Prázdninový newsletter (nejen) pro makléře

Co je revize katastru a proč ji úřady provádějí?

Katastr nemovitostí je nejen nástrojem ochrany vlastnických práv, ale také důležitým zdrojem informací pro státní správu, samosprávy, banky, investory a veřejnost. Aby mohl svou funkci plnit spolehlivě, je nezbytné, aby údaje v něm uvedené co možná nejvíce odpovídaly skutečnému stavu v terénu.

Autoři newsletteru: ARROWS advokátní kancelář (JUDr. Lukáš Slanina, Mgr. Robert Dürrer, office@arws.cz, +420 245 007 740)

Ještě donedávna byla aktualizace údajů v katastru závislá téměř výhradně na ohlašovací povinnosti vlastníků. Tedy na tom, že vlastník po změně, například přístavbě rodinného domu nebo změně druhu pozemku, tuto skutečnost sám oznámí katastrálnímu úřadu a doloží k tomu všechny potřebné listiny, například pasport stavby nebo souhlas s vynětím pozemku ze zemědělského půdního fondu.

V praxi se ukázalo, že tento model není dostačující. Vlastníci o své povinnosti často nevědí, nebo ji navzdory možným sankcím neplní. Úřady proto začaly ověřovat skutečný stav samy – prostřednictvím tzv. revize katastru.

Jak revize probíhá?

Revizi vyhlašuje katastrální úřad příslušný pro dané území, a to vždy s předstihem. Nejpozději dva měsíce před jejím zahájením informuje obec na jejímž území bude revize probíhat, a ta následně zveřejní tuto informaci na své úřední desce. Plánované nebo probíhající revize je možné sledovat také online na stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního: Plán revizí katastru - aplikace ČÚZK.

Předmětem revize katastru jsou zejména:

• hranice pozemků,
• obvody budov,
• druhy a způsoby využití pozemků,
• typy a způsoby využití staveb.

Revize v praxi probíhá tak, že pracovníci katastrálního úřadu nejprve vyhodnocují aktuální letecké snímky, na kterých lze dobře rozpoznat například nové stavby, přístavby nebo změny ve využití pozemků. Pokud snímky naznačují, že se skutečný stav neodpovídá tomu, co je zapsáno v katastru, následuje zpravidla místní šetření přímo v terénu.

Typické příklady nesouladů, které revize odhalí jsou například stavby, které podléhají evidenci v katastru nemovitostí, ale nejsou dosud zapsány. Častým problémem jsou také změny evidovaných staveb, například jejich přístavby. Poměrně běžná je i situace, kdy je pozemek v katastru veden jako orná půda, ale ve skutečnosti je využíván jako zahrada nebo je zastavěn.

Co když katastr zjistí nesoulad?

Zjištěné nesoulady jsou nejprve projednávány s příslušnými orgány veřejné moci, například stavebním úřadem, a poté s vlastníkem dotčené nemovitosti. Pokud není nutné předložit žádnou listinu, nebo se ji podaří získat od úřadu nebo vlastníka, katastrální úřad chybu jednoduše odstraní a údaje opraví.

Jiná situace nastává, pokud je ke změně potřeba doložit listinu, např. pasport stavby, a vlastník ji nemá. V takovém případě katastr založí takzvaný záznam pro další řízení (ZDŘ), který se objeví v části D listu vlastnictví.

ZDŘ je výslovné upozornění, že se údaje v katastru neshodují se skutečností – například že obvod budovy je jiný než ve skutečnosti, nebo že pozemek má jiný druh, než odpovídá aktuálnímu užívání.

Zápis ZDŘ obvykle nebrání převodu vlastnického práva, ale pro potenciálního kupujícího nebo financující banku může být varovným signálem, že něco není v pořádku. Neřešení může navíc vést k uložení pokuty ze strany katastrálního úřadu.

Pokud na listu vlastnictví narazíte na ZDŘ, doporučujeme pečlivě zjistit, čeho se nesoulad týká, upozornit na to svého klienta a hledat možnosti nápravy – ideálně před prodejem.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.