Právní aspekty budování a správy technické infrastruktury developery a její následný převod na obce/provozovatele.

Jako developer či investor víte, že úspěch velkého projektu závisí na desítkách proměnných. Jednou z nejkritičtějších je spolupráce s obcí, zejména při budování a následném převodu technické infrastruktury. Tento článek vám poskytne jasné odpovědi, jak se vyhnout nákladným sporům, správně nastavit plánovací smlouvu podle nového stavebního zákona a zajistit bezproblémové předání díla.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Karel Huneš", expert na dané téma.

Proč je dohoda s obcí základem úspěšného developerského projektu?

Vztah mezi developerem a obcí je často vnímán jako nutné zlo plné byrokracie. Ve skutečnosti se však jedná o klíčový strategický prvek, který rozhoduje o plynulosti a ziskovosti celého záměru. Obce mají ze zákona povinnost pečovat o všestranný rozvoj svého území a potřeby občanů. Tato povinnost jim dává legitimní právo vyžadovat, aby váš projekt přispěl k rozvoji veřejné infrastruktury, jejíž financování je pro ně stále náročnější.

Mnoho developerů vnímá tento proces jako jednostranné diktování podmínek. Opak je pravdou. Jde o komplexní obchodní vyjednávání, kde obě strany mají své potřeby i páky. Obec drží klíče k povolovacím procesům, vy zase kapitál a projekt, který přináší rozvoj a nové obyvatele. Precizně připravená a právně ošetřená dohoda tak není překážkou, ale nástrojem pro řízení rizik a zajištění předvídatelnosti.

Bez jasně definovaných pravidel se developer pohybuje v nejistotě, kde každý krok může být zpochybněn, a obec ztrácí možnost efektivně ovlivnit dopady výstavby na své území. V ARROWS se na tuto oblast specializujeme a pomáháme našim klientům nastavit spolupráci tak, aby byla oboustranně výhodná a právně neprůstřelná. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Plánovací smlouva podle nového stavebního zákona: Váš klíčový nástroj

Nový stavební zákon (zákon č. 283/2021 Sb.) vnesl do smluvních vztahů mezi developery a obcemi zásadní změnu a řád. Zatímco dříve se často využívaly různé nepojmenované smlouvy podle občanského zákoníku, nyní je hlavním nástrojem plánovací smlouva. Tento posun přináší větší právní jistotu, ale pouze za předpokladu, že rozumíte její nové povaze.

Plánovací smlouva je definována jako veřejnosprávní smlouva, která však může obsahovat i soukromoprávní prvky. To v praxi znamená, že se na ni vztahují nejen pravidla občanského zákoníku, ale i správního řádu. Spory z ní tak neřeší pouze civilní soudy, ale v první instanci nadřízené správní orgány. Spoléhat se na staré vzory smluv je dnes významným právním rizikem.

Kvalitní plánovací smlouva musí obsahovat přesnou specifikaci záměru, rozsah příspěvku developera (finančního či věcného), časový harmonogram a především robustní zajišťovací instituty. V ARROWS klademe důraz na detailní přípravu dokumentace, včetně zajištění závazků formou bankovních záruk, smluvních pokut nebo zástavních práv, které chrání vaši investici.

K čemu se může obec zavázat a kde jsou její limity?

Nejčastějším zdrojem sporů a neplatných smluv je nepochopení dvojí role obce. Obec vystupuje jednak jako soukromoprávní subjekt (např. vlastník pozemků), a jednak jako nositel veřejné moci (stavební úřad, orgán územního plánování). A právě v této druhé roli ji nelze smluvně zavázat k určitému výsledku.

Smluvní ujednání, ve kterém se obec zaváže, že „schválí změnu územního plánu“ nebo „vydá stavební povolení“, je absolutně neplatné a nevymahatelné. Zkušený právník však ví, jak smlouvu strukturovat, aby byla v souladu se zákonem a zároveň poskytovala developerovi maximální možnou míru jistoty.

Obec se ve smlouvě může legálně zavázat například k tomu, že:

• Učiní veškeré kroky směřující k pořízení a vydání změny územně plánovací dokumentace.
• Poskytne součinnost jako účastník řízení a nebude proti záměru podávat námitky.
• Udělí souhlas jako vlastník sousedních pozemků.

Smyslem takové smlouvy není garantovat výsledek, ale efektivně alokovat riziko. Pokud obec nedodrží své procesní závazky, smlouva musí obsahovat jasné sankce, například povinnost vrátit poskytnutý finanční příspěvek. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Nevíte si s daným tématem rady?

FAQ – Právní tipy k vyjednávání s obcí

1. Co když se po volbách změní vedení obce a nebude chtít dohodu dodržet?
Profesionálně připravená plánovací smlouva je závazná pro obec jako právnickou osobu, nikoli pro její konkrétní politické představitele. V ARROWS do smluv začleňujeme mechanismy, které činí její porušení pro obec finančně nevýhodným, a chrání tak vaši investici bez ohledu na politické změny. Pro posouzení vaší stávající smlouvy nám napište na office@arws.cz.

2. Musím přistoupit na „Zásady pro spolupráci s investory“, které má obec schválené?
Uzavření smlouvy je dobrovolné. Většina aktivních obcí však takové zásady má a řídí se jimi. Jejich ignorování jednání zkomplikuje. Klíčem k úspěchu je znalost těchto pravidel a předložení vlastního, profesionálně zpracovaného návrhu smlouvy, který je s nimi v souladu, ale zároveň chrání vaše zájmy. Spojte se s námi na office@arws.cz a připravíme pro vás vyjednávací strategii.

Fáze výstavby a převodu: Od kolaudace po bezproblémové předání

Samotná výstavba a úspěšná kolaudace jsou jen částí cesty. Pro developera, jehož cílem je projekt postavit a opustit, je klíčovým momentem úspěšný převod vybudované infrastruktury (komunikací, sítí, osvětlení) na obec či jiného provozovatele. Tento krok není automatický a skrývá řadu právních úskalí. Bez předchozí smluvní dohody vám může zůstat majetek, o který se musíte starat a nést za něj odpovědnost.

Převod vlastnictví je samostatný právní akt, který musí být ošetřen v samostatné předávací smlouvě (kupní či darovací). Ideální je mít tuto smlouvu jako vzor připravenou již při uzavírání původní plánovací smlouvy. Tím si zajistíte, že obec bude povinna infrastrukturu po splnění jasně daných podmínek převzít.

Podmínkou pro kolaudaci je dnes navíc splnění povinností vůči Digitální technické mapě (DTM) kraje, což vyžaduje včasné zajištění geodetického zaměření a vložení dat. V ARROWS sledujeme legislativní novinky a zajistíme, aby vaše dokumentace splňovala všechny aktuální požadavky pro hladký průběh kolaudace i následného převodu. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Nástrahy při výstavbě a spolupráci s obcí

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Zastavení projektu kvůli neplatnému závazku obce ve smlouvě. Hrozí ztráta investic a smluvní pokuty od subdodavatelů.	Příprava a revize plánovacích smluv v souladu s novým stavebním zákonem. Potřebujete revizi vaší smlouvy? Napište na office@arws.cz.
Průtahy ve stavebním řízení způsobené námitkami nebo nezákonnými požadavky úřadu. Každý měsíc zpoždění stojí miliony.	Zastupování u stavebních úřadů a správních orgánů. Zajišťujeme hladký průběh povolovacích procesů. Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Změna politického vedení obce a následná neochota plnit původní dohodu. Hrozí zablokování celého projektu.	Vypracování právně neprůstřelných smluv s robustními zajišťovacími mechanismy, které jsou závazné pro obec jako instituci. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.
Spor o výši a účel finančního příspěvku obci. Nejasná pravidla mohou vést k nepřiměřeným požadavkům.	Právní stanoviska a vyjednávání s obcí o přiměřenosti a účelovosti příspěvků na základě judikatury a zásad obce. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Odpovědnost za vady po předání: Kdo platí za opravy po 5 letech?

Předáním infrastruktury obci vaše povinnosti nekončí. I po letech se mohou objevit vady, jejichž oprava může stát desítky milionů korun. Občanský zákoník rozlišuje dva základní režimy odpovědnosti, jejichž rozdíly je naprosto klíčové znát a smluvně ošetřit.

Prvním je zákonná odpovědnost za skryté vady. Podle ustanovení § 2629 občanského zákoníku odpovídáte za skryté vady stavby po dobu pěti let od jejího převzetí. Skrytou vadou je taková, která existovala již v době předání, ale nebylo možné ji odhalit ani při vynaložení obvyklé pozornosti.

Na koho se můžete obrátit?

Druhým, a pro vás mnohem flexibilnějším nástrojem, je smluvní záruka za jakost. Tou se dobrovolně zavazujete, že si dílo po určitou dobu udrží smluvené nebo obvyklé vlastnosti. Na rozdíl od zákonné odpovědnosti může krýt i vady, které vzniknou až po předání. V ARROWS vám pomůžeme vyjednat podmínky záruky tak, aby byly jasně definované, časově omezené a chránily vás před neoprávněnými nároky.

Co hrozí po převzetí infrastruktury?

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Objevení skryté vady (např. prosakující kanalizace) 4 roky po předání. Náklady na opravu a náhrada škody mohou být astronomické.	Právní analýza odpovědnosti z vad. Chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti a obrana? Napište na office@arws.cz.
Spor s obcí o rozsah smluvní záruky. Obec reklamuje běžné opotřebení, které záruka nekryje, a hrozí soudem.	Zastupování v reklamačním řízení a u soudů. Potřebujete zastoupení u soudu? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Nejasně definované podmínky v předávacím protokolu. Obec tvrdí, že dílo nebylo řádně dokončeno, a odmítá plnit své závazky.	Příprava kompletní předávací dokumentace. Potřebujete připravit neprůstřelný předávací protokol? Spojte se s námi na office@arws.cz.
Nároky třetích stran (např. vlastníků domů) kvůli škodě způsobené vadnou infrastrukturou.	Vypracování právních stanovisek k rozdělení odpovědnosti mezi developera, obec a koncové uživatele. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Mezinárodní projekty? S ARROWS International máte globální dosah

Development v České republice stále více přitahuje zahraniční kapitál. S tím jsou spojena specifická právní rizika a povinnosti. Zejména zákon o prověřování zahraničních investic (č. 34/2021 Sb.) zavedl mechanismus kontroly investic ze zemí mimo EU do strategických sektorů, mezi které může spadat i kritická infrastruktura.

Pro zahraniční investory to znamená další vrstvu regulatorních povinností, které je třeba splnit, aby jejich investice nebyla zpochybněna či dokonce zakázána. Díky naší, již deset let budované síti ARROWS International, poskytujeme komplexní právní servis i pro projekty s mezinárodním prvkem. Ať už jste zahraniční investor vstupující na český trh, nebo český developer expandující do zahraničí, zajistíme vám hladký a bezpečný průběh transakce.

Proč si pro svůj projekt vybrat právě ARROWS?

Naše zkušenosti jsou vaší výhodou. Dlouhodobě poskytujeme právní služby více než 150 akciovým společnostem, 250 společnostem s ručením omezeným a 51 obcím a krajům. Problematiku smluv mezi developery a veřejným sektorem tak známe detailně z obou stran stolu. Zakládáme si na rychlosti, preciznosti a vysoké kvalitě odvedené práce.

Chápeme, že právo je jen jedním z dílků vašeho byznysu. Proto pro naše klienty děláme víc. Aktivně propojujeme klienty mezi sebou, pokud vidíme zajímavé investiční nebo obchodní příležitosti. Rádi si poslechneme i vaše podnikatelské nápady a pomůžeme vám najít cestu k jejich realizaci.

Ať už stojíte na začátku projektu, nebo řešíte komplikace v jeho průběhu, náš tým je připraven vám pomoci. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Nevíte si s daným tématem rady?

FAQ – Nejčastější právní dotazy k převodu technické infrastruktury

1. Jak dlouho trvá proces od vyjednání plánovací smlouvy po finální převod infrastruktury?
Doba se výrazně liší podle rozsahu a složitosti projektu. Může jít o měsíce i roky. Klíčové je však proaktivní právní řízení, které dokáže celý proces významně zkrátit tím, že předchází zbytečným sporům a průtahům v povolovacích řízeních. Pokud řešíte časový harmonogram projektu, napište nám na office@arws.cz.

2. Může obec převzetí hotové a zkolaudované infrastruktury odmítnout?
Ano, může, pokud k tomu není vázána předchozí platnou a vymahatelnou smlouvou. Právě proto je nezbytné mít od samého počátku komplexní plánovací smlouvu, která jasně stanoví povinnost obce infrastrukturu po splnění definovaných podmínek převzít. Pro revizi vašich smluvních závazků nás kontaktujte na office@arws.cz.

3. Jak se stanovuje výše finančního příspěvku developera obci? Je někde pevně daná?
Výše příspěvku není stanovena zákonem, je předmětem dohody. Vychází z dopadů konkrétního projektu na obec a často také z interních pravidel obce (tzv. Zásad pro spolupráci s investory). Klíčové je, aby byl příspěvek přiměřený a jeho použití transparentní. Pokud jednáte s obcí o výši příspěvku, naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

4. Co se stane, když se s obcí na plánovací smlouvě vůbec nedohodneme?
Pokud váš projekt vyžaduje napojení na novou nebo upravenou veřejnou infrastrukturu, může stavební úřad uzavření plánovací smlouvy vyžadovat jako podmínku pro vydání povolení. Nedohoda tak může celý projekt výrazně zkomplikovat, zpozdit, nebo v krajním případě i znemožnit. Pro strategické poradenství se obraťte na office@arws.cz.

5. Musím obci poskytnout záruku za jakost nad rámec zákonné odpovědnosti za vady?
Není to vaše zákonná povinnost, ale v praxi je to velmi častý a legitimní požadavek obcí, které přebírají dlouhodobou odpovědnost za provoz. Důležité je vyjednat spravedlivé a přesně vymezené podmínky záruky, aby vás nezatěžovala neúměrnými riziky. Potřebujete pomoci s vyjednáním záručních podmínek? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

6. Jaké dokumenty jsou klíčové pro bezproblémové předání infrastruktury?
Mezi nejdůležitější patří pravomocný kolaudační souhlas, dokumentace skutečného provedení stavby, veškeré revizní zprávy a protokoly o úspěšných zkouškách, geodetické zaměření pro DTM a především detailní, oboustranně podepsaný předávací protokol, který přesně popisuje stav předávaného díla. Pro přípravu kompletní dokumentace se na nás neváhejte obrátit na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.