Jak na změnu smlouvy o pachtu: Platnost smlouvy po komplexních pozemkových úpravách

Komplexní pozemkové úpravy mění hranice pozemků – a s nimi i podmínky pro zemědělce a vlastníky půdy. Pokud máte uzavřenou pachtovní smlouvu, může se stát, že po dokončení KPÚ ztratíte právo hospodařit na svých dosavadních pozemcích. V tomto článku najdete konkrétní odpovědi, jak zabezpečit kontinuitu užívání půdy, co říká zákon a judikatura a na co si dát pozor při přípravě nové smlouvy.

Co jsou komplexní pozemkové úpravy a proč ovlivňují pachtovní smlouvy

Komplexní pozemkové úpravy představují zásadní změnu krajiny a vlastnických vztahů. Původní pozemky zanikají a vznikají nové parcely, mění se jejich čísla, výměra i hranice. Ke konci roku 2023 bylo dokončeno 3 046 komplexních pozemkových úprav, což představuje pouze čtvrtinu z celkového počtu 12 232 katastrálních území v České republice. 

Podle aktuálních odhadů Nejvyššího kontrolního úřadu zveřejněných v lednu 2025 potrvá dokončení zbývajících KPÚ při současném tempu ještě minimálně 50 let a vyžádá si nejméně 150 miliard korun. To znamená, že tento proces bude ovlivňovat zemědělce a vlastníky půdy celé generace.

Pozemkové úpravy nejsou dobrovolnou záležitostí pro všechny vlastníky. Řízení zahájí pozemkový úřad, pokud s tím souhlasí vlastníci nadpoloviční výměry zemědělské půdy v katastrálním území. Celý proces trvá obvykle čtyři roky, pokud nenastávají komplikace. Vlastníci získávají nové pozemky, které mají být přiměřené původním podle kritérií ceny (rozdíl max. 4%), výměry (rozdíl max. 10%) a vzdálenosti (rozdíl max. 20%).​

Pro pachtýře představují pozemkové úpravy zásadní právní výzvu. Právní následky KPÚ totiž zasahují nejen do vlastnických práv, ale také do obligačních vztahů – tedy do pachtovních a nájemních smluv. A právě zde začíná problém, který často zaskočí nejen zemědělce, ale i vlastníky půdy.

Zánik pachtovních vztahů podle zákona – co musíte vědět

Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách, obsahuje klíčové ustanovení § 11 odst. 8, které stanoví, že rozhodnutím o výměně nebo přechodu vlastnických práv zanikají dosavadní nájemní vztahy, zatímní bezúplatné užívání a časově omezený nájem k pozemkům ex lege k 1. říjnu běžného roku.​

Pojem „nájemní vztahy" zahrnuje podle platné právní úpravy a judikatury i pachtovní vztahy. Pacht je totiž specifickou formou nájmu, u které pachtýř nejen užívá propachtovanou věc, ale také z ní čerpá užitky (plody) – například sklizeň zemědělských plodin. Vzhledem k tomu, že občanský zákoník (zákon č. 89/2012 Sb.) upravuje pacht jako zvláštní případ nájmu, vztahuje se na něj i ustanovení o zániku nájemních vztahů při pozemkových úpravách.​

Klíčové judikáty přinášejí jasnější výklad. Městský soud v Praze (rozsudek č. j. 10 A 107/2015-31) a Nejvyšší správní soud (rozhodnutí č. j. 2 As 186/2018-35) shodně konstatují, že provedení pozemkových úprav nemá vliv na existenci či platnost nájemních smluv jako takových, má však vliv na založené nájemní vztahy k objektu nájmu. Jinými slovy: smlouva zůstává platná, ale zanikají práva a povinnosti z ní vyplývající ve vztahu ke konkrétním původním pozemkům.

Nejvyšší soud ČR navíc zdůraznil, že tato teze o zániku obligačních vztahů platí i pro jiné právní vztahy, které nejsou výslovně uvedeny v § 11 odst. 8 zákona o pozemkových úpravách – například výpůjčku či vztah podobný výpůjčce. To znamená, že se jedná o široce aplikovatelné pravidlo, které se vztahuje na všechny užívací vztahy k pozemkům zahrnutým do KPÚ.​

FAQ – Právní tipy k zániku pachtu při KPÚ

1. Zaniká pachtovní smlouva automaticky po dokončení KPÚ?
Samotná smlouva nezaniká, ale ze zákona zanikají pachtovní vztahy k původním pozemkům k 1. říjnu běžného roku po nabytí právní moci rozhodnutí o výměně vlastnických práv. Pokud si smluvní strany nevymíní jinak, nemůže pachtýř po tomto datu legálně hospodařit na nově vzniklých pozemcích. 

2. Co se stane, když po KPÚ budu pokračovat v hospodaření na nových pozemcích bez smlouvy?
Hospodařit bez právního titulu znamená riziko pokuty až 1 000 000 Kč pro fyzické osoby a až 10 000 000 Kč pro právnické osoby za užívání zemědělské půdy k nezemědělským účelům bez souhlasu, případně dalších sankcí za porušení zákona o ochraně zemědělského půdního fondu. ​

Proč většina doložek v pachtovních smlouvách nefunguje

Vlastníci půdy i zemědělci si často myslí, že mohou kontinuitu pachtu zajistit jednoduchou doložkou v pachtovní smlouvě. Například formulací: „Veškeré změny vzniklé případnou pozemkovou úpravou (parcelní čísla, výměra) budou uvedeny v novém dodatku této smlouvy a stanou se její součástí." Právě takové formulace však soudy opakovaně označují za neúčinné.

Nejvyšší správní soud i Městský soud v Praze se shodly na tom, že obecná doložka, která pouze předpokládá technickou úpravu smlouvy, sama o sobě nedokládá existenci užívacího (nájemního/pachtovního) vztahu k novým pozemkům po provedení pozemkových úprav. Takové ustanovení nepředstavuje dostatečnou právní jistotu, protože nespecifikuje, na jaké konkrétní pozemky se vztah po KPÚ rozšíří, ani jaké podmínky budou platit.​

Soudy v rozhodnutích poukazují na to, že vlastník pozemku má právo svobodně disponovat se svým majetkem a pozemkové úpravy jsou ex lege důvodem k zániku užívacích vztahů. Pokud by obecná doložka automaticky zakládala nový pachtovní vztah k novým pozemkům, šlo by o nepřiměřený zásah do vlastnického práva bez konkrétního vyjádření vůle vlastníka.

Správně formulovaná doložka by měla obsahovat:

• Závazek propachtovatele uzavřít novou pachtovní smlouvu na pozemky získané v rámci KPÚ
• Přesnou lhůtu, ve které má být nová smlouva uzavřena (např. do 2 měsíců od nabytí právní moci rozhodnutí o KPÚ)
• Určení účinnosti nové smlouvy (např. ke dni účinnosti KPÚ nebo k 1. říjnu příslušného roku)
• Podmínky nového pachtu – zda budou shodné s původní smlouvou, nebo jak se mohou měnit
• Specifikaci práv a povinností v přechodném období​

Vzorové smlouvy Státního pozemkového úřadu obsahují právě tento druh závazku, který zajišťuje kontinuitu, ale zároveň respektuje zákonné důsledky pozemkových úprav.​

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Ztráta práva hospodařit na půdě po KPÚ kvůli zániku pachtovního vztahu.	Příprava dodatků k pachtovním smlouvám, které zajišťují právní kontinuitu a závazek propachtovatele uzavřít novou smlouvu po KPÚ.
Pokuty až 10 mil. Kč za užívání zemědělské půdy bez právního titulu.	Revize stávajících pachtovních smluv a identifikace rizikových ustanovení před zahájením KPÚ.
Spory o výnosy a investice do půdy, pokud není jasné, kdo má nárok na sklizeň nebo kompenzaci investic.	Příprava nových pachtovních smluv na nově vzniklé pozemky s precizním vymezením předmětu pachtu a práv stran.

Jak správně nastavit pachtovní smlouvu před zahájením KPÚ

Prevence je v případě pozemkových úprav vždy lepší než řešení komplikací až po zániku pachtovních vztahů. Pokud vlastník nebo pachtýř ví, že v katastru probíhají nebo se plánují pozemkové úpravy, měl by se tomuto riziku věnovat již při uzavírání nebo úpravě stávající pachtovní smlouvy.

Komplexní pozemkové úpravy můžete očekávat v katastrech, kde ještě neproběhly – což je 9 186 katastrálních území z celkových 12 232 v České republice. Informaci o zahájení KPÚ lze získat na Státním pozemkovém úřadě nebo na úřední desce obce, kde se pozemky nacházejí. Oznámení o zahájení pozemkových úprav se vyvěsí po dobu 15 dnů.​

Základní pravidla pro zajištění kontinuity pachtu:

1. Závazek uzavřít novou smlouvu
Smlouva by měla explicitně stanovit, že propachtovatel se zavazuje uzavřít s pachtýřem novou pachtovní smlouvu na pozemky, které získá v rámci KPÚ. Tato formulace by měla být jasná a konkrétní – např.: „Propachtovatel se zavazuje uzavřít s pachtýřem novou pachtovní smlouvu shodného obsahu na pozemky, jejichž vlastníkem se stane v rámci KPÚ, a to nejpozději do 2 měsíců od nabytí právní moci rozhodnutí o komplexní pozemkové úpravě."

2. Určení lhůty pro uzavření nové smlouvy
Zákon neupravuje konkrétní lhůtu, ve které musí být nová smlouva uzavřena. Proto je vhodné ji smluvně sjednat. Obvykle se volí lhůta 2 až 3 měsíce od nabytí právní moci rozhodnutí o KPÚ, aby měly obě strany dostatek času na vyjednání podmínek.​

3. Účinnost nové smlouvy
Nová smlouva by měla nabýt účinnosti nejpozději ke dni zániku původních pachtovních vztahů, tedy k 1. říjnu běžného roku, kdy nabývá právní moci rozhodnutí o výměně vlastnických práv. Tím se zabrání období právního vakua, kdy by pachtýř neměl právo hospodařit na půdě.

4. Přechodné ujednání pro období do uzavření nové smlouvy
Některé vzorové smlouvy obsahují přechodné ustanovení, které umožňuje pachtýři pokračovat v užívání nových pozemků do doby uzavření nové pachtovní smlouvy. Toto ujednání by však mělo být formulováno tak, aby bylo v souladu se zákonným zánikem pachtovních vztahů a neodporovalo § 11 odst. 8 zákona o pozemkových úpravách. Poraďte se s advokáty ARROWS, aby takové ustanovení bylo právně správně formulované – kontaktujte nás na office@arws.cz.​

Podmínky nového pachtu
Smlouva může stanovit, že nový pacht bude mít shodné podmínky jako původní (výše pachtovného na hektar, doba trvání, práva a povinnosti), nebo může umožnit úpravu podmínek s ohledem na změny vznikající KPÚ (např. změna vzdálenosti pozemků, kvality půdy).

Všechny tyto body by měly být v pachtovní smlouvě jasně a srozumitelně formulovány. Advokátní kancelář ARROWS se běžně specializuje na přípravu pachtovních smluv, které chrání zájmy obou stran a zohledňují specifika komplexních pozemkových úprav. Pro právní konzultaci nás kontaktujte na office@arws.cz.

Co dělat, když KPÚ už proběhly a nemáte novou smlouvu

Situace, kdy pozemkové úpravy již nabyly právní moci a pachtýř nemá uzavřenou novou smlouvu na nově vzniklé pozemky, vyžaduje okamžité řešení. Od data zániku pachtovních vztahů (1. října běžného roku) pachtýř nemá právní titul k užívání půdy, což znamená, že by se dopouštěl užívání cizí věci bez právního důvodu – tedy držby bez právního titulu. Takový stav může vést k sankčním postihům a ztrátě nároku na dotace.

Pokud jste se dostali do této situace, následující kroky pomohou rizika minimalizovat:

Krok 1: Okamžitý kontakt s propachtovatelem
První a nejdůležitější je ihned kontaktovat propachtovatele (vlastníka půdy) a zahájit jednání o uzavření nové pachtovní smlouvy. Pokud existuje dobrá vůle obou stran, lze situaci vyřešit relativně rychle. Advokátní kancelář ARROWS vám pomůže s vyjednáváním podmínek nové smlouvy a zajistí, aby vaše zájmy byly plně ochráněny. Napište nám na office@arws.cz.

Krok 2: Příprava nové pachtovní smlouvy
Nová smlouva by měla přesně vymezovat předmět pachtu – tedy konkrétní nově vzniklé pozemky (parcelní čísla, výměru, katastrální území). Právníci ARROWS zajistí, že smlouva bude obsahovat všechny zákonné náležitosti, včetně:

• přesného vymezení pozemků (s odkazem na katastr nemovitostí po provedení KPÚ)
• výše pachtovného a termínů splatnosti
• doby trvání pachtu (určitá nebo neurčitá)
• práv a povinností obou stran
• výpovědních důvodů a lhůt
• ustanovení o pozemkových úpravách pro budoucí změny

Krok 3: Písemná forma smlouvy
Pachtovní smlouva na zemědělské pozemky musí být v písemné formě, pokud je uzavřena na dobu určitou delší než dva roky. Jinak se má za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou. Písemná forma je však doporučená vždy – poskytuje právní jistotu a je důkazem v případě sporu.

Krok 4: Zpětná účinnost nebo rychlé uzavření
Zákon neumožňuje zpětnou účinnost smlouvy tak, aby retroaktivně pokryla období od zániku původních pachtovních vztahů. Proto je nutné novou smlouvu uzavřít co nejdříve a zohlednit v ní skutečnost, že pachtýř již na půdě de facto hospodaří. Pokud propachtovatel odmítá uzavřít novou smlouvu nebo chce zásadně změnit podmínky, obraťte se na právníky ARROWS, kteří pro vás vyjednají spravedlivé řešení – office@arws.cz.

Krok 5: Doložení kontinuity hospodaření pro účely dotací
Pokud pachtýř čerpá zemědělské dotace, může být požadováno doložení kontinuity užívání pozemků. Absence platné pachtovní smlouvy může způsobit problémy při kontrolách. V takovém případě je nutné předložit dotačním orgánům novou pachtovní smlouvu a vysvětlit situaci způsobenou pozemkovými úpravami.

FAQ – Právní tipy k řešení KPÚ po jejich dokončení

1. Co mám dělat, když propachtovatel nechce uzavřít novou smlouvu?
Pokud propachtovatel odmítá uzavřít novou smlouvu, ačkoliv původní smlouva obsahovala závazek k jejímu uzavření, může jít o porušení smluvní povinnosti. V takovém případě má pachtýř právo domáhat se splnění závazku nebo náhrady škody.

2. Mohu požadovat náhradu škody za investice do půdy, kterou jsem po KPÚ ztratil?
Pokud jste do propachtovaných pozemků investovali (např. meliorace, hnojení, vysazené trvalé porosty) a po KPÚ jste o ně přišli, máte právo na náhradu těchto investic podle občanského zákoníku. Výše náhrady závisí na smluvním ujednání a na charakteru investic. 

Specifika zemědělského pachtu a výpovědní lhůty

Zemědělský pacht má řadu zvláštností, které je nutné zohlednit při uzavírání nové smlouvy po pozemkových úpravách. Tyto zvláštnosti vyplývají z ustanovení § 2345 a následujících občanského zákoníku.

Pachtovní rok
U zemědělského pachtu se za jeden pachtovní rok považuje období od 1. října do 30. září následujícího roku, pokud se strany nedohodnou jinak. To znamená, že výpověď pachtu na dobu neurčitou musí být doručena tak, aby pacht skončil ke konci pachtovního roku – tedy k 30. září. Výpovědní lhůta je dvanáct měsíců. Pokud tedy chcete pacht vypovědět ke dni 30. 9. 2026, musíte výpověď doručit nejpozději do 30. 9. 2025.​

Splatnost pachtovného
Není-li dohodnuto jinak, pachtovné za zemědělský pacht se platí ročně pozadu a je splatné k 1. říjnu. To znamená, že za pachtovní rok 2024/2025 (od 1. 10. 2024 do 30. 9. 2025) je pachtovné splatné 1. října 2025. Strany si mohou dohodnout i jinou splatnost – například měsíční splátky –, což snižuje riziko propachtovatele, že nedostane pachtovné zaplaceno.​

Forma smlouvy
Pokud má být zemědělský pacht ujednán na dobu určitou delší než dva roky, musí být smlouva v písemné formě. V opačném případě se má za to, že pacht byl ujednán na dobu neurčitou. To je důležité zejména při uzavírání nové smlouvy po KPÚ – pokud chcete dlouhodobou stabilitu, smlouva musí být písemná.​

Výpověď ze zdravotních důvodů
Zemědělský pacht obsahuje specifické ustanovení, podle kterého může pachtýř vypovědět pacht v tříměsíční výpovědní době, pokud se stane ze zdravotních důvodů nezpůsobilý na pozemku hospodařit, a to i když byl pacht ujednán na dobu určitou. Toto právo chrání pachtýře, který nemůže pokračovat v hospodaření kvůli zdravotním problémům.​

Smrt pachtýře
Pacht nezaniká smrtí pachtýře, pokud smlouva nestanoví jinak. Dědici pachtýře však mají právo pacht vypovědět v tříměsíční výpovědní době. Toto ustanovení umožňuje dědicům ukončit pachtovní vztah, pokud nemají zájem nebo schopnost pokračovat v hospodaření.

Změna vlastníka propachtovatele
Pokud dojde k prodeji pozemků, přechází pachtovní práva a povinnosti na nového vlastníka. To znamená, že pachtýř má právo pokračovat v pachtu i vůči novému vlastníkovi za stejných podmínek. Nový vlastník však může pacht vypovědět v šestiměsíční výpovědní době, pokud s pachtovní smlouvou nesouhlasil. Advokáti ARROWS vám pomohou zajistit, aby vaše pachtovní smlouva obsahovala ustanovení, která vás ochrání i v případě prodeje pozemků – napište nám na office@arws.cz.​

Přiměřenost pachtovného
Pachtovné za zemědělskou půdu se v České republice pohybuje obvykle v rozmezí 2 500 Kč/ha/rok až 12 000 Kč/ha/rok, v závislosti na druhu pozemku, kvalitě půdy a regionu. Po provedení pozemkových úprav může dojít ke změně kvality nebo vzdálenosti pozemků, což by mělo být zohledněno ve výši pachtovného. Strany by měly věnovat pozornost tomu, aby pachtovné odpovídalo realitě nových pozemků.​

Proces pozemkových úprav krok za krokem – kdy jednat

Abyste se dokázali připravit na pozemkové úpravy s dostatečným předstihem, je důležité rozumět jednotlivým fázím tohoto procesu. Celý proces pozemkových úprav trvá v průměru čtyři roky, pokud nenastávají výraznější komplikace. To znamená, že máte relativně dost času na přípravu a zajištění kontinuity pachtovních vztahů.​

Fáze 1: Zahájení řízení
Řízení o pozemkových úpravách zahajuje pozemkový úřad, a to buď z vlastního podnětu nebo na žádost vlastníků nadpoloviční výměry zemědělské půdy v dotčeném katastrálním území. Oznámení o zahájení se vyvěsí na úřední desce po dobu 15 dnů. To je první okamžik, kdy byste měli začít jednat – informovat se o průběhu KPÚ a začít připravovat úpravu pachtovních smluv.​

Fáze 2: Úvodní jednání a volba sboru zástupců
Pozemkový úřad svolá úvodní jednání, na které pozve účastníky (vlastníky pozemků). Na tomto jednání se volí sbor zástupců, který bude zastupovat zájmy vlastníků v průběhu celého procesu. Vlastníci mají možnost vyjádřit své požadavky a připomínky k návrhu pozemkových úprav.​

Fáze 3: Zpracování soupisu nároků
Pozemkový úřad zajistí vypracování soupisu nároků vlastníků pozemků, který obsahuje údaje o ceně, výměře, vzdálenosti a druhu pozemků. Vlastníci mohou k soupisu uplatnit námitky ve stanovené lhůtě (obvykle 15 dnů).​

Fáze 4: Zpracování plánu společných zařízení (PSZ)
Plán společných zařízení je stěžejní dokument, který navrhuje opatření ve veřejném zájmu – například polní cesty, protierozní opatření, vodohospodářská opatření nebo opatření na ochranu přírody. Tento plán má vliv na konečné rozložení pozemků.​

Fáze 5: Vystavení návrhu pozemkových úprav
Návrh nového uspořádání pozemků je zpracován na základě požadavků vlastníků a plánu společných zařízení. Návrh je vystaven k veřejnému nahlédnutí po dobu jednoho měsíce. Vlastníci mají možnost podat připomínky a námitky.​

Fáze 6: Rozhodnutí o schválení návrhu
Pozemkový úřad vydá rozhodnutí o schválení návrhu pozemkových úprav, pokud s ním souhlasí vlastníci alespoň 60% výměry pozemků. Proti tomuto rozhodnutí lze podat odvolání.​

Fáze 7: Rozhodnutí o výměně nebo přechodu vlastnických práv
Po nabytí právní moci rozhodnutí o schválení návrhu vydá pozemkový úřad rozhodnutí o výměně nebo přechodu vlastnických práv. Právě tímto rozhodnutím zanikají dosavadní pachtovní vztahy k původním pozemkům k 1. říjnu běžného roku. Rozhodnutí nabývá právní moci posledním dnem 15denní lhůty od vyvěšení.​

Fáze 8: Zápis do katastru nemovitostí
Po nabytí právní moci rozhodnutí o výměně vlastnických práv pozemkový úřad předá podklady katastrálnímu úřadu, který provede zápis nového stavu do katastru nemovitostí. Od tohoto okamžiku jsou vlastnické vztahy právně platné a zapsané.​

V jaké fázi byste měli jednat:

• Nejpozději ve fázi 4 nebo 5 (vystavení návrhu) byste měli začít připravovat dodatky k pachtovním smlouvám nebo vyjednávat podmínky nových smluv.
• Před vydáním rozhodnutí o výměně vlastnických práv (fáze 7) by měly být již doplňkové doložky v pachtovních smlouvách nebo by měla být jasná dohoda s propachtovatelem o uzavření nové smlouvy.
• Ihned po nabytí právní moci rozhodnutí o výměně vlastnických práv by měla být uzavřena nová pachtovní smlouva, aby nedošlo k právnímu vakuu.

Advokátní kancelář ARROWS sleduje pozemkové úpravy pro své klienty a upozorní vás včas na potřebu právního řešení. Pro zajištění ochrany vašich práv nás kontaktujte na office@arws.cz.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Nezachycení včasné informace o zahájení KPÚ v katastru, kde máte pozemky v pachtu.	Monitoring a upozornění klientů na probíhající nebo plánované pozemkové úpravy v relevantních katastrech.
Nepřipravenost na jednání se sborem zástupců nebo pozemkovým úřadem během KPÚ.	Právní poradenství a zastupování při jednáních v rámci řízení o pozemkových úpravách.
Nedostatečná ochrana zájmů pachtýře při stanovení nových pozemků (vzdálenost, kvalita půdy).	Odborná právní stanoviska k přiměřenosti nových pozemků a možnosti podat námitky.

Bezpečnost a důvěra – proč řešit pacht s advokátní kanceláří ARROWS

Problematika pachtovních smluv v souvislosti s pozemkovými úpravami je na první pohled jednoduchá – vlastník a pachtýř se dohodnou na užívání půdy. V reálném světě však tato oblast skrývá množství skrytých výjimek, procesních detailů, návazností na další předpisy a rizik, která laik často nevidí.

Například zánik pachtovních vztahů ex lege není intuitivní – většina vlastníků i pachtýřů předpokládá, že smlouva platí dále. Judikatura soudů k neúčinným doložkám ukazuje, že i zdánlivě logická ustanovení nemusí být právně funkční. Lhůty pro jednání a uzavření nových smluv jsou napjaté a pokud je promeškáte, vzniká právní vakuum s vážnými důsledky.

Advokátní kancelář ARROWS řeší tuto agendu denně, čímž dokáže klientům výrazně zkrátit čas a minimalizovat riziko chyb. V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 50 obcí a krajů, pro které poskytujeme dlouhodobé právní služby. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě, což v oblasti pachtovních smluv a pozemkových úprav znamená schopnost reagovat operativně na nové situace a zajišťovat plynulou kontinuitu práv.

ARROWS je pojištěna na škodu až do 500 000 000 Kč, což pro klienta znamená maximální bezpečnost. Pokud by v naší práci došlo k chybě, je klient finančně chráněn. Pro majitele velkých zemědělských podniků nebo investory, kteří vlastní rozsáhlé zemědělské pozemky, je tento aspekt klíčový.

Běžně jsme také partnery firemních právníků pro řešení speciálních záležitostí, jako jsou právě pozemkové úpravy, mezinárodní pachtovní smlouvy nebo komplexní restrukturalizace vlastnických a užívacích vztahů. Díky naší síti ARROWS International vyřešíme právní problémy s mezinárodním prvkem – například pokud propachtovatel či pachtýř sídlí v zahraničí nebo pokud se jedná o zahraniční investory v českém zemědělství.

Pokud nechcete riskovat chyby, škody nebo pokuty, můžete celou věc bezpečně přenechat ARROWS. Stačí nás kontaktovat na office@arws.cz – naši právníci jsou připraveni vám pomoci.

Závěr

Komplexní pozemkové úpravy přinášejí zásadní změny nejen do krajiny, ale i do právních vztahů mezi vlastníky a uživateli zemědělské půdy. Zánik pachtovních vztahů ex lege je skutečnost, kterou nelze ignorovat ani obejít pouhými obecnými doložkami. Jedinou spolehlivou ochranou je precizně formulovaná pachtovní smlouva, která obsahuje závazek propachtovatele uzavřít novou smlouvu na nově vzniklé pozemky, a to včetně jasných lhůt a podmínek.

Převažující část vlastníků a pachtýřů si není vědoma právních rizik spojených s pozemkovými úpravami. Důsledkem je ztráta kontinuity užívání půdy, spory o pachtovné, pokuty za nezákonné užívání zemědělské půdy a ztráta dotací. Přitom s předstihem a správnou právní přípravou lze všem těmto problémům předejít.

Advokátní kancelář ARROWS poskytuje komplexní právní služby v oblasti pachtovních smluv a pozemkových úprav. Naši právníci mají zkušenosti s řešením stovek pachtovních vztahů a dokáží zajistit, aby vaše práva byla plně chráněna. Díky naší pojistce do 500 mil. Kč máte jistotu maximální bezpečnosti. Nabízíme také možnost propojit vás s investory nebo obchodními partnery, pokud hledáte financování nebo prodejní příležitosti v oblasti zemědělství.

Neváhejte nás kontaktovat na office@arws.cz – vyřešíme vaši situaci rychle, odborně a spolehlivě.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k pachtovním smlouvám po KPÚ

1. Musím uzavřít novou pachtovní smlouvu po každé pozemkové úpravě?
Ano, po dokončení komplexních pozemkových úprav zanikají pachtovní vztahy k původním pozemkům ze zákona. Abyste mohli pokračovat v hospodaření na nově vzniklých pozemcích, je nutné uzavřít novou pachtovní smlouvu s vlastníkem.

2. Lze předejít zániku pachtovního vztahu při KPÚ pomocí vkladu pachtu do katastru nemovitostí?
Vklad pachtovního práva do katastru nemovitostí je možný se souhlasem vlastníka podle § 2333 občanského zákoníku. Tento vklad však nebrání zániku pachtovních vztahů při pozemkových úpravách podle § 11 odst. 8 zákona o pozemkových úpravách. I v případě vkladu je nutné uzavřít novou smlouvu na nově vzniklé pozemky. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

3. Co se stane s neodvezenou úrodou nebo s vysazenými plodinami na pozemcích při zániku pachtu?
Pokud pacht skončí v průběhu vegetačního období, má pachtýř právo na sklizeň plodin, které sám vysadil nebo obdělal, pokud smlouva nestanoví jinak. To platí i při zániku pachtovních vztahů v důsledku pozemkových úprav. Výše náhrady nebo podmínky sklizně by měly být sjednány v pachtovní smlouvě nebo v dohodě stran.

4. Může propachtovatel odmítnout uzavřít novou smlouvu po KPÚ, i když jsme měli dlouhodobý pacht?
Pokud původní pachtovní smlouva neobsahovala závazek propachtovatele uzavřít novou smlouvu po KPÚ, propachtovatel nemá právní povinnost pokračovat v pachtovním vztahu. Má právo svobodně disponovat se svými novými pozemky. Proto je tak důležité sjednat závazek k uzavření nové smlouvy již v původní smlouvě. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

5. Jakým způsobem se určuje výše pachtovného u nové smlouvy po KPÚ?
Výše pachtovného by měla odpovídat kvalitě, výměře a poloze nových pozemků. Pokud jsou nové pozemky srovnatelné s původními, mělo by být pachtovné obdobné. Pokud se však kvalita půdy, vzdálenost nebo dostupnost pozemků změnila, lze pachtovné přizpůsobit. Obvyklá výše pachtovného v ČR se pohybuje od 2 500 Kč/ha/rok do 12 000 Kč/ha/rok.

6. Lze si v nové pachtovní smlouvě po KPÚ sjednat jiné podmínky než v původní smlouvě?
Ano, nová pachtovní smlouva je plnohodnotným smluvním vztahem a strany si mohou sjednat jakékoliv podmínky, které nejsou v rozporu se zákonem. To zahrnuje výši pachtovného, dobu pachtu, práva a povinnosti stran, způsob hospodaření apod. Pokud ale původní smlouva obsahovala závazek uzavřít novou smlouvu „shodného obsahu", propachtovatel by měl respektovat původní podmínky. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení. Každý případ vyžaduje řešení na míru, proto nás neváhejte oslovit.