Klamání spotřebitele u inzerce nemovitosti realitní kanceláří

Realitní trh se v posledních letech dramaticky proměnil z prostředí, kde rozhodovala pouze cena a lokalita, v minové pole složitých právních regulací a striktních požadavků na ochranu spotřebitele. Pro majitele realitních kanceláří, developerské společnosti, investory i korporátní manažery spravující nemovitostní portfolia se inzerce stala kritickým bodem, kde se protínají marketingové ambice s tvrdou realitou případných sankcí. Nejde již pouze o to, jak nemovitost prodat, ale jak ji nabízet tak, aby jediným výsledkem transakce nebyla pokuta nebo soudní spor.

Klamavá reklama a nekalé obchodní praktiky v realitách jsou v hledáčku dozorových orgánů častěji než kdy dříve. Legislativa se zpřísňuje, soudní rozhodnutí přepisují zavedená pravidla hry a spotřebitelé jsou si stále více vědomi svých práv. V tomto vysoce konkurenčním a regulovaném prostředí je nezbytné mít po boku partnera, který nejen zná paragrafy, ale rozumí byznysu.

1. Legislativní rámec: Proč je inzerce právním závazkem, nikoliv jen reklamou

Vnímání inzerátu jako nezávazného "lákadla" je reliktem minulosti. Současná právní úprava pohlíží na inzerci jako na součást předsmluvního jednání, které formuje očekávání spotřebitele a zakládá odpovědnost prodávajícího či zprostředkovatele.

Definice klamavé reklamy a nekalých praktik

Základním kamenem regulace je zákon o ochraně spotřebitele a zákon o regulaci reklamy. Klamavou reklamou se rozumí takové sdělení, které uvádí nebo je schopno uvést spotřebitele v omyl ohledně výrobku, služby či ceny, a tím ovlivnit jeho ekonomické chování. Nejde přitom pouze o uvedení nepravdivých údajů. Klamáním je i situace, kdy je informace sice fakticky pravdivá, ale je uvedena v kontextu, který vede k mylnému závěru, nebo je podstatná informace zcela zamlčena.

Evropská směrnice 2005/29/ES o nekalých obchodních praktikách, která je implementována do českého právního řádu, zavádí koncept "průměrného spotřebitele". Tento koncept je klíčový pro pochopení rizik. Soudy neposuzují inzerát očima experta, ale očima běžného člověka, který nemá odborné znalosti. To klade na inzerenty – profesionály – zvýšené nároky na srozumitelnost a úplnost informací.

V realitním sektoru to znamená, že pokud neuvedete vadu, o které jste jako odborník "měl a mohl vědět", dopouštíte se klamavého opomenutí. Hranice mezi marketingovým zveličením a protiprávním jednáním je tenká. To, co makléř považuje za "obchodní nadsázku", může Česká obchodní inspekce (ČOI) vyhodnotit jako porušení zákona s pokutou až do 5 milionů korun.4

Dozorové orgány a sankční mechanismy

Hlavním hráčem na poli kontroly je Česká obchodní inspekce (ČOI). Její inspektoři mají rozsáhlé pravomoci, včetně provádění kontrolních nákupů či fiktivních prohlídek nemovitostí. Sankce za porušení zákazu klamavých praktik mohou být vysoké. Zákon umožňuje uložit pokutu až do výše 5 000 000 Kč. U velkých společností s vysokým obratem může být sankce v některých případech kalkulována i procentem z obratu.

Je důležité si uvědomit, že správní pokuta je jen začátek. Mnohem nákladnější mohou být následné občanskoprávní spory o náhradu škody, slevu z kupní ceny nebo odstoupení od smlouvy ze strany nespokojených klientů. 

Odpovědnost zprostředkovatele vs. vlastníka

Častým mýtem v realitním byznysu je představa, že realitní kancelář pouze "přeposílá" informace od majitele a nenese za ně odpovědnost. Opak je pravdou. Realitní zprostředkovatel vystupuje jako odborník a podnikatel. Podle občanského zákoníku se od něj očekává vyšší standard péče a odbornosti.

Pokud makléř převezme od majitele informaci, že dům je "po rekonstrukci", ale při prohlídce je zjevné, že jde pouze o kosmetické úpravy zakrývající havarijní stav, nemůže se makléř vymlouvat na tvrzení majitele a může odpovídat za škodu způsobenou klientovi.

microFAQ – Právní tipy k legislativnímu rámci

1. Může se realitní kancelář zprostit odpovědnosti formulí „neručíme za správnost údajů“?

Nikoliv absolutně. Taková klauzule (disclaimer) v inzerci je často považována za neúčinnou, pokud jde o údaje, které mohl makléř s vynaložením odborné péče ověřit (např. výměra, právní stav v katastru). Spotřebitel má právo spoléhat na odbornost profesionála. 

2. Vztahuje se zákon o ochraně spotřebitele i na prodej B2B (podnikatel podnikateli)?

Primárně chrání spotřebitele, ale zákon o regulaci reklamy a ustanovení o nekalé soutěži v občanském zákoníku dopadají i na vztahy B2B. Klamavá reklama může být postižena i tehdy, pokud cílí na jiné podnikatele (např. investory).

3. Fiktivní inzeráty a "Volavky"

Jednou z nejagresivnějších a nejvíce postihovaných praktik na českém realitním trhu je inzerce tzv. volavek. Jde o inzeráty na nemovitosti, které jsou buď zcela smyšlené, nebo již dávno prodané, ale realitní kancelář je stále prezentuje jako aktivní nabídku s cílem získat kontakty na poptávající klienty (tzv. lead generation).

Na koho se můžete obrátit?

Případová studie: Pokuta 250 000 Kč za volavku

Česká obchodní inspekce a soudy v této oblasti přitvrzují. Je znám případ realitního makléře, kterému byla uložena pokuta 250 000 Kč za klamavé praktiky spojené s náborem nemovitostí. Makléř využíval nastrčenou osobu (volavku), která předstírala zájem o koupi bytu, aby makléř získal přístup k majiteli, který původně realitní kancelář odmítal.

Riziko trestněprávního postihu

V krajních případech může systematické využívání fiktivních inzerátů naplnit i skutkovou podstatu trestného činu podvodu (§ 209 trestního zákoníku) nebo poškozování spotřebitele (§ 253 trestního zákoníku). 

2. Technický stav a parametry: Ďábel se skrývá v metrech čtverečních

Jednou z nejčastějších příčin sporů mezi kupujícím a realitní kanceláří je nesoulad mezi inzerovaným a skutečným technickým stavem nemovitosti. Zde se hraje o miliony korun na slevách z kupní ceny.

Nesprávná výměra podlahové plochy

Inzerát uvádí "Prostorný byt 100 m²", ale kupující po nastěhování zjistí, že obytná plocha je 75 m² a zbývajících 25 m² tvoří sklep a terasy. Je to klamání? Podle rozhodovací praxe soudů ano, pokud tato specifikace nebyla v inzerátu jasně uvedena.

Spotřebitel se orientuje primárně podle ceny za metr čtvereční. Pokud je výměra uměle navýšena započítáním nebytových prostor bez vysvětlení, dochází ke zkreslení výhodnosti nabídky. Nejvyšší soud judikoval, že údaj o výměře je podstatnou náležitostí, která ovlivňuje rozhodnutí o koupi. Nesprávný údaj může vést k neplatnosti navýšení nájemného či kupní ceny.

"Po rekonstrukci" vs. "Před smrtí"

Používání vágních pojmů jako "částečná rekonstrukce" nebo "velmi dobrý stav" je rizikové. Co považuje makléř za dobrý stav (dům stojí a neteče do něj), může klient vnímat jako stav bez nutnosti okamžitých investic.

Pokud realitní kancelář v inzerci zamlčí podstatné vady, o kterých věděla nebo měla vědět (např. vlhkost, statické poruchy, absence kolaudace podkroví), odpovídá za škodu. V praxi se často setkáváme s tím, že makléři nekontrolují soulad stavby s katastrem nemovitostí a inzerují "černou stavbu" (např. přístavbu nebo garáž) jako legální součást nemovitosti.

Energetický štítek (PENB): Písmeno G není jen formalita

Zákon o hospodaření energií (č. 406/2000 Sb.) ukládá povinnost uvádět v inzerci ukazatel energetické náročnosti budovy. Pokud průkaz (PENB) není k dispozici, musí být uvedena nejhorší třída G.

Mnoho makléřů si zvyklo psát do inzerátů "PENB se zpracovává, uvádíme G", i když ví, že majitel žádný štítek neobjednal a neplánuje to. Toto jednání může být vyhodnoceno jako klamavá informace o tom, že štítek bude brzy dodán. 

3. Odpovědnost a náhrada škody: Když inzerát lže

Vztah mezi inzerátem, realitou a peněženkou klienta je přímý. Jakákoliv odchylka může znamenat vznik škody. Kdo ji zaplatí? V praxi se často rozhoří boj mezi realitní kanceláří a prodávajícím o to, kdo "černého Petra" drží.

Due Diligence: Ochrana před odpovědností

Realitní zákon i občanský zákoník definují makléře jako odborníka. Odborník se nemůže vymlouvat na neznalost. Má povinnost provádět prověrku nemovitosti.

Představme si situaci: Inzerát nabízí "stavební pozemek". Klient pozemek koupí, ale na stavebním úřadě zjistí, že přes pozemek vede ochranné pásmo vysokého napětí, které stavbu znemožňuje. Makléř se hájí tím, že mu to majitel neřekl. Soud však konstatuje, že makléř měl nahlédnout do územního plánu a na věcná břemena. Odpovědnost za škodu (zmařená investice, náklady na projekt) jde za makléřem.

Pojištění profesní odpovědnosti: Spása nebo iluze?

Zákon ukládá realitním zprostředkovatelům povinnost být pojištěn. Mnoho makléřů však žije v iluzi, že pojišťovna zaplatí vše. Pozor – pojišťovny často odmítají plnit v případech, kdy došlo k hrubé nedbalosti nebo úmyslnému klamání.

Pokud makléř vědomě upraví fotky ve Photoshopu tak, aby vyretušoval sloup elektrického vedení před okny, a klient si toho všimne až po koupi, pojišťovna pravděpodobně plnění odmítne pro úmyslné jednání. Škodu pak hradí makléř ze svého majetku. Naše kancelář pomáhá klientům i ve sporech s pojišťovnami o výplatu pojistného plnění.

4. Mezinárodní přesah: Prodej nemovitostí v zahraničí

S rostoucím zájmem českých investorů o nemovitosti v zahraničí (Chorvatsko, Španělsko, Dubaj) roste i inzerce zahraničních realit. Zde narážíme na složitost mezinárodního práva.

Díky síti ARROWS International, kterou budujeme již deset let, řešíme denně případy s mezinárodním prvkem. Pokud česká realitní kancelář inzeruje nemovitost v Dubaji českým klientům, spadá pod dohled českých úřadů. Pokud inzerát slibuje "garantovaný výnos 10 %", může jít o investiční službu podléhající regulaci ČNB.

Klamavá reklama v přeshraničním styku je řešena i směrnicemi EU a Soudním dvorem EU. Ten opakovaně judikoval, že ochrana spotřebitele musí být efektivní i přes hranice. Inzerce, která láká na výnosy v zahraničí bez upozornění na daňová rizika v dané zemi, může být považována za klamavou.

Závěr článku

Realitní inzerce je dnes vysoce regulovanou disciplínou, kde každé slovo má svou právní váhu. Pokuty v řádech milionů korun a reputační škody mohou být pro realitní kancelář či developera likvidační.

V tomto složitém prostředí je klíčové mít partnera, který dokáže rizika nejen identifikovat, ale i efektivně řešit. Advokátní kancelář ARROWS nabízí unikátní kombinaci odbornosti v realitním právu, zkušeností s dozorovými orgány a silného zázemí mezinárodní sítě. Nespoléhejte na štěstí. Svěřte svou právní bezpečnost profesionálům, kteří problematiku řeší denně.

Pokud potřebujete audit inzerce, nastavení smluvních vzorů nebo zastoupení ve sporu, jsme tu pro vás.

Kontaktujte nás: office@arws.cz

FAQ – Nejčastější právní dotazy k klamání spotřebitele u inzerce nemovitostí

1. Může realitní kancelář inzerovat nemovitost bez písemné smlouvy s majitelem?

Ne. Zákon o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu smlouvy. Inzerce bez právního titulu (pověření) je klamáním spotřebitele, protože makléř nabízí něco, k čemu nemá oprávnění. Navíc hrozí pokuta od živnostenského úřadu.

2. Jak se vyhnout pokutě za neuvedení energetického štítku (PENB)?

Pokud štítek skutečně nemáte (a majitel jej nepředložil), musíte v inzerátu uvést energetickou třídu G. Je však nutné majitele prokazatelně poučit o jeho povinnosti štítek zajistit. Uvedení nepravdivé lepší třídy je sankcionovatelné.

3. Je legální inzerovat cenu „včetně provize“, když ve smlouvě je provize zvlášť?

Ano, pokud je konečná cena pro spotřebitele shodná s inzerovanou. Problém nastává, pokud je inzerována cena X, ale ve smlouvě je X + provize. To je klasická klamavá praktika (vábivá reklama). Cena musí být pro spotřebitele konečná a jasná.

4. Může makléř v inzerátu použít vizualizaci budoucího stavu jako hlavní fotku?

Ano, ale musí být na první pohled zřejmé, že jde o vizualizaci (např. vodoznakem „VIZUALIZACE“ nebo jasným popiskem). Pokud by vizualizace budila dojem reálné fotografie existujícího stavu, jde o klamání spotřebitele ohledně vlastností nemovitosti.

5. Co hrozí za použití fotek z Google Street View v inzerátu?

Kromě porušení autorských práv a licenčních podmínek Google hrozí i problém s GDPR, pokud jsou na snímku rozpoznatelné osoby nebo SPZ vozidel. Doporučujeme vždy používat vlastní autorské fotografie.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme žádnou odpovědnost za případné škody či komplikace vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace a odborného posouzení. Každý případ vyžaduje řešení na míru, proto nás neváhejte oslovit.