DPH u stavebních pozemků:

Chystáte se prodat pozemek a řešíte DPH? Správné posouzení, zda se jedná o stavební pozemek, a zda prodej spadá do vaší ekonomické činnosti, je klíčové pro minimalizaci rizika doměření daně ze strany Finančního úřadu. V tomto článku najdete konkrétní odpovědi na vaše otázky, jak se vyhnout zbytečným pokutám a zajistit, že vaše transakce bude daňově i právně čistá.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Daniel Půlpán", expert na dané téma.

Proč je DPH u prodeje pozemků kritickou strategickou otázkou?

Správné určení daňového režimu při prodeji pozemku představuje pro investory, developery, CFO a majitele velkých korporací jednu z nejčastějších a finančně nejvýznamnějších oblastí daňových rizik. Nepřesné posouzení daňového režimu, ať už z neznalosti aktuální judikatury nebo špatné interpretace záměru transakce, může vést k doměření daně ve výši 21 % z prodejní ceny, k penalizaci a k dlouhým a nákladným sporům s Finanční správou.

Odborná právní analýza, která probíhá ještě před samotným podpisem kupní smlouvy, není pouhá administrativní formalita, ale zásadní nástroj pro aktivní řízení finančních a právních rizik.

Rozdíl 21 %: Jak správné posouzení ovlivňuje vaši transakci

Zákon o dani z přidané hodnoty (§ 55a ZDPH) striktně vymezuje podmínky pro osvobození od daně. Dodání pozemku je osvobozeno pouze tehdy, pokud pozemek a) netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a b) není stavebním pozemkem. Platí tedy, že pokud je prodej osvobozen, DPH se neuplatní (0 %). 

Jakmile je však pozemek klasifikován jako stavební, dodání se stává zdanitelným plněním, a je nutné uplatnit standardní sazbu 21 %. Tento rozdíl zásadně mění ekonomiku celé transakce, a to jak pro prodávajícího (nutnost odvodu daně), tak pro kupujícího (možnost nárokovat si odpočet).

Špatné posouzení, zda jde o zdanitelné, nebo osvobozené plnění, vede k největším rizikům doměření daně. Nezdanění prodeje stavebního pozemku, který měl být zdaněn, představuje přímou daňovou ztrátu, která je z pohledu Finančního úřadu snadno dohledatelná, zejména u větších developerských transakcí. Developeři a investoři, kteří špatně klasifikují DPH režim, se tak automaticky stávají cílem daňových kontrol s vysokou pravděpodobností následného doměření.

Právníci ARROWS disponují dlouholetými zkušenostmi a standardně připravují nebo revidují smlouvy na dodání nemovitostí pro naše klienty, mezi nimiž je přes 150 akciových společností a 250 s.r.o. v portfoliu. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Dvě kritéria pro aplikaci DPH: Záměr a ekonomická činnost

Pro správné daňové zacházení při prodeji pozemku musí být vždy precizně posouzeny dva základní a nezávislé faktory: zda subjekt jedná v rámci ekonomické činnosti a zda je pozemek kvalifikován jako stavební pozemek.

Jste "Osoba povinná k dani"?

Daň z přidané hodnoty se uplatní pouze tehdy, je-li prodávající osobou povinnou k dani (plátcem DPH) a uskutečňuje-li prodej v rámci své ekonomické činnosti. Prodej pozemku fyzickou osobou, který prokazatelně nesouvisí s jejím podnikáním, v zásadě DPH nepodléhá.

Pro korporace a investory je však posouzení ekonomické činnosti mnohem přísnější. Klíčový je záměr. Pokud je účelem nákupu pozemku jeho následný prodej za účelem zisku, jedná se o ekonomickou činnost, bez ohledu na to, zda je subjekt formálně v obchodním rejstříku zapsán jako realitní kancelář či developer.

NSS judikatura potvrdila, že u developerské činnosti je pozemek nutné pro účely DPH považovat za zboží, nikoliv dlouhodobý majetek. Rozhodující je přitom primární záměr pořízení a předpokládaný způsob budoucího využití pozemku. 

Pokud je pozemek pořízen s cílem jeho přeměny na stavební parcely a následného prodeje, jedná se pro daňové účely o zboží. Drobné využití pozemku, například krátkodobý pronájem pro zemědělské účely nebo reklamu, nemá na klasifikaci vliv, jestliže pozemek nebyl pořízen za tímto účelem.

FAQ – Právní tipy k ekonomické činnosti

1. Může se z nepodnikatele stát plátce DPH prodejem pozemku? 

Ano, pokud prodej tvoří součást soustavné činnosti s cílem získat příjem. Například pravidelné developerské projekty nebo nákup pozemků za účelem jejich parcelace a následného ziskového prodeje. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

2. Jak FÚ rozlišuje mezi zbožím a dlouhodobým majetkem u pozemků? 

Rozhodující je předpokládaný způsob budoucího využití při pořízení. Pokud jste pozemek pořídili s cílem prodeje (např. developer), je to zboží, což následně ovlivňuje režim odpočtu DPH. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz. 

Kritická definice: Co je „stavební pozemek“ 

Definice stavebního pozemku pro účely DPH je klíčová pro určení daňového režimu prodeje. Tato definice je komplexní a je nutné ji vykládat v souladu se směrnicí EU o DPH, která má za cíl zdanit všechny nezastavěné pozemky určené k zástavbě.

Dle zákona o dani z přidané hodnoty (dále jen „ZDPH“) je stavebním pozemkem takový pozemek, na kterém probíhají nebo proběhly stavební práce za účelem zhotovení stavby, nebo na kterém lze zhotovit stavbu podle stavebního povolení, územního souhlasu či ohlášené stavby.

Vliv legislativních změn a judikatury na posouzení

Důraz na to, zda je pozemek stavební, se historicky pohyboval mezi aktivním záměrem stran a objektivní možností zástavby. Nicméně Finanční správa již dříve aplikovala extenzivní přístup, kdy za stavební pozemky považovala veškeré pozemky v zastavitelném území, pokud nebylo prokázáno, že na nich stavba nemůže být umístěna.

Upozornění na Novelu 2025: Tato přísnější interpretace je nyní kodifikována v zákoně. Od 1. 7. 2025 ZDPH explicitně mění podmínku „má být umístěna stavba“ na „lze umístit stavbu“. Tato změna významně rozšiřuje okruh pozemků, které podléhají DPH.

Novela DPH 2025 kodifikuje přísnější výklad, který zvyšuje počet zdanitelných pozemků a vytváří vysokou nejistotu pro projekty na pomezí. Investor tak musí být schopen aktivně prokázat, že pozemek je výslovně vyloučen ze zastavitelnosti nebo že záměr prodeje k zástavbě objektivně chybí. Přílišné spoléhání na to, že pozemek není stavební, jen protože pro něj neexistuje aktivní povolení, je po novele extrémně riskantní. 

Nevíte si s daným tématem rady?

ARROWS musí pro své klienty zajistit precizní právní stanovisko k DPH, které analyzuje územní plán i aktuální judikaturu. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz. 

Důkazní břemeno: Strategie prokazování záměru a smluvní ochrana

V daňovém řízení nese prodávající povinnost tvrdit a prokázat všechny skutečnosti, které vedly k jeho daňovému tvrzení. Prokázání, že se v daném případě nejedná o stavební pozemek, leží tak na daňovém subjektu.

Právní důkazy pro a proti zdanění

Finanční úřad při kontrole nehodnotí pouze formální název pozemku, ale celkový objektivní obraz o záměru kupujícího a prodávajícího:

1. Územní plán: Jedná se o nejsilnější objektivní kritérium. Pokud je pozemek zahrnut v územním plánu jako zastavitelný (tj. lze na něm stavět), je to silná indicie pro FÚ, že jde o stavební pozemek, a to i bez podání konkrétních stavebních žádostí.

2. Smluvní ujednání: Jakékoliv ujednání v kupní smlouvě, které odkazuje na cíle zástavby nebo podmínky spojené se získáním stavebního povolení, je pro FÚ důkazem, že prodej směřoval k zástavbě. Příkladem je možnost odstoupení od smlouvy, pokud kupující nezíská stavební povolení do určitého data.

3. Test Cenou: Důležitá nepřímá indicie. Pokud je prodej realizován za cenu odpovídající běžné tržní hodnotě pozemků určených k zastavění, FÚ to interpretuje jako úmysl zástavby, neboť za tuto cenu by se pozemek nepořizoval k jiným účelům (např. zemědělským).

FAQ – Právní tipy ke smluvní ochraně

1. Stačí, když si FÚ vyžádá jen kupní smlouvu? 

Ne. FÚ může vyžadovat i související dokumentaci, interní směrnice, nebo dokonce znalecké posudky pro posouzení cenové indikace a záměru. ARROWS vám pomůže připravit veškeré podklady stanovené zákonem. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Jak se posuzuje prodej práva stavby s pozemkem?

Dodání pozemku s právem stavby podléhá režimu DPH. Pro osvobození či zdanění se zjišťuje naplnění časového testu ve vztahu k již existující stavbě, která je „součástí“ dodávaného práva stavby. ARROWS zajistí, že tato komplexní transakce bude správně daňově ošetřena. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz. 

DPH a nesprávná klasifikace nemovitosti

Riziko nesprávné klasifikace pozemku nebo záměru je největším spouštěčem doměření DPH a následných sankcí.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Doměření DPH ve výši 21 % z transakční ceny z důvodu nesprávné klasifikace pozemku jako nestavebního, který je dle územního plánu zastavitelný.	Příprava právního stanoviska (včetně analýzy územního plánu), které prokazuje správné daňové zacházení v souladu s judikaturou NSS. Chcete vědět, jaké jsou vaše právní možnosti? Napište na office@arws.cz.
Ztráta možnosti osvobození u stavebního pozemku vázaného na Právo stavby nebo časový test.	Příprava smluvní dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi a zajistí správné nastavení časového testu. Potřebujete připravit smlouvu? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Neuznání prodeje jako prodeje dlouhodobého majetku, což vede ke krácení nároku na odpočet daně u předchozích investic.	Právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami a pomohou nastavit interní evidenci majetku a záměru. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Komplexní problémy developerů: Krácení odpočtu a smíšené využití

Pro developery a investory, kteří nakládají s pozemky a budovami jako s dlouhodobým majetkem pro smíšené účely (prodej i pronájem), nastává největší administrativní a daňová výzva spojená se sledováním nároku na odpočet DPH.

Nové výzvy u výstavby vlastní činností (Novela 2025)

Novela DPH pro rok 2025 zásadně mění pravidla pro dlouhodobý majetek vytvářený vlastní činností, což se týká především developerské výstavby bytových domů a komplexů. Dříve plátce uplatnil plný odpočet DPH ze všech vstupů a až na konci projektu řešil fikci dodání, kdy si majetek „sám sobě dodal“ a odvedl DPH na výstupu v odpovídající výši kráceného nároku. Nově tato fikce dodání zaniká.

Nově musí plátce krátit nárok na odpočet již v průběhu výstavby, pokud bude objekt využíván pro smíšené účely. Příkladem je developerský projekt, kde je část bytů určena k prodeji (zdanitelné plnění) a část k dlouhodobému pronájmu (osvobozené plnění bez nároku na odpočet DPH).

Tento mechanismus vyžaduje, aby daňový subjekt implementoval precizní a průběžné sledování zamýšleného využití již od počátku projektu a aplikoval tzv. krátící koeficient. Právníci ARROWS vám pomohou s nastavením systému vykazování DPH, abyste minimalizovali riziko doměření.

Správa odpočtu u smíšeného majetku

Problematika krátícího koeficientu se vztahuje i na stávající dlouhodobý majetek, který slouží současně pro zdanitelné činnosti (např. krátkodobé ubytování) a činnosti osvobozené bez nároku na odpočet (např. dlouhodobý pronájem rezidenčních nemovitostí).

Chyba v počátečním stanovení koeficientu nebo následné úpravě odpočtu během desetiletého kontrolního období u nemovitostí může vést k významnému doměření daně. ARROWS proto pro své klienty zajišťuje vyhotovení interních směrnic a poskytuje odborná školení pro zaměstnance či vedení, jak správně sledovat DPH režim u projektů se smíšeným využitím, včetně vystavení certifikátu. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz. 

Mezinárodní transakce: Povinnosti pro nerezidenty a role ARROWS International

Pokud jste zahraniční subjekt, který investuje do pozemků v České republice, platí pro vás specifická pravidla registrace a administrace DPH.

DPH a místo plnění

Dodání nemovité věci se podle pravidel DPH řídí místem, kde se nemovitost nachází. Prodej stavebního pozemku v ČR je tak vždy předmětem DPH v České republice.

Zahraniční investor (nerezident) prodávající stavební pozemek v ČR, který jedná v rámci ekonomické činnosti, se automaticky stává povinně plátcem DPH a musí se v České republice registrovat.

Nové povinnosti nerezidentů: Zmocněnec pro doručování

Administrativní zátěž pro zahraniční osoby se zvyšuje. Od 1. 10. 2025 platí pro nerezidenty, kteří jsou plátci DPH, nové povinnosti týkající se ustanovení zmocněnce pro doručování pro účely daně z přidané hodnoty.

Tato povinnost je kritická. Ačkoliv existuje přechodné období, po 30. 9. 2025 může správce daně přistoupit k aplikaci opatření a udělení pokut v případě nesplnění zákonné povinnosti.

Advokátní kancelář ARROWS zajišťuje komplexní právní poradenství při získávání povolení a licencí, včetně zastupování u rejstříků a regulátorů, což zahrnuje i plnění povinností pro nerezidenty, jako je ustanovení zmocněnce pro doručování. Díky deset let budované síti ARROWS International zajišťujeme právní služby mimo Českou republiku a prakticky denně řešíme danou problematiku s mezinárodním prvkem. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz. 

Sankce a administrativní pochybení

V případě, že dojde k doměření daně, rizika se rapidně zvyšují kvůli finančním sankcím.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Doměření DPH a následné uložení penále a úroků z prodlení v řádech desítek procent z doměřené daně.	Zastupování u soudů a správních orgánů při sporech o doměření daně a v řízeních o prominutí penále, kde usilujeme o maximální úlevy. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.
Selhání v administraci DPH při prodeji nemovitosti zahraniční osobou a riziko pokut ze strany FÚ za nesplnění povinnosti zmocněnce pro doručování.	Právní poradenství při získávání povolení a licencí, včetně zajištění plnění povinností pro nerezidenty. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.
Nesprávné nastavení úpravy odpočtu daně u nemovitosti využité pro smíšené účely v dlouhodobém horizontu (až 10 let).	Vyhotovení interních směrnic a zajištění kontinuální compliance k úpravě odpočtu DPH pro dlouhodobý majetek. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Váš Partner pro daňovou Jistotu: Proč zvolit advokátní kancelář ARROWS

Prodej stavebního pozemku v rámci developerské nebo investiční činnosti představuje značné riziko, které lze efektivně eliminovat pouze s profesionální právní podporou a hlubokou znalostí aktuální judikatury a správní praxe.

Hloubka Znalostí a Zkušeností: ARROWS je partnerem pro korporátní klienty, pro které hrají naše zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb klíčovou roli. Spravujeme portfolio, které zahrnuje více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 51 obcí a krajů. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě naší práce.

Komplexní Servis: Nezaměřujeme se pouze na smluvní dokumentaci. Poskytujeme plný rozsah služeb od právních stanovisek a analýz po zastupování u soudů a správních orgánů, kde chráníme naše klienty před finančními postihy. Připravujeme též interní směrnice a odborná školení, která představují nejlepší prevenci kontrol.

Networking a Příležitosti: Kromě právního poradenství umíme klienty propojit mezi sebou v případě, že mají zajímavé investiční, nebo obchodní příležitosti. A i my si rádi poslechneme zajímavé podnikatelské či byznysové nápady.

Závěr: Nenechte se zaskočit doměřením

DPH u stavebních pozemků je minové pole, kde se finanční úřady čím dál více opírají o územní plán a ekonomický záměr prodávajícího. Vzhledem k probíhající novele ZDPH (2025), která zpřísňuje definici stavebního pozemku, je revize vašich prodejních strategií a smluvní dokumentace neodkladná.

Získejte daňovou jistotu dříve, než se ozve Finanční úřad. Kontaktujte nás pro konzultaci a revizi vaší situace ještě dnes – office@arws.cz. 

FAQ – Nejčastější právní dotazy k DPH u stavebních pozemků

1. Co je rozhodující pro posouzení, zda pozemek podléhá DPH – zápis v katastru, nebo územní plán?

Rozhodující je komplexní posouzení. Zatímco katastr nemovitostí definuje typ pozemku, pro účely DPH je klíčový územní plán, který určuje, zda lze na pozemku stavět (zejména po novele 2025), a dále záměr smluvních stran. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Jaké jsou sankce, pokud mi FÚ doměří DPH z prodeje pozemku?

K doměřené dani se přičítá úrok z prodlení a penále, které může dosahovat desítek procent z doměřené částky. ARROWS vám pomůže se zastupováním u správních orgánů a minimalizací těchto sankcí. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

3. Může FÚ posuzovat jako stavební i pozemky vymezené v územním plánu jen jako potenciálně zastavitelné?

Ano, zejména po implementaci širší definice „lze umístit stavbu“ platné od 1. 7. 2025. Soudní praxe i správní výklad se zaměřují na to, zda pozemek spadá do zastavitelného území. Právní analýza ARROWS vám poskytne jistotu v tomto posouzení. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

4. Jaké povinnosti má zahraniční osoba (nerezident), která prodává stavební pozemek v ČR?

Zahraniční osoba musí být v ČR registrována k DPH. Od října 2025 navíc platí nová povinnost ustanovit zmocněnce pro doručování pro účely DPH. ARROWS tuto agendu plně zajišťuje. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

5. Je osvobozeno dodání pozemku s již existující stavbou?

Osvobození dodání stavby a pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou, se posuzuje na základě časového testu (obecně 5 let od kolaudace/prvního užívání). Pokud se jedná o novou stavbu, DPH se uplatní. Potřebujete právní konzultaci? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

6. Proč je pro developery důležité sledovat krátící koeficient už během výstavby?

Novela DPH (2025) ruší fikci dodání u dlouhodobého majetku vytvářeného vlastní činností. Pokud developer staví objekt, který bude zčásti zdaněn a zčásti osvobozen, musí krátit odpočet už z průběžných vstupů. Nesprávné krácení vede k doměření DPH. Vyhotovení interních směrnic od ARROWS tomuto riziku předejde. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.