Plánovací smlouvy dle Nového stavebního zákona:

Plánovací smlouva se stává klíčovým nástrojem pro efektivní a předvídatelný rozvoj území, který přinesl Nový stavební zákon platný od 1. července 2024. Chcete mít jistotu, že vaše investice bude chráněna a dohoda s obcí bude právně vymahatelná? Tento článek vás provede zásadními změnami, objasní rozdíly mezi starým a novým režimem a poskytne konkrétní rady, jak se vyhnout rizikům. Najdete zde odpovědi na to, jak správně nastavit smlouvu, aby chránila váš projekt.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rádi zodpoví "Mgr. Daniel Půlpán" a "Mgr.Karel Huneš", experti na dané téma.

Plánovací smlouvy jako klíčový nástroj moderního developmentu

Od „divokého západu“ k jasným pravidlům: Proč se mění zákon?

Dosavadní praxe v developmentu často připomínala „divoký západ“. Smlouvy o spolupráci, které se mezi obcemi a investory běžně uzavíraly, byly typicky nepojmenované inominátní smlouvy podle občanského zákoníku. 

Přestože byly v praxi rozšířené, jejich hlavní slabinou bylo, že neměly žádné přímé právní účinky v povolovacím procesu před stavebním úřadem. Spor z těchto smluv se navíc řešil u civilních soudů, což pro investory znamenalo omezenou právní jistotu a zdlouhavé soudní spory.

Nový stavební zákon se snaží tento nejednoznačný stav napravit a nahradit jej jasnou úpravou. Plánovací smlouvy získávají veřejnoprávní charakter, což znamená, že se stávají závaznými i pro stavební úřady a mají vliv na soudní přezkum. Tento koncepční posun má dalekosáhlé důsledky.

Závazky, ke kterým se obec zaváže v plánovací smlouvě, se promítnou i do správního řízení. Například námitky podané obcí v rozporu s uzavřenou smlouvou nebudou stavebním úřadem zohledněny.

Tato změna, ačkoli na první pohled zvyšuje právní jistotu, přináší nová specifická úskalí. Namísto hrozby neplatnosti v soukromoprávním slova smyslu se otevírá riziko zrušení smlouvy ze strany krajského úřadu. Podnět k takovému přezkumu může navíc podat kdokoli, včetně konkurence nebo nespokojené veřejnosti. Správné nastavení smlouvy je proto naprosto klíčové.

Jaký je účel plánovací smlouvy a kdo ji uzavírá?

Plánovací smlouva je dvoustranný nebo vícestranný právní úkon, který se uzavírá mezi stavebníkem (investorem) a obcí, krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury. Hlavním účelem je zajistit vyvážený rozvoj území a spravedlivou spoluúčast developerů na vybudování infrastruktury. Nový zákon definuje dva základní typy smluv, které mohou být uzavřeny:

• Smlouvy ve vazbě na povolení záměru: Tyto smlouvy se týkají konkrétního stavebního řízení, například výstavby bytového domu nebo komerčního areálu.
• Smlouvy za zhodnocení pozemku: Tato varianta je určena pro situace, kdy developer poskytuje obci plnění za zhodnocení pozemku, které je vyvolané vydáním nové nebo změnou stávající územně plánovací dokumentace.

Nový zákon rovněž zavádí institut tzv. podmiňujících plánovacích smluv. Obce nyní mohou v územním plánu vymezit plochy, kde je rozhodování o stavebním záměru podmíněno uzavřením plánovací smlouvy. 

To významně posiluje pozici obce v raných fázích projektu a dává jí silnou páku k vyjednávání plnění, které by jinak nebylo možné vynutit, například výstavbu školky nebo rozšíření silnice mimo vlastní pozemek developera. Stanovená podmínka má však časový limit: nesmí být delší než 6 let od účinnosti územního plánu a 4 roky u plánu regulačního.

Finanční a majetkové benefity: Co je přípustné a na co si dát pozor?

Plánovací smlouva může obsahovat závazek stavebníka k peněžnímu nebo věcnému plnění. Věcné plnění může mít mnoho podob, například výstavbu veřejné infrastruktury (silnice, chodníky, osvětlení), veřejně prospěšných staveb (školky, ordinace), revitalizaci okolí nebo asanaci území. Důležité je, že toto plnění musí být účelově vázáno na potřeby, které jsou vyvolány právě vaším záměrem.

Plánovací smlouva může mít také prvky soukromého práva, které jsou logickým doplňkem veřejnoprávního závazku. Například se může týkat převzetí stavby (např. komunikace) do vlastnictví obce po dokončení nebo prodeje obecního pozemku, který je nezbytný pro realizaci vašeho projektu.

FAQ – Právní tipy k finančním benefitům

1. Co přesně je „veřejná infrastruktura“? 

Je to technická a dopravní infrastruktura (vodovod, kanalizace, silnice). Nový zákon však ve výčtu přípustného plnění výslovně neuvádí například sociální bydlení, ačkoli v zahraničí je tento typ plnění běžný. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Lze do smlouvy zahrnout i jiné závazky, než ty výslovně v zákoně? 

Ano, lze, ale je třeba velká obezřetnost. Závazky, které nemají veřejnoprávní povahu, nebudou mít přímý vliv na správní řízení. Pokud bude smlouva obsahovat veřejnoprávní závazky obce, stává se veřejnoprávní, i kdyby byla formálně označena jinak. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

3. Jak se vyhnout riziku nepřiměřeného plnění? 

Sjednané plnění musí být legitimní a účelově vázané na váš projekt. Obec nemůže požadovat financování infrastruktury, která nesouvisí s potřebami vyvolanými vaším záměrem. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Kde hledat inspiraci a jak na transparentnost? Příklady z praxe.

Pro investory je klíčová předvídatelnost a transparentnost. Mnoho měst, jako je Praha a její městské části, ale i Jihlava, Kladno nebo Liberec, již vydalo své vlastní metodiky spolupráce s investory. Tyto dokumenty stanovují jasná pravidla, jak se výše a typy příspěvků určují, často s použitím koeficientů nebo pevných sazeb na metr čtvereční.

Pražská metodika například stanovuje příspěvek 2300 korun za metr čtvereční hrubé podlažní plochy u projektů vyžadujících změnu územního plánu. Reálné příklady ukazují, že tento systém funguje: příspěvky se využívají na budování parků, revitalizaci území nebo dokonce výstavbu ordinací, které přecházejí do správy městské části.

Je však nezbytné si uvědomit, že samotné metodiky nemají právní sílu. Závaznou a právně vymahatelnou se pro vás stává až řádně uzavřená plánovací smlouva, nikoli pouze metodika. Plánovací smlouva je dvoustranný právní akt, jehož uzavření nelze na investorovi vynutit. Metodiky tak slouží spíše jako transparentní a předvídatelný podklad pro vyjednávání, ne jako stoprocentní záruka výsledku.

Naši experti na stavební právo:

Rizika a právní úskalí, která musíte znát

Neplatnost v soukromém právu vs. zrušení ve správním právu: Důsledky veřejnoprávního režimu

Jednou z nejzásadnějších změn, kterou Nový stavební zákon přináší, je změna v nápravě vad smlouvy. Veřejnoprávní smlouvy, a tedy i plánovací smlouvy, se neřídí ustanoveními občanského zákoníku o neplatnosti. To znamená, že plánovací smlouva nemůže být neplatná v soukromoprávním smyslu. Místo toho může být zrušena (anulována) příslušným správním orgánem, kterým je v případě obcí krajský úřad. 

Dokud krajský úřad smlouvu nezruší, platí, že práva a povinnosti z ní plynoucí trvají, a to i v případě, že by byla v rozporu s právními předpisy. Podnět k přezkumu a následnému zrušení smlouvy může podat kdokoli. 

To představuje významné riziko, protože pokud se na základě takového podnětu krajský úřad rozhodne smlouvu zrušit, může být ohrožen celý projekt. Spory vyplývající z plánovací smlouvy se rovněž neřeší u civilních soudů, ale jsou vedeny před krajským úřadem a teprve poté je možné podat žalobu ke správnímu soudu.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Riziko zrušení smlouvy krajským úřadem. Smlouva, i když schválená, může být zrušena kvůli nesouladu se zákonem, například pokud ji schválí rada namísto zastupitelstva.	Příprava dokumentace a revize smluv, která ochrání před pokutami a sankcemi. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Přehnané a nepřiměřené závazky. Obec požaduje neúměrně vysoký finanční příspěvek, který neúměrně prodraží projekt nebo nesouvisí s vyvolanými potřebami.	Právní konzultace a zastupování, které chrání před pokutami a kontrolami. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.
Ztráta právní jistoty po změně politického vedení obce. Nové vedení obce může napadat platnost smlouvy, což může vyústit v vleklé spory.	Příprava nebo revize smluv, zastupování u soudů a správních orgánů. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.
Sankce a pokuty za nedodržení podmínek. Smlouva stanoví smluvní pokuty, jejichž vymáhání je podřízeno správním orgánům a jejichž oprávněnost může být sporná.	Vypracování právního stanoviska a analýza rizik. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

 

Praktické rady pro úspěšné sjednání plánovací smlouvy

Před jakýmkoliv jednáním s obcí je nezbytná důkladná právní analýza územního plánu a místních podmínek, kterou naši právníci ARROWS běžně řeší a mohou pro vás připravit kompletní podklady. Mnoho developerských projektů navíc překračuje hranice České republiky. 

Díky deset let budované síti ARROWS International vám dokážeme zajistit právní služby i mimo Českou republiku. Naši experti se problematice s mezinárodním prvkem věnují prakticky denně.

Zkušenosti, které ARROWS má, vycházejí z dlouhodobé spolupráce s širokým portfoliem klientů, v němž je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 51 obcí a krajů. Naše praxe z poskytování dlouhodobých služeb našim klientům ukazuje, že správné nastavení plánovací smlouvy a profesionální právní podpora hrají pro úspěch projektu klíčovou roli. S ohledem na naše portfolio a zaměření na podnikatelské prostředí rádi propojíme naše klienty, pokud mají zajímavé investiční či obchodní příležitosti.

Závěr: Odborné poradenství jako investice do vašeho projektu

Nový stavební zákon transformuje pravidla hry pro developerské projekty. Plánovací smlouvy sice nabízejí vyšší míru právní jistoty, ale zároveň vystavují investory novým rizikům. Správné nastavení smlouvy je dnes důležitější než kdy dříve, protože chyby mohou vést ke zrušení smlouvy a ohrožení celé investice.

Naše advokátní kancelář má s touto problematikou bohaté zkušenosti a nabízí ucelené právní služby, od přípravy interních směrnic, přes revize smluv a právní stanoviska, až po zastupování u soudů a správních orgánů. Jsme si vědomi, že pro naše klienty hrají naše zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb klíčovou roli. Své služby zakládáme na rychlosti a vysoké kvalitě, abychom zajistili, že vaše projekty budou nejen úspěšné, ale i právně bezpečné.

Zveme vás k osobní konzultaci. Společně probereme váš projekt, analyzujeme rizika a navrhneme strategii, která ochrání vaši investici a povede k úspěšné realizaci.

Kontaktujte nás na office@arws.cz a posuňte váš developerský záměr dál.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k plánovacím smlouvám

1. Jak se liší plánovací smlouva od staré smlouvy o spolupráci?

Základní rozdíl je v právní povaze. Staré smlouvy byly soukromoprávní, řešily se u civilních soudů a neměly přímý vliv na stavební řízení. Nové plánovací smlouvy jsou veřejnoprávními smlouvami s přímými účinky na povolovací proces a spory z nich řeší správní orgány. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Mohu i po 1. 7. 2024 uzavřít soukromoprávní smlouvu s obcí?

Ano, je to možné. Nový stavební zákon sice zavádí veřejnoprávní plánovací smlouvy, ale možnost uzavírat soukromoprávní dohody (např. o prodeji pozemku) zůstává. Je však nezbytné, aby takové smlouvy neobsahovaly veřejnoprávní závazky obce (např. závazek nebránit záměru) a byly odlišeny. Potřebujete právní poradenství, jak správně nastavit smlouvu o spolupráci? Napište na office@arws.cz.

3. Co se stane, když krajský úřad zruší mou plánovací smlouvu?

Zrušení smlouvy krajským úřadem znamená, že smlouva ztrácí platnost a právní účinky. To může vést k zastavení stavebního řízení, přehodnocení celého projektu a vynucené navrácení již poskytnutého plnění. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci, aby k takové situaci vůbec nedošlo – napište na office@arws.cz.

4. Na co si dát pozor při sjednávání finančních příspěvků pro obec?

Sjednané peněžní nebo věcné plnění musí být účelně vázáno na potřeby vyvolané vaším projektem. Obec po vás nemůže požadovat financování infrastruktury, která neslouží primárně vašemu záměru. Dále je nezbytné, aby byly dodrženy principy předvídatelnosti a nediskriminace vůči ostatním investorům. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.