EIA a development: kdy i menší projekt podléhá posouzení

Mgr. Karel Huneš
Mgr. Karel Huneš
10.4.2026 | ARROWS advokátní kancelář

Stavíte nebo plánujete rozšíření komerčního projektu? Myslíte si, že se vás EIA netýká, protože váš projekt není velké letiště či dálnice? Můžete se v tom mýlit. Normy pro posuzování vlivů na životní prostředí jsou v praxi mnohem přísnější, než si většina developerů a investorů uvědomuje. V tomto průvodci se dozvíte, kdy i zdánlivě menší stavba podléhá povinné EIA, jaké pokuty vám hrozí a jak se vyvarovat drahých právních chyb.

Rychlé shrnutí

  • Kategorie I a II: Záměry jsou rozdělené do dvou kategorií, kdy některé podléhají EIA vždy, jiné projdou zjišťovacím řízením.
  • Podlimitní záměry: I projekty pod limitem musí být oznámeny, pokud dosahují alespoň 25 % limitní hodnoty a nacházejí se ve zvláště chráněném území.
  • Změny záměrů: Rozšíření výroby nebo plochy může spustit proces EIA, pokud změna dosáhne limitních hodnot nebo 25 % kapacity s významným vlivem.
  • Salámová metoda je zakázaná: Rozdělování projektů na menší části za účelem vyhnutí se EIA je nezákonné a hrozí vám vysoké pokuty a zrušení povolení.
  • Praktické riziko: Realizace bez potřebného stanoviska EIA znamená riziko milionových pokut, zastavení stavby a neplatnost navazujících povolení.

Kdy a proč podléhá projekt posouzení vlivů na životní prostředí

Posuzování vlivů na životní prostředí (EIA) není pouze administrativa pro mamutí stavby. Zákon č. 100/2001 Sb., o posuzování vlivů na životní prostředí, jasně určuje, které projekty musí tímto procesem projít. Cílem je zajistit, že stavby a aktivity nebudou mít nepřijatelný vliv na okolní prostředí, vodu, půdu, vzduch, flóru a faunu.

V Česku je regulace přísná a vychází ze směrnice Evropského parlamentu a Rady 2011/92/EU. Účelem procesu je získat objektivní odborný podklad pro vydání navazujících povolení a zajistit, aby byly brány v úvahu vlivy na životní prostředí a veřejné zdraví.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře denně řeší projekty, u nichž se investoři mýlili v tom, co EIA vyžaduje. Výsledek často představuje riziko vysokých pokut, zastavení stavby a roky právních sporů. Pravidla se v praxi jeví jednodušší, než skutečně jsou, protože zákon obsahuje řadu výjimek a podmiňujících faktorů.

Rozdělení záměrů do kategorií

Problém začíná už u toho, jak se projekty kategorizují podle Přílohy č. 1 k zákonu č. 100/2001 Sb. Zákon klasifikuje záměry do dvou hlavních kategorií:

  • Kategorie I (Záměry podléhající posouzení vždy): Jde o zásadní stavby, jako jsou rafinerie ropy, jaderné elektrárny, dálnice, letiště s dlouhou dráhou nebo velké chemické provozy. Pokud váš projekt spadá do Kategorie I, musí projít plným procesem EIA automaticky.
  • Kategorie II (Záměry vyžadující zjišťovací řízení): Sem patří menší, ale stále významné projekty – pivovary, větrné elektrárny, skladové komplexy, obchodní centra nebo parkoviště. Záměry v Kategorii II nepodléhají plné EIA automaticky, ale musí projít .

Podlimitní záměry

Třetí skupinu tvoří podlimitní záměry, které nedosahují limitních hodnot uvedených v Kategorii II. Sem patří například menší sklady nebo stavby, které svými parametry zůstávají pod stanovenými prahy (např. skladová hala pod 6 000 m² zastavěné plochy).

Pozor – i zde existuje riziko. Podlimitní záměr podléhá zjišťovacímu řízení, pokud:

  1. Dosahuje alespoň 25 % příslušné limitní hodnoty a
  2. Zároveň se nachází ve  (NP, CHKO) nebo jeho ochranném pásmu.

Právě zde se skrývají chyby developerů, kterým se situace zdá jednoduchá, protože projekt je pod limitem. Příslušný úřad může rozhodnout, že i podlimitní záměr vyžaduje zjišťovací řízení, pokud splňuje podmínky a mohl by mít významný vliv na životní prostředí.

Kdy se změní projekt – riziko dodatečného EIA

Jedno z největších rizik přichází později, když investor rozhodne projekt rozšířit, modernizovat nebo technologicky upravit. Zde vstupuje do hry institut změny záměru. Pokud na původní projekt byla vydána EIA a klient nyní chce stavbu rozšířit, musí zpozornět.

Klíčové pravidlo dle § 4 zákona zní:

  1. Změna dosahující limitní hodnoty: Pokud samotné navýšení kapacity dosáhne limitní hodnoty dle Přílohy č. 1, podléhá změna zjišťovacímu řízení.
  2. Změna dosahující 25 %: Pokud má změna kapacitu nižší, ale dosahuje alespoň 25 % kapacity původního záměru a úřad rozhodne, že může mít významný vliv, musí projít zjišťovacím řízením.

V praxi se setkáváme s příběhy, kde investorovi stál projekt z důvodu, že bez vědomí úřadů rozšířil provoz nad hranici tolerance. Výsledkem může být zastavení provozu, pokuty v řádech milionů korun a složitá právní řízení o dodatečném povolení. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou projít touto změnou bezpečně.

Související otázky k rozšiřování projektů a změnám záměrů

1. Jaký nárůst kapacity vyžaduje nové posouzení?
Vždy je nutné prověřit, zda změna dosahuje limitních hodnot nebo 25 % původní kapacity/limitu. U záměrů v Kategorii I je každá změna, která může mít významný nepříznivý vliv, předmětem posouzení.

2. Co když jsem chtěl původně stavbu rozdělit na dvě etapy?
Zde se dostáváme k tzv. salámové metodě – procedura, kterou zákon i judikatura soudů zakazují. Pokud rozdělujete projekt účelově, aby každá část byla pod limitem, úřad má povinnost posuzovat záměr jako celek.

3. Jak dlouho trvá povolení změny?
Zjišťovací řízení u změny záměru trvá dle zákona zpravidla do 45 dnů (lze prodloužit). Pokud se rozhodne o nutnosti plné EIA, počítejte s 6–12 měsíci i déle.

Salámová metoda – proč se to nesmí dělat

Pojem salámová metoda je označení pro postup, kdy se rozsáhlý projekt rozdělí na menší části a každá část se posuzuje samostatně. Tato praxe je zakázána unijní judikaturou i rozhodnutími českého Nejvyššího správního soudu.

Praktický příklad: Developer plánuje logistický park o celkové ploše 15 000 m² zastavěné plochy. Aby se vyhnul zjišťovacímu řízení, rozdělí projekt na tři haly po 5 000 m² a podá žádost na každou zvlášť v časových odstupech.

Pokud úřady prokáží funkční a prostorovou souvislost, označí takové jednání za obcházení zákona. Hrozí zrušení povolení a nutnost provést EIA zpětně, což je pro investora ekonomicky i časově devastační.

Česká praxe je vůči salámové metodě přísná a soudy opakovaně potvrzují, že funkčně či stavebně propojené stavby se nesmí posuzovat izolovaně. Rozhodující je reálné funkční propojení a kumulativní vlivy. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře vám pomohou zajistit, aby byl váš projekt navržen v souladu se zákonem.

Obraťte se na naše odborníky

Proces EIA v praxi – co vás čeká

Pokud se do procesu EIA dostanete, čeká vás několik fází.

Fáze 1: Oznámení záměru

Nejdříve se podává oznámení záměru na příslušný úřad (krajský úřad nebo Ministerstvo životního prostředí). Oznámení zpracovává autorizovaná osoba a musí obsahovat údaje o záměru, jeho umístění, kapacitě a předpokládaných vlivech.

Fáze 2: Zjišťovací řízení (screening)

U záměrů Kategorie II a změn probíhá zjišťovací řízení, kde má úřad lhůtu zpravidla 45 dnů na vydání závěru. Úřad zkoumá, zda záměr může mít významný vliv na životní prostředí.

Výsledkem je závěr zjišťovacího řízení, který stanoví, zda záměr nepodléhá dalšímu posuzování, nebo zda postupuje do plné EIA. Zde hraje roli i screening vlivu na soustavu Natura 2000 (§ 45i zákona o ochraně přírody a krajiny).

Fáze 3: Dokumentace EIA a posudek

Pokud je EIA potřeba, musíte zajistit zpracování dokumentace EIA autorizovanou osobou. Následuje zveřejnění, vyjádření veřejnosti a dotčených orgánů, po čemž úřad zadá zpracování oponentního posudku.

Pokud jde o stavby v blízkosti Natura 2000, může být součástí i tzv. naturové hodnocení. To prověří vliv na evropsky významné lokality a ptačí oblasti.

Fáze 4: Závazné stanovisko

Proces vrcholí vydáním závazného stanoviska EIA příslušným úřadem, které je nezbytným podkladem pro navazující řízení. Platnost stanoviska je 7 let a lze ji za určitých podmínek prodloužit.

Časový rámec

Proces zjišťovacího řízení trvá obvykle 2–3 měsíce. Pokud se přejde do plné EIA, proces od oznámení až po závazné stanovisko trvá obvykle 6 až 12 měsíců, u složitých záměrů i déle.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře běžně řeší tyto procesy a pomáhají předcházet průtahům. Napište nám na office@arws.cz.

Tabulka klíčových rizik a jak vám ARROWS pomáhá

Rizika a sankce

Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)

Pokuta za stavbu bez povolení : Realizace stavby bez příslušného povolení (kvůli chybějící EIA) může znamenat pokutu až do výše 2 až 10 milionů Kč dle stavebního zákona (podle typu stavby).

ARROWS prověří, zda váš projekt EIA vyžaduje, a zajistí právní dohled nad celým procesem.

Zrušení povolení : Pokud bylo povolení vydáno bez povinné EIA, může být soudem zrušeno. Stavba se musí zastavit a hrozí nařízení jejího odstranění.

Právníci ARROWS vás zastoupí v jednáních s úřady a minimalizují procesní chyby.

Salámová metoda : Odhalení účelového dělení projektu vede k požadavku na nové posouzení celku a možným sankcím za obcházení zákona.

Pomůžeme nastavit projekt tak, aby byl v souladu se zákonem a nečelil nařčení ze salámové metody.

Blokáda financování : Banky vyžadují u větších projektů potvrzení o souladu s EIA (ESG standardy). Bez platného stanoviska nebo screeningu nemusíte získat úvěr.

Zpracujeme právní memorandum potvrzující správnost postupu pro banku či investora.

Konkrétní příklady – kdy se do EIA dostanete

Abyste si lépe uvědomili, kde je hranice, podívejme se na limity dle Přílohy č. 1 zákona č. 100/2001 Sb. Tyto limity jsou pro developery klíčové.

Obchodní a skladové komplexy

Pro obchodní komplexy a nákupní střediska i pro skladové komplexy platí limit 6 000 m² zastavěné plochy. Pokud máte projekt haly s 5 000 m², zpravidla nepodléháte povinnému zjišťovacímu řízení, jestliže nejste v chráněném území.

Parkoviště a garáže

Samostatnou kategorií jsou parkoviště nebo garáže, kde je limit stanoven na 500 parkovacích stání. Pokud stavíte administrativní budovu s garážemi pro 550 aut, padáte do EIA, i kdyby budova samotná limit neplnila.

Obytná zástavba

Samotné bytové domy nemají v zákoně stanovený přímý plošný limit jako sklady, ale mohou spadat pod tzv. urbanistické rozvojové projekty. Limit zde často bývá 5 ha plochy záměru, ale pozor na umístění v chráněných oblastech.

Větrné elektrárny

U větrných elektráren je limit velmi nízký, zjišťovacímu řízení podléhají zdroje s výkonem vyšším než 500 kWe nebo výškou stojanu přesahující 35 metrů. V podstatě každá moderní průmyslová větrná turbína tomuto limitu podléhá.

Změny v průmyslových provozech

Pokud máte výrobní závod a chcete zvýšit kapacitu, platí pravidlo o změnách. Zvýšení kapacity nad limit nebo o více než 25 % (je-li limit již překročen nebo má-li změna významný vliv) spouští proces.

Povinnost prověřit – jak postupovat bezpečně

Jestliže máte v plánu jakýkoli výraznější stavební záměr, měli byste provést právní audit ještě dříve, než začnete utrácet velké peníze za projektanta.

Krok 1: Identifikujte váš záměr

Ujasněte si přesné parametry, jako je zastavěná plocha v m², počet parkovacích míst, výrobní kapacita nebo výška stavby.

Krok 2: Porovnejte s přílohou č. 1 zákona

Srovnejte váš projekt s limity v Příloze č. 1 zákona č. 100/2001 Sb. a zjistěte, zda spadáte do Kategorie I, Kategorie II, nebo zda jste pod limitem.

Krok 3: Zvažte podlimitní záměr a lokalitu

Pokud jste pod limitem, ověřte, zda se nenacházíte ve zvláště chráněném území (CHKO, NP) nebo ochranném pásmu. Pokud ano a dosahujete 25 % limitu, musíte podat oznámení podlimitního záměru.

Krok 4: Kontaktujte právníka

Než podáte žádost na úřad, konzultujte postup s odborníky. ARROWS advokátní kancelář vám provede právní posouzení a doporučí strategii.

Jednotné environmentální stanovisko (JES)

S platností nového stavebního zákona a zákona o jednotném environmentálním stanovisku (č. 148/2023 Sb.) se procesy integrují. Jednotné environmentální stanovisko (JES) sdružuje řadu dříve samostatných správních aktů v oblasti životního prostředí.

Pokud váš záměr podléhá EIA, výstup z procesu EIA (závazné stanovisko) slouží jako závazný podklad pro vydání JES, nebo je do něj integrován. Právníci z ARROWS vám pomohou se v systému JES a nového stavebního řízení zorientovat.

Tabulka podrobného přehledu (Kategorie II – zjišťovací řízení)

Typ záměru (Příloha č. 1)

Limitní hodnota (vyžaduje zjišťovací řízení)

Poznámka

Obchodní komplexy a nákupní střediska

6 000 m² zastavěné plochy

Bod 10.6

Skladové komplexy

6 000 m² zastavěné plochy

Bod 10.6

Parkoviště nebo garáže

500 parkovacích stání

Bod 10.15

Větrné elektrárny

Výkon > 0,5 MW nebo výška > 35 m

Bod 3.2

Rekreační a sportovní areály, hotely

Zastavěná plocha nad 1 ha (v chráněném území)

Bod 10.8 (mimo CHÚ od 2 ha)

Čistírny odpadních vod

Kapacita od 10 000 do 100 000 EO

Bod 1.9 (nad 100 tis. je Kat. I)

Těžba nerostných surovin

Plocha od 5 do 25 ha

Bod 2.5 (nad 25 ha je Kat. I)

Změny záměrů

Dosažení limitu nebo +25 % kapacity/limitu

Dle § 4 zákona

Závěr článku

Posuzování vlivů na životní prostředí hraje klíčovou roli v povolovacím procesu, protože bez správného stanoviska EIA nezískáte stavební povolení. Riskujete tak vysoké sankce a znehodnocení investice.

Pravidla nejsou triviální a obcházení zákona se nevyplácí. Hranice mezi kategoriemi, pravidla pro změny záměrů a specifika chráněných území vyžadují odbornou znalost.

Právníci z ARROWS advokátní kanceláře řeší EIA projekty každý den a víme, kde se skrývají nejčastější chyby. Právníci z ARROWS advokátní kanceláře řeší EIA projekty každý den. Pokud máte v plánu stavební projekt, neváhejte se na nás obrátit na office@arws.cz.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k EIA a developmentu

1. Mám projekt skladu o ploše 5 500 m². Musím mít EIA?
Limitní hodnota pro skladové komplexy je 6 000 m² zastavěné plochy. Pokud máte 5 500 m², jste pod limitem. Pokud se však nacházíte ve zvláště chráněném území (např. CHKO), musíte podat oznámení podlimitního záměru, protože přesahujete 25 % limitu.

2. Chci zvýšit kapacitu výroby o 30 %. Musím řešit nové EIA?
Zvýšení kapacity o 30 % překračuje 25% práh stanovený zákonem pro změny záměrů. Pokud úřad dospěje k závěru, že tato změna může mít významný vliv na životní prostředí, bude vyžadováno zjišťovací řízení.

3. Můžu projekt rozdělit na dvě etapy, aby každá byla pod limitem?
Toto je tzv. salámová metoda, kterou zákon zakazuje. Úřady posuzují záměry v jejich souhrnu (kumulaci), a pokud prokáží, že jde o jeden záměr rozdělený účelově, nařídí posouzení pro celek.

4. Jak dlouho trvá proces EIA?
Zjišťovací řízení trvá v praxi cca 2–3 měsíce. Plná EIA (pokud je nařízena) trvá obvykle 6–12 měsíců do vydání závazného stanoviska, v závislosti na složitosti a kvalitě dokumentace.

5. Co je JES?
JES (jednotné environmentální stanovisko) je správní akt vydávaný podle zákona č. 148/2023 Sb., který integruje více environmentálních razítek do jednoho. Pokud projekt podléhá EIA, je výsledek EIA podkladem pro JES.

6. Co když úřad vrátí dokumentaci EIA k doplnění?
Vrácení dokumentace k dopracování je běžné, pokud není zpracována kvalitně, a často chybí vyhodnocení konkrétních vlivů (hluk, voda, příroda). Znamená to zdržení v řádu měsíců, proto ARROWS spolupracuje se špičkovými odborníky, abychom tomuto riziku předešli.

Upozornění: Informace obsažené v tomto článku mají pouze obecný informativní charakter a slouží k základní orientaci v problematice dle právního stavu k roku 2026. Ačkoliv dbáme na maximální přesnost obsahu, právní předpisy a jejich výklad se v čase vyvíjejí. Jsme ARROWS advokátní kancelář, subjekt zapsaný u České advokátní komory (náš orgán dohledu), a pro maximální bezpečí klientů jsme pojištěni pro případ profesní odpovědnosti s limitem 400.000.000 Kč. Pro ověření aktuálního znění předpisů a jejich aplikace na vaši konkrétní situaci je nezbytné kontaktovat přímo ARROWS advokátní kancelář (office@arws.cz). Neneseme odpovědnost za případné škody vzniklé samostatným užitím informací z tohoto článku bez předchozí individuální právní konzultace.

Čtěte také