Jak správně nastavit zajištění úvěru na výstavbu: Rizika pro SPV a investory

Zajištění úvěru na stavební projekty není pouhá standardní zástava nemovitosti. Developer či projektová společnost (SPV) se při financování výstavby pohybuje v právním prostředí, kde hrozí kolaps projektu nejen z důvodu stavebních komplikací, ale zejména z důvodu špatně nastavené zajišťovací struktury. Tento článek vám ukáže, jaká konkrétní rizika hrozí investorům a SPV a co si běžně vyžadují banky.

Proč je zajištění úvěru na výstavbu zcela jiné než běžná hypotéka

Zajištění úvěru na výstavbu se zásadně liší od jednoduchého financování koupě hotové nemovitosti. Zatímco u hypotéky na byt banka předpokládá, že věc existuje a má jasnou tržní hodnotu, u stavebního projektu financuje banka pouze budoucnost. Banky proto nejsou ochotny spoléhat na jedinou formu zajištění a vyžadují komplexní balíček práv k pozemku i firmě.

Projektové financování se od tradičního korporátního úvěru liší tím, že věřitel nespoléhá na celkovou bonitu dlužníka, ale výhradně na cash flow a aktiva konkrétního projektu. Banka potřebuje jasně vidět, odkud peníze na splácení úvěru přijdou, ať už z prodeje bytů nebo nájemného. Zvláštní projektová společnost (SPV), kterou developer typicky pro každý nový projekt zakládá, se proto stává klíčovým prvkem financování.

Základní struktura zajištění a požadavky bank

Banky pro minimalizaci rizika vyžadují kombinaci několika zajišťovacích instrumentů, které se vzájemně doplňují. Nejde jen o nemovitost samotnou, ale i o kontrolu nad společností a toky peněz.

Zástava nemovitosti

Zástava pozemku a budoucí stavby patří mezi nejčastější formy zajištění, kdy si banka vynucuje zapsání zástavního práva do katastru nemovitostí. To znamená, že pokud developer přestane splácet, banka má právo nemovitost zpeněžit a uspokojit se z výtěžku. Zde ale začínají první skryté problémy, protože banky neakceptují pouze nějaký pozemek.

Akceptují zpravidla stavební pozemky, které jsou v územním plánu obce určeny k výstavbě, přičemž pozemek bez stavebního potenciálu banka jako hlavní zajištění nepřijme. Hodnota pozemku pak určuje, jakou maximální výši úvěru vám banka poskytne, přičemž klíčovým ukazatelem je LTV. Pokud má pozemek zástavní hodnotu 3 miliony korun, banka vám zpravidla půjčí maximálně 2,4 milionu korun.

FAQ – Právní tipy k základním požadavkům na pozemek a jeho hodnotu

1. Co znamená, že pozemek "splňuje podmínky pro výstavbu"?
Banka vyžaduje doložení územně plánovací informace nebo územního rozhodnutí a stavebního povolení, které potvrzují, že je na pozemku možné stavět zamýšlený projekt. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře běžně prověřují územní plány a zajišťují právní due diligence pozemků.

2. Mohu zastavit pozemek, který nevlastním já?
Ano, můžete zastavit i nemovitost ve spoluvlastnictví s jinou osobou nebo dokonce nemovitost vlastněnou třetí osobou (zástavcem). Všichni vlastníci či spoluvlastníci však musí se zástavním právem souhlasit a podepsat zástavní smlouvu.

3. Co se stane, pokud je na pozemku již stavba?
Podle současného občanského zákoníku je stavba zpravidla součástí pozemku a zastavením pozemku se tak automaticky zastavuje i stavba na něm stojící. Výjimkou je právo stavby, které je samostatnou nemovitou věcí.

Zástava podílu v projektové společnosti

Druhá klíčová forma zajištění je zástava obchodního podílu v samotné SPV. Pro banku to znamená, že pokud developer nesplácí, může realizovat zástavní právo k podílu a fakticky převzít kontrolu nad celou projektovou společností. Následně může projekt nechat dokončit nebo jej prodat.

Výhoda pro developera spočívá v tom, že zápis zástavního práva k obchodnímu podílu do obchodního rejstříku je relativně rychlý proces. Výhoda pro banku spočívá v pojistce, kdy pokud developer projekt opustí nebo jej začne vést k úpadku, banka má páku na převzetí otěží.

Zde ale hrozí právní riziko pro banku, které se promítá do smluv, protože pokud by banka začala SPV fakticky řídit ještě před zesplatněním úvěru, mohla by se stát vlivnou osobou. Pokud by svými pokyny způsobila SPV újmu, mohla by za ni odpovídat. Proto jsou smlouvy koncipovány tak, aby banka měla kontrolní mechanismy, ale neřídila denní operativu.

Projektový účet a kontrola příjmů

Banky si běžně vyžadují, aby všechny příjmy projektu směřovaly na speciální projektový účet vedený u financující banky. Developer s těmito prostředky nemůže volně disponovat a banka uvolňuje prostředky pouze na základě předložených faktur a potvrzení stavebního dozoru.

V praxi to znamená, že developer ztrácí absolutní finanční flexibilitu. Pokud stavba zdraží a developer potřebuje rychle uhradit neplánované vícenáklady, nemůže peníze z projektového účtu použít bez schválení banky. To může vést k riziku zpoždění výstavby.

Zásadní riziko a nebezpečí změny okolností

Jedním z nejzásadnějších právních problémů je nárůst cen stavebních prací a materiálů. Představte si, že se s generálním dodavatelem domluvíte na ceně díla 50 milionů korun. Během výstavby se cena oceli zdvojnásobí nebo dojde k výpadku pracovních sil a dodavatel se pak domáhá zvýšení ceny s odkazem na podstatnou změnu okolností.

Právní past spočívá v tom, že pokud smlouva o dílo výslovně nevylučuje aplikaci příslušných paragrafů občanského zákoníku, může se dodavatel domáhat obnovení jednání o smlouvě. Pokud developer jako objednatel nepřistoupí na zvýšení, může soud závazek změnit nebo zrušit.

Banka však vyžaduje fixní rozpočet, a proto právníci z ARROWS advokátní kanceláře zajišťují, aby ve smlouvě o dílo bylo výslovně vyloučeno použití ustanovení o změně okolností. Tím se fixuje cena, což je pro bankovatelnost projektu nezbytná jistota, i když si dodavatel toto riziko nacení.

Rizika spojená se změnami během výstavby

Během výstavby se projekt mění a každá taková změna má právní dopady. Banka v úvěrové smlouvě definuje takzvaný Event of Default neboli případ porušení, což je seznam událostí, při kterých má právo úvěr zesplatnit.

Mezi časté důvody porušení patří:

• nezaplacení splátky jistiny nebo úroku,
• porušení finančního covenantu (např. pokles ukazatele DSCR nebo překročení LTV),
• porušení nefinančního covenantu (např. změna vlastnické struktury SPV),
• prodlení s výstavbou a překročení konečného data dokončení,
• insolvence developera nebo stavební firmy.

Nejzávažnějším důsledkem je akcelerace úvěru, kdy banka prohlásí celý nesplacený dluh za okamžitě splatný. Pro projekt, jehož cash flow je rozloženo v čase, to znamená faktický konec a spuštění realizace zajištění.

FAQ – Právní tipy k řízení rizik během výstavby

1. Co je DSCR a proč je klíčové?
DSCR je ukazatel schopnosti splácet dluh, který vyjadřuje poměr provozního zisku k dluhové službě. Banka typicky požaduje DSCR minimálně 1,20x, což znamená, že projekt generuje o 20 % více hotovosti, než je nutné na splátky.

2. Můžeme změnit společníky v SPV během projektu?
Obvykle ne bez předchozího písemného souhlasu banky, což se nazývá Change of Control clause. Porušení tohoto zákazu vede k okamžitému zesplatnění úvěru.

3. Co se stane, když se stavba zpozdí?
Banka obvykle toleruje určité zpoždění, pokud je včas komunikováno. Pokud však zpoždění ohrozí termín konečné splatnosti úvěru, je to problém a právníci ARROWS pomáhají vyjednat realistické termíny.

Nebezpečí špatně nastavené kapitálové struktury

Mnoho developerů chce maximalizovat bankovní úvěr a minimalizovat vlastní zdroje. Banky však vyžadují, aby developer vložil 20–30 % celkových projektových nákladů z vlastních zdrojů ještě před prvním čerpáním úvěru.

Typická kapitálová struktura zahrnuje:

• Seniorní dluh (Banka): 60–70 % (nejlevnější, nejvyšší zajištění).
• Mezaninový úvěr / Juniorní dluh: 10–20 % (dražší, podřízený bance).
• Vlastní kapitál (Equity): 20–30 % (peníze developera).

Pokud developer nemá dostatek vlastního kapitálu, využívá mezaninové financování. Zde je právně kritické nastavit vztah mezi bankou a mezaninovým věřitelem prostřednictvím smlouvy o podřízení, kde banka bude mít vždy přednost v uspokojení.

Tabulka rizik a problémů se zajištěním

Specifická rizika pro SPV a jejich řešení

Izolace rizik pomocí SPV není neprůstřelná a vyžaduje pečlivé nastavení vztahů uvnitř koncernu. Pokud nejsou dodržena pravidla péče řádného hospodáře, může se problém přelít i na mateřskou společnost.

Riziko prolomení korporátní odpovědnosti

SPV slouží k izolaci rizik, aby se věřitelé v případě krachu nedostali na majetek mateřské společnosti. Tato ochrana však není absolutní a pokud mateřská společnost fakticky řídí SPV způsobem, který ji poškozuje, může dojít k prolomení této ochrany.

Věřitelé se mohou domáhat náhrady škody přímo po členech statutárního orgánu nebo po vlivné osobě, pokud ti nejednali s péčí řádného hospodáře. Právníci z ARROWS pomáhají nastavit vztahy v rámci koncernu tak, aby byla rizika minimalizována, například správným nastavením převodních cen.

Riziko nejasného vymezení majetku

Pokud developer realizuje více etap projektu pod různými SPV, je nutné striktně oddělit majetek. Stroje, materiál nebo inženýrské sítě často slouží více projektům a pokud není jasné, co patří kterému SPV, při insolvenci dojde k právní bitvě o aktiva. Řešením je precizní smluvní dokumentace a vymezení věcných břemen.

Jak se připravit na jednání s bankou

Příprava na jednání o úvěru vyžaduje kompletaci nejdůležitějších dokumentů a nastavení smluv tak, aby vyhovovaly přísným bankovním standardům. Proces lze urychlit, pokud máte právní stránku věci vyřešenou předem.

Shromáždění právní a technické dokumentace

Banka bude vyžadovat podklady pro právní prověrku, jako jsou nabývací tituly k pozemkům, výpis z katastru a územní rozhodnutí či stavební povolení s doložkou právní moci. Dále je nutné doložit smlouvy o dílo a rozpočty.

Právníci ARROWS běžně připravují kompletní balík právní dokumentace pro banku, včetně právního auditu potvrzujícího absenci restitučních nároků či sporů. Využijte naše služby, které proces schvalování výrazně urychlují a zvyšují důvěryhodnost projektu.

Finanční model a smluvní zajištění

Banka si vyžádá detailní cash flow model a prokázání vlastní equity. Důležité je také předložení vzorových budoucích kupních smluv nebo rezervačních smluv, které musí splňovat bankovní standardy. Pokud jsou smlouvy s klienty právně vadné, banka nezapočítá předprodeje do plnění podmínek.

Smlouva s generálním dodavatelem

Jak bylo zmíněno, banka vyžaduje pevnou cenu a pevný termín. Smlouva o dílo musí obsahovat fixaci ceny, bankovní záruku za provedení díla i záruku za jakost a smluvní pokuty za prodlení.

Standardem u velkých projektů jsou smlouvy typu FIDIC nebo upravené standardy ČKAIT, kterým banky rozumí.

Executive shrnutí pro management

• Zajištění úvěru je systém, ne jen jeden úkon: Je to provázaná síť zástav, smluvních omezení a kontroly toků peněz.
• Event of Default je reálná hrozba: Porušení podmínek dává bance právo zesplatnit úvěr.
• Odpovědnost managementu: Statutární orgány SPV nesou odpovědnost za řízení rizik.
• Právníci ARROWS šetří čas i peníze: Díky zkušenostem s financováním developerských projektů a znalosti požadavků bank umíme proces strukturovat efektivně.

Závěr

Zajištění úvěru na výstavbu není jen administrativní nutnost, ale komplexní právní architektura, která rozhoduje o tom, zda projekt ustojí turbulentní časy. Skrytá rizika v definicích porušení podmínek, v zajištění změny cen díla nebo v korporátní struktuře SPV mohou mít fatální následky.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře se touto problematikou zabývají denně a víme, jak nastavit dokumentaci tak, aby byla pro banku akceptovatelná a pro vás bezpečná.

Pokud plánujete stavební projekt, nepodceňujte fázi právní přípravy financování. Kontaktujte nás na office@arws.cz a zajistěte svému projektu pevné právní základy.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k zajištění úvěru na výstavbu

1. Jaké jsou minimální požadavky banky na zajištění úvěru?
Banka standardně vyžaduje zástavu nemovitosti s LTV 70–80 %, zástavu obchodního podílu v SPV, zástavu pohledávek z pojistného plnění a zástavu pohledávek z budoucích kupních smluv. Dále vyžaduje vinkulaci pojistného plnění a vedení projektového účtu.

2. Může banka zastavit čerpání úvěru uprostřed výstavby?
Ano, a děje se to. Pokud banka zjistí porušení úvěrové smlouvy, jako je neplnění harmonogramu, právní vada nebo insolvence dodavatele, má právo zastavit čerpání. Proto je zásadní průběžně plnit reportovací povinnosti.

3. Co se stane, pokud se stavba zpozdí?
Pokud zpoždění překročí povolenou rezervu definovanou ve smlouvě, jedná se o porušení podmínek. Banka může požadovat sankce, zvýšení úrokové marže nebo v krajním případě zesplatnění úvěru. Řešením je včasné vyjednání dodatku ke smlouvě.

4. Jaké jsou nejčastější důvody zamítnutí zápisu zástavy do katastru?
Nejčastěji chyby v identifikaci nemovitostí, nesoulad v podpisech, existence předchozích nezrušených zástav nebo věcných břemen, která banka neschválila. Právníci ARROWS provádějí kontrolu katastru před každým podáním.

5. Jak dlouho trvá zajistit si financování stavebního projektu?
Proces od oslovení banky po podpis úvěrové dokumentace trvá typicky 3–6 měsíců. Samotné vyjednávání podmínek a smluvní dokumentace obvykle zabere 4–8 týdnů.

6. Mohu kombinovat bankovní úvěr a peníze od soukromých investorů?
Ano, je to běžné, ale zásadní je Smlouva o podřízení, která stanoví, že soukromý investor dostane peníze zpět až poté, co je uspokojena banka. Bez této dohody banka úvěr neposkytne. Kontaktujte nás na office@arws.cz a pomůžeme vám financování nastavit.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je proto nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez naší předchozí individuální právní konzultace.