Vliv aktualizace Zásad územního rozvoje (ZÚR) na hodnotu nemovitostí:

Jako majitelé či investoři do nemovitostí víte, že aktualizace Zásad územního rozvoje (ZÚR) může radikálně snížit hodnotu vašeho majetku a zmařit investiční plány. Zajímají vás konkrétní právní kroky, jak žádat o náhradu škody a ochránit svůj kapitál? ARROWS vám ukáže, že omezení vlastnického práva ze strany kraje nebo obce není konečné a že existují účinné právní nástroje k získání spravedlivé kompenzace.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Karel Huneš", expert na dané téma.

ZÚR – Regulatorní nástroj s přímým dopadem na vaše finance

Zásady územního rozvoje (ZÚR) představují nadřazenou územně plánovací dokumentaci, která je klíčovým nástrojem krajské správy pro stanovení základní koncepce regionálního rozvoje.

Tato dokumentace je schvalována zastupitelstvem kraje a má zásadní význam, neboť je závazná pro tvorbu a změnu podřízených územních plánů obcí.

Vzhledem k hierarchické povaze územního plánování jakákoliv změna v ZÚR automaticky vynucuje úpravu obecních územních plánů. Pro investory to znamená, že se může radikálně změnit funkční využití jejich pozemků, což zásadně ovlivní investiční projekty, které byly dříve v souladu se stávající regulací.

Kdy ZÚR zasahují do vlastnictví?

Zásah do vlastnického práva nastává, když ZÚR konkrétně vymezí plochy a koridory nadmístního významu, které ovlivní dotčené parcely.

Mezi nejčastější případy patří vymezení koridorů pro veřejnou infrastrukturu, jako jsou vysokorychlostní tratě nebo jiné sítě technické infrastruktury, nebo zavedení omezení pro ochranu krajinných hodnot, například prostřednictvím Územního systému ekologické stability (ÚSES).

Ačkoliv je grafická část ZÚR vydávána ve větším měřítku a nemusí být vždy stoprocentně jednoznačná, platí, že by se měl okruh potenciálně dotčených pozemků posuzovat co nejšíře. 

Pokud nelze vyloučit, že pozemek spadá do regulovaného území, je nutno předpokládat, že k zásahu do vlastnického práva došlo.

Ochrana vlastnictví: Ústavní rámec náhrad

Vlastnické právo je chráněno Ústavou, konkrétně Listinou základních práv a svobod, která v článku 11, odstavci 4, stanovuje, že nucené omezení vlastnického práva je možné jen ve veřejném zájmu a vždy za náhradu.

Tento princip je stěžejní pro spory s územními samosprávnými celky.

I když je akt územního plánování (ZÚR nebo ÚP) vydán v souladu se zákonem a ve veřejném zájmu, nezbavuje to příslušný orgán povinnosti kompenzovat újmu, která vznikla soukromému subjektu. 

Naši právníci v ARROWS se běžně setkávají s případy, kde veřejný zájem nepřiměřeně poškozuje soukromý kapitál. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Kdy aktualizace ZÚR zakládá nárok na náhradu?

Náhrady za změny v území jsou upraveny v právních předpisech proto, aby reagovaly na situace, kdy v procesu územního plánování dochází k ovlivnění hodnoty dotčených pozemků.

Základní spouštěč nároku: Zrušení určení k zastavění

Nejčistější a nejčastější případ, kdy vzniká právo na náhradu, je situace, kdy je vydáním ZÚR nebo na ni navazujícího územního plánu zrušeno určení pozemku k zastavění.

K tomuto dochází typicky překlasifikováním zastavitelné plochy (např. pro průmyslovou výrobu nebo bydlení) na plochu nezastavitelnou (např. plochu ÚSES, zemědělský půdní fond).

V takovém případě náleží náhrada vlastníku pozemku, který prokáže, že došlo ke zrušení možnosti zástavby.

Žádost o náhradu je třeba směřovat na Kraj (u ZÚR) nebo Obec (u ÚP), které dokument vydaly, a návrh výše náhrady doložit znaleckým posudkem.

Pětileté pravidlo – Kritická lhůta pro investory

Klíčovým omezením pro nároky na náhradu dle původního Stavebního zákona (který je stále relevantní kvůli přechodným ustanovením) je tzv. pětileté pravidlo.

Právo na náhradu je podmíněno tím, že pro daný pozemek muselo být vydáno územní rozhodnutí nebo jiný obdobný akt, a to do pěti let od účinnosti dokumentace, která zástavbu umožňovala.

Pro investory to znamená, že pouhé držení pozemku s povolenou zastavitelností po dobu delší než pět let, bez aktivní snahy o získání územního rozhodnutí, může vést k zániku nároku na náhradu, pokud je zastavitelnost následně zrušena.

Důraz je kladen na proaktivitu v rámci stanovených časových rámců.

Ochrana zmařené investice a legitimní očekávání

Náhrada se vztahuje nejen na snížení tržní hodnoty, ale také na případy zmařené investice.

Pokud investor vynaložil prokazatelné náklady na přípravu výstavby (projektové dokumentace, studie, inženýrské sítě) v souladu s tehdy platnou dokumentací a tyto náklady se v důsledku změny ZÚR staly bezcennými, má právo na jejich kompenzaci.

Soudní praxe posuzuje legitimní očekávání vlastníka ohledně využití pozemku. Intenzivní příprava projektů a dokumentace, která předcházela změně, zvyšuje pravděpodobnost úspěchu při obhajobě nároku.

Naši právníci jsou experti na judikaturu týkající se zmařených investic a jsou připraveni vám pomoci s přípravou podkladů pro maximalizaci nároku – napište na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k dopadům ZÚR

1. Jak prokážu "legitimní očekávání"?
Musíte doložit konkrétní a intenzivní kroky k realizaci výstavby na pozemku, které předcházely změně ZÚR/ÚP (např. objednaná dokumentace, vyřízená povolení, úvěrové smlouvy). Potřebujete právní stanovisko k posouzení legitimity vašeho očekávání? Napište na office@arws.cz.

2. Je možné požadovat i náhradu ušlého zisku?
I když se standardně hradí pouze skutečná škoda, v kontextu odpovědnosti veřejné moci za škodu (podobně jako u krizových opatření) lze požadovat i náhradu ušlého zisku, pokud jej umíte spolehlivě vyčíslit v příčinné souvislosti s omezením ZÚR. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Problematika územní rezervy a nepřímé újmy

ZÚR může v území vymezit územní rezervu pro budoucí veřejně prospěšnou stavbu nebo opatření.

Územní rezerva představuje pouze dočasné omezení. Nejvyšší soud judikoval, že jelikož omezuje vlastníky jen částečně (brání pouze realizaci záměrů, které by budoucí využití ztížily), zpravidla za ni náhrada nenáleží.

Přesto je zde prostor pro argumentaci nepřiměřeným zásahem, pokud je omezení příliš intenzivní.

Kompenzace se netýká pouze nemožnosti stavět, ale také snížení hodnoty nemovitosti způsobené nepřímými vlivy (negativními externalitami) aktualizace ZÚR.

Soudy uznaly, že snížení hodnoty může být způsobeno vymezením koridoru pro hluk, zhoršením dopravní dostupnosti, nebo ztrátou výhledu.

Tyto nároky však vyžadují velmi pečlivé doložení újmy a příčinné souvislosti, často pomocí specializovaných znaleckých posudků.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Překlasifikování vašeho zastavitelného pozemku na plochu ÚSES (Územní systém ekologické stability) bez adekvátní náhrady.	Právní analýza dopadu změny a stanovení maximální výše nároku na náhradu – chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti? Napište na office@arws.cz.
Omezení výstavby v důsledku vymezení územní rezervy pro budoucí veřejně prospěšnou stavbu s argumentací, že nárok nevznikl.	Příprava dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi, a obhajoba nároku z titulu zmařené investice – potřebujete připravit podklady stanovené zákonem? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Ztráta nároku na náhradu kvůli zmeškání kritické pětileté lhůty pro získání územního rozhodnutí.	Právní konzultace a rychlá analýza kritických lhůt a včasné podání výzvy k zamezení promlčení – naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.
Signifikantní pokles tržní hodnoty nemovitosti kvůli nepřímým vlivům (hluk, vibrace, zhoršení životního prostředí) vyplývajícím z nové infrastruktury.	Získání znaleckého posudku pro civilní soud a právní stanoviska k prokázání újmy a příčinné souvislosti – potřebujete právní stanoviska? Napište na office@arws.cz.

Proces uplatnění náhrady: Strategie pro civilní soudní řízení

Získání náhrady za omezení vlastnického práva je procedurálně náročné a vyžaduje přesné dodržení zákonného postupu. 

Nárok je vždy nutné směřovat vůči příslušnému územnímu samosprávnému celku (Kraji nebo Obci), jehož orgány územně plánovací dokumentaci vydaly.

Na koho se můžete obrátit?

Dva kroky k náhradě: Písemná výzva a žaloba

Proces získání náhrady začíná povinnou písemnou výzvou k zaplacení náhrady, adresovanou Kraji či Obci.

Tato výzva musí obsahovat detailní vyčíslení výše náhrady a být doložena znaleckým posudkem prokazujícím vznik a výši újmy. 

Cílem je v první fázi dosáhnout mimosoudní dohody o náhradě. Je nezbytné, aby tato výzva byla procesně silná a kompletní, protože chyby v ní mohou negativně ovlivnit následné soudní řízení.

Pokud se s Krajem či Obcí nepodaří dohodnout na dobrovolném plnění, je druhým a finálním krokem podání žaloby k civilnímu soudu (okresnímu soudu).

Je důležité si uvědomit, že spory o náhradu nejsou řešeny správními soudy (ty řeší zákonnost územního plánu), ale soudy civilními, které se zaměřují na náhradu finanční újmy.

Díky našim zkušenostem z řešení real estate sporů pro naše korporátní klienty zajistíme profesionální zastoupení u soudů a správních orgánů. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Důkazní břemeno a prokazování újmy

V civilním řízení nese vlastník v roli žalobce plné důkazní břemeno.

Musí jednoznačně prokázat, že mu vznikla újma, jaká je její výše, a že existuje přímá příčinná souvislost mezi vydáním ZÚR/ÚP a vznikem této újmy.

Prokázání hodnoty vyžaduje kvalitně zpracovaný znalecký posudek, který je schopen zohlednit i komplexní faktory, jako je zhoršení kvality života nebo snížení tržního potenciálu v důsledku negativních externalit.

Pasivní legitimace, tedy určení subjektu, který má náhradu platit, může být u ochranných pásem komplikovaná a může směřovat buď na stát, nebo na subjekt, v jehož prospěch je ochranné pásmo zřízeno.

FAQ – Právní tipy k vedení řízení

1. Může kraj změnou ZÚR poškodit majetek mezinárodní korporace?
Ano. Územní plánování nerozlišuje mezi tuzemským a zahraničním vlastníkem. Pokud jste mezinárodní investor, potřebujete advokátní kancelář, která rozumí jak českému právu, tak globálnímu obchodnímu kontextu. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

2. Mohu žádat náhradu, i když změna ZÚR vznikla z požadavku dotčeného orgánu státní správy (DOSS)?
Ano, i pokud změna vychází z požadavků DOSS (např. ochrana životního prostředí, bezpečnostní pásma), pasivní legitimace (povinnost k náhradě) zůstává na Kraji/Obci, která dokumentaci schvaluje. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Promlčení nároku v důsledku zmeškání zákonné subjektivní nebo objektivní lhůty pro uplatnění žaloby.	Právní konzultace a rychlá analýza lhůt pro uplatnění nároku – spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.
Zastupitelstvo kraje odmítne náhradu zaplatit a hrozí Vám dlouhý a drahý soudní spor s nejistým výsledkem.	Kvalitní zastupování u soudů a správních orgánů, včetně strategie vedení sporu pro minimalizaci nákladů a času – pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.
V případě vymezení ochranného pásma je nejasná pasivní legitimace (stát vs. konkrétní subjekt, v jehož prospěch je zřízeno).	Právní stanoviska k určení pasivně legitimovaného subjektu (např. u ochranných pásem) – neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.
Návrat pozemku do původního režimu zastavitelnosti do 5 let po vyplacení náhrady (povinnost vrácení náhrady).	Příprava nebo revize smluv a nastavení interních mechanismů pro správu tohoto kontingentního závazku – potřebujete právní poradenství? Napište na office@arws.cz.

Nový stavební zákon (NSZ): Jak se mění pravidla hry?

Zákon č. 283/2021 Sb., Nový Stavební zákon (NSZ), přinesl komplexní transformaci, která ovlivňuje i náhrady za změny v území, upravené nově v Oddílu 2, § 133.

V kontextu náhrad je klíčové orientovat se v přechodných ustanoveních. V závislosti na tom, kdy byla územně plánovací dokumentace vydána nebo kdy nárok vznikl, se aplikují buď dosavadní předpisy (Starý SZ č. 183/2006 Sb.), nebo již plně NSZ.

Tato právní nejistota vyžaduje detailní analýzu, aby byl nárok uplatněn ve správném právním režimu, čímž se minimalizuje riziko zamítnutí z formálních důvodů.

Právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami, jsou klíčové pro správné určení postupu. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Pro mezinárodní korporace a investory, jejichž kapitál proudí do ČR, představuje územní plánování významné regulační riziko.

Řešení náhrady škody často překračuje hranice českého práva a vyžaduje znalost přeshraničních struktur.

Díky deset let budované síti ARROWS International jsme schopni řešit vaši situaci i s mezinárodním prvkem a denně řešíme podobné právní situace ve více než 70 zemích světa.

Tato schopnost nám umožňuje poskytovat komplexní právní poradenství při získávání povolení a licencí i klientům s globálním kapitálem, ať už se jejich problém týká Prahy, nebo zahraničí.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Aplikace nesprávného právního režimu (starý vs. nový Stavební zákon) a následné zamítnutí nároku z formálních důvodů.	Detailní právní analýza a stanovení správné jurisdikce a právního základu v rámci přechodného období – potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Chybná interpretace požadavků na prokázání újmy v řízení o náhradě dle NSZ (např. u kontribučních smluv).	Příprava podkladů stanovených zákonem a revize interních procesů pro zajištění souladu s NSZ – potřebujete ověřit právní jistotu? Napište na office@arws.cz.
Investiční záměr je narušen v důsledku kolize českého územního plánování s požadavky mezinárodního práva nebo zahraniční mateřské společnosti.	Právní poradenství při získávání povolení a licencí pro klienty s mezinárodním kapitálem skrze síť ARROWS International – pro objednání firemního školení pište na office@arws.cz.
Zaměstnanci nebo vedení společnosti nemají aktuální znalosti o změnách plynoucích z NSZ, což vede k procesním chybám.	Odborná školení pro zaměstnance či vedení včetně certifikátu, zaměřená na NSZ a náhrady – pro objednání firemního školení pište na office@arws.cz.

Proč využít ARROWS: Zkušenost, rychlost a propojení s byznysem

Ochrana vašeho kapitálu před byrokratickým omezením vyžaduje strategické myšlení, rychlou reakci a hlubokou znalost práva nemovitostí.

ARROWS se aktivně podílí na ochraně zájmů investorů v procesech územního plánování.

Pomáháme klientům nejen s uplatněním nároku na náhradu, ale i s proaktivními kroky, jako je vyhotovení interních směrnic nebo včasné poskytování právních stanovisek k návrhům dokumentací.

Naše dlouhodobé zkušenosti s korporátní a veřejnou klientelou nám dávají jedinečnou výhodu v real estate sporech. 

V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 51 obcí a krajů. Tato rozsáhlá znalost optiky obou stran sporu (soukromého i veřejného sektoru) je neocenitelná při strategickém vyjednávání s kraji. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě poskytovaných právních služeb.

Vzhledem k širokému rozsahu naší klientely umíme klienty propojit mezi sebou v případě, že mají zajímavé investiční, nebo obchodní příležitosti. 

A i my si rádi poslechneme zajímavé podnikatelské, či byznysové nápady. Napište nám na office@arws.cz s vaším investičním záměrem a využijte sílu naší sítě.

Nenechte ZÚR znehodnotit Váš kapitál

Ústavní právo na spravedlivou náhradu v případě omezení vlastnictví je silným nástrojem, který vám pomůžeme prosadit. 

Aktualizace Zásad územního rozvoje (ZÚR) může sice přinést omezení a snížení hodnoty nemovitostí, ale s precizní právní analýzou, správně připraveným znaleckým posudkem a včasným uplatněním nároku u civilního soudu můžete získat plnou kompenzaci. 

Advokátní kancelář ARROWS disponuje komplexními zkušenostmi a odborností pro vedení těchto složitých sporů, včetně přípravy nebo revize smluv, zastupování u soudů a právního poradenství při získávání povolení a licencí.

Udělejte první krok k ochraně vašeho majetku ještě dnes. Kontaktujte naše specialisty na office@arws.cz a domluvte si strategickou konzultaci.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k náhradám za změnu územního rozvoje

1. Jak se určuje výše náhrady, když byla zrušena zastavitelnost pozemku?
Výše náhrady odpovídá rozdílu mezi obvyklou cenou pozemku před a po zrušení možnosti zástavby. Tuto cenu je nutné doložit nezávislým znaleckým posudkem. Pokud navíc prokážete zmařenou investici (např. náklady na projekty), náhrada by měla pokrýt i tyto prokazatelně vynaložené náklady. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Lze žádat náhradu i za to, že se mi pozemek znehodnotil, i když zůstal zastavitelný?
Ano, pokud prokážete, že vymezení koridoru nebo ochranného pásma v ZÚR (např. pro dopravní infrastrukturu) vedlo k významnému a nepřiměřenému snížení hodnoty vaší nemovitosti. Může jít o vlivy jako hluk, znečištění, nebo zhoršení dopravní dostupnosti.Můžete žádat náhradu na základě přímé aplikace Listiny základních práv a svobod.Potřebujete právní stanovisko k posouzení vaší situace? Napište na office@arws.cz.

3. Proč je pětiletá lhůta pro získání územního rozhodnutí tak kritická?
Pětiletá lhůta (dle starého SZ) je klíčová pro ochranu vašeho nároku na náhradu. Judikatura vyžaduje, aby investor projevil aktivní snahu o využití pozemku (získání územního rozhodnutí nebo obdobného aktu) v době, kdy byla zástavba povolena. Pokud jste v této lhůtě nejednali a zastavitelnost byla následně zrušena, nárok na náhradu zaniká. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci s kontrolou lhůt – napište na office@arws.cz.

4. Musím nejdříve napadnout ZÚR u správního soudu, než požádám o náhradu?
Ne. Tyto procesy jsou oddělené. Nárok na náhradu finanční újmy se uplatňuje žalobou u civilního soudu, který se zabývá primárně výší škody, nikoli zákonností územního plánu (kterou řeší správní soudy). Můžete žádat náhradu, i když je samotná ZÚR formálně zákonná. Chcete efektivní zastoupení u soudu? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

5. Jaké jsou lhůty pro uplatnění nároku na náhradu škody způsobené územním opatřením?
Nárok na náhradu škody je třeba uplatnit v subjektivní lhůtě 6 měsíců od okamžiku, kdy se poškozený o škodě dozvěděl. Nejdéle to však musí být do 5 let od vzniku škody (objektivní lhůta). Včasné uplatnění nároku písemnou výzvou příslušnému orgánu je nezbytné. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.