nesplníte daňové povinnosti, dostanete i retroaktivně doměření za roky zpět s pokutou.

Praktický příklad: Pronajímáte byt za 1 000 Kč na noc v turistické sezóně. Ročně si vyděláte 100 000 Kč. Pokud je to dlouhodobý nájem na bydlení bez služeb, daň je 15 % ze 70 000 Kč (po 30 % paušálu) = 10 500 Kč ročně.

Pokud je to krátkodobý pronájem jako podnikání, daň je 15 % ze 40 000 Kč (po 60 % paušálu) = 6 000 Kč, ale musíte platit minimální zálohy na sociální pojištění (např. cca 48 000 Kč ročně) a zdravotní pojištění (např. cca 38 400 Kč ročně). Právníci z ARROWS advokátní kanceláře v takových případech doporučují jasně sepsanou smlouvu, která předem vymezuje charakter pronájmu (bydlení vs. ubytování), aby nedošlo k překlasifikaci finanční správou.

Pojištění a ochrana investice

Nepřehlédněte pojištění, ačkoli se to mnozím pronajímatelům nechce řešit. Je to kritická vrstva ochrany.

Pojištění nemovitosti

Pojištění nemovitosti chrání vás jako vlastníka před škodami na stavbě samotné – požárem, povodní, vichřicí, vandalismem. Pokud se nájemce zapomene u vařícího sporáku a byt vyhoří, pojištění nemovitosti vás chránit bude.

Pokud nemáte toto pojištění, musíte všechny náklady na obnovu nést sami. Investice do pojistky se vám obvykle vrátí během prvního incidentu.

Pojištění odpovědnosti nájemce

Doporučujeme výslovně dojednat v nájemní smlouvě, aby nájemce měl pojištění odpovědnosti za škody, které způsobí třetím osobám – např. když vytopí sousedův byt nebo poškodí vybavení bytu nad rámec běžného opotřebení. Pokud jej nemá, jste vy ti, kdo může být primárně zodpovědný za škodu sousedovi, ačkoli ji následně můžete vymáhat po nájemci. Se zajištěním pojištění odpovědnosti nájemcem si můžete být mnohem klidnější.

Právní změny od roku 2026

Rok 2026 přinesl několik novinek, které se přímo dotýkají pronajímatelů.

Pravidla pro drobné opravy

Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu, se aktualizovalo a potvrdilo limity pro drobné opravy, které hradí nájemci. Pro byt o rozloze 60 m² to znamená roční maximum 6 000 Kč (100 Kč/m²).

Dále platí, že jednotlivá drobná oprava do 1 000 Kč se započítává do ročního limitu a hradí ji nájemce; pokud však náklady na opravu přesáhnou 1 000 Kč, nejde o drobnou opravu a hradí ji pronajímatel v plné výši.  To znamená, že pokud nájemce reportuje opravu za 1 500 Kč (například výměna zásuvky), hradí ji celou.

Pokud je to oprava za 5 000 Kč, hradí ji pronajímatel, neboť přesahuje roční limit i limit pro jednotlivou opravu, pokud by se jednalo o specifický typ opravy.

Zvýšení nájemného a inflační doložka

Zákon stanovuje, že nájemné nesmíte zvýšit o více než 20 % v průběhu tří let (pokud to není smluvně dojednáno jinak nebo pokud nájemné nedosahuje obvyklého nájemného v místě). Avšak s inflační doložkou toto omezení neplatí – nájemné se zvyšuje automaticky podle inflace podle údajů Českého statistického úřadu.

Pokud si chcete doložku sjednat, musí být v nájemní smlouvě jasně definováno, podle kterého indexu se řídí a jak se zvyšování provádí.

Závěr

Pronájem bytů je legálním a často výnosným způsobem, jak zhodnotit majetek. Nicméně právní a daňová komplexita tohoto podnikání bývá často podceňována. Chyby v nájemní smlouvě, neznalost daňových povinností, ignorance nového zrychleného řízení pro vyklizení od roku 2026 či nedostatečná prověrka nájemce – to vše vede k nezměrným ztrátám, soudním sporům a hrozivému stresu.

V praxi se denně potkáváme s případy, kdy si pronajímatelé "pohrávali" se zákony, aby si ušetřili na právnících, a skončili v pozici, kdy se nemohou zbavit neplatícího nájemníka. Ne vždy dokončili daňové přiznání nebo si špatně vypořádali kauci. To se pak vymstí násobně dráže.

Pokud se chcete v pronájmu pohybovat bezpečně a s vědomím, že máte právní záda, je vhodné se obrátit na právníka ještě v přípravné fázi – tedy předtím, než si nájemce vezmete. Pomůžeme vám sepsat kvalitní nájemní smlouvu, poradíme si s daňovými povinnostmi a vysvětlíme vám vaše práva. Pokud později nastanou problémy s neplatičem, máte v nás partnera, který vás zastoupí ve zrychleném řízení a usnadní vám cestu zpět k vlastnictví bytu.

Máte-li otázky nebo chcete-li konzultovat váš konkrétní případ, obraťte se na právníky z advokátní kanceláře na office@arws.cz. Bez dlouhodobého právního partnerství v oblasti pronájmu si zbytečně komplikujete cestu k zisku.

FAQ: Obecné otázky a daňové aspekty pronájmu

1. Je nutné, abych měl nájemní smlouvu v písemné podobě, nebo stačí ústní dohoda?
Podle občanského zákoníku musí být nájemní smlouva povinně v písemné podobě . Bez toho sice nájem vznikne, ale v případě sporu ji nelze snadno prokazovat. Ústní dohoda není dostatečnou ochranou a v případě sporu vás nebude chránit. Vždy si nechte smlouvu sepsat a podepsat oběma stranami.

2. Jaké jsou průběžné povinnosti pronajímatele vůči nájemci?
Musíte zajistit nájemci pokojné a nerušené užívání bytu. To znamená, že byt musí být v takovém stavu, aby jej mohl bez problémů obývat. Větší opravy (radiátory, okna, rozvodovka) jsou vaší povinností. Měli byste také pohlídat, aby společné prostory domu byly funkční. Pokud selžete v údržbě, nájemce má právo vám to vytknout a v krajních případech si nechat opravy zaplatit a částku si odečíst z nájmu (§ 2266 OZ).

3. Co se stane, když mám více vlastníků bytu a chceme si pronajmout sdílený byt?
Pokud je byt ve společném jmění manželů, příjmy z pronájmu se zdaňují pouze u jednoho z vlastníků (manželů), kterého si zvolíte. Zvolte si obvykle toho, kdo má nižší ostatní příjmy, aby se optimalizovala daňová zátěž. Pokud je byt ve spoluvlastnictví (např. sourozenců), zdaňuje příjmy každý spoluvlastník poměrně ke svému podílu. Doporučujeme, aby tuto situaci upřesnil daňovník s odborníkem.

4. Mohu si pronajatý byt hypotékou zafixovat a pak jej pronajmout dál?
To je běžná praxe, ale je třeba si ověřit, zda to povoluje vaše hypoteční smlouva. Mnoho bank půjčuje peníze "na vlastní bydlení" a pronájem bez jejich souhlasu by mohl být porušením smlouvy. Obraťte se na svou banku – obvykle je pronájem bez problému, ale musíte ji informovat. Zároveň buďte si vědomi, že úroky z hypotéky si můžete uplatnit jako výdaj, pokud si zvolíte skutečné výdaje (ne paušál).

5. Co kdyby nájemce náhle vyklidil byt a nechal v něm spoustu odpadu a věcí?
Pokud nájemce byt opustí bez oznámení a zanechá věci, jedná se o situaci, kdy již není ve vaší dispoziční sféře. Měli byste si pořádně vyfotografovat a zdokumentovat stav. Pak můžete vybrat ze složené kauce částku na úklid a likvidaci odpadu. Zbývající kauci plus úroky musíte vrátit. Pokud kauce nedostačuje, lze pak vymáhat zbylé náklady soudní cestou.

6. Jak se daní pronájem, když jsem součástí bytového družstva, nikoli vlastníkem?
Jako člen bytového družstva máte právo užívat svou jednotku a pronajmout ji, ale nejste vlastníkem. V tomto případě se zdaňuje příjem plynoucí z nájmu družstevního bytu právě u nájemce družstevního bytu, tedy u člena družstva. Daňový režim se řídí stejně – podle § 9 ZDP jako příjem z pronájmu. Musíte ovšem mít povolení od družstva k podnájmu družstevního bytu (§ 2272 OZ).

7. Jaké jsou nejčastější chyby v nájemních smlouvách?
Pronajímatelé často zapomínají specifikovat postup při neplacení nájmu, přesně definovat, jaké opravy platí nájemce a jaké pronajímatel, nebo nezmiňují možnost zvýšení nájemného. Podobně si často neuvedou jasné podmínky pro složení a vrácení kauce. Právníci z advokátní kanceláře připravují smlouvy, které pokrývají všechny reálné situace a chrání pronajímatele. Nezávazně si můžete nechat aktuální smlouvu prohlédnout na office@arws.cz.

8. Mohu si účtovat smluvní pokutu za pozdní vrácení bytu?
Ano, ale pod podmínkou , že smluvní pokuta je přiměřená a účelná. Je nutné mít na paměti, že výše jistoty (kauce) nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud si chcete zabezpečit sankce za neplacení či zpoždění, doporučujeme, aby to bylo jasně sepsáno v nájemní smlouvě. Právníci z ARROWS vám pomůžou nastavit sankce tak, aby byly právně vymahatelné a férové. Napište na office@arws.cz.

9. Jaké daňové výdaje si mohu uplatnit z pronájmu?
Paušálně si uplatníte 30 % z příjmů (maximálně 600 000 Kč ročně). Nebo si můžete uplatnit skutečné výdaje: úroky z hypotéky, opravu a údržbu, pojištění, daň z nemovitých věcí, správu. Nikoliv energie a služby, které fakturujete nájemníkovi. V každém případě doporučujeme se poradit s odborníkem, aby vaše výdaje byly uznány. Advokátní kancelář poskytuje právní a daňové poradenství – kontaktujte office@arws.cz.

10. Musí mít nájemce pojištění odpovědnosti?
Zákon to přímo neukládá, ale silně se doporučuje to sjednat v nájemní smlouvě. Pokud nájemce vytopí souseda a nemá pojištění, vy coby pronajímatel můžete být řešeni jako odpovědný, byť máte právo na regresní úhradu od nájemce. S jasným požadavkem ve smlouvě si zajistíte ochranu. Advokátní kancelář vám pomůže správně to zformulovat – pište na office@arws.cz.

11. Jak se liší daňování krátkodobého a dlouhodobého pronájmu?
Dlouhodobý pronájem bez služeb (bydlení) je osvobozen od zdravotního a sociálního pojištění, daň 15–23 %, paušální výdaje 30 % (max 600 000 Kč). Krátkodobý pronájem s ubytovacími službami je podnikání – musíte si zřídit OSVČ, platíte sociální a zdravotní pojištění (minimální zálohy v řádu tisíců Kč měsíčně), daň 15–23 %, ale paušální výdaje 60 % (max 1 200 000 Kč). Pokud si nejste jistý zařazením vašeho pronájmu, poraďte si s právníkem z advokátní kanceláře – napište office@arws.cz.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice dle právního stavu k roku 2026. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Jsme ARROWS advokátní kancelář, subjekt zapsaný u České advokátní komory (náš orgán dohledu), a pro maximální bezpečí klientů jsme pojištěni pro případ profesní odpovědnosti s limitem 400.000.000 Kč. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez předchozí individuální právní konzultace.

Čtěte také