Autorskoprávní ochrana projektové dokumentace:

Plánujete developerský projekt, akvizici nemovitosti nebo jen úpravu stávající budovy? Pak vězte, že projektová dokumentace, kterou držíte v ruce, není jen soubor technických plánů. Je to komplexní právní aktivum chráněné autorským zákonem. Tento článek vás provede klíčovými aspekty autorskoprávní ochrany, vysvětlí význam licenčních ujednání a znaleckých posudků a nabídne konkrétní strategie, jak vaši investici efektivně ochránit.

Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D., LL.M., office@arws.cz, +420 245 007 740)

Váš projekt je víc než jen plány: Je to autorské dílo chráněné zákonem

Mnoho investorů a developerů se mylně domnívá, že zaplacením za projektovou dokumentaci získávají neomezené právo s ní nakládat. Realita je však podle českého práva, konkrétně Zákona č. 121/2000 Sb., autorského zákona, mnohem složitější. Jakákoliv projektová dokumentace, která je jedinečným výsledkem tvůrčí činnosti autora, je automaticky chráněna jako takzvané autorské dílo. Tato ochrana vzniká okamžikem vytvoření a nevyžaduje žádnou formální registraci.

Autorem je přitom vždy fyzická osoba – architekt nebo projektant, který dílo vytvořil. I když si najmete renomovanou architektonickou kancelář, autorská práva primárně náleží konkrétním lidem v jejím týmu. Je zásadní pochopit, že vlastnictví hmotných plánů či digitálních souborů neznamená vlastnictví samotného tvůrčího díla, které je nehmotné. Tato skutečnost je zdrojem častých nedorozumění.

Autorské právo se dělí na dvě základní složky s odlišným režimem:

• Osobnostní práva: Jsou neoddělitelně spjata s osobou autora, nelze je prodat, převést ani se jich vzdát. Patří sem například právo být uveden jako autor nebo právo na nedotknutelnost díla. To znamená, že autor může bránit takovým změnám projektu, které by snižovaly jeho uměleckou hodnotu a poškozovaly jeho pověst.
• Majetková práva: Jedná se o práva ekonomického charakteru. Zahrnují výlučné právo autora rozhodovat o každém užití díla – například o jeho rozmnožování (kopírování plánů), rozšiřování (užití v marketingu) nebo o samotné realizaci stavby. Tato práva může autor poskytnout jiné osobě formou licence a trvají po dobu autorova života a 70 let po jeho smrti.

Právní rámec tak vytváří přirozené pnutí mezi komerční potřebou developera projekt flexibilně měnit a osobnostním právem architekta na zachování integrity jeho vize. Cílem developera je maximalizace návratnosti investice, což si často žádá úpravy plánů v reakci na vývoj trhu, ceny materiálů nebo nečekané podmínky na staveništi. Architektova osobnostní práva naopak chrání jeho uměleckou vizi a reputaci.

Pochopení tohoto dvojího charakteru práv je základním kamenem každé úspěšné strategie ochrany developerského projektu. 

Klíč k užívání projektu? Správně nastavená licenční smlouva

Aby mohl developer či investor projektovou dokumentaci legálně jakkoli využít – od podání žádosti o stavební povolení přes marketing až po samotnou výstavbu – potřebuje od autora získat oprávnění. Tímto oprávněním je licenční smlouva. Bez ní je jakékoliv nakládání s projektem neoprávněným zásahem do autorských práv.

Při sjednávání licence je zásadní rozlišovat mezi dvěma základními typy, jejichž obchodní dopady jsou diametrálně odlišné:

• Nevýhradní licence: Investor získá právo projekt použít, ale autor si ponechává právo ten samý projekt prodat i jiným zájemcům nebo ho sám dále využívat. Pokud smlouva typ licence výslovně neuvádí, má se za to, že je udělena licence nevýhradní. Pro unikátní developerský projekt je tato varianta obvykle nevhodná.
• Výhradní licence: Zajišťuje, že právo k užití díla má v daném rozsahu pouze nabyvatel (investor). Autor nesmí licenci poskytnout nikomu dalšímu a zpravidla je i on sám povinen zdržet se jejího užívání. Tento typ licence musí mít ze zákona písemnou formu, jinak je neplatný.

Správně sepsaná výhradní licenční smlouva není pouhým povolením, ale stává se strategickým obchodním aktivem. Její kvalita a rozsah přímo ovlivňují hodnotu celého projektu, jeho prodejnost a schopnost zajistit bankovní financování. Banky a potenciální kupci totiž nehodnotí jen pozemek a plány, ale především jistotu, že práva k projektu jsou čistá, komplexní a plně převoditelná. 

Licence s omezeními, která neumožňuje postoupení nebo udělení podlicence, je z pohledu akvizice vadným aktivem, které snižuje hodnotu projektu a komplikuje exit strategii developera.

Volba mezi výhradní a nevýhradní licencí není jen právní formalita, je to zásadní obchodní rozhodnutí. Naši právníci v ARROWS mají rozsáhlé zkušenosti s přípravou licenčních smluv, které přesně odrážejí komerční záměry našich klientů a chrání je před budoucími riziky, jako je například objevení „dvojčete“ jejich unikátního projektu o pár bloků dál.

Běžné chyby v licenčních ujednáních a jejich důsledky

Pečlivě připravená licenční smlouva je základem úspěchu. Podcenění detailů může vést k vážným komplikacím. Následující tabulka shrnuje nejčastější chyby a ukazuje, jak jim lze předejít.

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Nejasně vymezený účel a rozsah licence	Spory o to, zda licence pokrývá i marketingové vizualizace, úpravy pro nájemce nebo jen stavbu samotnou. Nutnost dodatečně platit autorovi za každé další užití. Zablokování prodeje.	Vyhotovení precizní smluvní dokumentace, která definuje všechny předpokládané způsoby užití díla, čímž se předejde budoucím sporům a neočekávaným nákladům.
Chybějící oprávnění k úpravám a změnám projektu	Nemožnost reagovat na požadavky trhu, stavebního úřadu nebo nájemců bez souhlasu autora. Zablokování projektu, soudní spory o nedotknutelnost díla a vysoké náklady.	Sjednání explicitního souhlasu autora se změnami přímo v licenční smlouvě, včetně možnosti, aby změny provedla třetí osoba (např. jiný projektant).
Licence neumožňuje postoupení ani udělení podlicence	Nemožnost prodat celý projekt novému investorovi. Komplikace při jednání s financujícími bankami. Nemožnost legálně udělit práva generálnímu dodavateli stavby nebo koncovým zákazníkům.	Příprava smluvních klauzulí, které zajišťují plnou převoditelnost práv a flexibilitu pro celý životní cyklus projektu, včetně jeho financování a prodeje.
Časové nebo územní omezení licence	Licence vyprší před dokončením prodeje všech jednotek. Nemožnost propagovat projekt na zahraničních trzích. Právní nejistota a riziko nutnosti sjednávat novou, dražší licenci.	Zajištění licence na celou dobu trvání majetkových práv (život autora + 70 let) a s celosvětovou působností, pokud to komerční záměr projektu vyžaduje.
Smlouva o dílo zcela opomíjí licenční ujednání	Investor zaplatí za zhotovení projektové dokumentace, ale nezíská k ní žádná práva k užití. Projekt je de facto nepoužitelný a investice je zmařena.	Komplexní právní poradenství a revize smluv o dílo, aby licenční ujednání bylo vždy jejich nedílnou a správně formulovanou součástí.

Když se projekt mění: Kdy (ne)potřebujete souhlas architekta?

Nejčastějším zdrojem sporů mezi developery a architekty jsou změny projektu. Jak již bylo zmíněno, autor má nezadatelné právo na nedotknutelnost díla. Zákon však pamatuje i na praktické potřeby a umožňuje provádět změny stavby, které jsou nezbytně nutné a zároveň nesnižují hodnotu architektonického díla.

Problém nastává při definici oné "hodnoty". Nejedná se o hodnotu finanční, ale o hodnotu uměleckou a architektonickou, což je kategorie vysoce subjektivní. Co developer považuje za nutnou optimalizaci, může architekt vnímat jako znehodnocení svého tvůrčího záměru. V případě sporu nerozhoduje názor ani jedné ze stran, ale objektivní posouzení soudního znalce.

Nevíte si s daným tématem rady?

Právě zde vstupuje do hry znalecký posudek. Soud si vyžádá posudek od nezávislého experta z oboru architektury, který posoudí, zda byla změna skutečně nezbytná a zda došlo ke snížení architektonické hodnoty díla. Závěry takového posudku jsou pro výsledek sporu často rozhodující. Je to nákladný a zdlouhavý proces, kterému je lepší se vyhnout.

Zajímavým paradoxem autorského práva je, že zbourání stavby není považováno za zásah do nehmotného autorského díla, zatímco její přestavba ano. To vede k absurdním situacím, kdy může být pro investora právně bezpečnější celou budovu zdemolovat a postavit novou, než se pokoušet o rekonstrukci bez souhlasu autora.

Spory o změny projektu jsou nákladné a mohou zastavit výstavbu na celé roky. V ARROWS proto klademe důraz na prevenci a poskytujeme právní konzultace, které pomáhají najít řešení přijatelné pro obě strany dříve, než spor eskaluje. Pokud k němu přesto dojde, zajišťujeme pro naše klienty špičkové zastupování u soudů, kde je správná argumentace a práce se znaleckými posudky klíčová.

Mezinárodní projekty? Žádný problém s ARROWS International

V globalizovaném světě developmentu není neobvyklé, že na českém projektu pracuje zahraniční architekt nebo že český developer expanduje za hranice. Ochrana autorských práv na mezinárodní úrovni se řídí především Bernskou úmluvou o ochraně literárních a uměleckých děl, jejímž signatářem je i Česká republika.

Tato úmluva stojí na dvou základních principech, které zjednodušují mezinárodní ochranu:

1. Princip národního zacházení: Autor z jedné členské země má v jiné členské zemi nárok na stejnou úroveň ochrany, jakou tato země poskytuje svým vlastním autorům.

2. Princip automatické ochrany: Ochrana vzniká automaticky vytvořením díla a není podmíněna žádnou registrací či jinou formalitou.

Co to pro vás znamená v praxi? Váš projekt, navržený českým architektem, je automaticky chráněn i v Německu, Polsku nebo Spojených arabských emirátech. Stejně tak, pokud pro svůj projekt v Česku využijete návrh od renomovaného zahraničního architekta, musíte plně respektovat jeho autorská práva podle českých i mezinárodních standardů.

Naši specialisté pro Vás

Řešení právních otázek s mezinárodním prvkem je naší denní praxí. Díky deset let budované síti ARROWS International máme experty přímo v daných zemích a dokážeme pro naše klienty zajistit hladký průběh přeshraničních transakcí, akvizic se zahraničními partnery nebo licenčních ujednání s mezinárodními architektonickými studii. Naše zkušenosti vám otevírají dveře k mezinárodním investičním příležitostem.

Následky porušení autorských práv v praxi

Ignorování autorských práv není jen teoretickým rizikem. Důsledky mohou být pro projekt fatální a finančně zničující. Následující tabulka ukazuje konkrétní následky, kterým se můžete díky správnému právnímu vedení vyhnout.

Riziko k řešení	Potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Neoprávněná změna projektu bez souhlasu autora	Soudní příkaz k zastavení stavby (negatorní žaloba). Povinnost uvést stavbu do původního stavu. V krajním případě i nařízení odstranění stavby (restituční žaloba). Finanční zadostiučinění autorovi (satisfakční žaloba).	Zastupování u soudů a správních orgánů, vyjednávání s autorem, krizové právní poradenství k minimalizaci škod a nalezení obchodně přijatelného řešení.
Užití projektu pro jinou stavbu bez licence	Povinnost zaplatit bezdůvodné obohacení ve výši dvojnásobku obvyklé licenční odměny. Náhrada veškeré způsobené škody a ušlého zisku.	Analýza právního stavu a příprava obranné strategie. Mimosoudní i soudní řešení sporu s cílem minimalizovat finanční dopady na klienta.
Použití vizualizací v marketingu nad rámec licence	Zákaz dalšího užívání marketingových materiálů, stažení kampaně. Poškození reputace projektu a zdržení prodeje. Finanční kompenzace autorovi.	Právní stanoviska k posouzení rozsahu licence před spuštěním kampaně. Pomoc při rychlém sjednání dodatečné licence.
Neaktuální projektová dokumentace neodpovídající skutečnému stavu	Pokuty od stavebního úřadu (podle nového stavebního zákona). Odpovědnost za vady při prodeji. Komplikace při budoucích rekonstrukcích nebo žádostech o úvěr.	Právní konzultace ohledně povinností vlastníka stavby, pomoc při legalizaci změn a komunikaci s úřady.
Trestněprávní odpovědnost jednatele	V případech, kdy je způsobena značná škoda nebo je čin spáchán ve velkém rozsahu, může jít o trestný čin porušení autorského práva s hrozbou odnětí svobody a vysokých peněžitých trestů.	Zastupování v trestním řízení, které vyžaduje specializované znalosti na pomezí autorského, obchodního a trestního práva.

Proč si pro ochranu svých investic vybrat právě ARROWS?

Jak vidíte, autorské právo k projektové dokumentaci není okrajovou právní formalitou, ale strategickým prvkem, který rozhoduje o úspěchu či neúspěchu vaší investice. Podcenění těchto rizik může vést k milionovým ztrátám, zatímco správně nastavená strategie chrání váš majetek a otevírá nové příležitosti.

V ARROWS se na tuto problematiku specializujeme. Naše zkušenosti z dlouhodobé spolupráce s více než 150 akciovými společnostmi, 250 s.r.o. a 51 obcemi a kraji nám dávají unikátní vhled do potřeb našich klientů. Zakládáme si na rychlosti, komerčním uvažování a nejvyšší kvalitě poskytovaných služeb.

Nevíte si s daným tématem rady?

Ať už potřebujete vyhotovit interní směrnice, připravit neprůstřelnou licenční smlouvu, která vás ochrání před pokutami, získat potřebná povolení, nebo zastupovat u soudu, jsme tu pro vás. Pro vaše týmy navíc nabízíme odborná školení s certifikátem, která jim pomohou rizikům efektivně předcházet.

Naše služby ale nekončí u paragrafů. Věříme v propojování byznysu. Rádi propojíme klienty se zajímavými investičními či obchodními příležitostmi a sami si poslechneme vaše podnikatelské nápady.

Nenechávejte osud svého projektu náhodě. Chraňte svou investici a zajistěte si klidné spaní. Kontaktujte nás ještě dnes a domluvte si nezávaznou konzultaci. Náš tým expertů je připraven analyzovat vaši situaci a navrhnout řešení na míru.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.