Právní prověrka pozemků pro development -

Plánujete developerský projekt a stojíte před klíčovým krokem – akvizicí pozemku. V této fázi se rozhoduje o budoucím úspěchu celé investice. Tento článek vás provede komplexním procesem právní prověrky (due diligence) a ukáže vám, jak identifikovat a eliminovat rizika, která mohou ohrozit váš projekt, od skrytých vad v katastru až po úskalí nového stavebního zákona.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Proč je důkladná právní prověrka základem každého úspěšného projektu?

Akvizice pozemku pro development není pouhým nákupem nemovitosti. Je to strategické rozhodnutí, které definuje finanční, časový a právní rámec celého projektu. Podcenění právní prověrky je jednou z nejčastějších a nejdražších chyb, kterých se investoři dopouštějí.  

Zdánlivě bezproblémový pozemek může skrývat právní vady, které vedou k průtahům v řádu let, neočekávaným nákladům v milionech korun nebo v nejhorším případě k úplnému zmaření investice.

Moderní developerské projekty navíc často neznamenají přímý nákup pozemku. Mnohem běžnější je akvizice účelově založené společnosti (tzv. SPV – Special Purpose Vehicle), která pozemek vlastní. 

Tento přístup, známý jako share deal, vyžaduje zcela odlišnou hloubku prověrky. Nezkoumá se pouze samotná nemovitost, ale celá korporátní a smluvní historie dané společnosti. Právní due diligence tak není náklad, ale investice do jistoty a klíčový nástroj řízení rizik vašeho projektu. 

V ARROWS přistupujeme k prověrce jako ke strategické analýze, která chrání vaši investici. Díky zkušenostem z dlouhodobé spolupráce s více než 150 akciovými společnostmi a 250 společnostmi s ručením omezeným rozumíme nejen právním, ale i obchodním souvislostem developmentu.

Komplexní checklist pro vaši investici

Proces právní prověrky je systematický a zaměřuje se na několik kritických oblastí. Každá z nich může odhalit zásadní informace, které ovlivní vaše rozhodnutí o koupi, kupní cenu nebo strukturu celé transakce.

Pojďme se podívat na nejdůležitější kroky, které je třeba podniknout.

Hloubková analýza katastru nemovitostí: Vlastnictví, věcná břemena a skryté vady

Základním zdrojem informací o každé nemovitosti je katastr nemovitostí. Výpis z listu vlastnictví (LV) je dokument, jehož pečlivé prostudování je naprosto nezbytné.

Zvláštní pozornost je třeba věnovat nejen části A (údaje o vlastníkovi) a B (popis nemovitosti), ale především části C, která odhaluje veškerá omezení vlastnického práva.

Mezi nejčastější a nejproblematičtější zátěže patří věcná břemena. Může jít například o služebnost cesty, která dává sousedovi právo přecházet a přejíždět přes váš pozemek, nebo služebnost vedení inženýrských sítí (elektřina, voda, plyn), která omezuje možnosti výstavby.

Extrémním rizikem je pak věcné břemeno doživotního užívání, které prakticky znemožňuje s nemovitostí volně nakládat.

Varovným signálem je také tzv. „plomba“ zapsaná na listu vlastnictví. Plomba signalizuje, že ohledně nemovitosti probíhá nějaké řízení, například vklad zástavního práva nebo změna vlastníka, a jeho výsledek zatím není jistý.

V ARROWS provádíme detailní analýzu listu vlastnictví a smluv o zřízení věcných břemen, abychom odhalili veškerá omezení, která by mohla ohrozit váš developerský záměr. Potřebujete prověřit právní stav pozemku? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Územní plán a stavební regulace: Je váš záměr v souladu s budoucností lokality?

Soulad projektu s územním plánem obce je naprosto klíčový. Tento dokument určuje, jakým způsobem je možné dané území využít – zda je určeno pro bydlení, komerční výstavbu, výrobu nebo rekreaci.

Nikdy se nespoléhejte na tvrzení prodávajícího, že je pozemek „stavební“, a vždy si vyžádejte konkrétní podklady a ověření na úřadě.

Je důležité rozlišovat mezi obecným územním plánem a podrobnějším regulačním plánem, který může pro danou lokalitu stanovit velmi specifické podmínky, jako je výška zástavby, sklon střechy nebo procento zastavitelné plochy. 

Zásadní hrozbou, která může projekt zablokovat na dlouhé roky, je tzv. stavební uzávěra. Obce ji využívají k dočasnému pozastavení veškeré stavební činnosti, typicky v době, kdy připravují nový územní plán.

Právníci ARROWS pro vás zajistí územně plánovací informaci a provedou analýzu veškeré plánovací dokumentace, aby potvrdili soulad vašeho projektu s regulací a předešli riziku stavební uzávěry. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Nevíte si s daným tématem rady?

FAQ – Právní tipy k územnímu plánování

• Co je hlavní rozdíl mezi pozemkem určeným k zastavění a stavebním pozemkem?
  Pozemek určený k zastavění je v územním plánu vymezen pro výstavbu, ale ještě na něj nemusí být vydáno žádné povolení. Stavební pozemek je již pozemek, na který bylo vydáno například územní rozhodnutí nebo společné povolení. Pro developera je klíčové hledat pozemky určené k zastavění s jasným potenciálem. Potřebujete pomoci s orientací v terminologii a regulaci? Napište nám na office@arws.cz.
• Jak dlouho může trvat stavební uzávěra?
  Podle nového stavebního zákona může být stavební uzávěra vydána na nezbytně nutnou dobu, maximálně však na 6 let. I tato dočasná překážka však může pro developerský projekt znamenat fatální zpoždění. Čelíte hrozbě stavební uzávěry? Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Nový stavební zákon v praxi: Povolení, digitalizace a Jednotné environmentální stanovisko (JES)

Nový stavební zákon, jehož cílem je zrychlení a zjednodušení povolovacích procesů, přináší zásadní změny. 

Mezi klíčové novinky patří zavedení jednotného řízení o povolení záměru („jedno razítko“), digitalizace prostřednictvím Portálu stavebníka a především institut Jednotného environmentálního stanoviska (JES).

JES má za cíl integrovat až 29 různých správních úkonů z oblasti životního prostředí do jednoho jediného stanoviska.

Zde se však skrývá nové úskalí. Ačkoliv je JES prezentováno jako zjednodušení, jeho koncept není bezchybný. Jednotné environmentální stanovisko ve skutečnosti neintegruje úplně všechny potřebné souhlasy a výjimky.

Například povolení pro záměry ve zvláště chráněných územích, národních parcích nebo evropsky významných lokalitách je stále nutné získávat samostatně.

Pro developera tak vzniká nové riziko: může se v dobré víře domnívat, že získáním JES splnil všechny environmentální požadavky, ale ve skutečnosti mu stále chybí klíčová povolení, bez kterých stavbu nelze realizovat. 

Naši specialisté na stavební právo přesně vědí, které správní úkony jsou součástí JES a které je nutné zajistit samostatně. 

Připravíme pro vás kompletní dokumentaci a zajistíme hladký průběh povolovacího řízení podle nového stavebního zákona. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Akvizice přes SPV: Rizika smluvních závazků a finančních pastí při share dealu

Jak již bylo zmíněno, nákup pozemku formou akvizice společnosti (SPV) je dnes standardem. 

Tento postup však znamená, že nekupujete jen aktivum (pozemek), ale přebíráte celou společnost se všemi jejími závazky, ať už jsou zjevné, nebo skryté. Právní prověrka se tak musí rozšířit na komplexní audit celé firmy.

Mezi největší hrozby patří:

• Historické vady v korporátní dokumentaci: Například absence souhlasu valné hromady s převodem podílu v minulosti může způsobit absolutní neplatnost takového převodu a zpochybnit celé vaše vlastnictví.
• Klauzule o změně kontroly (change-of-control): Skryté ustanovení v úvěrové smlouvě nebo ve smlouvě s generálním dodavatelem může být aktivováno prodejem společnosti. Důsledkem může být okamžité zesplatnění celého úvěru nebo ukončení klíčové smlouvy, což může zničit financování celého projektu.
• Skryté závazky: Pečlivě prověřujeme existenci daňových nedoplatků, probíhajících soudních sporů, pracovněprávních problémů (např. švarcsystém) nebo jiných skrytých dluhů, které by po akvizici přešly na vás.

Tým ARROWS kombinuje expertizu v nemovitostním a korporátním právu, aby provedl komplexní prověrku celé projektové společnosti. Chráníme vás před skrytými závazky a zajišťujeme, že akvizice formou share dealu je pro vás bezpečná a výhodná.

Na koho se můžete obrátit?

Fyzický stav pozemku: Nepodceňujte geologické a ekologické zátěže

Právní prověrka se neomezuje pouze na dokumenty. Její součástí musí být i zhodnocení rizik spojených s fyzickým stavem pozemku. 

Náklady na založení stavby nebo sanaci kontaminace mohou výrazně navýšit rozpočet projektu a snížit jeho ziskovost. Proto je nezbytné zajistit inženýrsko-geologický průzkum, který odhalí složení podloží, únosnost základové půdy a hladinu podzemní vody. 

Tyto informace jsou klíčové pro projektanta a mohou zásadně ovlivnit technické řešení i cenu stavby. 

Stejně tak je důležité prověřit, zda se na pozemku nenacházejí staré ekologické zátěže, zejména pokud měl v minulosti průmyslové využití. Náklady na dekontaminaci mohou dosahovat astronomických částek.

ARROWS spolupracuje s prověřenými technickými experty a zajišťuje právní rámec pro geologické a environmentální průzkumy. 

Pomůžeme vám správně interpretovat jejich výsledky a promítnout je do kupní smlouvy, například formou záruk prodávajícího nebo úpravy kupní ceny. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Jak ARROWS řídí proces due diligence a chrání vaši investici od A do Z

Náš přístup k právní prověrce je komplexní a systematický. Vždy jej přizpůsobujeme konkrétním cílům a specifikům vašeho projektu. 

Proces obvykle zahrnuje následující kroky:

1. Úvodní analýza a strategie: Na začátku s vámi detailně probereme váš investiční záměr, abychom přesně definovali rozsah a cíle due diligence.

2. Sběr a prověření dokumentace: Systematicky shromáždíme a zanalyzujeme veškeré relevantní podklady – od listů vlastnictví přes územní plány až po korporátní dokumentaci SPV.

3. Komunikace s úřady: Aktivně za vás jednáme se stavebními úřady, katastrem nemovitostí a dalšími dotčenými orgány, abychom získali veškeré potřebné informace a stanoviska.

4. Závěrečný report: Výsledky prověrky vám předložíme ve formě přehledného a srozumitelného reportu. Ten jasně identifikuje všechna zjištěná rizika, hodnotí jejich závažnost a navrhuje konkrétní kroky k jejich eliminaci nebo zmírnění.

5. Transakční podpora: Zjištění z due diligence využijeme při vyjednávání o kupní smlouvě. Pomůžeme vám vyjednat lepší cenu, zajistit potřebné záruky od prodávajícího a připravíme transakční dokumentaci, která maximálně chrání vaše zájmy.

Pro klienty s mezinárodními projekty nebo zahraničním financováním je naše síť klíčovou výhodou. Díky deset let budované síti ARROWS International prakticky denně řešíme transakce s mezinárodním prvkem a zajišťujeme pro naše klienty právní jistotu i v zahraničí.

Abychom vám přiblížili, jak konkrétní rizika řešíme v praxi, připravili jsme dvě přehledné tabulky. Ukazují nejčastější hrozby a konkrétní právní služby, kterými ARROWS chrání vaše investice.

Rizika spojená s územním plánováním a povoleními

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Nesoulad projektu s územním plánem vedoucí k zamítnutí žádosti o povolení záměru a zmaření celé investice.	Analýza územně plánovací dokumentace a zastoupení při jednání o změně plánu. Potřebujete posoudit soulad projektu s regulací? Napište na office@arws.cz.
Vydání stavební uzávěry obcí, která na několik let zmrazí veškerou stavební činnost na pozemku a zablokuje projekt.	Právní stanovisko k riziku uzávěry a podání námitek proti jejímu návrhu. Chcete znát rizika ve vaší lokalitě? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Zrušení již vydaného územního rozhodnutí z důvodu procesních chyb v minulosti, což vrací projekt na samý začátek.	Detailní prověrka platnosti a zákonnosti všech stávajících povolení. Chcete mít jistotu platnosti dokumentace? Spojte se s námi na office@arws.cz.
Průtahy v řízení kvůli neúplnému Jednotnému environmentálnímu stanovisku (JES), kdy chybí klíčové dílčí souhlasy.	Příprava kompletní žádosti o JES včetně identifikace všech potřebných podkladů. Potřebujete pomoc s povolením? Naši právníci jsou připraveni na office@arws.cz.

Finanční a smluvní rizika při akvizici projektu (Share Deal)

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Absolutní neplatnost vlastnictví podílů v SPV z důvodu historické vady při převodu, ohrožující celou vaši investici.	Prověrka kompletní korporátní historie společnosti a náprava případných vad. Chcete mít jistotu platného nabytí? Napište nám na office@arws.cz.
Aktivace klauzule "change-of-control" v úvěrové smlouvě, vedoucí k okamžitému zesplatnění celého financování projektu.	Revize veškerých smluvních závazků SPV a vyjednání souhlasu třetích stran s transakcí. Potřebujete prověřit smlouvy? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Převzetí skrytých dluhů, daňových nedoplatků nebo pracovněprávních sporů, které nebyly zobrazeny v účetnictví.	Komplexní právní a daňová due diligence cílové společnosti. Chcete odhalit skrytá rizika? Spojte se s námi na office@arws.cz.
Nečekaná omezení plynoucí z nevýhodné smlouvy s generálním dodavatelem stavby nebo budoucím nájemcem.	Analýza klíčových smluv a návrh změn pro ochranu vašich zájmů. Potřebujete revizi smluvní dokumentace? Napište nám na office@arws.cz.

Investujte s jistotou a strategickým partnerem po boku

Důkladná a profesionálně vedená právní prověrka je nejdůležitějším předpokladem pro úspěch každého developerského projektu. 

Nejde o pouhou administrativní formalitu, ale o strategický proces, který odhaluje rizika, chrání vaši investici a vytváří pevný základ pro budoucí výstavbu a ziskovost. 

Správně provedená due diligence vám dává silnou vyjednávací pozici a jistotu, že váš projekt stojí na pevných základech.

V ARROWS vám poskytneme více než jen právní poradenství. Staneme se vaším strategickým partnerem, který rozumí vašim obchodním cílům. 

Nevíte si s daným tématem rady?

Zakládáme si na rychlosti, vysoké kvalitě a hluboké znalosti trhu, podložené zkušenostmi z práce pro stovky firemních klientů, včetně 51 obcí a krajů. Navíc rádi propojujeme naše klienty, pokud vidíme zajímavé obchodní či investiční synergie.

Učiňte první krok k bezpečné a úspěšné investici. Kontaktujte nás na office@arws.cz a domluvte si úvodní konzultaci, kde probereme specifika vašeho projektu.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k prověrce pozemků pro development

1. Jaký je rozdíl mezi pozemkem určeným k zastavění a stavebním pozemkem a proč je to důležité?
Pozemek určený k zastavění je v územním plánu definován jako vhodný pro výstavbu, ale nemusí mít ještě žádná konkrétní povolení. Stavební pozemek je již pozemek, na který bylo vydáno například územní rozhodnutí nebo stavební povolení. Pro developera je zásadní tento rozdíl znát, protože ovlivňuje časovou náročnost a rizika spojená se získáním povolení. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Koupil jsem pozemek a obec následně vyhlásila stavební uzávěru. Co mohu dělat?
Proti návrhu stavební uzávěry lze v 30denní lhůtě podat námitky. Po jejím vydání je možné žádat o výjimku, na kterou však není právní nárok. Krajním řešením je podání žaloby k soudu pro nezákonnost uzávěry. Včasná právní pomoc může výrazně zvýšit vaše šance na úspěch. Pro posouzení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

3. Co znamená "plomba" v katastru nemovitostí a jaké riziko představuje?
Plomba je informační značka, která signalizuje, že práva k nemovitosti jsou dotčena probíhající změnou (např. vkladem zástavního práva, exekucí, převodem vlastnictví). Znamená to, že právní stav nemovitosti se může brzy změnit, a je nutné zjistit podstatu řízení, než v transakci pokračujete. Potřebujete prověřit zápisy v katastru? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

4. Je Jednotné environmentální stanovisko (JES) opravdu jediné "razítko", které pro ekologii potřebuji?
Není. Ačkoliv JES integruje mnoho správních úkonů, nezahrnuje všechny. Zejména u projektů dotýkajících se zvláště chráněných území, národních parků nebo evropsky významných lokalit budete stále potřebovat samostatná stanoviska od příslušných orgánů ochrany přírody. Pro kompletní právní servis v oblasti povolování nás kontaktujte na office@arws.cz.

5. Proč je riskantnější koupit firmu (SPV), které pozemek patří, než pozemek samotný?
Při koupi firmy (share deal) přebíráte nejen její majetek (pozemek), ale i veškeré její dluhy a závazky, včetně těch skrytých. Může jít o daňové nedoplatky, soudní spory nebo nevýhodné smlouvy, které nejsou na první pohled zřejmé. Proto je nezbytná hloubková prověrka celé společnosti. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

6. Jak dlouho je platné stanovisko JES a co se stane, když platnost vyprší?
Platnost Jednotného environmentálního stanoviska je 5 let ode dne jeho vydání. Tuto platnost lze na žádost opakovaně prodloužit, vždy o dalších 5 let, pokud nedošlo k podstatným změnám v záměru nebo v podmínkách v území. Pokud platnost vyprší před vydáním povolení záměru, stavební úřad jej nemůže vydat. Pro zajištění platnosti všech dokumentů se na nás obraťte na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.