Zemědělská půda a územní plánování:

Plánujete developerský projekt na pozemku, který je veden jako zemědělská půda? Tento proces je komplexní a plný legislativních úskalí, kde jediná chyba může ohrozit celou investici. V tomto článku získáte jasný a praktický návod, jak strategicky postupovat v souladu s územním plánem a zákonem o ochraně zemědělského půdního fondu (ZPF), abyste svůj záměr úspěšně dovedli do cíle.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Karel Huneš", expert na dané téma.

Váš developerský projekt začíná u územního plánu, nikoli u ZPF

Mnoho investorů se mylně domnívá, že klíčem k výstavbě na zemědělské půdě je proces jejího vynětí ze ZPF. Skutečnost je však jiná. Absolutně prvním a nejdůležitějším krokem, který rozhoduje o úspěchu či neúspěchu vašeho záměru, je soulad s platným územním plánem obce. Ignorovat tento fakt je fatální strategická chyba.

Územní plán je strategický dokument, který určuje koncepci rozvoje obce a definuje, jakým způsobem lze jednotlivé pozemky využívat. Podle stavebního zákona (zákon č. 283/2021 Sb.) může být stavba povolena pouze na pozemcích, které jsou v územním plánu výslovně vymezeny jako „zastavitelná plocha“. 

Pokud váš pozemek není v zastavitelné ploše, jedinou cestou je iniciovat změnu územního plánu. Návrh na změnu sice může podat vlastník pozemku, ale o jeho pořízení a finálním schválení rozhoduje výhradně zastupitelstvo obce. Tento proces je nejen administrativně, ale i politicky citlivý.

Musíte počítat s tím, že se jedná o běh na dlouhou trať, který může trvat i dva až tři roky. Výsledek je navíc nejistý, protože obec může návrh zamítnout z mnoha důvodů – například z důvodu ochrany krajinného rázu, nesouladu s celkovou koncepcí rozvoje obce nebo kvůli vysoké kvalitě zemědělské půdy. Důkladná příprava a strategická komunikace s obcí jsou proto naprosto klíčové.

Příprava developerského projektu tak vyžaduje hloubkovou analýzu nejen právního stavu pozemku, ale i platného územního plánu a politického klimatu v dané lokalitě. Investice bez tohoto strategického posouzení je vysoce riziková. V ARROWS vám pomůžeme s právní analýzou souladu vašeho záměru s územním plánem, připravíme kvalifikovaný návrh na jeho změnu a zastoupíme vás při jednáních s obcí. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Zemědělský půdní fond (ZPF): Druhá klíčová překážka

Jakmile je váš záměr v souladu s územním plánem, přichází na řadu druhá zásadní fáze: získání souhlasu s odnětím půdy ze zemědělského půdního fondu. Tento proces se řídí zákonem č. 334/1992 Sb., o ochraně ZPF, který chrání půdu jako nenahraditelný přírodní zdroj nejen pro zemědělskou produkci, ale i pro její ekologické funkce, jako je zadržování vody v krajině.

Pro úspěšné řízení jsou klíčové dva pojmy, které určují jak složitost procesu, tak výši nákladů.

• Třídy ochrany: Zemědělská půda je rozdělena do pěti tříd ochrany. Půda v I. a II. třídě je považována za nejkvalitnější a je chráněna nejpřísněji. Její odnětí pro nezemědělské účely je možné pouze ve výjimečných případech.
• BPEJ (Bonitovaná půdně ekologická jednotka): Jedná se o pětimístný kód, který detailně charakterizuje kvalitu a produkční potenciál půdy na základě klimatických a půdních vlastností. Tento kód je zásadní, protože je základem pro výpočet finančních odvodů za vynětí půdy ze ZPF.

Plánujete-li stavět na nejkvalitnější půdě I. a II. třídy ochrany, připravte se na velmi náročný proces. Zákon vyžaduje prokázání, že „jiný veřejný zájem výrazně převažuje nad veřejným zájmem ochrany ZPF“. Nejedná se o formální kritérium, ale o pole pro složitou právní argumentaci, kde je nutné opírat se o relevantní judikaturu (srov. rozsudek KSPH ze dne 27. 6. 2024, č.j. 51 A 22/2024-77). Běžný komerční záměr, jako je výstavba skladovací haly nebo obchodního centra, tento test splní jen ve zcela výjimečných případech.

FAQ – Právní tipy k ZPF

Kde zjistím třídu ochrany a BPEJ mého pozemku?
Tyto údaje jsou veřejně dostupné v katastru nemovitostí. Jejich správná interpretace je však klíčová pro odhad nákladů. Potřebujete s analýzou pomoci? Napište nám na office@arws.cz.

Může být můj projekt považován za „veřejný zájem“?
Posouzení je velmi individuální. Veřejným zájmem je typicky dopravní nebo technická infrastruktura. U komerčních projektů je argumentace složitější a vyžaduje precizní právní přípravu. Pro okamžité posouzení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Proces vynětí ze ZPF: Krok za krokem k úspěchu

Samotný proces odnětí půdy ze ZPF je formalizované správní řízení, které vyžaduje pečlivou přípravu a kompletní dokumentaci. I malá chyba může vést k průtahům nebo zamítnutí celé žádosti.

Žádost podává ten, v jehož zájmu má k odnětí dojít, tedy typicky developer nebo investor. Příslušným orgánem je obecní úřad obce s rozšířenou působností. Důležitou legislativní změnou je, že od července 2024 proces přechází pod stavební úřad, který si sám vyžádá stanovisko orgánu ochrany ZPF.

Nevíte si s daným tématem rady?

K úspěšnému podání žádosti budete potřebovat řadu specifických podkladů. Mezi ty nejdůležitější patří:

• Výpis z katastru nemovitostí a kopie katastrální mapy se zákresem záměru.
• Přesný výpočet odvodů za odnětí půdy.
• Bilance skrývky kulturních vrstev půdy (ornice) a návrh jejího hospodárného využití.
• Výsledky pedologického průzkumu (zejména u větších záměrů).
• Plán rekultivace (v případě dočasného odnětí půdy).

Finanční odvody mohou představovat významnou položku v rozpočtu projektu. Jejich výše se počítá podle vzorce: Výše odvodu = plocha (m²) × základní cena dle BPEJ (Kč/m²) × koeficient třídy ochrany. Například odnětí 120 m² půdy II. třídy ochrany s cenou dle BPEJ 15,43 Kč/m² by vedlo k odvodu ve výši 11 109,60 Kč (120 × 15,43 × 6). Odvod se platí jednorázově po nabytí právní moci rozhodnutí. V ARROWS se postaráme o komplexní přípravu veškeré dokumentace a zajistíme hladký průběh řízení. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Návrh na změnu územního plánu je obcí zamítnut. Váš projekt se zastaví dříve, než vůbec začal.	Zastupování při jednání s obcí a příprava strategické argumentace. Potřebujete prosadit svůj záměr v územním plánu? Napište nám na office@arws.cz.
Neúplná nebo chybná žádost o vynětí ze ZPF. Způsobí měsíce zpoždění a vrácení dokumentace k přepracování.	Kompletní příprava a revize veškeré dokumentace, včetně odborných podkladů. Chcete mít jistotu, že vaše žádost projde napoprvé? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Nesprávně vypočtené odvody za vynětí. Mohou vést k zamítnutí žádosti nebo k nečekaně vysokým nákladům.	Právní a finanční analýza pro optimalizaci výše odvodů. Chcete znát a minimalizovat náklady na vynětí? Spojte se s námi na office@arws.cz.
Neprokázání převažujícího veřejného zájmu u půdy I. a II. třídy. Vede k nevyhnutelnému zamítnutí záměru na nejcennějších pozemcích.	Příprava expertního právního stanoviska a argumentace podložené judikaturou. Potřebujete silný právní argument pro váš projekt? Napište na office@arws.cz.

Mezinárodní investice a přeshraniční development

Pro zahraniční investory a korporace platí stejná pravidla, avšak proces může být výrazně komplikovanější kvůli neznalosti českého právního prostředí, jazykové bariéře a komplexnosti správních řízení. Právě zde se projevuje síla naší mezinárodní přítomnosti.

Díky deset let budované síti ARROWS International poskytujeme zahraničním klientům komplexní právní servis, který tyto bariéry efektivně překlenuje. Problematiku s mezinárodním prvkem řešíme prakticky denně, což zaručuje nejen právní jistotu, ale i efektivitu a minimalizaci rizik pro vaše investice v České republice. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci s vaším mezinárodním projektem – napište na office@arws.cz. 

Jak předejít milionovým sankcím a zbytečným nákladům

Nedodržení zákona o ochraně ZPF není jen administrativním pochybením, ale nese s sebou riziko citelných finančních postihů. Užívání zemědělské půdy k nezemědělským účelům bez platného souhlasu s odnětím může být pro právnickou nebo podnikající fyzickou osobu sankcionováno pokutou až do výše 10 000 000 Kč.

Na koho se můžete obrátit?

Pokuty však nejsou jediným rizikem. Mnohem větší škody mohou představovat zmařené investice do projektové dokumentace, geologických průzkumů a dalších přípravných prací v případě, že je projekt kvůli formálním chybám zamítnut. Prevence je proto vždy efektivnější a levnější než řešení následků.

Právní konzultace a příprava interních směrnic od ARROWS jsou nejlepší prevencí před pokutami a zbytečnými náklady. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz. 

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Užívání zemědělské půdy k nezemědělským účelům bez souhlasu s vynětím. Hrozí pokuta až 10 000 000 Kč.	Zastupování u správních orgánů a zajištění všech potřebných povolení. Potřebujete zajistit souhlas s vynětím? Napište na office@arws.cz.
Nesplnění podmínek stanovených v souhlasu s odnětím (např. špatné nakládání s ornicí). Hrozí pokuta až 10 000 000 Kč.	Příprava dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi. Chcete mít jistotu, že plníte všechny podmínky? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Neoznámení zahájení realizace záměru úřadu ve stanovené lhůtě. Hrozí pokuta až 500 000 Kč.	Právní dohled nad celým projektem a plnění všech zákonných povinností. Chcete přenechat administrativu odborníkům? Spojte se s námi na office@arws.cz.
Zmařená investice do projektu kvůli zamítnutí žádosti. Ztráta nákladů na projektanty, průzkumy a další přípravné práce.	Právní stanoviska a due diligence pozemku před investicí. Chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti a rizika předem? Napište na office@arws.cz.

ARROWS: Váš strategický partner pro development na zemědělské půdě

Přeměna zemědělské půdy na stavební parcely je komplexní disciplína, kde se prolíná územní plánování, správní právo a strategické vyjednávání. V ARROWS vám nabízíme nejen dílčí právní úkony, ale komplexní strategické partnerství, které ochrání vaši investici od začátku až do konce. Naše služby zahrnují vše od úvodní právní analýzy a due diligence pozemku, přes zastupování v řízení o změně územního plánu až po kompletní přípravu dokumentace pro vynětí ze ZPF.

Naše zkušenosti z dlouhodobé spolupráce s více než 150 akciovými společnostmi, 250 s.r.o. a 51 obcemi a kraji nám dávají unikátní vhled do potřeb našich klientů a procesů na straně úřadů. Zakládáme si na rychlosti, vysoké kvalitě a proaktivním přístupu. Navíc pro naše klienty aktivně vyhledáváme a propojujeme zajímavé investiční a obchodní příležitosti.

Váš projekt si zaslouží nejlepší právní ochranu. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz a domluvte si úvodní konzultaci.

Nevíte si s daným tématem rady?

FAQ – Nejčastější právní dotazy k developmentu na zemědělské půdě

1. Co mám dělat, když obec zamítne můj návrh na změnu územního plánu?
Zamítnutí návrhu je sice komplikace, ale nemusí být konečnou. Lze analyzovat důvody zamítnutí, upravit projekt a podat nový návrh. V krajním případě lze rozhodnutí obce napadnout u soudu, pokud je v rozporu se zákonem. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz. 

2. Jak dlouho celý proces od návrhu na změnu územního plánu po vynětí ze ZPF reálně trvá?
Jedná se o dlouhodobý proces. Změna územního plánu může trvat 2-3 roky. Samotné řízení o vynětí ze ZPF pak několik měsíců. Celkově je třeba počítat s horizontem několika let, proto je klíčové začít s přípravou včas. Pro přesnější časový odhad vašeho projektu nám napište na office@arws.cz. 

3. Lze se odvodům za vynětí ze ZPF nějak vyhnout nebo je snížit?
Zákon stanovuje několik výjimek, kdy se odvody neplatí, např. u staveb veřejné infrastruktury. V ostatních případech je platba povinná. Výši odvodů lze však optimalizovat pečlivým plánováním rozsahu vynětí. Chcete posoudit možnosti optimalizace? Kontaktujte nás na office@arws.cz. 

4. Co je to regulační plán a jak ovlivní můj projekt?
Regulační plán je podrobnější dokumentace než územní plán, která pro konkrétní lokalitu stanovuje velmi detailní podmínky, např. stavební čáry nebo výšku zástavby. Pokud pro vaše území existuje, je pro projekt závazný a může nahradit územní rozhodnutí. Potřebujete analyzovat regulační plán? Napište nám na office@arws.cz. 

5. Soused podal námitky proti mému záměru. Co to pro mě znamená?
Námitky od sousedů jsou běžnou součástí procesu a mohou řízení zkomplikovat a prodloužit. Úřad se jimi musí zabývat. Klíčová je kvalitní právní argumentace, která tyto námitky vypořádá. Čelíte námitkám ve vašem projektu? Spojte se s námi na office@arws.cz. 

6. Jaký je rozdíl mezi dočasným a trvalým vynětím ze ZPF?
Trvalé odnětí se používá pro stavby s permanentním charakterem. Dočasné odnětí je možné u záměrů, po jejichž ukončení lze pozemek rekultivovat a vrátit zpět do ZPF. Liší se i způsob placení odvodů. Pro volbu správného postupu nás kontaktujte na office@arws.cz. 

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.