Memorandum o spolupráci s obcí:

Plánujete developerský projekt a obáváte se zdlouhavých a nepředvídatelných jednání s obcí? Nejste sami. Právě proto je klíčové pochopit, že Memorandum o spolupráci není jen formalita, ale zásadní strategický nástroj. V tomto článku vám ukážeme, jak tento dokument, fungující jako „term sheet“, uzamkne klíčové podmínky ještě předtím, než se dostanete k rigidní plánovací smlouvě, a ochrání tak vaši investici.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Daniela Sobotková", expert na dané téma.

Proč je jednání s obcí pro developery tak rizikové?

Představte si běžný scénář: investovali jste významný kapitál do akvizice pozemků a přípravy projektu. Máte vizi, plány i zajištěné financování. Najednou však narazíte na zeď v podobě nečekaných požadavků, zdržení nebo i aktivního odporu ze strany obce. Tato nejistota je pro developery jedním z největších rizik.

Problém často pramení z nepochopení dvojí role obce. Obec totiž vystupuje jednak v režimu samostatné působnosti jako soukromá osoba spravující svůj majetek, a jednak v režimu přenesené působnosti jako orgán státní správy vázaný veřejným právem. Developeři často mylně jednají s obcí jako s jedním obchodním partnerem a požadují záruky, které obec ze zákona nemůže poskytnout (například garanci vydání stavebního povolení).

Mezi hlavní rizika, která z této situace plynou, patří:

• Politická nestabilita: Změna ve vedení radnice po volbách může zcela změnit postoj k vašemu projektu. Nové zastupitelstvo se nemusí cítit vázáno neformálními dohodami svých předchůdců, což může vést k přehodnocení celého záměru.
• Nedostatečná transparentnost: Pokud obec nemá jasně publikovaná pravidla pro spolupráci s investory (tzv. Zásady), vzniká nepředvídatelné prostředí. Požadavky se mohou měnit bez jasného důvodu a proces se stává chaotickým.
• Procesní obstrukce a zdržení: Povolovací procesy se mohou neúměrně protahovat, což vede k nákladným zpožděním, která ohrožují financování a celkovou životaschopnost projektu.
• Veřejný odpor a místní referendum: Špatně řízený vztah s obcí může podnítit odpor občanů. Ten může vyústit až v místní referendum, které sice neruší platnost soukromoprávní smlouvy, ale vytváří obrovský politický tlak a praktické překážky.

Memorandum o spolupráci: Více než jen gentlemanská dohoda

Memorandum o spolupráci je klíčovým nástrojem, jak tato rizika řídit. Nejedná se o nezávazný příslib, ale o soukromoprávní nepojmenovanou smlouvu uzavíranou podle § 1746 odst. 2 občanského zákoníku. Slouží k nastavení základních pravidel hry a k ukotvení vzájemné vůle obou stran pokračovat v projektu za předem daných podmínek.

Ačkoli některé jeho části mohou mít povahu pouhé deklarace záměru, klíčové závazky – jako je poskytnutí finančního plnění, konkrétní součinnost obce nebo harmonogram projektu – jsou právně vymahatelné. Pro tyto závazky platí jedna ze základních právních zásad: Pacta sunt servanda (smlouvy se mají dodržovat). Porušení těchto závazků ze strany obce může založit váš nárok na náhradu škody.

FAQ – Právní tipy k povaze memoranda

• Je memorandum právně vymahatelné?
  Ano, jeho klíčové závazky sjednané v režimu soukromého práva jsou vymahatelné u civilních soudů, na rozdíl od plánovací smlouvy. Potřebujete posoudit vymahatelnost vaší dohody? Napište nám na office@arws.cz.
• Musím memorandum uzavřít?
  Není to zákonná povinnost, ale je to strategická nutnost pro minimalizaci rizik a zajištění předvídatelnosti projektu. Pro okamžité zahájení vaší strategie se s námi spojte na office@arws.cz.

Nevíte si s daným tématem rady?

Klíčové body memoranda: Co nesmí chybět pro vaši ochranu?

Kvalitně připravené memorandum musí být detailní a jednoznačné. Jeho cílem je eliminovat prostor pro budoucí nejasnosti a spory. V ARROWS dbáme na to, aby každé memorandum, které pro naše klienty připravujeme, obsahovalo následující klíčové body:

• Přesné vymezení záměru a smluvních stran: Žádné nejasnosti ohledně rozsahu projektu, dotčených pozemků a zúčastněných subjektů.
• Závazky developera: Detailní specifikace toho, co developer obci poskytne. Může se jednat o:

• Finanční příspěvek (kontribuce) na rozvoj veřejné infrastruktury.
• Věcné plnění, jako je výstavba a bezúplatné předání komunikací, inženýrských sítí, parku, dětského hřiště, nebo dokonce vybudování a předání mateřské školy či převedení části bytů do vlastnictví obce.

• Závazky a součinnost obce (v mezích zákona): Toto je nejdůležitější část pro ochranu developera. Obec se nemůže zavázat k výsledku (např. ke schválení změny územního plánu), ale může se zavázat k činnosti. V praxi to znamená, že se smluvně zaváže:

• Poskytnout veškerou součinnost v rámci své samostatné působnosti.
• Že nebude aktivně bránit realizaci projektu.
• Udělit potřebné souhlasy jako vlastník dotčených pozemků.
• Že po dobu realizace projektu nepřevede své pozemky na třetí stranu.
• Že zahájí proces vedoucí k projednání změny územního plánu.

• Časový harmonogram: Propojení jednotlivých kroků a závazků s konkrétními milníky projektu. Například obec poskytne souhlas až poté, co developer dokončí určitou fázi projektové dokumentace.
• Zajišťovací instituty: Ochrana pro obě strany pro případ, že by druhá strana neplnila své povinnosti. Nejčastěji se využívají smluvní pokuty, bankovní záruky nebo zřízení zástavního práva.

Struktura memoranda a prevence problémů

Riziko k řešení a potenciální problémy	Jak pomáhá ARROWS
Nejasné nebo měnící se požadavky obce na příspěvky, vedoucí k eskalaci nákladů v průběhu projektu.	Precizní definice finančního a věcného plnění: V memorandu jasně ukotvíme výši a formu vašeho příspěvku, čímž získáte nákladovou jistotu. Potřebujete nastavit pevné finanční rámce? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Obstrukce a zdržování ze strany obce v klíčových fázích, např. při udělování souhlasu vlastníka pozemku.	Detailní specifikace součinnosti obce: Smluvně obec zavážeme ke konkrétním krokům a součinnosti v rámci její samostatné působnosti. Chcete si zajistit hladký průběh projektu? Napište na office@arws.cz.
Projekt se zpozdí a původní dohody vyprší, čímž ztratíte podporu obce pro prodloužení povolení.	Časově flexibilní harmonogram a závazky: Formulujeme ujednání tak, aby pokrývala i běžná zdržení v povolovacích procesech a zavazovala obec k součinnosti i při změnách. Potřebujete právní řešení na míru? Spojte se s námi na office@arws.cz.
Neschopnost druhé strany plnit své závazky, což vede k finančním ztrátám.	Implementace zajišťovacích institutů: Navrhneme a vyjednáme smluvní pokuty, bankovní záruky či jiná zajištění, která chrání vaši investici. Pro okamžité zajištění vaší smlouvy nám napište na office@arws.cz.

Memorandum versus Plánovací smlouva: Proč potřebujete obojí?

S příchodem nového stavebního zákona (NSZ, zákon č. 283/2021 Sb.) se role memoranda stala ještě důležitější. NSZ totiž jasně definoval plánovací smlouvu jako specifický právní nástroj a změnil její povahu. Je zásadní rozumět rozdílu.

• Memorandum o spolupráci:

• Právní režim: Soukromoprávní smlouva (občanský zákoník).
• Flexibilita: Vysoká. Umožňuje svobodně vyjednat veškeré komerční, technické a strategické podmínky.
• Řešení sporů: Případné spory řeší nezávislé civilní soudy.
• Strategická role: Funguje jako „term sheet“. Je to fáze, kde se utváří a ladí skutečná obchodní dohoda.

• Plánovací smlouva (dle NSZ):

• Právní režim: Veřejnoprávní smlouva.
• Flexibilita: Nízká. Její obsah a proces uzavírání jsou formalizovány zákonem (§ 130 an. NSZ). Jakékoli změny jsou administrativně náročné.
• Řešení sporů: Spory neřeší soud, ale nadřízený správní orgán (krajský úřad, ministerstvo), což je pro developera méně výhodná pozice.
• Strategická role: Slouží k formálnímu zakotvení již dohodnutých podmínek do veřejnoprávního rámce.

Nový stavební zákon tak vytvořil dvoufázový proces. Memorandum je vaší první a poslední příležitostí svobodně vyjednávat. Jakmile se dohodnuté podmínky přenesou do veřejnoprávní plánovací smlouvy, ztrácíte vyjednávací flexibilitu a proces se stává spíše administrativním. Developer, který fázi memoranda přeskočí, se dostává do obrovské strategické nevýhody.

FAQ – Právní tipy k rozlišení smluv

• Proč nestačí rovnou uzavřít plánovací smlouvu?
  Protože plánovací smlouva je rigidní veřejnoprávní nástroj. Všechny komerční a strategické detaily je mnohem efektivnější a bezpečnější vyjednat v flexibilním soukromoprávním memorandu. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.
• Co se stane, když se nedohodneme na plánovací smlouvě?
  Dobře napsané memorandum by mělo obsahovat ujednání, co se stane v takovém případě, a chránit tak vaši dosavadní investici. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Naši specialisté pro Vás:

Strategické výhody: Jak si zajistit předvídatelnost a minimalizovat obstrukce

Správně nastavené memorandum přináší developerovi zásadní obchodní výhody, které přesahují pouhou právní jistotu:

• Vytvoření předvídatelnosti: Memorandum mění chaotické jednání v transparentní proces s jasně danými pravidly, milníky a očekáváními na obou stranách.
• Ochrana před politickými změnami: Písemná, právně závazná dohoda zavazuje obec jako instituci. Pro nové vedení radnice je mnohem obtížnější ji ignorovat než ústní přísliby dané předchozím starostou.
• Zajištění součinnosti: Smluvní závazek k poskytování součinnosti dává developerovi efektivní nástroj, jak se bránit pasivitě nebo aktivním obstrukcím ze strany obce (v rámci její samostatné působnosti).
• Budování partnerského vztahu: Samotný proces vyjednávání memoranda, je-li veden profesionálně, pomáhá vybudovat důvěru a funkční pracovní vztah s obcí, což je pro úspěch dlouhodobého projektu neocenitelné.

Politická a procesní rizika

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Změna politického vedení obce po volbách, které odmítne pokračovat v podpoře projektu dohodnuté s předchozím vedením.	Příprava právně závazného memoranda: Vytvoříme dokument, který zavazuje obec jako právnickou osobu, nikoli jen její konkrétní představitele. Potřebujete zajistit kontinuitu projektu? Napište na office@arws.cz.
Negativní kampaň a vyvolání místního referenda ze strany opozice nebo občanů, které může projekt politicky zablokovat.	Zajištění transparentnosti a právní analýza: Naše memorandum pomáhá nastavit transparentní proces, který snižuje riziko odporu. Poskytneme právní stanovisko k dopadům referenda. Chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Obec nemá schválené "Zásady pro spolupráci s developery", jednání jsou chaotická a požadavky se neustále mění.	Strukturované vedení vyjednávání: Převezmeme iniciativu a navrhneme strukturu memoranda, která supluje chybějící pravidla a vnáší do procesu řád a předvídatelnost. Pro profesionální zastupování při jednání nám napište na office@arws.cz.
Akvizice projektu jiným developerem, přičemž původní dohody s obcí nejsou přenositelné a musí se vyjednávat znovu.	Formulace doložky o právním nástupnictví: Zajistíme, aby bylo memorandum závazné i pro případné právní nástupce a aby bylo možné práva a povinnosti postoupit. Potřebujete připravit smlouvu pro budoucí prodej? Napište na office@arws.cz.

Mezinárodní development: Jistota i za hranicemi s ARROWS International

Principy strategického jednání s obcemi platí pro domácí i zahraniční investory. Pro mezinárodní developery je však potřeba předvídatelnosti a jasného právního rámce ještě kritičtější. Často se potýkají s neznalostí místního prostředí a odlišných právních zvyklostí.

Právě pro tyto klienty jsme více než deset let budovali síť ARROWS International. Díky ní zajišťujeme bezproblémovou právní podporu napříč jurisdikcemi. V ARROWS prakticky denně řešíme případy s mezinárodním prvkem a garantujeme, že zahraniční investoři u nás najdou spolehlivého partnera, který rozumí jak lokálním specifikům, tak standardům mezinárodního byznysu.

Nečekejte na problémy, jednejte strategicky s ARROWS

Memorandum o spolupráci není byrokratická zátěž, ale strategická investice do bezpečnosti a úspěchu vašeho developerského projektu. Umožní vám převzít kontrolu nad procesem, minimalizovat rizika a nastavit jasná a férová pravidla hry hned od začátku.

Naše zkušenosti z dlouhodobé spolupráce s více než 150 akciovými společnostmi a 250 s.r.o. nám denně potvrzují, že proaktivní právní strategie je základem úspěchu. V ARROWS si zakládáme na rychlosti, vysoké kvalitě a schopnosti propojovat naše klienty, pokud se objeví zajímavé obchodní či investiční příležitosti.

Neřešte problémy, až když nastanou. Nastavte si pravidla hry od začátku ve svůj prospěch. Spojte se s naším týmem expertů a nechte si připravit memorandum o spolupráci, které ochrání vaši investici. Napište nám na office@arws.cz a domluvte si úvodní konzultaci.

Nevíte si s daným tématem rady?

FAQ – Nejčastější právní dotazy k memorandům o spolupráci s obcí

1. Co se stane, když obec poruší své závazky z memoranda?
Jelikož se jedná o soukromoprávní smlouvu, můžete se domáhat plnění povinností nebo náhrady vzniklé škody u civilního soudu. Tento postup vám dává silnější a nezávislejší pozici než v případě veřejnoprávní plánovací smlouvy, kde spory řeší nadřízený správní orgán. Pokud řešíte porušení smlouvy, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Může se obec v memorandu zavázat, že změní územní plán?
Ne, obec se nemůže zavázat ke konkrétnímu výsledku správního řízení, tedy nemůže garantovat schválení změny. Může se však právně závazně zavázat, že učiní veškeré kroky potřebné k pořízení a projednání změny územního plánu. Jedná se o tzv. závazek k činnosti, nikoli k výsledku, který je pro developera klíčový a právně vymahatelný. Pro správné nastavení závazků obce se obraťte na naše specialisty na office@arws.cz.

3. Jaká je obvyklá výše finančního příspěvku (kontribuce) pro obec?
Výše příspěvku není zákonem stanovena a závisí na dohodě. Větší města mají často schválené "Zásady pro spolupráci s investory", kde je definován vzorec pro výpočet (např. částka za m² hrubé podlažní plochy). Vždy je to ale předmětem vyjednávání, které zohledňuje velikost projektu a jeho dopady na obec. Potřebujete pomoci s vyjednáváním o výši příspěvku? Napište nám na office@arws.cz.

4. Jak dlouho trvá vyjednání a uzavření memoranda?
Proces může trvat několik týdnů až měsíců v závislosti na složitosti projektu a připravenosti obce. Je to však čas, který se mnohonásobně vrátí v podobě ušetřených měsíců či let zdržení v pozdějších fázích projektu. Pro efektivní vedení vyjednávání nás kontaktujte na office@arws.cz.

5. Je memorandum veřejné? Musí být zveřejněno v registru smluv?
Záleží na typu obce. Smlouvy uzavřené obcemi s rozšířenou působností podléhají povinnému zveřejnění v registru smluv. Smlouvy menších obcí této povinnosti nepodléhají. Bez ohledu na zákonnou povinnost je však transparentnost celého procesu obecně výhodou, protože snižuje riziko politického a veřejného odporu. Pro posouzení povinností ve vaší konkrétní situaci se obraťte na office@arws.cz.

6. Co když můj projekt zasahuje na území více obcí?
Tato situace vyžaduje koordinovaný přístup a ideálně uzavření trojstranného (či vícestranného) memoranda. Jednání jsou v takovém případě výrazně složitější a vyžadují zkušeného právního partnera, který dokáže sladit zájmy všech zúčastněných stran. Pokud řešíte podobně komplexní situaci, naši specialisté jsou připraveni vám pomoci. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.