Developer- Smlouvy s dodavateli a subdodavateli: jak se chránit před prodražením stavby

Rostoucí náklady na materiál a neodsouhlasené vícepráce mohou zničit rozpočet každé stavby. Pro developery a majitele firem je smlouva o dílo klíčovým obranným mechanismem. V tomto článku získáte jasný právní návod, jak nastavit smlouvy s dodavateli a subdodavateli, abyste ochránili svou investici, předešli drahým sporům a udrželi projekt v zisku.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Proč je „pevná cena“ ve smlouvě o dílo často jen iluzí?

Pro mnoho developerů je sjednání „pevné ceny“ synonymem jistoty. Domnívají se, že tím přenášejí veškeré riziko navýšení nákladů na zhotovitele. Právní realita je však složitější. Samotné označení ceny jako „pevné“ nebo „paušální“ nemusí být neprůstřelné.

Klíčovým rizikem je ustanovení § 2620 občanského zákoníku, které se týká tzv. nebezpečí změny okolností. Pokud po uzavření smlouvy dojde k mimořádné, nepředvídatelné události, která zásadně změní náklady na dokončení díla, může se dodavatel domáhat změny ceny, a to i přes sjednanou „pevnou“ cenu.

Jak tomu předejít? Nejlepší ochranou je explicitní smluvní ujednání, ve kterém zhotovitel výslovně prohlašuje, že na sebe přebírá nebezpečí změny okolností dle § 2620 občanského zákoníku. Bez této doložky je vaše „pevná cena“ nebezpečně propustná.

Právníci v ARROWS se na přípravu a revize smluv o dílo specializují. Zajistíme, aby vaše smlouva obsahovala doložky, které skutečně fixují cenu a vylučují zákonné mechanismy, jež by ji mohly dodatečně navýšit. Pro detailní revizi vaší smluvní dokumentace nám napište na office@arws.cz.

Rozpočet: Skrytá past, kde developeři ztrácejí miliony

Pokud cena není sjednána pevnou částkou, ale na základě rozpočtu, riziko pro developera dramaticky stoupá. Občanský zákoník rozeznává dva základní typy rozpočtů, jejichž záměna může mít fatální finanční dopady.

Prvním je rozpočet neúplný (daný s výhradou, že se nezaručuje jeho úplnost). Zde se může zhotovitel domáhat navýšení ceny pouze v případě, objeví-li se potřeba činností do rozpočtu nezahrnutých, které nebylo možné v době uzavření smlouvy předvídat. Platíte tedy jen za skutečné a nepředvídatelné práce navíc.

Druhým, a mnohem nebezpečnějším, je rozpočet nezávazný (daný s výhradou, že je nezávazný). Zde může zhotovitel požadovat navýšení, pokud původní náklady byly podceněny, i když se nedělají žádné práce navíc.

Právní past „nezávazného rozpočtu“ spočívá v mechanismu obrany. Pokud vám zhotovitel oznámí podstatné překročení rozpočtu (typicky o více než 10 %), vaší jedinou zákonnou obranou je odstoupit od smlouvy. Zhotovitelé však vědí, že developer v půlce rozestavěného projektu, který je financován bankou a má navázané další dodavatele, reálně odstoupit nemůže.

Pokud od smlouvy bez zbytečného odkladu neodstoupíte, platí, že se zvýšením ceny souhlasíte. Vaše pasivita se právně mění v aktivní souhlas s navýšením. Z „práva“ odstoupit se tak stává nástroj, jak si dodavatel legitimizuje navýšení ceny.

Naší prací v ARROWS je zajistit, aby naši klienti takovou smlouvu nikdy nepodepsali. Naši právníci jsou připraveni identifikovat tato skrytá rizika ve vašich smlouvách – napište na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k cenovým ujednáním

1. Co když dodavatel požaduje inflační doložku?

Je to běžné, ale rizikové. Nikdy by neměla být vázána na obecnou míru inflace (CPI), protože ta neodráží reálný růst cen ve stavebnictví. Prosazujeme vazbu na specifické indexy stavebních materiálů (např. ceníky ÚRS) a pouze na konkrétní část díla (materiál), nikoli na celkovou cenu. Pro revizi inflačních doložek nás kontaktujte na office@arws.cz.

2. Je tedy lepší mít vždy pevnou cenu?

Ano, pro vás jako developera je nejbezpečnější cena pevná, stanovená jako „maximální a nepřekročitelná“ a s výslovným vyloučením § 2620 občanského zákoníku. Rádi vám takovou smlouvu připravíme. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Vícepráce: Disciplína, která ochrání váš budget

Vícepráce jsou noční můrou každého rozpočtu. Jde o práce provedené nad rámec původně sjednaného díla. Na stavbách je běžná praxe, že se projektoví manažeři pod časovým tlakem dohodnou na změnách ústně nebo e-mailem, aby se práce nezastavila. To je z právního hlediska fatální chyba.

Každá profesionální smlouva o dílo musí obsahovat klauzuli, že veškeré vícepráce, změny nebo doplňky musí být sjednány na základě písemného dodatku podepsaného oběma stranami. Pokud tento dodatek chybí, má objednatel právo odmítnout jejich úhradu.

Zde je klíčové znát pohled soudů. Judikatura Nejvyššího soudu je v této věci (pro developery příznivě) velmi přísná a formalistická. Pokud smlouva vyžadovala písemný dodatek a ten nebyl uzavřen, nemá zhotovitel na zaplacení těchto víceprací nárok, a to ani v případě, že je prokazatelně provedl.

Dodavatelé se často brání tím, že i bez dodatku jste se na jejich úkor bezdůvodně obohatili. I tento argument soudy odmítají. Důvodem je, že zhotovitel plnil na základě existující smlouvy (která měla jasná pravidla pro změny), a proto se nemůže jednat o plnění bez právního důvodu (bezdůvodné obohacení).

Největší právní ochrana je však k ničemu, pokud ji vaši vlastní zaměstnanci na stavbě sabotují ústními přísliby.

Vícepráce a změny díla

Rizika	Jak pomáhá ARROWS
Dodavatel fakturuje práce, které byly schváleny jen ústně nebo e-mailem na kontrolním dnu stavby.	Příprava smluvních dodatků: Vytvoříme vám systém pro změnové řízení (change management), který vyžaduje písemné dodatky ke smlouvě. Potřebujete revidovat smlouvy? Napište na office@arws.cz.
Spor o to, zda šlo o vícepráci (platí developer) nebo o odstranění vady projektu či chyby dodavatele (platí dodavatel).	Právní stanoviska a analýzy: Připravíme právní analýzu, která jasně definuje hranici mezi vícepracemi a plněním smlouvy.
Zastavení stavby dodavatelem, který se domáhá proplacení sporných víceprací a ohrožuje tím harmonogram i financování.	Zastupování při jednání a u soudu: Převezmeme vyjednávání s dodavatelem, v případě nutnosti zajistíme předběžné opatření a ochráníme váš projekt. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.
Dodavatel se domáhá zaplacení neodsouhlasených víceprací žalobou na „bezdůvodné obohacení“.	Zastupování u soudu: S odkazem na ustálenou judikaturu tuto žalobu odmítneme, protože plnění bylo poskytnuto na základě smlouvy. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Máte mezinárodní dodavatele? Nechte si pomoci globálně

Moderní development není jen lokální záležitost. Běžně máte dodavatele technologií z Německa, architekta z Rakouska nebo generálního dodavatele z Polska. Rizika (cena, vícepráce, vady) jsou stejná, ale řeší se v cizím právním řádu a v cizím jazyce.

Hledat narychlo právníka v Polsku, když se objeví problém, je neefektivní a drahé.

Díky deset let budované síti ARROWS International řešíme prakticky denně případy s mezinárodním prvkem ve více než 70 zemích světa. Pro vás to znamená jediný kontaktní bod. Váš český právník z ARROWS koordinuje celý případ s našimi partnery v dané zemi. Šetříme váš čas a manažerskou kapacitu.

Zajistíme, že vaše smlouvy se zahraničními dodavateli budou vymahatelné a ochrání vás stejně dobře jako ty české. Pro zajištění mezinárodních projektů nás kontaktujte na office@arws.cz.

Vady díla a odpovědnost: Kdy máte 5 let na reklamaci?

Druhým pilířem ochrany developera je precizní řízení kvality a odpovědnosti za vady. Právně hovoříme o vadném plnění – tedy stavu, kdy dílo neodpovídá tomu, co bylo sjednáno ve smlouvě.

Musíte rozlišovat dva typy vad a jeden klíčový dokument:

1. Zjevné vady: Jsou to vady, které můžete a máte zjistit při řádné prohlídce při převzetí díla (např. poškrábaná okna, špatná barva fasády).

2. Skryté vady: Vady, které se projeví až později (např. zatékání do základů, praskání nosných zdí).

Klíčovým momentem je předávací protokol. Pokud zjevné vady neuvedete v předávacím protokolu, vaše právo na jejich reklamaci zaniká. U skrytých vad je to jinak.

U staveb platí pro oznámení skrytých vad speciální, prodloužená zákonná lhůta 5 let od převzetí díla. Teto zákonné odpovědnosti se zhotovitel nemůže ve smlouvě s vámi (jako podnikatelem) jednoduše zprostit.

Často se setkáváme s tím, že se generální dodavatel snaží zbavit odpovědnosti s tím, že vadu způsobil jeho subdodavatel. Pro vás je to však právně irelevantní. Vaším jediným smluvním partnerem je generální dodavatel, který nese plnou odpovědnost za celé dílo, včetně všech svých subdodavatelů.

Naši právníci se s vámi účastní přejímek díla, aby zajistili, že předávací protokol chrání vaše nároky. Zastupujeme klienty při reklamacích vad a ve sporech o náhradu škody. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Vady a přebírání díla

Rizika	Jak pomáhá ARROWS
Podepsání předávacího protokolu „bez výhrad“, čímž developer ztrácí nárok na reklamaci zjevných vad (např. poškrábaná okna, špatná výmalba).	Právní podpora u přejímky díla: Náš právník se účastní přejímky s vámi a zajistí precizní formulaci protokolu, včetně soupisu všech vad a termínů k jejich odstranění. Potřebujete právní pomoc s přejímkou? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Dodavatel odmítá ve třetím roce odstranit skrytou vadu (např. zatékání) s tím, že smluvní záruka byla jen 24 měsíců.	Uplatnění práv z vadného plnění: Připravíme reklamaci. Zákonná odpovědnost za skryté vady stavby je 5 let, i kdyby byla smluvní záruka kratší. Zastoupíme vás u soudu.
Generální dodavatel se zříká odpovědnosti za vadu s tím, že ji způsobil jeho subdodavatel, který mezitím zkrachoval.	Vymáhání odpovědnosti po generálním dodavateli: Váš partner je generální dodavatel, který nese plnou odpovědnost za celé dílo. Připravíme žalobu na něj. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – office@arws.cz.

Váš projekt jako investiční příležitost

V ARROWS se na developerské projekty díváme i obchodní optikou. Naše práce nekončí právní ochranou stavby; chápeme, že vaším cílem je ziskový prodej nebo dlouhodobá investice.

Některé projekty nejen právně zajišťujeme, ale umíme zajistit jejich prodej, odkup nebo je sami realizovat. Jsme zvyklí propojovat naše klienty mezi sebou, pokud mají zajímavé investiční nebo obchodní příležitosti. Rádi si poslechneme i váš byznysový nápad.

Při těchto transakcích úzce spolupracujeme s našimi partnery ze společnosti SHARE DEAL Office. ShareDeal se specializuje na propojování komerčních realit a investorů, typicky u transakcí v řádu desítek až stovek milionů korun.

Zaměřují se na efektivní prodeje formou share deal (prodej obchodních podílů ve společnosti vlastnící nemovitost) a cílí přesně na developery – hledají projekty, které mají územní rozhodnutí, stavební povolení nebo kvalitní studii.

Máte zajímavý projekt k prodeji (např. retail park, logistický areál) nebo hledáte investora? Ozvěte se nám na office@arws.cz a propojíme vás s naším týmem a experty ze ShareDeal.

Jak vám ARROWS zajistí klidnou stavbu?

Naše zkušenosti mluví za nás. V portfoliu máme více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 50 obcí a krajů, kterým poskytujeme dlouhodobé právní služby. Zakládáme si na rychlosti, vysoké kvalitě a obchodním myšlení.

Pro developery, stavební firmy a majitele nemovitostí poskytujeme komplexní právní servis:

• Přípravu a revizi všech typů smluv o dílo (včetně smluv dle standardů FIDIC).
• Vyhotovení interních směrnic pro schvalování víceprací a změnové řízení.
• Přípravu dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi ze strany správních orgánů.
• Zastupování u soudů (ve sporech o vícepráce a vady) a u správních orgánů (ve stavebním řízení).
• Právní poradenství při získávání povolení a licencí.
• Odborná školení pro vaše zaměstnance (projektové manažery, nákupčí) s certifikátem.

Naši právníci jsou připraveni převzít vaše starosti a ochránit váš projekt před prodražením. Pro úvodní konzultaci nám napište na office@arws.cz.

FAQ – Nejčastější právní dotazy ke smlouvám o dílo ve stavebnictví

1. Co je podstatné porušení smlouvy u stavby?
Typicky je to vada, kvůli které je stavba neobyvatelná nebo nepoužitelná ke sjednanému účelu, nebo pokud je dodavatel v takovém prodlení, že je jasné, že dílo nedokončí včas. Umožňuje vám to okamžitě odstoupit od smlouvy. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Jak vysoká může být smluvní pokuta za prodlení?
Obvykle se sjednává jako procento z ceny díla za každý den prodlení (např. 0,1 %). Musí být přiměřená, jinak ji soud může snížit. Důležité je, že zaplacení pokuty nevylučuje nárok na náhradu škody, pokud škoda pokutu převyšuje. Pomůžeme vám nastavit smluvní pokuty efektivně. Napište nám na office@arws.cz.

3. Odpovídá mi za vady přímo subdodavatel?
Ne. Vaším jediným smluvním partnerem je generální dodavatel. Ten je vám plně odpovědný za veškeré práce, včetně těch, které zadal svým subdodavatelům. Pomůžeme vám nároky správně uplatnit. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

4. Dodavatel mi nechce předat dílo, dokud nezaplatím sporné vícepráce. Co mám dělat?
Může se jednat o neoprávněné zadržování díla. Je nutné ihned jednat. Právně posoudíme oprávněnost jeho nároku (zda má písemný dodatek) a zajistíme vaše právo dílo převzít, případně i soudní cestou. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

5. Jaký je rozdíl mezi zárukou za jakost a odpovědností za vady?
Zákonná odpovědnost za vady je povinná (u skrytých vad staveb 5 let). Záruka za jakost je smluvní bonus – dodavatel se zavazuje, že dílo bude mít po určitou dobu (např. 36 měsíců) smluvené vlastnosti. ARROWS vám pomůže vyjednat nejlepší záruční podmínky nad rámec zákona. Napište nám na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.