Jak financovat developerský projekt: Možnosti bankovních úvěrů a zajištění nemovitostí

2.12.2025

Plánujete developerský projekt a přemýšlíte, jak ho bezpečně a efektivně zafinancovat? V tomto článku najdete konkrétní odpovědi na otázky, které vás trápí – od podmínek bankovních úvěrů přes zajištění nemovitostí až po rizika, která vás mohou stát miliony. Nechte si poradit od zkušených právníků, kteří developerské projekty řeší denně.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Bankovní úvěr jako základ: Co banka skutečně požaduje

Bankovní financování zůstává pro většinu středních a velkých developerských projektů primární volbou. Banky však nejsou pasivními poskytovateli peněz – jejich podmínky určují celou dynamiku projektu. Klíčovým parametrem je LTV (Loan to Value), tedy poměr mezi výší úvěru a tržní hodnotou zastavované nemovitosti. V českém prostředí banky standardně financují 70–80% hodnoty projektu, což znamená, že developer musí mít připraveno 20–30% vlastních zdrojů (equity).

Banka však nehodnotí jen čísla. Před schválením úvěru provádí detailní due diligence technické, právní a finanční proveditelnosti projektu. Zjišťuje, zda je projekt v souladu s územním plánem, zda existují rizika zrušení dosavadních povolení, a prověřuje bonitu potenciálních kupců či nájemců. Jakýkoli právní deficit může zhatit celé financování.

FAQ – Právní tipy k bankovnímu financování developerského projektu

1. Co to je LTV a proč je pro banku tak důležité?

LTV ukazuje, jak velkou část hodnoty nemovitosti tvoří úvěr. Čím nižší LTV, tím větší bezpečnost pro banku. Při LTV 70 % musí developer dodat 30 % vlastních prostředků. Banky toto pravidlo velmi přísně dodržují. Potřebujete poradit s optimalizací struktury financování? Napište na office@arws.cz.

2. Jak banka posuzuje rizikovost projektu?

Kromě LTV analyzuje cash flow projektu, existenci předprodejů (obvykle 20–30 %), a také tzv. DSCR (Debt Service Coverage Ratio) – poměr čistého příjmu k ročním splátkám úvěru. Požadovaná hodnota bývá kolem 1,2–1,4, což znamená 20–40 % rezervu.

Zajištění úvěru: Zástavy, ručení a skrytá rizika

Banka požaduje zajištění, které jí umožní v případě selhání projektu získat své peníze zpět. Standardem je zástavní právo k nemovitostem – pozemku i rozestavěné stavbě. V praxi to znamená, že katastr nemovitostí zaznamenává zástavní právo ve prospěch banky, a dokud úvěr není splacen, nemůže developer s nemovitostí volně disponovat.

Problém nastává, když banka požaduje osobní ručení statutárních orgánů nebo majitelů. V projektovém financování by mělo být ručení omezeno na aktiva projektové společnosti (SPV) – tzv. non-recourse nebo limited-recourse. Pokud banka trvá na širokém ručení, je třeba vyjednat jeho limity a výjimky.

Cross-default klauzule představuje jedno z největších skrytých rizik. Tato doložka stanoví, že porušení podmínek jakéhokoliv jiného finančního závazku (např. u leasingu, jiné banky nebo u dodavatele) se automaticky považuje za porušení i této úvěrové smlouvy. Jedna opomenutá platba může spustit dominový efekt a vést ke kolapsu celého financování.

FAQ – Právní tipy k zajištění developerského úvěru

1. Co je cross-default a jak se mu bránit?
Cross-default je klauzule, která způsobí zesplatnění celého úvěru při jakémkoliv prodlení s jiným závazkem. Ochrana spočívá v precizním vymezení, které závazky se do cross-default vztahuje, a v vyjednání lhůt pro nápravu.

2. Může banka požadovat ručení i od mateřské společnosti?
Ano, ale v projektovém financování by mělo být ručení omezené. Banka může chtít ručení, pokud projektová společnost (SPV) nemá dostatečnou historii. Naši právníci vám pomohou vyjednat podmínky, které ochrání vaše další podnikání. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Kovenanty: Pravidla hry, která musíte dodržet

Jakmile začnete čerpat úvěr, vstupujete do režimu průběžného plnění smluvních závazků – kovenantů. Jde o pravidla, která musíte dodržovat, jinak banka může úvěr zesplatnit. Kovenanty dělíme na:

Finanční kovenanty – např. minimální hodnota DSCR, maximální zadluženost, udržení určité úrovně vlastního kapitálu
Nefinanční kovenanty – např. zákaz dalšího zadlužování bez souhlasu banky, zákaz prodeje klíčových aktiv, zákaz vyplácení zisku sponzorům, povinnost dodávat pravidelné reporty

Event of Default je kritický moment, kdy banka získává právo požadovat okamžité splacení celého dluhu. Nejčastější případy zahrnují nezaplacení splátky, porušení kovenantu, insolvenci projektové společnosti nebo Material Adverse Change – široce definovanou klauzuli o podstatné nepříznivé změně.

Tabulka rizik – Co vás čeká při porušení kovenantů

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Zesplatnění úvěru (akcelerace) – banka požaduje okamžité vrácení celého dluhu.	Právní revize kovenantů – vyjednáme pro vás prostor pro nápravu a sankce mírnější.
Pokuta za prodlení s plněním finančního kovenantu – může jít až o statisíce korun.	Monitoring plnění kovenantů – pravidelná kontrola, abyste na porušení včas upozornili banku a předešli sankcím.
Cross-default – dominový efekt, kdy porušení u jedné banky způsobí zesplatnění všech úvěrů.	Omezení cross-default – vyjednáme přesné vymezení, které závazky se do klauzule promítnou.
Ztráta záruky EIF nebo jiné státní podpory – při technickém porušení smlouvy.	Příprava dokumentace a kontrola – zajistíme, aby všechny podmínky byly jasné a splnitelné.

Mezaninové financování: Když bankovní úvěr nestačí

Pro projekty, kde banka financuje jen část nákladů, přichází na řadu mezaninové financování. Jde o hybridní nástroj, který kombinuje dluh a vlastní kapitál a stojí mezi bankovním financováním (seniorní dluh) a vlastními zdroji developera (equity).

V právní rovině jde o dlužnický vztah založený na smlouvě o úvěru podle občanského zákoníku, ale s jedním zásadním rozdílem – podřízeností vůči seniornímu bankovnímu financování. Mezaninový věřitel dostane zaplaceno až po úplném uspokojení banky. Toto uspořádání se řeší mezivěřitelskou dohodou (intercreditor agreement), kde se mezaninoví věřitelé zavazují nepřijímat žádné plnění, dokud není banka uspokojena.

Výhody: Vyšší flexibilita než u bankovního úvěru, možnost financovat rizikovější fáze projektu (nákup pozemku, přípravu povolení).
Nevýhody: Výrazně vyšší úrokové sazby (často 9–15 % p.a.) a vyšší riziko pro investora.

FAQ – Právní tipy k mezaninovému financování

2. Jaká je právní forma mezaninového financování?
Standardně jde o smlouvu o úvěru s podřízeností. Pro větší projekty se používá emise dluhopisů s mezaninovými podmínkami. Právníci ARROWS připraví dokumentaci tak, aby byla akceptovatelná pro banku i investory. Kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Může mezaninový investor ovlivňovat řízení projektu?
Ano, často požaduje právo veta na klíčová rozhodnutí nebo povinnost konzultovat určité kroky.

Mezinárodní investice a speciální režimy

Pokud váš projekt financují investoři ze zemí mimo EU, vstupuje do hry zákon o prověřování zahraničních investic (FDI). Tento zákon se netýká jen strategických technologií, ale i nákupu nemovitostí v blízkosti kritické infrastruktury. Obrovské riziko spočívá v tom, že ministerstvo může zahájit přezkum z moci úřední až 5 let po dokončení transakce. Sankcí může být pokuta až 2% celosvětového obratu nebo dokonce nařízení zrušení (unwinding) celé transakce.

Díky deset let budované síti ARROWS International denně řešíme transakce s mezinárodním prvkem. Provedeme vaše zahraniční investory celým procesem FDI screeningu, zajistíme dobrovolnou konzultaci a získáme právní jistotu potřebnou pro ochranu jejich kapitálu.

Tabulka rizik – Mezinárodní investice a speciální režimy

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
FDI screening – riziko zrušení transakce až 5 let zpětně, pokuta až 2 % obratu.	Právní jistota pro mezinárodní investory – provedeme celým procesem FDI, zajistíme dobrovolnou konzultaci.
Nesplnění podmínek EIF nebo jiných dotačních programů – ztráta garance, sankce.	Příprava a revize dokumentace – zajistíme soulad se všemi podmínkami.
Změna legislativy v průběhu výstavby – nové ekologické normy, daně, stavební předpisy.	Monitoring legislativy a právní analýza – varujeme vás před změnami a upravíme smlouvy.
Problémy s přeshraničním převodem vlastnických práv – zpoždění, dodatečné daně.	Cross-border právní služby – díky ARROWS International máme zkušenosti s přeshraničními transakcemi.

Praktický průběh: Od žádosti k čerpání

Proces získání developerského úvěru má několik fází:

1. Příprava – podnikatelský plán, projektová dokumentace, právní prověrka pozemku a povolení, finanční model s DSCR a cash flow.

2. Jednání s bankou – term sheet (předběžné podmínky), vyjednávání kovenantů, LTV a zajištění.

3. Due diligence – banka prověřuje všechny aspekty projektu, často s pomocí nezávislých expertů.

4. Smluvní dokumentace – úvěrová smlouva (detailní manuál řízení projektu), zástavní smlouvy, případně mezivěřitelské dohody.

5. Čerpání – postupné čerpání podle fáze výstavby, kontrolováno nezávislým expertem.

Právní revize úvěrové smlouvy je investicí, která předchází budoucím sporům a potenciálně likvidačním následkům. Smlouva o úvěru v projektovém financování není jen dokument stanovující úrokovou sazbu – je to detailní manuál, který řídí celý životní cyklus projektu z pohledu banky.

Alternativní zdroje a kombinované financování

Zkušení developeři často používají dvoufázovou strategii. Nejprve využijí dražší a flexibilní nebankovní peníze na rizikovou fázi nákupu pozemku a získání povolení (pre-development). Jakmile projekt získá klíčová povolení a stává se pro banku "čitelným", refinancují jej levnějším bankovním úvěrem pro fázi výstavby.

Pro větší projekty se nabízí emise korporátních dluhopisů – cesta, jak zcela obejít banky a získat kapitál přímo od veřejnosti. Emisní podmínky jsou de facto smlouvou mezi emitentem a každým investorem-dluhopisářem a musí být sestaveny precizně v souladu se zákonem o dluhopisech a pod dohledem České národní banky.

FAQ – Právní tipy k alternativnímu financování

1. Kdy se vyplatí kombinovat bankovní úvěr s mezaninem?
Vždy, když banka financuje jen část projektu a vy chcete minimalizovat vklad vlastní hotovosti. Mezanin pokryje mezeru mezi LTV banky a vašimi možnostmi.

2. Je emise dluhopisů pro developera bezpečná?
Při správné právní přípravu ano. Pokud ale emisní podmínky neodpovídají zákonu, hrozí vysoké pokuty od ČNB a zpochybnění platnosti. Nechte si dokumentaci připravit od specialistů – kontaktujte nás na office@arws.cz.

Proč je právní podpora nezbytná: Skryté výjimky a procesní detaily

Jednotlivé kroky, které vypadají jednoduše, mají v reálném světě skryté výjimky, procesní detaily, návaznosti na další předpisy a rizika, která laik často nevidí. Například:

Zpoždění stavby není jen provozní komplikace – je to potenciální porušení časového kovenantu v úvěrové smlouvě, které může spustit akceleraci.
Předprodeje musí mít pro banku správnou právní formu – špatně nastavené smlouvy o smlouvě budoucí mohou být pro banku neakceptovatelné.
Změna vlastnické struktury SPV bez souhlasu banky je často porušením kovenantu a může vést k okamžitému zesplatnění.

Právníci ARROWS tuto agendu řeší denně, čímž dokážou klientovi výrazně zkrátit čas a minimalizovat riziko chyb. V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 50 obcí a krajů. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě. Advokátní kancelář ARROWS je pojištěna na škodu až do 500 000 000 Kč. Pro klienta je proto bezpečnější nechat věc profesionálně zajistit.

Jak ARROWS pomáhá developerům v praxi

Naši právníci se specializují na přípravu dokumentace, smluv, směrnic a dalších podkladů, které ochrání před pokutami a sankcemi. Konkrétně nabízíme:

Právní konzultace při jednáních s bankami – pomůžeme vám vyjednat LTV, kovenanty a zajištění tak, aby byla podmínky přijatelné.
Příprava a revize úvěrových smluv – každá klauzule je prověřena z pohledu Vašich rizik.
Zastupování v soudních sporech a licenčních, sankčních a správních řízeních – pokud dojde k porušení kovenantů, zastoupíme vás před bankou i před soudy.
Odborná právní stanoviska a rady – analýza smluvních rizik, FDI screening, změny legislativy.
Právní podpora při emisi dluhopisů – příprava emisních podmínek, prospektů, jednání s ČNB.

Díky našim zkušenostem z poskytování dlouhodobých služeb našim klientům umíme developerům propojit projekty s potenciálními investory. Pokud sháníte financování či obchodního partnera pro nákup nebo prodej, rádi si poslechneme váš podnikatelský nápad.

Část developerských projektů nejen právně zajišťujeme, ale také sami realizujeme, včetně možnosti jejich odkupu nebo zajištění prodeje. Kromě právních služeb nabízíme i konzultace pro investory a podnikatele, kteří hledají vhodné partnery nebo příležitosti pro akvizice či exity.

Speciální spolupráce s SHARE DEAL Office
Část těchto aktivit zajišťujeme s našimi partnery – společností SHARE DEAL Office, která se zaměřuje na podporu transakcí a propojení investorů. Právníci ARROWS mají zkušenost nejen s právním rámcem těchto transakcí, ale i s jejich realizací v praxi – díky tomu dokáží klientům poradit i v otázkách ekonomické proveditelnosti a vyjednávání podmínek.

Financování developerského projektu je komplexní proces, kde každá chyba může stát miliony. Od LTV přes kovenanty až po cross-default – právníci ARROWS mají dvacet let zkušeností s přípravou projektů pro bankovní financování. Nechte si celou agendu profesionálně zajistit a minimalizujte riziko finančního kolapsu. Stačí kontaktovat advokátní kancelář ARROWS na office@arws.cz.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k financování developerských projektů

1. Co je horší: porušit finanční nebo nefinanční kovenant?
Obě porušení vedou ke stejnému výsledku – Event of Default a možné akceleraci úvěru. Nefinanční kovenanty jsou však často techničtější a snáze přehlédnutelné (např. opomenuté předložení reportu).

2. Kolik vlastních peněz musím mít na developerský projekt?
Standardně 20–30 % celkových nákladů. Při LTV 70 % banka financuje 70 %, zbytek musíte dodat vy. U rizikovějších projektů může banka požadovat i 40 % equity.

3. Může banka zesplatnit úvěr, když prodám byt pod cenou?
Pokud to není v rozporu s kovenanty o prodejní ceně (což je častá podmínka), samotný prodej pod cenou zesplatnění nezpůsobí. Pokud ale tímto prodejem klesne DSCR pod požadovanou hodnotu, banka může jednat. Právníci ARROWS vám připraví smlouvy tak, abyste měli flexibilitu v prodejní strategii. Napište na office@arws.cz.

4. Je lepší financovat projekt přes SPV nebo přímo mateřskou společností?
Téměř vždy přes SPV (special purpose vehicle). Důvodem je omezení ručení na aktiva projektu (non-recourse) a ochrana ostatních aktiv skupiny. Banka však může požadovat ručení mateřskou společností.

5. Jak dlouho trvá schválení developerského úvěru?
Od prvního jednání po podpis smlouvy obvykle 2–4 měsíce, v závislosti na komplexnosti projektu a rychlosti due diligence. Špatně připravená právní dokumentace může proces prodloužit o měsíce.

6. Co je material adverse change (MAC) klauzule?
Široce definovaná klauzule, která bankě umožňuje reagovat na jakoukoliv podstatnou nepříznivou změnu v projektu nebo na trhu. Nejčastěji se uplatňuje při poklesu poptávky po nemovitostech nebo změně legislativy. Ochrana spočívá v přesném vymezení – naši právníci vám pomohou vyjednat jasné hranice MAC. Pište na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.