Jak postupovat při koupi nemovitosti v Německu: Právní kroky, daně a spolupráce s notářem

Nákup nemovitosti v Německu se řídí specifickými právními pravidly, která se v mnoha aspektech liší od českého právního řádu. V tomto průvodci se dozvíte, jaké kroky musíte podniknout od prvního kontaktu s notářem až po zápis do katastru, jaké daně vás čekají a jak se vyhnout zbytečným rizikům. Článek vám přinese konkrétní odpovědi na vaše otázky a ukáže, proč je nezbytné svěřit tuto transakci odborníkům.

Základní právní rámec pro koupi nemovitosti v Německu

Prodej a nákup nemovitostí v Německu se řídí německým občanským zákoníkem (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB) a zákonem o notářství (Beurkundungsgesetz – BeurkG). První a nejdůležitější princip, který musíte pochopit, zní: kupní smlouva na nemovitost musí mít formu notářského zápisu. Bez notářského ověření je kupní smlouva od počátku neplatná. Pokud byste podepsali smlouvu jen mezi sebou, nemá žádné právní účinky.

Notář zkontroluje obsah katastru nemovitostí, poučí vás o právních důsledcích smlouvy a zajistí technické provedení převodu. Na rozdíl od advokáta, který hájí zájmy jedné strany, notář musí dbát na právní jistotu obou stran a zajistit, aby transakce proběhla v souladu se zákonem.

Vlastnictví nemovitosti se v Německu nepředává okamžikem podpisu smlouvy, ani zaplacením kupní ceny. Vlastníkem se stáváte až v okamžiku, kdy je vaše jméno zapsáno do katastru nemovitostí (Grundbuch). Mezi podpisem smlouvy a finálním zápisem jste chráněni institutem tzv. rezervačního zápisu (Auflassungsvormerkung).

Jak probíhá proces koupě: Krok za krokem

Proces nákupu má pevnou strukturu. První krok přichází poté, co si s prodávajícím dohodnete kupní cenu a základní podmínky obchodu.

Příprava kupní smlouvy a seznámení se s dokumenty

Jakmile notář obdrží základní údaje od obou stran, připraví návrh kupní smlouvy (Kaufvertragsentwurf). Pokud kupujete nemovitost jako spotřebitel od podnikatele, musí vám být tento návrh doručen nejméně 14 dní před termínem podpisu. U obchodů mezi dvěma fyzickými osobami tato lhůta není zákonem striktně vyžadována, ale notáři ji zpravidla doporučují dodržet.

V této fázi je klíčové nechat smlouvu zkontrolovat advokátem, který rozumí německému právu, abyste předešli nevýhodným ustanovením. V návrhu najdete veškeré údaje o nemovitosti, o stranách, kupní ceně, termínech splatnosti a o stavu nemovitosti. Více o důležitosti kontroly smluv se dočtete v našem článku o rizicích smluv o převodu nemovitostí.

Kupující musí notáři zpravidla prokázat totožnost a uvést, zda je v manželství a v jakém majetkovém režimu. Prodávající a notář zajistí aktuální výpis z katastru nemovitostí (Grundbuchauszug), aby bylo zřejmé, zda na nemovitosti neváznou dluhy či věcná břemena.

Notářský zápis (Beurkundung)

Samotný podpis smlouvy probíhá v kanceláři notáře. Obě strany musí být přítomny, případně mohou být zastoupeny na základě úředně ověřené plné moci. Pokud neumíte německy, je nutná přítomnost soudního tlumočníka, nebo musí být smlouva vyhotovena dvojjazyčně.

Notář celou kupní smlouvu nahlas přečte. Toto čtení je povinné a slouží k tomu, aby se ujistil, že obě strany rozumí obsahu a souhlasí s ním. V této chvíli je možné ještě provádět drobné úpravy. Jakmile je text odsouhlašen, notář i účastníci smlouvu podepíší.

microFAQ – Právní tipy k notářskému procesu

1. Mohu koupit nemovitost v Německu bez osobní přítomnosti?
Ano, můžete udělit plnou moc (např. svému advokátovi nebo zástupci), která však musí být náležitě ověřena (často i s apostilou, pokud je ověřena v ČR). Alternativně lze smlouvu následně dopodepsat (Nachgenehmigung) na německém zastupitelství nebo u českého notáře s příslušnými ověřeními.

2. Kdo vybírá notáře?
V Německu je zvykem, že notáře vybírá a platí kupující. Máte tedy právo určit, u koho bude smlouva sepsána.

3. Jaký je časový odstup mezi návrhem a podpisem?
U spotřebitelských smluv je to 14 dní. U obchodů mezi soukromými osobami může být lhůta kratší, pokud se tak dohodnou.

Rezervační zápis a cesta k vlastnictví

Ihned po podpisu smlouvy podá notář návrh na zápis tzv. rezervační poznámky (Auflassungsvormerkung) do katastru nemovitostí. Tento zápis je pro vás klíčový – „blokuje“ nemovitost ve váš prospěch. Prodávající tak nemůže nemovitost prodat někomu jinému ani ji dále zatížit bez vašeho souhlasu.

Zápis do katastru trvá různě dlouho, v závislosti na vytíženosti konkrétního úřadu (Grundbuchamt). Ve velkých městech může jít o 8 až 16 týdnů.

Splatnost kupní ceny

Kupní cena není splatná ihned po podpisu. Notář vám zašle výzvu k úhradě (Fälligkeitsmitteilung) teprve ve chvíli, kdy jsou splněny všechny podmínky. Musí být zapsána rezervační poznámka ve váš prospěch, vyřešena stará zatížení a zajištěna všechna potřebná povolení.

Peníze se obvykle posílají přímo na účet prodávajícího. Notářská úschova (Notaranderkonto) se v Německu využívá pouze ve specifických, odůvodněných případech (např. při složitém financování nebo rychlém předání), protože je spojena s dalšími poplatky a notáři k ní přistupují zdrženlivě.

Daně a náklady spojené s nákupem

Pořízení nemovitosti v Německu s sebou nese vedlejší náklady, které se obvykle pohybují mezi 10 až 15 % nad rámec kupní ceny.

Na koho se můžete obrátit?

JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M.

advokát, řídící partner

• dohnal@arws.cz

JUDr. Lukáš Slanina

advokát, partner

• slanina@arws.cz

Daň z nabytí nemovitosti (Grunderwerbsteuer)

Toto je nejvýznamnější náklad, který se řídí zákonem o dani z nabytí nemovitostí. Sazba daně se liší podle spolkové země. Například v Bavorsku je to 3,5 %, zatímco v Berlíně 6 % a v Braniborsku 6,5 %.

Daň vyměřuje finanční úřad (Finanzamt) po podpisu smlouvy. Zaplacení této daně je podmínkou pro finální převod vlastnictví. Finanční úřad po úhradě vydá potvrzení o bezdlužnosti (Unbedenklichkeitsbescheinigung), bez kterého notář nemůže provést konečný zápis vlastníka.

Notářské a soudní poplatky

Poplatky za notáře a zápis do katastru nemovitostí jsou stanoveny zákonem. Celkově počítejte s částkou přibližně 2 % z kupní ceny (cca 1,5 % notář + 0,5 % katastr). Tyto poplatky nelze smluvně snížit.

Provize realitního makléře (Maklercourtage)

Od roku 2020 platí pro prodej rodinných domů a bytů spotřebitelům pravidlo dělení provize. Pokud makléře najal prodávající, nemůže po kupujícím požadovat více než 50 % celkové provize. Obvyklá celková provize je cca 6 % až 7,14 % (včetně DPH).

Daň z nemovitosti (Grundsteuer)

Jako vlastník budete platit roční daň z nemovitosti. Její výše závisí na hodnotě nemovitosti a koeficientu obce (Hebesatz). Od roku 2025 vstupuje v platnost reforma výpočtu této daně, což může v některých lokalitách znamenat změnu výše plateb.

microFAQ – Právní tipy k daním

1. Kdy musím zaplatit daň z nabytí?
Obvykle do jednoho měsíce od doručení platebního výměru od finančního úřadu. Bez úhrady se nestanete vlastníkem.

2. Jsou nějaké výjimky z daně?
Ano, daň se neplatí při prodeji mezi manžely nebo příbuznými v přímé linii (rodiče-děti) a při dědictví. Také nákup nemovitosti s cenou pod 2.500 EUR je osvobozen.

Hypotéka a financování koupě

Většina kupujících využívá hypoteční úvěr. V Německu se pro zajištění úvěru nejčastěji využívá tzv. pozemkový dluh (Grundschuld), nikoliv klasická hypotéka v českém smyslu (Hypothek). Grundschuld je flexibilnější a zůstává v katastru zapsána i po splacení úvěru, pokud ji nenecháte vymazat.

Cizinci mohou v Německu získat hypotéku, ale podmínky mohou být o něco přísnější, například formou požadavku na vyšší vlastní zdroje. Banky vyžadují doložení příjmů, vlastní kapitál a ocenění nemovitosti. Proces schvalování u německých bank může trvat několik týdnů.

Zápis zástavního práva (Grundschuld) do katastru provádí notář a je zpoplatněn. Banka neuvolní peníze na zaplacení kupní ceny dříve, než je toto zajištění zapsáno nebo alespoň notářem garantováno.

Odpovědnost za vady a pojištění

U starších nemovitostí (second-hand) je v Německu standardem doložka o vyloučení odpovědnosti za věcné vady, často formulovaná jako „koupeno, jak stojí a leží“.

Co to znamená pro vás?

Znamená to, že prodávající neručí za skryté vady, jako je vlhkost nebo staré rozvody, pokud o nich prokazatelně nevěděl. Pokud se po koupi objeví vada, náklady na opravu jdou za vámi.

Výjimkou je situace, kdy prodávající vadu úmyslně zamlčel, v takovém případě lze žádat slevu nebo odstoupení od smlouvy. V takovém případě ale důkazní břemeno leží na vás.

Z tohoto důvodu je naprosto zásadní nechat nemovitost před podpisem smlouvy prohlédnout stavebním odborníkem (Bausachverständiger). Investice do inspekce vám může ušetřit značné prostředky.

U novostaveb od developera platí zákonná záruka 5 let podle německého občanského zákoníku. V tomto případě je vaše pozice jako kupujícího silnější.

Pojištění

Pro získání hypotéky je nezbytné pojištění nemovitosti (Wohngebäudeversicherung), které kryje rizika jako požár, voda, bouře. Pojištění odpovědnosti vlastníka nemovitosti a pojištění domácnosti jsou doporučená, nikoliv však povinná.

Tabulka rizik spojených s nákupem nemovitosti v Německu

Jak se vyhnout nejčastějším chybám

První chybou je spolehnutí se na online překladače. Právní němčina je velmi specifická a slova mají přesný význam, který překladač nezachytí. Vždy vyžadujte profesionální právní překlad nebo asistenci česky mluvícího advokáta.

Vždy si připravte cca 10–12 % z kupní ceny navíc v hotovosti, protože banky tyto vedlejší náklady zpravidla nefinancují hypotékou. Podcenění celkových nákladů, zejména daně z nabytí a notářských poplatků, je častou komplikací.

Třetí chybou je neprovedení technické inspekce. Vzhledem k vyloučení záruk u starších nemovitostí je nákup bez technika hazardem. Investice do inspekce v řádu stovek eur vám může ušetřit desetitisíce.

Executive shrnutí pro management

Nákup nemovitosti v Německu je bezpečný proces, pokud je řízen profesionálně. Klíčové body pro rozhodování:

• Povinná forma: Bez notářského zápisu je smlouva neplatná.
• Cash-flow: Počítejte s vedlejšími náklady cca 10–12 % (daň, notář, makléř), které je třeba hradit z vlastních zdrojů.
• Časový rámec: Celý proces trvá obvykle 2 až 4 měsíce do finálního zápisu vlastníka.
• Riziko vad: U použitých nemovitostí přechází riziko vad na kupujícího momentem předání. Právní a technická prověrka je nutností.
• Odborná podpora: ARROWS advokátní kancelář poskytuje kompletní právní servis pro české investory v Německu, včetně daňových a finančních aspektů.

Závěr článku

Koupě nemovitosti v Německu je pro českého investora zajímavou příležitostí, ale vyžaduje respekt k odlišnému právnímu prostředí. Systém je formálnější a klade velký důraz na roli notáře a zápis do katastru. Zanedbání přípravy, zejména v oblasti kontroly technického stavu a znění kupní smlouvy, může vést k drahým komplikacím.

Tým ARROWS advokátní kanceláře má s transakcemi v Německu bohaté zkušenosti, o čemž svědčí i naše reference z oblasti realitních transakcí. Dokážeme vás celým procesem provést v češtině, zkontrolovat německé smlouvy a zajistit komunikaci s úřady. Pokud zvažujete nákup, napište nám na office@arws.cz pro nezávaznou konzultaci.

FAQ – Časté dotazy

1. Je nutné mít německý bankovní účet?
Není to striktně povinné, kupní cenu lze poslat i z českého účtu (v EUR). Nicméně pro placení průběžných nákladů (elektřina, voda, daň z nemovitosti) je německý účet velmi praktický a doporučovaný.

2. Jak dlouho trvá převod?
Standardně 6 až 12 týdnů od podpisu smlouvy do momentu, kdy můžete nemovitost převzít (po zaplacení ceny). Finální zápis vlastnictví v katastru může trvat ještě déle, ale vy už nemovitost užíváte.

3. Může nemovitost koupit česká s.r.o.?
Ano, česká právnická osoba může nabývat nemovitosti v Německu. Je však nutné doložit existenci firmy a oprávnění jednatele (výpis z obchodního rejstříku s apostilou a překladem).

4. Co je to „Wohngeld“?
Pokud kupujete byt, budete platit měsíční zálohy na správu domu (Wohngeld), podobně jako fond oprav a služby v ČR. Výše závisí na konkrétním domě.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace.