Komplexní řešení SVJ sporů:

Řešíte jako člen výboru společenství vlastníků jednotek (SVJ) neustálé konflikty, čelíte hrozbě žaloby na neplatnost usnesení shromáždění nebo vedete vyčerpávající spory s členy či dodavateli? Tento článek vás provede problematikou od správného postupu při napadení usnesení, přes efektivní řešení sporů v SVJ, až po obranu proti nekvalitním dodávkám stavebních firem.

Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M., office@arws.cz, +420 245 007 740)

Proč je správa SVJ minovým polem? Pochopení základních principů a zdrojů konfliktů

Společenství vlastníků jednotek (SVJ) je specifickou právnickou osobou, založenou za jediným účelem – správou domu a pozemku. Jeho fungování se řídí primárně občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb.), zejména ustanoveními § 1194–1216, a dalšími předpisy, jako je zákon o službách. Klíčovým zdrojem konfliktů je fakt, že členství v SVJ není dobrovolné, ale je neoddělitelně spjato s vlastnictvím jednotky.

Vlastníci s naprosto odlišnými finančními možnostmi, životními plány a představami o bydlení jsou nuceni společně rozhodovat o často nákladných investicích. To vytváří prostředí, kde střet zájmů není výjimkou, ale pravidlem. Správa SVJ se tak v mnohém podobá řízení malé korporace s povinnými a často názorově rozdělenými akcionáři.

Základní dělba moci v SVJ je mezi shromáždění, které je nejvyšším orgánem tvořeným všemi vlastníky, a statutární orgán (výbor nebo předseda), který je výkonnou složkou. Spory lze rozdělit na dvě hlavní kategorie:

• Interní spory: Konflikty uvnitř SVJ, jako jsou neplatná usnesení, dluhy členů, sousedské spory nebo odpovědnost členů výboru.
• Externí spory: Konflikty s třetími stranami, typicky s dodavateli služeb, stavebními firmami nebo developery.

V advokátní kanceláři ARROWS máme díky správě portfolia více než 150 akciových společností a 250 s.r.o. hluboké zkušenosti s principy corporate governance a řízením komplexních právních vztahů, což nám umožňuje efektivně předcházet konfliktům v SVJ dříve, než eskalují.

Když shromáždění rozhodne špatně: Jak napadnout neplatné usnesení?

Jedním z nejčastějších a právně nejsložitějších sporů je napadení usnesení shromáždění. Hlavním nástrojem pro obranu je § 1209 občanského zákoníku, který umožňuje soudní přezkum přijatého rozhodnutí. Tento proces je však plný procesních úskalí, která mohou vést k neúspěchu i v případě oprávněného nároku.

Kdo může žalobu podat? Definice "přehlasovaného vlastníka"

Žalobu může podat pouze tzv. přehlasovaný vlastník jednotky. Jedná se o vlastníka, který na shromáždění hlasoval proti přijatému usnesení. Soudní praxe do této kategorie řadí i vlastníka, který se shromáždění nemohl zúčastnit a hlasovat, protože nebyl řádně a včas pozván. Naopak vlastník, který se hlasování zdržel nebo se bezdůvodně nedostavil, toto právo nemá.

Co je to "důležitý důvod"?

Další klíčovou podmínkou je existence "důležitého důvodu". Nestačí pouhý nesouhlas s rozhodnutím. Důvod musí být objektivně významný a rozhodnutí se musí citelně dotýkat právního postavení vlastníka nebo podstaty jeho vlastnictví. Soudy za takový důvod považují například schválení rozsáhlé rekonstrukce financované vysokým úvěrem nebo zásadní změnu stanov. Naopak navýšení příspěvků do fondu oprav obvykle za důležitý důvod považováno není.

Smrtící tříměsíční lhůta

Návrh na soud je nutné podat do tří měsíců ode dne, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl nebo mohl dozvědět.  Jedná se o prekluzivní lhůtu, jejíž zmeškání nelze prominout a právo na soudní přezkum zaniká.

Nevíte si s daným tématem rady?

Neplatnost vs. Nicotnost – past pro laiky

Je třeba rozlišovat mezi usnesením "neplatným" a "nicotným" (zdánlivým). Neplatné usnesení je považováno za platné, dokud soud nerozhodne jinak. Nicotné usnesení je naopak tak zásadně vadné (např. bylo přijato orgánem, který k tomu neměl pravomoc), že se na něj hledí, jako by nikdy nebylo přijato. Správné právní posouzení je zde klíčové pro volbu dalšího postupu.

Právníci ARROWS denně posuzují platnost usnesení shromáždění, připravují pro klienty právní stanoviska a v případě potřeby je efektivně zastupují v soudním řízení o neplatnost usnesení, čímž chrání jejich práva a investice.

Následující tabulka shrnuje nejčastější rizika spojená s problematickými usneseními.

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Přijetí usnesení v rozporu se zákonem nebo stanovami (např. nedostatečnou většinou).	Vyhotovení právního stanoviska k (ne)platnosti usnesení, které slouží jako podklad pro další kroky.
Zmeškání 3měsíční lhůty pro podání žaloby přehlasovaným vlastníkem.	Právní konzultace a rychlá analýza situace, aby nedošlo k zániku práva na soudní ochranu.
Vznik škody v důsledku plnění neplatného usnesení (např. podpis nevýhodné smlouvy).	Zastupování u soudu s cílem zrušit usnesení a zabránit škodám, případně vymáhat náhradu již vzniklé škody.
Právní nejistota a paralýza SVJ, když je platnost klíčového rozhodnutí zpochybněna.	Příprava podkladů pro nové, právně bezvadné usnesení a organizace jeho schválení (včetně hlasování per rollam).
Soudní spor je prohraný kvůli formálním chybám v žalobě.	Kompletní převzetí soudního sporu, od podání žaloby až po zastupování u soudu, s důrazem na procesní správnost.
Usnesení je nicotné (zdánlivé), ale SVJ podle něj jedná a způsobuje škody.	Odborné posouzení a doporučení okamžitých kroků k zastavení plnění takového "rozhodnutí" a minimalizaci škod.
Nejasnost, zda se jedná o "důležitý důvod" opravňující k podání žaloby.	Analýza judikatury a odborné posouzení šancí na úspěch ve sporu, které klientovi šetří čas i peníze.

Vnitřní nepřítel: Řešení konfliktů se členy SVJ

Nejčastější a emocionálně nejnáročnější jsou spory uvnitř společenství. Ať už jde o neplatiče ohrožující finanční zdraví domu, nebo o sousedské neshody, klíčem k řešení je včasný a profesionální postup.

Neúprosný boj s dlužníky – Jak efektivně vymáhat pohledávky?

Představte si SVJ, které kvůli jednomu dlouhodobému neplatiči nemůže realizovat plánovanou opravu střechy. Zanedbání vede k zatékání, poškození společných prostor i bytů dalších vlastníků a celkové náklady na opravu se násobí. Nečinnost výboru v takovém případě není jen provozní selhání, ale i porušení povinnosti péče řádného hospodáře, za které mohou členové výboru nést osobní majetkovou odpovědnost.

Efektivní vymáhání dluhů není volitelná aktivita, ale zákonná povinnost. Osvědčený postup zahrnuje několik kroků:

1. Precizní evidence a správné vyúčtování: Základem je bezchybné účetnictví, které jasně odděluje příspěvky na správu domu od záloh na služby.

2. Písemná výzva: První formální krok, který dlužníka vyzve k úhradě.

3. Předžalobní výzva od advokáta: Tento krok má výrazně vyšší psychologický efekt a v případě následného soudního sporu zakládá nárok na náhradu nákladů na její sepsání.

4. Návrh na vydání elektronického platebního rozkazu: Rychlé a efektivní soudní řízení, které při absenci odporu ze strany dlužníka vede k vykonatelnému titulu.

5. Exekuce: Krajní, ale nezbytný krok k vymožení dlužné částky.

Je třeba si uvědomit, že za dluhy SVJ vůči dodavatelům (např. za energie) ručí všichni vlastníci poměrně dle svých podílů.

ARROWS zajišťuje kompletní proces vymáhání pohledávek, od přípravy předžalobní výzvy až po exekuční řízení, čímž chrání finanční stabilitu SVJ a zbavuje výbor odpovědnosti.

Sousedské války a porušování pravidel – Síla kvalitních stanov

Hluk, zápach z vaření či cigaret, neoprávněné zabírání společných chodeb botníky a skříněmi nebo konflikty kvůli domácím mazlíčkům jsou zdrojem neustálého napětí. Krajním řešením těchto problémů může být tzv.negatorní žaloba podle § 1013 občanského zákoníku, kterou se vlastník domáhá, aby se soused zdržel rušivého jednání.

Obraťte se na naše specialisty:

Nejlepší obranou je však prevence. Základem klidného soužití jsou precizně formulované stanovy, jejichž součástí je i domovní řád. Samostatný domovní řád, který není součástí stanov, je v praxi téměř nevymahatelný, protože postrádá právní závaznost pro všechny členy. Kvalitní stanovy musí jasně definovat pravidla užívání společných částí a stanovit vymahatelné sankce za jejich porušování.

Právníci ARROWS se specializují na přípravu a revizi stanov a interních směrnic, které jsou "šité na míru" konkrétnímu domu a efektivně předcházejí drtivé většině sousedských sporů.

Následující tabulka ukazuje, jakým rizikům se SVJ vystavuje, pokud neřeší interní spory.

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Neplacení příspěvků a záloh na služby jedním nebo více vlastníky.	Komplexní správa a vymáhání pohledávek, včetně přípravy platebních rozkazů a zastupování v exekučním řízení.
Promlčení pohledávky kvůli nečinnosti statutárního orgánu.	Právní konzultace a nastavení systému hlídání lhůt, aby SVJ nepřišlo o své peníze.
Osobní odpovědnost členů výboru za škodu způsobenou nevymáháním dluhů.	Převzetím odpovědnosti za vymáhání a poskytováním právního krytí pro rozhodnutí výboru.
Chronické porušování stanov a domovního řádu (hluk, nepořádek).	Příprava nebo revize stanov a interních směrnic tak, aby byly sankce a pravidla právně vymahatelné.
Eskalace sousedských sporů až k soudním žalobám mezi vlastníky.	Mediace a mimosoudní řešení sporů, případně zastupování SVJ u soudu při podání negatorní žaloby.
Neoprávněné stavební úpravy v bytě, které zasahují do společných částí.	Odborné právní stanovisko k posouzení situace a příprava kroků k nápravě, včetně jednání se stavebním úřadem.
V krajním případě nařízení prodeje jednotky vlastníka, který hrubě porušuje povinnosti.	Zastupování SVJ v tomto vysoce specifickém a náročném soudním řízení, které vyžaduje bezchybnou přípravu.

Bitvy na vnější frontě: Spory s dodavateli a stavebními firmami

Spory s externími subjekty představují pro SVJ značné finanční riziko. Jde o asymetrické konflikty, kde na jedné straně stojí SVJ, často zastoupené laiky, a na druhé straně profesionální firmy s vlastními právními týmy a smlouvami formulovanými v jejich prospěch.

Když dodavatelé služeb neplní závazky (energie, úklid, údržba)

Problémy s dodavateli energií, úklidovými firmami či správcovskými společnostmi se často točí kolem chybného vyúčtování, nekvalitně odvedených služeb nebo prostého nedodržování smlouvy. Zatímco u energií je možné se obrátit na Energetický regulační úřad (ERÚ), jeho pravomoci jsou omezené a nemůže například měnit obsah smlouvy.

Základem obrany je vždy kvalitní smlouva. Naši právníci v ARROWS se specializují na přípravu a revizi dodavatelských smluv, které obsahují jasně definovaný předmět plnění, měřitelné ukazatele kvality (KPIs), přísné sankce za neplnění a jednoznačné reklamační podmínky, čímž se minimalizuje prostor pro budoucí spory.

Vady díla: Noční můra každé rekonstrukce

Rekonstrukce střechy, fasády nebo výměna oken se může rychle proměnit v noční můru, pokud dílo vykazuje vady. Vadou přitom není jen zjevná funkční závada, ale jakákoliv odchylka od smlouvy, včetně nedodělků nebo estetických nedostatků (§ 2615 OZ). U staveb je klíčová pětiletá zákonná odpovědnost zhotovitele za skryté vady, která platí i bez explicitního ujednání v záručním listě.

Práva SVJ se liší podle toho, zda jde o podstatné, nebo nepodstatné porušení smlouvy. U podstatných vad (např. použití nevhodného materiálu, který brání kolaudaci) může SVJ požadovat opravu, slevu, ale i odstoupit od smlouvy. U nepodstatných vad má nárok na opravu nebo slevu.

Mimořádně zrádnou pastí je otázka aktivní legitimace. Pokud SVJ vzniklo v novostavbě, nemůže často reklamovat vady společných částí u developera, protože kupní smlouvy uzavírali jednotliví vlastníci, nikoliv SVJ. Bez smluvního postoupení práv z odpovědnosti za vady z jednotlivých vlastníků na SVJ je žaloba společenství předem prohraná pro nedostatek aktivní legitimace. Tento krok je naprosto zásadní a vyžaduje odbornou právní pomoc.

ARROWS poskytuje kompletní právní servis pro stavební projekty a rekonstrukce, od přípravy neprůstřelných smluv o dílo, přes zajištění postoupení práv z vad, až po zastupování SVJ v náročných sporech se stavebními firmami a developery.

Obraťte se na naše specialisty:

Následující tabulka shrnuje klíčová rizika při jednání s externími partnery.

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Vady na díle (rekonstrukce, novostavba) a dodavatel odmítá reklamaci.	Zastupování v reklamačním řízení, zajištění znaleckých posudků a vedení soudního sporu o odstranění vad nebo slevu z ceny.
Smlouva o dílo je nevýhodná a nechrání dostatečně SVJ.	Příprava nebo revize smluv o dílo s důrazem na přesnou specifikaci díla, termíny, sankce a záruční podmínky.
SVJ nemá "aktivní legitimaci" k reklamaci vad u developera, protože není smluvní stranou.	Zajištění smluvního postoupení práv z vad od jednotlivých vlastníků na SVJ, což je klíčový krok pro vymahatelnost.
Dodavatel služeb (energie, úklid) neplní své závazky nebo chybně fakturuje.	Analýza smluv a právní kroky k donucení dodavatele k plnění, případně k ukončení smlouvy a vymáhání škody.
Prodlení dodavatele s dokončením díla, což způsobuje další náklady a problémy.	Uplatňování smluvních pokut a v krajním případě příprava podkladů pro odstoupení od smlouvy.
Zhotovitel zkrachuje v průběhu stavby.	Analýza smluvních vztahů se subdodavateli a hledání cest, jak minimalizovat ztráty a dokončit projekt.
Spor o rozsah a cenu tzv. "víceprací", které nebyly ve smlouvě.	Právní konzultace a vyjednávání s dodavatelem na základě přesného výkladu smlouvy a zákona, aby se zabránilo neoprávněnému navyšování ceny.

Mezinárodní prvek v SVJ: Když spor přesáhne hranice

V dnešním globalizovaném světě není výjimkou, že vlastníkem bytu je cizinec nebo že dodavatelem technologie pro dům je zahraniční firma. To přináší specifické výzvy: problémy s doručováním písemností, jazyková bariéra, komplikace při účasti na shromážděních nebo nejasnosti ohledně platného práva a příslušnosti soudu ve sporu se zahraničním dodavatelem.

Standardní lokální advokátní kancelář na tyto situace často nestačí. Jak efektivně doručit žalobu vlastníkovi žijícímu mimo EU? Jak vést spor s německou firmou podle německého práva?

Zde se projevuje unikátní síla naší kanceláře. Díky deset let budované síti ARROWS jsme schopni zajistit efektivní právní servis bez ohledu na hranice. Ať už jde o komunikaci se zahraničním vlastníkem v jeho jazyce prostřednictvím našich partnerských kanceláří, nebo o vedení složitého obchodního sporu se zahraničním dodavatelem.

Nevíte si s daným tématem rady?

Cesta k míru: Strategie řešení sporů a prevence

Ne každý spor musí skončit u soudu. Soudní řízení sice nabízí jistotu vykonatelného rozhodnutí, ale je nákladné, časově náročné a často nevratně poškozuje vztahy v domě. Alternativou je mimosoudní řešení, například mediace, která je rychlejší, levnější a zaměřená na nalezení oboustranně přijatelné dohody. Vyžaduje však ochotu obou stran ke kompromisu.

Strategický přístup ARROWS spočívá v tom, že vždy nejprve pečlivě analyzujeme situaci a doporučíme klientovi nejefektivnější postup. Někdy je to nekompromisní soudní vymáhání, jindy taktické zahájení mediace s cílem dosáhnout rychlé dohody a ušetřit klientovi čas i peníze.

Nejlepší spor je ten, který vůbec nevznikne. Proto se zaměřujeme na prevenci. Pro statutární orgány SVJ nabízíme odborná školení s certifikátem, která členy výborů učí, jak správně spravovat SVJ, jaká rozhodnutí přijímat v souladu se zákonem a jak se vyhnout riziku osobní odpovědnosti za případnou škodu.

Naše služby navíc přesahují tradiční právní poradenství. Zakládáme si na budování komunity a rádi si poslechneme zajímavé podnikatelské nápady. Pokud vidíme příležitost, aktivně propojujeme naše klienty, mezi nimiž je řada významných investorů a firem, a pomáháme jim tak nalézt nové obchodní či investiční partnery.

Klid v domě začíná u profesionální právní opory

Správa společenství vlastníků je komplexní disciplína, která vyžaduje nejen manažerské dovednosti, ale především hlubokou znalost práva. Jak ukazuje tento článek, právní rizika číhají na každém kroku – od formálních chyb při svolávání shromáždění přes odpovědnost za dluhy až po asymetrické spory s velkými dodavateli.

Proaktivní přístup a profesionální právní partnerství nejsou zbytečným nákladem, ale nejlepší investicí do ochrany vašeho majetku a klidného fungování celého domu. Naše zkušenosti z dlouhodobé péče o více než 150 akciových společností, 250 společností s ručením omezeným a 51 obcí a krajů nám dávají jedinečný vhled do problematiky správy a řízení.

Ať už čelíte hrozbě neplatného usnesení, vymáháte dluhy od neplatičů, nebo řešíte závažné vady na stavbě s developerem, naši specialisté v ARROWS jsou připraveni vám poskytnout rychlou a vysoce kvalitní právní pomoc. Obraťte se na nás pro nezávaznou konzultaci a zjistěte, jak můžeme ochránit váš majetek a zajistit klid ve vašem domě.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.