Zástava pozemku jako zajištění úvěru: Co požadují banky a jak se připravit

16.12.2025

Pokud plánujete využít pozemek jako zajištění úvěru, čeká vás více než jen podpis zástavní smlouvy. Banky kladou na zástavu pozemku přísné podmínky a celý proces zahrnuje řadu právních kroků, které musíte absolvovat bezvadně. V tomto článku se dozvíte, co přesně banky vyžadují, jaké dokumenty budete potřebovat a jak se vyhnout nejčastějším chybám, které mohou celou transakci zkomplikovat nebo ji dokonce zhatit.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Proč banky vyžadují zástavu pozemku?

Zástavní právo k nemovitosti je základním pilířem zajištění hypotečního úvěru. Pro banku představuje zástava pozemku jistotu, že v případě nesplácení úvěru může svou pohledávku uspokojit z výtěžku prodeje zastavené nemovitosti. Podle občanského zákoníku vzniká zástavnímu věřiteli oprávnění uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas.

Banky akceptují jako zástavu pouze stavební pozemky, které jsou v územním plánu obce označeny jako stavební parcely určené k výstavbě. Louku, pole nebo jiný pozemek neurčený k zastavění banka do zástavy nepřijme. Zástava pozemku musí být zapsána v katastru nemovitostí a nesmí na ní váznout jiné zástavní právo třetí osoby, které by mělo přednost před zástavním právem banky.

Hodnota pozemku určuje, jakou maximální výši úvěru vám banka poskytne. Klíčovým ukazatelem je LTV (Loan to Value), tedy poměr mezi výší úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti. U pozemků banky obvykle financují 70–80 % jejich odhadní hodnoty. To znamená, že pokud má pozemek zástavní hodnotu 2 miliony korun, banka vám půjčí maximálně 1,4 až 1,6 milionu korun.

Advokátní kancelář ARROWS vám pomůže s přípravou a revizí zástavní smlouvy tak, abyste měli jistotu, že jsou všechny podmínky nastaveny správně a v souladu s právními předpisy. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Jaké podmínky musí pozemek splňovat pro zástavu?

Banka nepřijme do zástavy jakýkoliv pozemek. Musíte splnit několik základních požadavků, které vycházejí jak z interních předpisů jednotlivých bank, tak z právní úpravy. Pozemek musí být především zapsán v katastru nemovitostí jako stavební parcela s jasně vymezenými hranicemi.

K základním požadavkům patří:

Účel pozemku: Musí se jednat o stavební pozemek určený k výstavbě podle územního plánu obce. Banka vyžaduje doložení výpisu z územního plánu nebo stanovisko stavebního úřadu, že je pozemek určen pro výstavbu.

Přístup k pozemku: Pozemek musí mít zajištěn legální přístup, nejlépe formou přímého napojení na veřejnou komunikaci nebo přes vlastní pozemek. Pokud je přístup přes cizí pozemek, musíte mít zřízené věcné břemeno služebnosti cesty, které je zapsáno v katastru nemovitostí.

Inženýrské sítě: Ačkoliv není podmínkou, že musí být pozemek plně zasíťován, banka bude vyžadovat informace o dostupnosti inženýrských sítí a možnosti napojení na elektřinu, vodu, kanalizaci a plyn.

Absence právních vad: Na pozemku nesmí váznout zástavní právo ve prospěch jiného věřitele, věcná břemena bránící užívání, exekuce, insolvence nebo jiná omezení, která by znemožňovala bance realizaci zástavního práva.

Vlastnické vztahy: Zástavní nemovitost nemusí být ve vlastnictví žadatele o hypotéku – můžete zastavit i nemovitost, kterou máte ve spoluvlastnictví s jinou osobou, nebo nemovitost, která je ve vlastnictví třetí osoby. Dotčená osoba musí vždy se zástavním právem souhlasit a podepsat zástavní smlouvu.

Pojištění: Banka vyžaduje pojištění zastavovaného pozemku s vinkulací ve prospěch banky, což znamená, že v případě pojistné události bude pojistné plnění vyplaceno přímo bance.

Právníci ARROWS mají rozsáhlé zkušenosti s prověřováním právního stavu nemovitostí a identifikací skrytých právních vad, které by mohly bance bránit v přijetí pozemku do zástavy. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k podmínkám zástavy pozemku

1. Mohu zastavit pozemek, který ještě nemám ve vlastnictví?
Ne, zástavní právo lze zřídit pouze k nemovitosti, kterou už vlastníte, nebo se kterou již došlo k přechodu vlastnického práva. Můžete však podepsat smlouvu o smlouvě budoucí zástavní, která zástavní právo zřídí automaticky po nabytí vlastnictví.

2. Co když má pozemek spoluvlastníky?
Všichni spoluvlastníci musí se zřízením zástavního práva souhlasit a podepsat zástavní smlouvu. Nelze zastavit pouze váš spoluvlastnický podíl – banka požaduje zástavu celé nemovitosti jako funkčního celku.

Jak banky oceňují pozemky?

Oceňování pozemků pro účely zástavy je klíčový proces, na kterém závisí výše úvěru, který vám banka poskytne. Banka si nechává zpracovat odhad nemovitosti, který provádí certifikovaný znalec nebo interní odhadce banky. Tento odhad je platný obvykle 6 až 12 měsíců.

Zástavní hodnota pozemku je stanovena jako tržní výnosová hodnota s přihlédnutím k trvalým a dlouhodobě udržitelným vlastnostem nemovitosti a výnosu dosažitelného třetí osobou při řádném hospodaření. Banky při oceňování zohledňují zejména:

Polohu a lokalitu: Pozemky v atraktivních lokalitách s dobrou dostupností mají vyšší hodnotu. Vzdálenost od centra města, občanské vybavenosti a dopravní infrastruktury výrazně ovlivňuje cenu.

Připravenost pozemku: Zda je pozemek určen k zástavbě územním plánem, zda má vydané územní rozhodnutí nebo stavební povolení, a zda je zasíťován. Pozemek s přivedenými inženýrskými sítěmi má vyšší hodnotu než pozemek bez nich.

Velikost a tvar parcely: Pravidelný tvar pozemku vhodný pro stavbu zvyšuje jeho hodnotu. Banky také berou v úvahu maximální možnou zastavěnost podle regulačního plánu.

Právní stav: Existence věcných břemen, předkupních práv nebo jiných omezení snižuje zástavní hodnotu pozemku.

Není pravdou, že by banky oceňovaly stavební pozemky pouze na zlomek jejich tržní hodnoty. Pokud je pozemek určen k zástavbě územním plánem obce a je zasíťován, jeho ocenění probíhá zcela standardně.

Kupní cena pozemku se nemusí rovnat odhadní hodnotě stanovené bankou. Pokud banka ocení pozemek na nižší hodnotu, než je kupní cena, budete muset rozdíl doplatit z vlastních zdrojů.

Jaké dokumenty budete potřebovat?

Připravit kompletní dokumentaci k pozemku je časově náročný proces, který vyžaduje návštěvu několika úřadů a získání řady dokladů. Pro banku budete muskádat:

Výpis z katastru nemovitostí: Aktuální výpis z listu vlastnictví s vyznačením, že nemovitost vlastníte vy, a že na ní neváznou zástavní práva, věcná břemena nebo jiná omezení. Výpis nesmí být starší než 3 měsíce.

Snímek katastrální mapy: Grafické znázornění polohy a hranic pozemku včetně parcelních čísel sousedních pozemků.

Geometrický plán: U pozemků určených k zástavbě nebo u nově vyměřených parcel může banka požadovat aktuální geometrický plán.

Výpis z územního plánu: Doklad potvrzující, že je pozemek v územním plánu obce veden jako stavební parcela určená k výstavbě.

Stanovisko stavebního úřadu: Vyjádření, že je pozemek určen pro výstavbu a že splňuje podmínky pro vydání stavebního povolení.

Doklady o inženýrských sítích: Vyjádření správců sítí o možnosti napojení na elektřinu, vodu, kanalizaci a plyn, včetně informací o vzdálenosti přípojných bodů a odhadovaných nákladech na napojení.

Doklady o přístupové cestě: Pokud je přístup k pozemku přes cizí pozemek, doklad o zřízeném věcném břemenu služebnosti cesty nebo smlouva o právu cesty.

Pojistná smlouva: Uzavřené pojištění pozemku s vinkulací ve prospěch banky.

Odhad tržní hodnoty: Znalecký posudek nebo odhad provedený odhadcem banky.

Získání některých dokumentů může trvat několik týdnů. Proces přípravy dokumentace je právně i administrativně náročný a jedinou chybou v dokumentech může celý proces výrazně zkomplikovat nebo oddálit. Důkladná příprava dokumentace a její kontrola odborníkem je proto klíčová.

Advokátní kancelář ARROWS vám zajistí kompletní přípravu dokumentace včetně získání všech potřebných dokladů z úřadů, kontroly jejich správnosti a včasného předložení bance. Zkrátíme vám čas a minimalizujeme riziko chyb. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Co je to LTV a jak ovlivňuje výši úvěru?

LTV (Loan to Value) je jeden z nejdůležitějších ukazatelů, který určuje, jakou výši úvěru vám banka na pozemek poskytne. Jedná se o poměr mezi výší úvěru a zástavní hodnotou nemovitosti, který se udává v procentech.

Podle nařízení České národní banky platí od 1. dubna 2022 maximální výše LTV 90 % pro žadatele do 36 let věku a 80 % pro žadatele nad 36 let věku. U pozemků určených k výstavbě však banky obvykle poskytují úvěry s nižším LTV, typicky 70–80 % zástavní hodnoty.

Praktický příklad: Pokud má váš pozemek zástavní hodnotu 3 miliony korun a jste starší 36 let, může vám banka poskytnout maximálně 2,4 milionu korun (80 % LTV). Zbývajících 600 tisíc korun musíte doložit z vlastních zdrojů.

Čím nižší je LTV, tím výhodnější úrokovou sazbu vám banka nabídne. Pokud se vám podaří LTV stlačit pod hranici 70 %, můžete získat výrazně lepší podmínky úvěru.

Jak snížit LTV a získat lepší podmínky?

Existuje několik způsobů, jak dosáhnout nižšího LTV a tím pádem výhodnější nabídky od banky:

Zvýšení vlastních zdrojů: Čím více peněz vložíte ze svých úspor, tím nižší bude LTV.

Zastavení další nemovitosti: Pokud vlastníte další nemovitost (například byt rodičů), můžete ji nabídnout do zástavy společně s pozemkem. Celková hodnota zástavy se zvýší, a tím se LTV sníží.

Finanční dar nebo půjčka od rodiny: Peníze od rodičů nebo prarodičů mohou pokrýt část kupní ceny a snížit potřebnou výši úvěru.

Zastavení rozestavěné nemovitosti: Pokud na pozemku již stojí rozestavěný dům "pod střechou" s dokončenými obvodovými zdmi, můžete ho zahrnout do zástavy, čímž se zvýší celková zástavní hodnota.

Postup při zřízení zástavního práva k pozemku

Zřízení zástavního práva k pozemku je vícestupňový proces, který vyžaduje koordinaci mezi vámi, bankou a katastrálním úřadem. Zástavní právo k nemovitosti vzniká až zápisem do katastru nemovitostí, nikoliv pouhým podpisem zástavní smlouvy.

Krok 1: Schválení úvěru bankou
Nejprve musíte projít schvalovacím procesem v bance. Předložíte žádost o úvěr, doložíte své příjmy, banka provede scoring a posoudí vaši schopnost splácet.

Krok 2: Odhad hodnoty pozemku
Banka si nechá zpracovat odhad zástavní hodnoty pozemku. Odhad provádí interní odhadce banky nebo smluvní znalec. Tento krok trvá obvykle 1–2 týdny.

Krok 3: Příprava smluvní dokumentace
Po schválení úvěru banka připraví úvěrovou smlouvu a zástavní smlouvu. Zástavní smlouvu podepisují jak vy (případně další spoluvlastníci pozemku), tak banka jako zástavní věřitel.

Zástavní smlouva musí obsahovat: identifikaci smluvních stran, přesnou specifikaci zastavovaného pozemku podle údajů v katastru nemovitostí, identifikaci zajišťované pohledávky, výši zajištěné pohledávky a práva a povinnosti stran.

Krok 4: Úřední ověření podpisů
Podpisy na zástavní smlouvě musí být úředně ověřeny, aby mohla být smlouva použita jako vkladová listina pro katastrální úřad.

Krok 5: Podání návrhu na vklad zástavního práva
Společně s prodávajícím (pokud kupujete pozemek) nebo samostatně (pokud zastavujete vlastní pozemek) podáte na příslušný katastrální úřad návrh na vklad zástavního práva. K návrhu přiložíte jeden originál zástavní smlouvy s úředně ověřenými podpisy.

Správní poplatek za vklad zástavního práva je 2 000 Kč.

Krok 6: Zápis zástavního práva do katastru
Katastrální úřad posoudí návrh a přiložené listiny. Pokud je vše v pořádku, provede zápis zástavního práva do katastru nemovitostí. Tento proces trvá zpravidla do 30 dnů od podání návrhu.

Zástavní právo vzniká s účinky k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. To je důležité zejména pro stanovení pořadí zástavních práv, pokud by na stejném pozemku bylo více zástav.

Krok 7: Čerpání úvěru
Mnoho bank dnes umožňuje čerpání úvěru již na základě podání návrhu na vklad zástavního práva, aniž by bylo nutné čekat na dokončení vkladového řízení. Toto se nazývá "čerpání na návrh na vklad".

Celý proces je administrativně a časově náročný. Jakákoliv chyba v dokumentaci, neúplné údaje nebo nesprávně vyplněný návrh mohou vést k zamítnutí nebo zastavení vkladového řízení, což znamená zbytečné zdržení a dodatečné náklady.

Advokátní kancelář ARROWS vám zajistí kompletní právní servis při zřizování zástavního práva – od přípravy zástavní smlouvy, přes úřední ověření podpisů, až po podání návrhu na vklad a komunikaci s katastrálním úřadem. Díky našim zkušenostem dokážeme proces výrazně zkrátit a minimalizovat riziko chyb. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k procesu zřízení zástavy

1. Jak dlouho trvá celý proces zřízení zástavního práva?
Od schválení úvěru bankou po zápis zástavního práva do katastru obvykle trvá 4–8 týdnů. Samotné katastrální řízení může trvat až 30 dnů. Pokud však čerpáte úvěr na návrh na vklad, dostanete peníze již po několika dnech od podání návrhu.

2. Co když katastrální úřad návrh zamítne?
Musíte odstranit důvody zamítnutí a podat návrh znovu. Nejčastější důvody zamítnutí jsou neúplné nebo nesprávné údaje v návrhu, chybějící přílohy nebo nesoulad s právními předpisy.

Co vás čeká při zástavě pozemku

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Nesprávně sepsaná zástavní smlouva může vést k zamítnutí návrhu na vklad a oddálení čerpání úvěru. Hrozí penalizace ze strany banky.	Připravíme profesionální zástavní smlouvu na míru s ověřením všech náležitostí podle aktuální právní úpravy.
Chybějící nebo neaktuální dokumenty (výpis z katastru starší 3 měsíce, chybějící územní plán) mohou celý proces zastavit.	Zajistíme kompletní přípravu dokumentace včetně získání všech potřebných dokladů z úřadů.
Skrytá právní vada na pozemku (nevymazané zástavní právo, věcné břemeno, exekuce) může znemožnit poskytnutí úvěru.	Provedeme důkladnou právní prověrku pozemku (due diligence) a identifikujeme všechny právní vady před uzavřením smlouvy.
Nepojištění pozemku nebo chybná vinkulace – banka neposkytne úvěr nebo zastaví čerpání.	Pomůžeme s uzavřením pojištění a správným nastavením vinkulace ve prospěch banky.
Nedodržení lhůty pro výmaz původního zástavního práva při koupi může vést ke smluvní pokutě až 400 000 Kč.	Zajistíme včasný výmaz zástavních práv a zastoupíme vás v komunikaci s bankami a katastrálním úřadem.

Proč je zástavní smlouva tak důležitá?

Zástavní smlouva je klíčovým dokumentem, který definuje práva a povinnosti mezi vámi jako zástavcem a bankou jako zástavním věřitelem. Špatně sepsaná nebo neúplná zástavní smlouva může být důvodem k zamítnutí návrhu na vklad katastrálním úřadem.

Zástavní smlouva musí být uzavřena v písemné formě s úředně ověřenými podpisy všech smluvních stran. Banky používají vlastní vzorové smlouvy, které však často obsahují jednostranně nevýhodná ujednání pro dlužníka.

Typická omezení v zástavní smlouvě:

Zákaz zcizení: Nemůžete pozemek prodat ani darovat bez předchozího souhlasu banky. Porušení tohoto zákazu je zpravidla spojeno s vysokými smluvními pokutami.

Zákaz zatížení: Nesmíte na pozemek zřídit další zástavní právo nebo věcné břemeno bez souhlasu banky.

Povinnost udržování a pojištění: Musíte pozemek udržovat v dobrém stavu a mít uzavřené pojištění s vinkulací ve prospěch banky po celou dobu splácení úvěru.

Oznamovací povinnost: Musíte bance hlásit veškeré změny týkající se pozemku – například zahájení stavby, změnu druhu pozemku nebo vznik právních vad.

Právo banky na kontrolu: Banka má právo kontrolovat stav pozemku a způsob, jakým s ním nakládáte.

Porušení těchto povinností může vést k uplatnění smluvních pokut v řádu statisíců korun nebo dokonce k vypovězení úvěrové smlouvy a okamžité splatnosti celého dluhu.

V praxi platí, že právní problematika zástavních smluv je mnohem složitější, než se na první pohled zdá. Jednotlivé body smlouvy mají v reálném světě skryté výjimky, procesní detaily a návaznosti na další předpisy. Bez důkladného právního rozboru můžete snadno přehlédnout ustanovení, které vás v budoucnu může přijít draho.

Advokátní kancelář ARROWS poskytuje revizi zástavních smluv připravených bankou a upozorní vás na jednostranně nevýhodná nebo riziková ustanovení. Navrhujeme úpravy smlouvy, které chrání vaše zájmy. Běžně jsme i partnery firemních právníků pro řešení speciálních záležitostí. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Mezinárodní transakce a přeshraniční zástavy

Pokud plánujete financovat pozemek v zahraničí nebo zastavit nemovitost v jiné zemi, čelíte výrazně složitější právní situaci. Zástavní právo se řídí právem státu, kde se nemovitost nachází (lex rei sitae). To znamená, že pokud chcete zastavit pozemek v Německu, bude se zástavní právo řídit německým právem, i když je úvěr poskytnut českou bankou.

Přeshraniční transakce vyžadují:

Znalost cizího právního řádu: Německé Grundschuld nebo rakouské Pfandrecht mají odlišnou právní úpravu než české zástavní právo.

Koordinaci s cizími úřady: Zápis zástavy do německého Grundbuch nebo rakouského Grundbuch má odlišná pravidla a lhůty.

Daňové dopady: Přeshraniční transakce mohou mít dopady do daně z převodu nemovitostí, daně dědické nebo darovací v obou zemích.

Uznání rozhodnutí: V případě realizace zástavního práva je třeba zajistit, aby rozhodnutí vydané v jedné zemi bylo uznáno a vykonáno v druhé.

Advokátní kancelář ARROWS má desetiletou zkušenost s mezinárodními transakcemi díky síti ARROWS International. Prakticky denně řešíme případy s mezinárodním prvkem a dokážeme vám zajistit komplexní právní servis v zahraničí. Pro konzultaci nás kontaktujte na office@arws.cz.

Specifické problémy při mezinárodních transakcích

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Nezáložení pravého právního režimu cizí země může vést k neplatnosti zástavy nebo k nemožnosti její realizace.	Zajistíme analýzu cizího práva prostřednictvím naší sítě ARROWS International a koordinujeme postup s místními právníky.
Problém s překladem dokumentů – úřady odmítnou doklady v cizím jazyce bez úředního překladu. Prodlení při vyřizování.	Zajistíme úřední překlady všech dokumentů do cílového jazyka a ověření jejich správnosti.
Nezohlednění daňových dopadů může vést k dodatečným daňovým povinnostem a pokutám v řádu desítek až stovek tisíc korun.	Provedeme komplexní daňovou analýzu transakce a navrhneme optimální strukturu z hlediska daňové efektivity.

Vinkulace pojištění: Proč je nezbytná?

Vinkulace pojistného plnění je další klíčovou podmínkou, kterou banky vyžadují při zřízení zástavního práva k pozemku. Vinkulací si banka zajišťuje postoupení pojistného plnění v její prospěch ve chvíli, kdy dojde k pojistné události.

Bez vinkulace by pojistné plnění v případě škody na pozemku (například při živelné pohromě) bylo vyplaceno vám jako vlastníkovi, i když byste následně peníze nepoužili na opravu nebo obnovu nemovitosti. Banka by tak ztratila hodnotu zástavy, aniž by měla prostředky na splacení úvěru.

Jak vinkulace funguje v praxi:

Po uzavření pojistné smlouvy vyplníte vinkulační formulář, který potvrdí pojišťovna. Tento formulář následně předáte bance. U novějších úvěrových smluv se souhlas s vinkulací vyslovuje již jako součást úvěrové smlouvy a banka si vinkulaci řeší napřímo s pojišťovnou.

V případě pojistné události (například povodně, sesuvu půdy nebo jiné škody na pozemku) pojišťovna vyplatí pojistné plnění přímo bance. Banka ho použije na opravu pozemku nebo na splacení části úvěru.

Vinkulace zaniká automaticky po úplném splacení hypotéky. Banka oznámí pojišťovně splacení úvěru a pojištění se nadále týká pouze vás jako vlastníka.

Je důležité si uvědomit, že pozemek musí být pojištěn po celou dobu splácení úvěru. Pokud pojištění vypovíte nebo necháte propadnout, porušujete podmínky úvěrové i zástavní smlouvy, což může vést k smluvním pokutám nebo dokonce k okamžité splatnosti celého úvěru.

Výmaz zástavního práva po splacení úvěru

Po úplném splacení úvěru zástavní právo automaticky zaniká ze zákona. Zápis zástavního práva však zůstává v katastru nemovitostí, dokud nepodáte návrh na jeho výmaz.

Postup při výmazu zástavního práva:

Krok 1: Potvrzení o zániku zástavního práva
Po splacení poslední splátky úvěru banka vystaví potvrzení o zániku zástavního práva (také nazývané "kvitance"). Toto potvrzení obsahuje údaje o zástavním právu, které má být vymazáno, a ověřený podpis zástavního věřitele (banky).

Krok 2: Podání návrhu na výmaz
S potvrzením o zániku zástavního práva podáte na katastrální úřad návrh na výmaz zástavního práva. Návrh může podat jak vlastník nemovitosti, tak banka.

Krok 3: Zápis výmazu do katastru
Katastrální úřad posoudí návrh a přiložené listiny. Pokud je vše v pořádku, provede výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí. Celý proces trvá obvykle 20–30 dnů.

Správní poplatek za výmaz zástavního práva je 2 000 Kč.

Důležité upozornění: Zástavní právo se z katastru nevymaže samo. Pokud výmaz neprovedete, zástavní právo bude i nadále zapsáno v části C listu vlastnictví, což může komplikovat budoucí prodej nebo zatížení nemovitosti.

Skryté nástrahy při zástavě pozemku

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Promlčené zástavní právo z minulosti nadále figuruje v katastru a banka odmítne poskytnout úvěr. Náklady na soudní řízení o výmaz 50–100 tisíc Kč.	Provedeme audit listu vlastnictví, identifikujeme promlčená práva a zajistíme jejich výmaz mimosoudně nebo prostřednictvím soudu.
Nevyřešené dědictví nebo spoluvlastnictví – někteří spoluvlastníci jsou nedohledatelní nebo nespolupracují. Pozemek nelze zastavit.	Zajistíme právní řešení sporných spoluvlastnických vztahů včetně možnosti soudního zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.
Územní plán se změní po koupi pozemku – ze stavební parcely se stane zemědělská půda nebo zeleň. Banka odmítne poskytnout úvěr. Ztráta zálohy.	Prověříme připravované změny územního plánu a upozorníme vás na rizika ještě před podpisem kupní smlouvy.

Podle instrukce Českého úřadu zeměměřického a katastrálního z února 2018 je pro výmaz zástavního práva na základě vzdání se zástavního práva zástavním věřitelem nutné doložit, že bylo toto vzdání doručeno zástavnímu dlužníkovi. To může být prokázáno buď podpisem zástavního dlužníka na potvrzení o zániku zástavního práva, nebo tím, že zástavní dlužník je navrhovatelem vkladového řízení.

Advokátní kancelář ARROWS vám zajistí kompletní výmaz zástavního práva po splacení úvěru včetně komunikace s bankou, přípravy návrhu na výmaz a podání na katastrální úřad. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Nejčastější chyby a jak se jim vyhnout

Při zajišťování úvěru zástavou pozemku se lidé dopouštějí několika typických chyb, které mohou vést k zamítnutí žádosti o úvěr, prodloužení procesu nebo finančním ztrátám.

Chyba 1: Nedostatečná finanční rezerva
Mnozí žadatelé počítají pouze s kupní cenou pozemku a zapomínají na další náklady – odhad nemovitosti (4–6 tisíc Kč), vklad smluv na katastr (2 tisíce Kč za zástavní právo + 2 tisíce za vlastnické právo), právní služby (10–20 tisíc Kč) a úřední ověření podpisů.

Chyba 2: Podpis rezervační smlouvy před zjištěním možností financování
Pokud podepíšete rezervační smlouvu na pozemek, aniž byste měli potvrzenou schválenou hypotéku, riskujete ztrátu rezervačního poplatku (obvykle 50–100 tisíc Kč), pokud banka úvěr neschválí.

Chyba 3: Špatná úvěrová historie
Banky sdílejí informace o úvěrech a platební disciplíně prostřednictvím bankovních registrů. Pokud máte negativní záznamy (opožděné platby, insolvence), může to vést k zamítnutí žádosti o úvěr.

Chyba 4: Víra, že kupní cena se rovná odhadní hodnotě
Odhadní hodnota stanovená bankou může být nižší než kupní cena. Pokud banka ocení pozemek na 2 miliony Kč, ale kupní cena je 2,3 milionu Kč, budete muset rozdíl 300 tisíc Kč doplatit z vlastních zdrojů.

Chyba 5: Použití nekvalitní smlouvy
Smlouvy stažené z internetu nebo připravené neprofesionálně často obsahují chyby nebo neodpovídají právním požadavkům. Může to vést k problémům při převodu vlastnictví nebo ke ztrátě peněz.

Chyba 6: Neprověření právního stavu pozemku
Mnozí kupující nenahlédnou do listu vlastnictví a nekontrolují, zda na pozemku neváznou zástavní práva, věcná břemena, exekuce nebo jiná omezení. Takové vady mohou znemožnit získání úvěru.

Chyba 7: Nedostatečná kontrola územního plánu
Pozemek může být v územním plánu veden jako zemědělská půda nebo zeleň, nikoliv jako stavební parcela. Banka takový pozemek do zástavy nepřijme.

Advokátní kancelář ARROWS má zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb našim klientům. V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 50 obcí a krajů. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě. Jsme pojištěni na škodu až do 500 000 000 Kč, což pro vás jako klienta znamená maximální bezpečnost. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k nejčastějším chybám

1. Co dělat, když banka pozemek ocení na nižší hodnotu než kupní cena?
Máte několik možností: doplatit rozdíl z vlastních úspor, zastavit další nemovitost, nebo vyjednat s prodávajícím snížení kupní ceny. Nezapomeňte, že LTV se počítá z nižší hodnoty (buď odhadní nebo kupní).

2. Jak dlouho dopředu si mám rezervovat pozemek?
Ideálně až po předběžném schválení hypotéky bankou. Pokud už musíte rezervaci podepsat, sjednejte delší lhůtu (alespoň 3 měsíce) a podmínku, že rezervace zaniká, pokud nedostanete úvěr.

Kdy má smysl využít právní pomoc?

S ohledem na složitost a rizika spojená se zástavou pozemku je využití právních služeb nejen doporučením, ale často i nutností. Zástavní smlouva je právně závazný dokument s dlouhodobými dopady na váš majetek a finanční situaci. Jedinou chybou můžete přijít o statisíce korun nebo celý pozemek.

Advokátní kancelář ARROWS vám poskytne:

Právní konzultace ohledně podmínek zástavy, výše úvěru, LTV a vyjednávání s bankou.
Přípravu nebo revizi zástavní smlouvy s kontrolou všech ustanovení a upozorněním na jednostranně nevýhodné podmínky.
Prověření právního stavu pozemku (due diligence) včetně kontroly listu vlastnictví, územního plánu, inženýrských sítí a přístupové cesty.
Zajištění kompletní dokumentace potřebné pro banku – výpisy z katastru, stanoviska úřadů, pojistné smlouvy s vinkulací.
Zastoupení při jednání s bankou o podmínkách úvěru a zajišťovacího balíčku.
Zastoupení v řízení před katastrálním úřadem při vkladu zástavního práva a následném výmazu po splacení úvěru.
Řešení sporů v případě problémů se zástavou, exekucí nebo realizací zástavního práva.

Naši právníci řeší tuto problematiku běžně a specializují se na ni. Díky zkušenostem dokážeme výrazně zkrátit čas potřebný k vyřízení a minimalizovat riziko chyb. Pro vás je proto bezpečnější a často i rychlejší nechat celou věc profesionálně zajistit advokátní kanceláří ARROWS. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Spojení s investičními příležitostmi

Pokud aktuálně řešíte zajištění financování formou zástavy pozemku a zároveň hledáte investiční partnery, obchodní příležitosti nebo uvažujete o prodeji či nákupu projektu, můžeme vám pomoci nejen s právním zajištěním, ale také s propojením s potenciálními investory a partnery.

Advokátní kancelář ARROWS některé projekty nejen právně zajišťuje, ale také je sama realizuje, a to včetně možnosti jejich odkupu nebo zajištění prodeje. Kromě právních služeb nabízíme i konzultace pro investory a podnikatele, kteří hledají vhodné partnery nebo příležitosti pro akvizice či exity.

Část těchto aktivit zajišťujeme s našimi partnery – společností SHARE DEAL Office, která se zaměřuje na podporu transakcí a propojení investorů.

Naši právníci mají zkušenost nejen s právním rámcem těchto transakcí, ale i s jejich realizací v praxi – díky tomu dokáží klientům poradit i v otázkách ekonomické proveditelnosti a vyjednávání podmínek. Pokud vás tato možnost zajímá, kontaktujte nás na office@arws.cz.

Závěr: Připravenost je klíčem k úspěchu

Zástava pozemku jako zajištění úvěru je komplexní proces, který vyžaduje důkladnou přípravu, znalost právních předpisů a koordinaci s bankou i katastrálním úřadem. Úspěch celé transakce závisí na kvalitě přípravy dokumentace, správně sepsané zástavní smlouvě a dodržení všech procesních kroků.

Jak je vidět z tohoto článku, právní problematika zástavních práv je v praxi mnohem složitější, než se zdá. Jednotlivé kroky, které vypadají jednoduše, mají v reálném světě skryté výjimky, procesní detaily, návaznosti na další předpisy a rizika, která laik často nevidí.

Pokud nechcete riskovat chyby, škody nebo pokuty, můžete celou věc bezpečně přenechat advokátní kanceláři ARROWS. Máme rozsáhlé zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb našim klientům v oblasti nemovitostního práva a bankovního financování. Běžně jsme i partnery firemních právníků pro řešení speciálních záležitostí. Díky naší síti ARROWS International prakticky denně řešíme případy s mezinárodním prvkem.

Advokátní kancelář ARROWS je pojištěna na škodu až do 500 000 000 Kč, což pro vás jako klienta znamená maximální bezpečnost. V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 50 obcí a krajů. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě právních služeb.

Neváhejte a obraťte se na naši kancelář – stačí nás kontaktovat na office@arws.cz a získáte okamžitou pomoc s vaším případem.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k zástavě pozemku jako zajištění úvěru

1. Mohu zastavit pozemek, který nemám dosud ve vlastnictví?

Ne, zástavní právo lze zřídit pouze k pozemku, který již máte ve vlastnictví, nebo ke kterému již došlo k přechodu vlastnického práva. Můžete však uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí zástavní, která automaticky zřídí zástavní právo po nabytí vlastnictví k pozemku. Toto řešení se využívá zejména při financování koupě pozemku hypotékou, kdy kupující ještě není zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí.

2. Jaký je rozdíl mezi zástavním právem a vinkulací pojištění?

Zástavní právo je věcné právo zapsané v katastru nemovitostí, které dává bance oprávnění uspokojit se z prodeje pozemku v případě nesplacení úvěru. Vinkulace pojištění je postoupení pojistného plnění ve prospěch banky – pokud dojde k pojistné události (např. živelná pohroma), pojistné plnění je vyplaceno bance, nikoliv vám. Oba nástroje spolu úzce souvisí a banka je vyžaduje současně.

3. Jak dlouho trvá celý proces od podání žádosti o úvěr po čerpání peněz?

Celý proces obvykle trvá 6–10 týdnů. Schválení úvěru bankou trvá 1–2 týdny, příprava dokumentace a odhad pozemku dalších 2–3 týdnů, podání návrhu na vklad zástavního práva a zápis do katastru až 30 dnů. Pokud však čerpáte úvěr na návrh na vklad (což dnes většina bank umožňuje), můžete peníze dostat již 3–5 dnů po podání návrhu na katastrální úřad. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

4. Co se stane, když přestanu splácet úvěr zajištěný zástavou pozemku?

Banka má právo zahájit realizaci zástavního práva, což znamená prodej pozemku za účelem uspokojení své pohledávky. Může to probíhat buď veřejnou dražbou, soudním prodejem nebo jiným způsobem dohodnutým v zástavní smlouvě. Před zahájením realizace musí banka písemně oznámit dlužníkovi započetí výkonu zástavního práva alespoň 30 dnů předem a zapsat tuto skutečnost do katastru nemovitostí. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

5. Lze sjednat více zástavních práv na stejném pozemku?

Ano, na jednom pozemku může existovat více zástavních práv ve prospěch různých věřitelů. Jejich pořadí se určuje podle okamžiku, kdy návrh na vklad zástavního práva došel katastrálnímu úřadu. Zástavní věřitel s přednostním pořadím má právo uspokojit se ze zástavy jako první, teprve potom je na řadě věřitel s dalším pořadím.

6. Musím platit nějaké poplatky při zřízení a výmazu zástavního práva?

Ano, správní poplatek za vklad zástavního práva do katastru nemovitostí je 2 000 Kč. Stejný poplatek 2 000 Kč platíte i za výmaz zástavního práva po splacení úvěru. Kromě toho musíte počítat s náklady na úřední ověření podpisů (každý podpis 50 Kč), odhad nemovitosti (4–6 tisíc Kč), případně právní služby (podle rozsahu 10–30 tisíc Kč). Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.