Zelené budovy v Česku Jaké právní požadavky musí splnit investoři

Zelené budovy již nejsou jen trendem, ale právně vymahatelnou povinností pro investory, developery a majitele nemovitostí. Směrnice EU a česká legislativa zpřísňují standardy a energetické limity, zejména od roku 2026. Jejich nedodržení může vést k vysokým pokutám, problémům se stavebním povolením, kolaudací či financováním. Je klíčové vědět, co přesně musíte splnit.

Shrnutí v bodech:

• Nové budovy, zejména veřejné, musí od 2028 dosahovat standardu nulových emisí (ZEB); pro všechny nové budovy platí tato povinnost od 2030, přičemž česká legislativa již od roku 2021 vyžaduje téměř nulovou energetickou náročnost (NZEB). Od roku 2026 se vlivem transpozice nových evropských pravidel očekávají další zpřísnění.
• Investoři se nemohou vyhnout povinnosti mít průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) a zajistit energetický audit; chyby v tomto procesu mohou vést k významným sankcím.
• Certifikace zelené budovy (BREEAM, LEED, případně i české standardy) není legislativně povinná, ale bez ní ztratíte přístup k „zeleným" financím a může to vést k diskriminaci v procesu prodeje či pronájmu.
• Pokud nesplníte požadavky, hrozí pokuta až do výše milionů korun, blokace stavebního povolení a nemovitost se stane těžko financovatelnou i prodejnou.

Co se rozumí zelenou budovou a jaké jsou právní rámce?

Zelená budova (někdy také nazývaná udržitelná budova nebo budova s nízkou energetickou náročností) není právně jednotný pojem s jedinou definicí. Jde spíše o soubor kritérií, která může splňovat stavba v různých rovinách:

Energetická náročnost – nejdůležitější právní kritérium. Měří se v jednotkách kWh/m² za rok a reguluje ji Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, v návaznosti na evropskou Směrnici (EU) 2024/1222 (tzv. EPBD recast, nové znění směrnice o energetické náročnosti budov).

Životní cyklus budovy – certifikační systémy jako BREEAM, LEED nebo český (méně rozšířený) systém posuzují budovu od jejího návrhu přes stavbu až po provoz a demolici. Tyto systémy nejsou povinné, ale bez nich se nedostanete na zelené financování (green bonds, ESG hypotéky apod.).

Právní rámec v Česku: Energetická náročnost budovy se řídí primárně Zákonem č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, a prováděcí vyhláškou č. 264/2020 Sb., o energetické náročnosti budov. Od roku 2026, s transpozicí nové Směrnice (EU) 2024/1222, dochází k zásadním změnám a zpřísnění stávajících standardů:

• Budovy nové výstavby již od roku 2021 musí být stavby s téměř nulovou spotřebou energie (NZEB – Nearly Zero Energy Building). S transpozicí nové směrnice se od roku 2026/2028 postupně zavádí ještě přísnější standard nulových emisí (ZEB – Zero-Emission Building).
• Stavby, kde se provádí větší změna dokončené budovy (např. zateplení obálky, výměna otopného systému), musí zlepšit svou energetickou náročnost.
• Veřejné budovy budou podléhat zvláštním požadavkům na renovaci a dosahování standardu ZEB, se závaznými termíny od roku 2028.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vnímají tento prostor jako mimořádně rizikový – legislativa se vyvíjí velmi rychle a interpretace jednotlivých norem není v praxi vždy jednotná. Proto je třeba mít věcného poradce, který vám pomůže včas rozpoznat, jaké povinnosti konkrétně vašeho projektu se týkají. Pro rychlou orientaci v tom, jak se povolovací procesy a regulatorní požadavky promítají do harmonogramu stavby, může být užitečný i text Proč investoři volí ARROWS pro stavební právo: Efektivní řízení povolovacích procesů a eliminace zbytečných zdržení.

ozvěte se nám,
vyřešíme to za Vás

Reagujeme do 24 hodin!

office@arws.cz

245 007 740

ARROWS

Advokátní kancelář
pro business a nemovitosti

Domluvit konzultaci

Povinnosti podle EU a českého práva

Pokud jste investor či developer v České republice, měli byste si být vědomi těchto povinností:

1. Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) a energetický audit

Každá budova určená k prodeji nebo pronájmu, stejně jako nové budovy a budovy s větší změnou, musí mít platný průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Energetický audit je pak hlubší analýza pro účely identifikace potenciálních úspor. PENB i audit musí provést autorizovaná osoba – energetický specialista – a musí obsahovat konkrétní technické parametry budovy, její energetickou třídu (A až G, přičemž A je nejlepší) a doporučení na zlepšení.

Běžná chyba: Řada developerů si myslí, že stačí starý průkaz z doby před energetickou sanací. Není pravda – jakmile se budova podrobí větší změně (např. rekonstrukci obálky či topného systému), průkaz se musí aktualizovat. Pokud to neuděláte, budova sice může být prodána či pronajata, ale prodávajícímu či pronajímateli hrozí pokuta a kupující či nájemce se mohou domáhat náhrady škody či slevy z ceny. V takových situacích se typicky řeší i nastavení odpovědnosti a smluvních sankcí, kde může pomoci průběžná podpora v oblasti smluv a vyjednávání.

2. Nová budova = NZEB již nyní, ZEB v dohledné době

Česká legislativa vyžaduje, aby nové budovy splňovaly standard téměř nulové spotřeby energie (NZEB) již od roku 2021. S transpozicí Směrnice (EU) 2024/1222 se zavádí ještě přísnější standard budovy s nulovými emisemi (ZEB).

Podle této směrnice:

• Nové budovy ve vlastnictví orgánů veřejné moci musí být budovami s nulovými emisemi od 1. ledna 2028.
• Všechny ostatní nové budovy musí být budovami s nulovými emisemi od 1. ledna 2030.
• Česká legislativa však může stanovit i ambicióznější národní cíle či dřívější termíny pro určité kategorie budov, což se v rámci transpozice očekává již od roku 2026. Pokud váš záměr může spadat do režimů environmentálního povolování, navazuje na to i problematika emisních limitů a sankcí popsaná v článku Integrované povolení (IPPC) a limity emisí: právní rámec a sankce za porušení.

Praktický dopad: Nemůžete stavět „obchodně levné" budovy se slabší izolací a hlubokými okny. Musíte investovat do kvalitní energetiky již v projektu, jinak stavební povolení nedostanete nebo nebudete moci budovu zkolaudovat. Pokud si to neujasníte s projektantem a stavbyvedoucím už v tendru, můžete skončit se stavbou, kterou nelze legálně dokončit a řádně užívat.

3. Povinná opatření ke snížení energetické náročnosti při rekonstrukcích

Pokud rekonstruujete stávající budovu a jedná se o tzv. větší změnu dokončené budovy (např. zateplení, výměna oken, zásah do otopné soustavy), musíte povinně zlepšit její energetickou náročnost. Zákon definuje, jaké požadavky musí takto renovovaná budova splnit.

Bez toho se neobejdete, pokud si chcete udržet atraktivitu budovy a zajistit její budoucí financovatelnost. Směrnice (EU) 2024/1222 navíc zavádí minimální standardy energetické náročnosti (MEPS) pro stávající nebytové budovy s cílem postupně renovovat ty nejhorší.

4. Prvky pro obnovitelné zdroje

ozvěte se nám,
vyřešíme to za Vás

Reagujeme do 24 hodin!

office@arws.cz

245 007 740

ARROWS

Advokátní kancelář
pro business a nemovitosti

Domluvit konzultaci

Směrnice (EU) 2024/1222 zavádí povinnost instalace solárních zařízení pro nové budovy a pro budovy, které procházejí větší změnou. 

Tato povinnost bude zaváděna postupně:

• od 31. prosince 2026 pro všechny nové veřejné budovy a pro stávající veřejné budovy procházející větší renovací,
• od 31. prosince 2027 pro všechny nové nebytové budovy a pro stávající nebytové budovy procházející větší renovací,
• od 31. prosince 2029 pro všechny nové obytné budovy a pro stávající obytné budovy procházející větší renovací.

Zatímco absence těchto prvků dříve nebyla vždy legislativně sankcionována (kromě splnění NZEB/ZEB), s novou legislativou se stává přímou povinností. Banky navíc projekty s obnovitelnými zdroji preferují a nabízejí výhodnější financování.

Certifikace a standardy zelené budovy

Vedle právně závazných povinností existuje řada dobrovolných certifikačních systémů. I když nejsou zákonné, mají enormní praktický vliv na financování a komerční hodnotu vaší budovy.

BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method) – britský standard s celosvětovým uznáním. Posuzuje budovu na základě kritérií zahrnujících energii, vodu, zdraví a kvalitu vnitřního prostředí, management, dopravu, materiály, odpady a inovace. Budova dostane hodnocení: Unclassified, Pass, Good, Very Good, Excellent nebo Outstanding.

LEED (Leadership in Energy and Environmental Design) – americký standard s certifikáty od 40 do 110 bodů. Je populárnější v USA, ale rozšiřuje se i v Evropě. Hodnocení: Certified, Silver, Gold, Platinum.

I když certifikace zelené budovy není povinná, banky vás mohou diskriminovat a hypoteční společnosti nyní aktivně podporují pouze budovy s certifikací prostřednictvím nižších úrokových sazeb. 

Pokud si necháte certifikovat budovu až po dokončení, bude to mít horší výsledky a bude výrazně dražší než kdybyste ji projektovali s ohledem na certifikaci od samého začátku.

Právníci z ARROWS si jsou vědomi, že certifikační procesy jsou složité a vyžadují koordinaci s projektantem, stavbyvedoucím, auditory a orgány certifikace. Pokud chcete mít jistotu, že postup je správný, měli byste si poradit dříve, ne až se objeví problémy.

Konkrétní požadavky pro investory

Energetická náročnost – co musíte splnit v praxi

Pokud stavíte nebo rekonstruujete, zde jsou konkrétní pravidla a lhůty, které musíte znát:

Peníze a sankce

Pokud stavbu nesplňující požadavky na ZEB/NZEB stavíte, stavební úřad vám může stavbu zastavit a nevydat kolaudační rozhodnutí. Právnické osobě či podnikající fyzické osobě hrozí pokuta až do výše 5 000 000 Kč dle Zákona o hospodaření energií.

Pokud budovu prodáte či pronajmete bez aktuálního průkazu energetické náročnosti, hrozí vám pokuta až do výše 200 000 Kč (pro právnické osoby a podnikatele) nebo 100 000 Kč (pro fyzické osoby) a kupec nebo nájemce se navíc mohou domáhat slevy z ceny nebo zrušení smlouvy.

Další regulatorní povinnosti

Taxonomie EU – je to soubor kritérií, která určují, zda je vaše budova „udržitelná" z hlediska unijního práva (Nařízení (EU) 2020/852).

Pokud chcete přistupovat k zelenému financování nebo EU fondům, musí vaše budova splňovat tato kritéria. Pokud si nejste jisti, máme v ARROWS právníky, kteří vám s aplikací taxonomie na váš konkrétní projekt poradí.

Prohlášení o vlastnostech – pokud stavíte budovu, je třeba zajistit, aby veškeré stavební výrobky splňovaly požadavky Nařízení (EU) č. 305/2011 (CPR) a měly vystavené Prohlášení o vlastnostech (DoP). To je nezbytné pro zajištění kvality a bezpečnosti budovy.

Voda a odpady – kromě energie se v zeleném stavění posuzuje i spotřeba vody a nakládání s odpady. Některé certifikační systémy mají přísné nároky na systémy sběru dešťové vody, recyklaci stavebních materiálů apod. I bez certifikace existují legislativní požadavky na nakládání s vodami a odpady.

Související otázky k tématu zelených budov:

1. Může mi banka odmítnout financování projektu, pokud budova nesplňuje zelené standardy? Ano, v praxi se to děje stále častěji. Banky dnes u větších developerských i komerčních projektů sledují energetickou náročnost budovy, připravenost na ESG požadavky, certifikace typu BREEAM či LEED a soulad s Taxonomií EU. Pokud projekt tyto parametry nesplňuje, může být financování dražší, pomalejší nebo zcela zamítnuté. Správně nastavená právní a smluvní dokumentace již v přípravné fázi projektu může rozhodnout o tom, zda úvěr získáte bez komplikací. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře pomáhají klientům připravit projekty tak, aby obstály nejen před úřady, ale i před bankami a investory. 

2. Odpovídá za nesplnění energetických parametrů developer, projektant nebo zhotovitel stavby? Často všichni – záleží na smlouvách. Pokud nejsou povinnosti přesně rozděleny, vznikají po dokončení stavby spory o odpovědnost za vady, nedosažené energetické parametry nebo nemožnost kolaudace. Developer tvrdí, že pochybil projektant, projektant viní dodavatele a dodavatel argumentuje nejasným zadáním. Největší chybou bývá, když smlouvy neřeší konkrétní energetické cíle, odpovědnost za PENB, certifikaci nebo sankce za nesplnění parametrů. V ARROWS nastavujeme smluvní vztahy tak, aby odpovědnost byla jasná ještě před zahájením stavby, ne až při soudním sporu.

3. Vyplatí se řešit právní audit projektu ještě před koupí pozemku nebo nemovitosti? Jednoznačně ano. Mnoho investorů kupuje pozemky či starší objekty bez ověření, zda na nich bude možné splnit nové energetické a technické požadavky. Následně zjistí, že projekt vyžaduje drahé úpravy, komplikované povolování nebo je ekonomicky nevýhodný. Právní due diligence před koupí může ušetřit miliony korun a měsíce zpoždění. Advokátní kancelář ARROWS klientům prověřuje nejen vlastnické vztahy a územní omezení, ale i regulatorní rizika spojená se zelenými budovami a budoucím financováním.

4. Co když už mám rozestavěný projekt a pravidla se během výstavby zpřísní? To je dnes velmi reálné riziko. Legislativní změny v oblasti energetiky a stavebnictví přicházejí rychle a mohou dopadnout i na projekty, které jsou již ve fázi výstavby nebo změn dokumentace. V některých případech je nutné upravit projekt, dodat nové podklady nebo přepracovat technické řešení. Čím dříve situaci řešíte, tím větší prostor máte zabránit zdržení, sankcím nebo prodražení stavby. ARROWS pomáhá klientům analyzovat dopady nových pravidel, jednat s úřady, projektanty i financující bankou a najít právně bezpečné řešení.

Praktická rizika a nejčastější chyby v projektech

Rizika, která investoři často podceňují

• Chyba v energetickém auditu / PENB
  Energetický specialista nesprávně změří nebo vypočítá energetickou náročnost. Budova pak nedosáhne požadovaných standardů (např. ZEB), ačkoliv se myslelo, že ano. Následek: Stavební povolení vám odmítne či podmíní, kolaudace se odloží, hypotéka vám padne a projekt se stane těžko realizovatelným bez velkých dodatečných nákladů.
• Zpožděná certifikace zelené budovy
  Mnoho developerů si myslí, že certifikaci (BREEAM, LEED) si objedná až po dokončení stavby. Chyba. Certifikátor pak nalezne desítky nedostatků, které se v již stojící budově značně draze opravují. Certifikace by se měla řešit v designu projektu a během jeho průběhu, nikoliv ex post.
• Problém s financováním bez certifikace

ozvěte se nám,
vyřešíme to za Vás

Reagujeme do 24 hodin!

office@arws.cz

245 007 740

ARROWS

Advokátní kancelář
pro business a nemovitosti

Domluvit konzultaci

Banka vám hypotéční úvěr zablokuje, protože stavba nemá certifikaci zelené budovy. Tím zablokujete i svému nájemci nebo kupci přístup k výhodnému financování. Realita: Bez uznávané certifikace zelené budovy je dnes prakticky nemožné získat výhodné "zelené" financování a nemovitost ztrácí na tržní hodnotě.

• Přeshraniční projekty
  Pokud stavíte pro zahraniční klienty, zřídka si uvědomí, že právní požadavky na zelené budovy se v jednotlivých zemích liší. Budova, která splňuje české požadavky, nemusí splňovat německé nebo rakouské.Pokud vám ARROWS advokátní kancelář s přeshraniční dimenzí projektu nepomůže, hrozí vám právní spory a vrácení peněz.

Financování zelených budov – právní aspekty

Právní rámec udržitelného financování a EU Taxonomie

EU a česká centrální banka nyní podporují financování zelených projektů prostřednictvím tzv. udržitelného financování (green bonds, zelené hypotéky, ESG fondy).

Aby se do těchto produktů kvalifikoval váš projekt, musí splňovat kritéria Taxonomie EU (Nařízení (EU) 2020/852). To znamená, že věřitel si ponechá právo auditu vaší budovy a ověřit, že všechny slíbené energetické parametry jsou skutečné. Pokud uvedete nepravdivé informace nebo nejsou splněny parametry, hrozí vám vrácení peněz, penalizační úroky a právní spor.

Smlouvy se stavbyvedoucím a subdodavateli

Pokud v projektu kladete důraz na energetiku a udržitelnost, musí to být jasně definováno v seznamu prací a ve smlouvě se zhotovitelem. Běžná chyba: Smlouva mlčí o povinnosti energetické efektivnosti. Zhotovitel pak staví „normálně", bez ohledu na zelené standardy.

Právníci z ARROWS si jsou vědomi, že smlouvy na stavby s energetickými povinnostmi musí být specificky navrženy. Pomůžeme vám připravit smlouvu, která bude chránit vaše zájmy a jasně definovat povinnosti všech stran.

Shrnutí

Zelené budovy v Česku nejsou luxus – jsou to právně povinné standardy, které se v příštích letech ještě zpřísňují. Pokud jste investor, developer nebo vlastník nemovitosti a neplníte energetické povinnosti (ZEB pro nové stavby, průkazy energetické náročnosti a audity), hrozí vám finanční postihy, zablokování transakcí, nemožnost získat výhodné financování a právní spory.

Zdánlivě jednoduché kroky (objednání auditu, sběr dat pro certifikaci, příprava průkazu energetické náročnosti) skrývají spoustu procesních detailů, právních návazností a rizik. Běžné chyby v tomto procesu stojí projekty stovky tisíc až miliony korun a mohou způsobit zpoždění, nebo dokonce i to, že stavbu vůbec nedokončíte či nezkolaudujete.

Pokud chcete mít jistotu, že váš projekt projde všemi právními požadavky na zelené budovy bez překvapení a pokut, svěřte věc právníkům z ARROWS advokátní kanceláře. 

Pomůžeme vám s prověřením energetických povinností vašeho projektu, koordinací s energetickými specialisty a zhotoviteli, přípravou certifikačních dokumentů, vyjednáváním s bankami na téma financování a v případě potřeby i s obhajobou vůči úřadům. Obraťte se na nás na office@arws.cz.

Nejčastější otázky k právním požadavkům na zelené budovy v Česku

1. Jsou energetické standardy ZEB/NZEB opravdu povinné od roku 2026?
Standard téměř nulové spotřeby energie (NZEB) je pro všechny nové budovy povinný již od roku 2021. Od 1. ledna 2026 se Česká republika připravuje na transpozici nové Směrnice (EU) 2024/1222, která zavádí přísnější standard budov s nulovými emisemi (ZEB). Ačkoli celoevropské termíny pro ZEB jsou stanoveny na 2028 (veřejné budovy) a 2030 (všechny nové budovy), Česká legislativa může, a očekává se, že pro některé typy budov zavede tyto zpřísněné požadavky dříve, a to již od roku 2026. Stavební úřad stavbu nesplňující tyto požadavky nemusí povolit nebo zkolaudovat.

2. Stojí to za to investovat do certifikace zelené budovy, pokud nejsem povinen?
Ano, výrazně. I když certifikace (BREEAM, LEED) není pro menší projekty legislativně povinná, bez ní si dnes prakticky jen obtížně zajistíte výhodné financování. Banky a fondy nyní preferují pouze zelené budovy a nabízejí jim nižší úroky nebo přístup k speciálním "zeleným" produktům. Bez certifikace budete mít horší obchodní pozici a budova bude hůře financovatelná a méně atraktivní na trhu. Vzhledem k relativně nízkým nákladům na certifikaci v porovnání s celkovou cenou projektu se obvykle investice do certifikace vrátí několikanásobně. Obraťte se na office@arws.cz – poradíme vám, zda se ve vašem případě certifikace vyplatí.

3. Jak dlouho trvá získat průkaz energetické náročnosti budovy (PENB)?
Vypracování průkazu energetické náročnosti budovy (PENB) zpravidla trvá 2–6 týdnů, v závislosti na velikosti a složitosti budovy. PENB provádí autorizovaná osoba – energetický specialista. Nejčastější chyba je, že si ho investoři objednají až po dokončení stavby – v tom případě specialista odhalí nedostatky, které se už drahé opravují. Měli byste PENB řešit již v projektové fázi. Právníci z ARROWS vám mohou pomoci s koordinací, aby vypracování PENB a případná certifikace proběhly bez překvapení. Kontaktujte office@arws.cz.

4. Co když prodávám budovu a nemám průkaz energetické náročnosti?
Prodej bez předložení platného průkazu energetické náročnosti budovy (PENB) je porušením zákona. Kupující sice nemá právo na odstoupení od smlouvy pouze z tohoto důvodu, ale může se domáhat slevy z kupní ceny a prodávajícímu hrozí pokuta až 200 000 Kč (pro právnické osoby a podnikatele) nebo 100 000 Kč (pro fyzické osoby). Pokud se nacházíte v takové situaci, musíte si PENB nechat vypracovat – bez toho se prodej neobejde bez rizika sankcí a právních sporů. Pokud potřebujete poradit, jak proceduru zajistit co nejrychleji a bez právních komplikací, obraťte se na ARROWS na office@arws.cz.

5. Mohu rekonstruovat starou budovu bez energetických úprav?
Záleží na typu stavby a rozsahu prací. Pokud provádíte běžnou údržbu, nemusíte energetické úpravy dělat. Pokud ale jde o větší změnu dokončené budovy (např. výměna oken, zateplení fasády, výměna topného systému), musíte povinně zlepšit energetickou náročnost budovy dle platné vyhlášky. Jakmile pak budovu prodáte nebo pronajmete, musí mít aktuální průkaz energetické náročnosti, který bude odrážet nový stav. V praxi je toto rozlišení často sporné a vyžaduje právní posouzení. Obraťte se na právníky z ARROWS, aby vám ujasnili, co konkrétně musíte ve vašem případě udělat – office@arws.cz.

6. Co je to taxonomie EU a musím se jí řídit?Taxonomie EU (Nařízení (EU) 2020/852) je systém klasifikace, který určuje, zda je hospodářská činnost (včetně stavby budovy) environmentálně udržitelná dle unijního práva. Pokud chcete přistupovat k tzv. zeleným financím (green bonds, ESG fondy, dotace EU), musí váš projekt splňovat kritéria taxonomie. Pokud stavíte pouze pro český trh a nesledujete EU financování, nemusíte se o taxonomii zajímat. Pokud ale chcete přístup k levnějšímu financování a potvrdit "zelený" status svého projektu, měli byste taxonomii zohlednit. Právníci z ARROWS vám s aplikací taxonomie na váš konkrétní projekt poradí – napište na office@arws.cz.

ozvěte se nám,
vyřešíme to za Vás

Reagujeme do 24 hodin!

office@arws.cz

245 007 740

ARROWS

Advokátní kancelář
pro business a nemovitosti

Domluvit konzultaci

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice dle právního stavu k roku 2026. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Jsme ARROWS advokátní kancelář, subjekt zapsaný u České advokátní komory (náš orgán dohledu), a pro maximální bezpečí klientů jsme pojištěni pro případ profesní odpovědnosti s limitem 400.000.000 Kč. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez předchozí individuální právní konzultace.