Jak se bránit žalobě na slevu z ceny díla ve stavebnictví

18.12.2025

Žaloba na slevu z ceny díla může stavební firmu připravit o miliony korun a vážně poškodit její pověst. V tomto článku vysvětlíme, v jakých situacích mohou developeři (objednatelé) požadovat slevu z ceny díla za vady stavby, jaké má zhotovitel možnosti účinné obrany a proč je klíčové řešit tyto spory s pomocí zkušených advokátů.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Executive shrnutí pro management

Objednatel (investor) má právo žádat slevu z ceny díla, pokud dokončená stavba trpí vadami – i drobná vada může vést ke snížení ceny díla.
Riziko pro zhotovitele je značné: hrozí vysoká finanční ztráta, úhrada soudních výloh, úroky z prodlení a poškození reputace firmy v oboru.
Firmy často chybují tím, že vady podcení, nereagují včas na reklamace nebo nemají řádně ošetřené smlouvy a důkazy – tím oslabují svou pozici ve sporu.
Obrana proti nároku na slevu spočívá ve zpochybnění neoprávněných či přemrštěných požadavků investora, předložení důkazů a odborných posudků a důsledném dodržení právních postupů.
Řešit spor svépomocí se obvykle nevyplatí – právníci z ARROWS mají zkušenosti s těmito spory, dokáží minimalizovat dopady a vyjednat přijatelný výsledek pro zhotovitele (office@arws.cz).

Co znamená sleva z ceny díla ve stavebnictví?

Sleva z ceny díla je zákonný nárok objednatele na snížení sjednané ceny za dílo (typicky stavební projekt), pokud výsledné provedení má vady. Ve stavebnictví jde o častý problém – téměř každá stavba se potýká s nějakými nedostatky, ať už drobnými nebo zásadními. Smlouva o dílo (konkrétní kontrakt mezi investorem a zhotovitelem) obvykle stanoví, že zhotovitel odpovídá za to, že dílo bude dokončeno řádně a včas, bez vad a podle smluvených parametrů.

Pokud tato očekávání nesplní (tzv. vadné plnění, tedy porušení smlouvy způsobené vadami díla), má investor ze zákona několik možných nároků – jedním z nich je právě požadovat přiměřenou slevu z ceny díla.Žaloba o slevu z ceny díla představuje situaci, kdy se investor a dodavatel stavby nedokázali dohodnout na snížení ceny za nekvalitně provedené práce a spor končí u soudu.

Může jít o samostatnou žalobu investora požadujícího vrácení části již zaplacené ceny, nebo o obranu investora v případě, že zhotovitel žaluje o doplacení faktur. V praxi je běžné, že objednatel odmítne zaplatit část ceny díla s odkazem na zjištěné vady – a tím fakticky uplatní nárok na slevu z ceny díla. Zhotovitel se pak musí bránit a prokazovat, že práce byly v pořádku, případně že požadovaná sleva je nepřiměřená.

Kdy může objednatel požadovat slevu z ceny díla?

Objednatel má právo požadovat slevu z ceny, pokud dílo neodpovídá smlouvě, tedy má vady. Český občanský zákoník dává objednateli (investorovi) při vadném plnění několik možností nápravy. U podstatných vad (zásadní porušení smlouvy, které znemožňuje řádné užívání stavby nebo zmaří účel smlouvy) může investor žádat odstranění vad, přiměřenou slevu, nebo dokonce odstoupit od smlouvy a požadovat vrácení celé ceny díla.

U nepodstatných vad (takových, které samy o sobě zásadně nebrání užívání stavby) zákon umožňuje požadovat buď odstranění vady, nebo slevu z ceny díla – odstoupení od smlouvy v tomto případě nepřipadá v úvahu. V praxi to znamená, že i relativně malé nedostatky mohou vést ke snížení ceny, pokud je investor ochoten je akceptovat výměnou za finanční kompenzaci.

Objednatel typicky volí slevu z ceny díla, když vadu nelze rozumně opravit nebo když zhotovitel vadu neodstraní včas. Zákon totiž stanoví, že pokud je vada odstranitelná, měl by investor primárně požadovat její opravu. Jestliže však zhotovitel vadu neodstraní řádně a v přiměřené lhůtě, má objednatel právo změnit svůj požadavek a místo opravy žádat slevu. Někdy si investor rovnou zvolí slevu z ceny – například pokud oprava by byla technicky nebo finančně neúměrná. Důležité je, že objednatel musí vadu zhotoviteli oznámit (reklamovat) a sdělit, jaký nárok uplatňuje. Správný postup je písemně vytknout konkrétní vady a uvést, že požaduje slevu z ceny díla.

Zhotovitel by měl každou reklamaci brát vážně. Už v této fázi je vhodné zapojit právníka a odpovědět v daných lhůtách. Pokud investor převzal dokončené dílo s vadami, neznamená to, že se vzdal nároků – naopak, při převzetí stavby obvykle sepíše tzv. předávací protokol, kde může vady vytknout. Drobnými vadami a nedodělky není dovoleno odmítnout převzetí stavby (dle zákona musí investor převzít dílo i s ojedinělými drobnými vadami, které nebrání jeho užívání), ale objednatel má právo požadovat jejich odstranění nebo právě slevu.

Zhotovitel tedy nese odpovědnost za vady i po předání stavby – zpravidla po dobu záruční lhůty či dohodnuté doby odpovědnosti za jakost. Pokud se v této době objeví vada, kterou investor včas oznámí, může uplatnit slevu, a to i přesto, že stavbu už používá.

Jak se stanovuje výše slevy a jak velké riziko představuje?

Výše slevy z ceny díla musí odpovídat rozsahu a dopadům vad. Obecně se určuje jako rozdíl mezi hodnotou díla bez vad a hodnotou vadného díla k okamžiku předání. Prakticky se zohledňuje několik faktorů: zejména náklady na odstranění vady, dále závažnost a rozsah vady, jak moc vada omezuje užívání stavby, zda zkracuje její životnost, jak ovlivňuje estetiku díla a zda objednateli způsobila další újmy (např. výpadek zisku po dobu oprav). Výsledná částka slevy má investora odškodnit za sníženou hodnotu díla, aby na tom byl obdobně, jako kdyby obdržel dílo bez vad.

V praxi se výpočet výše slevy často opírá o znalecký posudek. Investor si zpravidla nechá vypracovat posudek od stavebního znalce, který vyčíslí, kolik stojí oprava vad a jaký dopad mají vady na hodnotu stavby. Může jít o vysoké částky – například pokud do budovy zatéká, cena opravy hydroizolace může být několik set tisíc korun a další škody plynou z omezení provozu budovy. Není výjimkou, že požadovaná sleva dosahuje milionových hodnot u větších developerských projektů. Pro zhotovitele tak jde o značné finanční riziko.

Zhotovitel by neměl čekat, až soud určí výši slevy jednostranně na základě tvrzení druhé strany. Je nezbytné si obstarat vlastní důkazy – buď o tom, že vada není tak závažná, nebo že její odstranění je levnější, než tvrdí investor. Často je vhodné nechat si zpracovat nezávislý znalecký posudek, který posoudí vady objektivně. Tím lze u soudu zpochybnit přemrštěné nároky objednatele.

Pamatujte, že soud není vázán tím, co žádá investor – posoudí přiměřenost slevy a může přiznat méně, pokud zhotovitel předloží pádné argumenty. V každém případě však hrozí, že spor o slevu z ceny díla výrazně zasáhne ekonomiku projektu i cash-flow dodavatele. Do vyřešení sporu může být část plateb zadržena a firma nese náklady na soudní řízení. Nesprávný odhad či podcenění sporu může zhotoviteli způsobit dlouhodobé finanční potíže.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Vysoká finanční ztráta – Soud může přiznat investorovi výraznou slevu z ceny díla (např. milionové částky), což znamená, že zhotovitel přijde o podstatnou část sjednané ceny. Navíc musí často uhradit i náklady řízení protistrany.	Precizní právní analýza nároku objednatele a odborné zpochybnění požadované částky. ARROWS zajistí znalecké posudky a argumentaci, aby se případná sleva snížila na minimum. (office@arws.cz)
Úroky z prodlení a penále – Pokud investor kvůli vadám zadrží platbu a spor se potáhne, může zhotoviteli narůst povinnost platit úroky z prodlení z neoprávněně fakturované částky. U veřejných zakázek či smluv mohou hrozit i smluvní pokuty za nedodržení kvality.	Právníci ARROWS navrhnou strategii (např. částečné uznání nesporné části pohledávky či složení sporné částky do úschovy), aby zhotovitel předešel sankcím z prodlení. Zároveň vás zastoupíme při jednání o snížení případných pokut.
Poškození reputace – Veřejný spor s investorem o kvalitu stavebních prací může zasáhnout pověst firmy. Negativní reference v oboru mohou ohrozit získávání dalších zakázek.	ARROWS pomáhá řešit spor diskrétně a rychle. S právní podporou zvládnete spor vyřešit smírně ještě před eskalací k soudu, což minimalizuje publicitu. V krizové komunikaci poradíme, jak chránit dobré jméno firmy.

Jak se může zhotovitel bránit nároku na slevu?

Zhotovitel má při sporu o slevu z ceny díla několik možností obrany. Úspěšná obrana vyžaduje promyšlenou právní strategii – je potřeba kombinovat věcné argumenty o technickém stavu díla s právními námitkami. Níže uvádíme hlavní obranné kroky, které by měl zhotovitel (ideálně za pomoci advokáta) zvážit:

Zpochybnění vady nebo její závažnosti: Prvním přístupem je rozporovat samotný základ nároku. Je vada skutečně přítomna? Nejedná se spíše o drobné odchylky, které nejsou na závadu? Nebo vadu způsobil sám objednatel nevhodným užíváním? Pokud lze prokázat, že reklamovaná vada není vadou díla (či není tak rozsáhlá, jak tvrdí investor), nárok na slevu odpadá nebo se výrazně sníží. Například zhotovitel může argumentovat, že použil materiál schválený investorem, a pokud ten materiál nevyhovuje, nejde o vadu zhotovitele. Důležité je mít k dispozici dokumentaci – projekt, stavební deník, komunikaci s investorem – a případně svědecké výpovědi či posudky, které podpoří tvrzení zhotovitele.
Námitka nesplnění podmínek ze strany objednatele: Zhotovitel může bránit svou pozici poukazem na to, že objednatel sám nedodržel správný postup. Typicky pokud objednatel neoznámil vadu včas, může ztratit nárok na slevu. Zákon vyžaduje, aby vady byly reklamovány bez zbytečného odkladu poté, co jsou zjištěny. Když investor otálel nebo vadu uplatnil až po uplynutí záruční doby, lze namítat, že jeho nárok zanikl (prekluze). Také pokud investor nejprve požadoval odstranění vady a pak náhle změnil požadavek na slevu, aniž by dal zhotoviteli šanci vadu opravit, lze namítat, že změna nároku nebyla oprávněná. V neposlední řadě je tu promlčecí lhůta: právo na slevu z ceny díla se jako majetkový nárok promlčuje zpravidla v 3leté lhůtě od řádného oznámení vady a uplatnění nároku. Pokud investor podal žalobu pozdě (po více než třech letech od reklamace vady), zhotovitel může vznést námitku promlčení – soud pak nárok neuzná.
Snaha o odstranění vad: I v průběhu sporu může zhotovitel projevit dobrou vůli a navrhnout, že vadu odstraní. Když prokáže, že je schopen a ochoten vady opravit i dodatečně, může to vést k mimosoudní dohodě (investor stáhne žalobu výměnou za provedení oprav nebo za menší slevu). Z právního hlediska sice investor nemusí souhlasit s opožděnou opravou, ale v praxi mívá zájem na funkční stavbě – pokud mu nabídnete řešení, které mu ušetří čas a starosti, může být otevřený kompromisu. ARROWS často klientům doporučuje pokusit se o smírné řešení – například nabídnout určitou slevu či rychlou opravu formou dodatku ke smlouvě, čímž se eliminují rizika soudního sporu. Jakékoliv dohody však vždy konzultujte s právníky, aby nedošlo k nechtěnému uznání neúměrně velkého nároku.
Znalecký posudek a důkazní taktika: Jak už bylo zmíněno, klíčovým prvkem obrany je zpochybnit výši požadované slevy. Zhotovitel by si měl nechat vypracovat vlastní znalecký posudek ke sporným vadám. Tento posudek může dospět k nižším nákladům na opravy nebo odlišně hodnotit dopad vady. U soudu pak znalci (každé strany či soudem jmenovaní) poskytnou odborné závěry a soud výši slevy určí dle svého uvážení na základě těchto důkazů. Aktivní přístup zhotovitele – předložení fotodokumentace, technických zpráv, svědectví stavbyvedoucího apod. – výrazně zvyšuje šanci na úspěch. Důkazní břemeno ohledně existence vady nese primárně objednatel, ale zhotovitel musí aktivně vyvracet tvrzení o rozsahu a důsledcích vad.
Opření se o smluvní ujednání: Pokud smlouva o dílo obsahuje ustanovení, která limitují odpovědnost zhotovitele nebo upravují postup při vadách, je nutné je využít. Některé dobře sestavené smlouvy například stanoví, že objednatel má právo na slevu teprve, když zhotoviteli poskytne možnost vady dvakrát opravit, nebo omezují maximální výši slevy (např. na určité procento z ceny díla). ARROWS klade důraz na precizní smluvní dokumentaci – v ideálním případě se takovým sporům předejde tím, že smlouva jasně definuje postup při reklamacích, lhůty, záruční dobu a případné sankce. Pokud už spor nastal, dobrá smlouva může zhotoviteli poskytnout oporu pro právní argumentaci (např. že investor nedodržel sjednaný reklamační proces).

FAQ – Právní tipy k obraně při nároku na slevu z ceny díla

Může se zhotovitel vyhnout slevě, když nabídne opravu?
Zcela vyhnout možná ne, ale rozhodně by měl zhotovitel vždy nabídnout rychlé odstranění vady. Když prokážete snahu vady odstranit, investor nemůže tvrdit, že jste situaci ignorovali. I pokud investor trvá na slevě, může soud při rozhodování zohlednit, že oprava byla možná a nabízená – to může snížit výslednou částku slevy. Každý případ je ale specifický, proto doporučujeme konzultovat strategii s advokátem dříve, než investorovi cokoliv slíbíte (office@arws.cz).
Co když investor reklamoval vady až po dlouhé době?
Pokud objednatel vadu neoznámil v řádné lhůtě (typicky bez zbytečného odkladu po zjištění, nejpozději však do konce záruční doby), můžete namítat, že nárok na slevu zanikl. U skrytých vad stavby zákon stanoví, že je lze uplatnit i po delší dobu (obvykle se uvádí lhůta až 5 let od předání stavby, pokud nebyla sjednána záruka jinak). Každopádně po uplynutí zákonných lhůt ztrácí investor právo vady uplatnit. Je také potřeba ohlídat promlčení – jakmile uplynou 3 roky od data, kdy si investor uplatnil právo na slevu, jeho nárok se promlčuje a vy už nemusíte nic platit. Tyto lhůty a jejich aplikace mohou být složité, proto je na místě právní analýza konkrétního případu (office@arws.cz).
Má smysl mít vlastní znalecký posudek?
Určitě ano. Znalecký posudek je ve stavebních sporech klíčovým důkazem. Posudek zpracovaný na váš podnět může odhalit, že náklady na opravu vady jsou ve skutečnosti nižší, nebo že vada nemá tak závažný dopad na užívání díla. Tím získáte pádný protiargument proti posudku investora. Bez vlastního posudku by soud vycházel jen z tvrzení a důkazů druhé strany. ARROWS vám pomůže zajistit renomovaného znalce a zapracuje jeho zjištění do vaší obhajoby (office@arws.cz).

Kde firmy nejčastěji chybují při řešení vad a reklamací?

Řada stavebních společností dělá při sporech o vady díla zbytečné chyby, které oslabují jejich pozici. Nejčastější chybou je podcenění prvních příznaků sporu – například když investor upozorní na vadu, zhotovitel ji nebere vážně nebo na reklamaci nereaguje formálně správně. Tím může zhotovitel budoucí spor prohrát ještě dříve, než začne. Management by měl dbát na následující rizikové oblasti:

Opožděná či žádná reakce na reklamaci: Když investor nahlásí vadu, je zásadní odpovědět písemně a bez zbytečného odkladu. Chyba je nechat věc „vyhnít“ – ticho ze strany zhotovitele často vede investora k tomu, že si najme právníka a připraví žalobu. Správně má zhotovitel reklamaci potvrdit, sdělit stanovisko (uznání či odmítnutí vady) a navrhnout řešení. Jakákoli komunikace by měla být konzultována s právníkem, aby nedošlo k nechtěnému uznání nároku či přiznání odpovědnosti v nevhodném rozsahu.
Špatná dokumentace a důkazní nouze: Častým problémem je nedostatečný předávací protokol při odevzdání díla. Pokud nejsou vady při předání písemně zaznamenány, zvyšuje se riziko sporu o to, zda šlo o vady zjevné či skryté a kdy byly zjištěny. Firmy také často opomíjejí průběžně dokumentovat stav prací (fotografie, zápisy ve stavebním deníku, e-mailová komunikace). Tyto podklady pak citelně chybí, když je potřeba prokázat, že určitá vada není vina zhotovitele (např. že vznikla v důsledku pokynu investora nebo následné údržby, za kterou zhotovitel neodpovídá). Chybou je také nepřizvat ke zjištěným vadám nezávislého experta včas – jeho posudek dodatečně sehnaný narychlo těsně před soudem už nemusí jít vůbec použít.
Podcenění právních detailů ve smlouvě: Mnohé firmy uzavřou smlouvu o dílo bez konzultace s právníkem, spoléhají na obecné podmínky nebo vzory. V praxi pak zjišťují, že ve smlouvě chybí ustanovení o lhůtách pro reklamaci, o postupu při zjištění vad nebo o maximální možné slevě. Tím se vystavují plnému účinku zákona, který je často na straně objednatele. Například pokud smlouva nestanoví délku záruky na stavbu, automaticky platí zákonná odpovědnost za vady (obecně minimálně 2 roky, u staveb obvykle 5 let na skryté vady), po kterou investor může vady vytýkat. Další častou smluvní chybou je absence ustanovení o zádržném (část ceny, kterou si investor může po určitou dobu ponechat jako pojistku na vady). Pokud zádržné není dohodnuto, investor si stejně často “neoficiálně” zadrží poslední platby – ale zhotovitel nemá jasná pravidla, kdy je dostane. ARROWS může již při přípravě smlouvy nastavit ochranné mechanismy – například definovat, že drobné vady nebrání převzetí a budou odstraněny v lhůtě X dní bez nároku na slevu, nebo sjednat limit odpovědnosti zhotovitele. Jestliže smlouva takové prvky neobsahuje, je pozice zhotovitele obtížnější, ale stále lze řadu argumentů uplatnit přes obecná ustanovení zákona.
Emoční a vztahové aspekty: Stavební byznys je z velké části o dlouhodobých vztazích a pověsti. Někteří manažeři reagují na reklamaci emotivně, což situaci zhorší. Například ostré odmítnutí odpovědnosti může investora definitivně popudit a přesvědčit ho, že dohoda není možná. Naopak přehnaně submisivní přístup („uděláme cokoli, hlavně se nesuďme“) bez právní strategie může vést k tomu, že firma odkýve slevu, která ani nebyla povinná. Tahle oblast je složitější, než se zdá – je třeba asertivně hájit svá práva, ale zároveň nepálit mosty. Zapojením právníků lze nastavit komunikaci profesionálně: právník může vystupovat jako „bad guy“, který trvá na smluvních podmínkách, zatímco obchodní vztah s klientem se tolik nenaruší.

Co když za vadu odpovídá subdodavatel?

Stavební projekty jsou týmovou prací a značnou část prací často provádějí subdodavatelé. Pokud se v díle vyskytne vada, kterou prokazatelně zavinil subdodavatel (například instalační firma špatně zapojila rozvody, které pak nefungují), z pohledu investora to nic nemění – za celé dílo ručí generální zhotovitel. Objednatel má smlouvu zpravidla uzavřenou s generálním dodavatelem stavby, nikoli s jeho subdodavateli. Nemůže tedy své nároky uplatňovat přímo vůči subdodavateli (výjimkou by bylo, pokud by si např. ve smlouvě vymínil přímé záruky subdodavatelů, což ale není běžné). Pro hlavního zhotovitele to znamená, že se nemůže zprostit odpovědnosti jen poukazem na chybu subdodavatele. I když vadu zavinil subdodavatel, investor bude požadovat slevu po vás jako po smluvním partnerovi.

Samozřejmě zhotovitel má následně možnost řešit regres – tedy vymáhat náhradu škody po subdodavateli, který vadu způsobil. Ideální je, pokud máte se subdodavateli kvalitní smlouvy, které jasně stanoví jejich odpovědnost za vady, povinnost nahradit vám škodu a například obsahují i povinnost uhradit případnou slevu, kterou budete nuceni dát investorovi. V reálu ovšem nastává několik komplikací: zaprvé musíte nejprve slevu uhradit investorovi (abyste měli vyčíslenou škodu), zadruhé subdodavatel může rozporovat svou odpovědnost (tvrdí, že vada vznikla třeba špatným navazujícím postupem jiné firmy), zatřetí hrozí, že subdodavatel mezitím zbankrotuje nebo zmizí a žádnou náhradu od něj nevymůžete. Proto je spolupráce se subdodavateli z hlediska rizika vad kritická oblast.

Z pohledu investora odpovídá za vady vždy generální zhotovitel – nelze se vyhnout odpovědnosti jen tím, že ukážete na subdodavatele. Co tedy dělat? Už při uzavírání subdodavatelských smluv myslete na nejhorší scénáře. ARROWS pro své klienty nastavuje smlouvy s podzhotoviteli tak, aby obsahovaly: záruční dobu a odpovědnost subdodavatele za jeho dílčí práce, povinnost nastoupit k odstranění vad bez odkladu, smluvní pokuty pro případ vad, povinnost uhradit veškerou újmu, kterou kvůli vadám subdodavatele utrpí hlavní zhotovitel vůči investorovi, a také například požadavek, aby subdodavatel měl sjednané pojištění odpovědnosti. Dále je vhodné nezaplatit subdodavateli 100 % ceny hned, ale ponechat si např. 10% zádržné až do uplynutí záruky – abyste měli páku, když se vada objeví.

V momentě, kdy už spor s investorem probíhá, můžete subdodavatele alespoň přizvat do soudního řízení. V českém právu existuje institut tzv. upozornění třetí osoby na probíhající spor – můžete svému subdodavateli doručit písemné vyrozumění, že je veden spor o vadu, kterou on způsobil, a že pokud prohrajete a vznikne vám škoda, budete ji na něm vymáhat. Tím dosáhnete dvou věcí: subdodavatel se může do sporu dobrovolně zapojit (např. poskytne svědectví či odbornou pomoc), a hlavně bude výsledkem vázán.

To znamená, že nemůže později namítat, že jste spor vedli špatně – pokud byl vyrozuměn a nesnažil se vám pomoci, ponese důsledky. Následně, když zaplatíte investorovi slevu, můžete podat žalobu na svého subdodavatele o náhradu této částky. ARROWS má zkušenosti s navazujícím vymáháním škod po subdodavatelích a umíme vám poradit, jak postupovat, abyste zvýšili šanci na úspěch (od zajištění důkazů proti subdodavateli až po případné insolvenční řízení, pokud je v úpadku).

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Subdodavatel způsobil vadu a odmítá odpovědnost – Hrozí, že zhotovitel zaplatí investorovi slevu z vlastní kapsy, protože subdodavatel se k vadě nehlásí. Bez smluvního ošetření je obtížné přinutit subdodavatele uhradit škodu dobrovolně.	ARROWS zanalyzuje smlouvy a situaci a právně donutí subdodavatele převzít odpovědnost. Sepíšeme předžalobní výzvy, zastoupíme vás při vymáhání nároku na náhradu škody či slevy po subdodavateli soudně. (office@arws.cz)
Slabá smlouva s podzhotovitelem – V kontraktu chybí ustanovení o odpovědnosti, zádržném či pojistce. Subdodavatel pak nemá motivaci vadu rychle řešit ani hradit následky.	Právní audit a revize vašich subdodavatelských smluv. Naši právníci nastaví jasné povinnosti a sankce pro subdodavatele a ošetří vaše práva tak, abyste měli v ruce účinné nástroje (včetně zajištění, jako je bankovní záruka či pojištění odpovědnosti).
Insolvence subdodavatele – Subdodavatel po dokončení prací ukončil činnost nebo zkrachoval. I když spor proti němu vyhrajete, nemusíte reálně nic získat. Mezitím jste ale museli uhradit slevu investorovi.	ARROWS umí poradit, jak předem snížit riziko (např. výběrem spolehlivých partnerů, bankovními zárukami či pojištěním projektu). Pokud už insolvenci řešíte, zastoupíme vás v insolvenčním řízení – přihlásíme pohledávku, pohlídáme vaše práva v úpadku dlužníka.

FAQ – Právní tipy k odpovědnosti subdodavatelů

Může investor žalovat přímo subdodavatele za vady?
Ve většině případů ne. Objednatel má smluvní vztah s generálním zhotovitelem a právě vůči němu uplatňuje veškeré nároky z vad. Subdodavatel nemá s investorem žádný přímý závazkový vztah, takže investor musí řešit reklamace prostřednictvím hlavního zhotovitele. Vy jako zhotovitel pak můžete po subdodavateli požadovat náhradu, ale to už je samostatný spor. ARROWS vám pomůže nastavit i vymoci tyto návazné nároky, abyste nezůstali na škodě. (office@arws.cz)
Jak se chránit proti nekvalitní práci subdodavatelů?
Základem je precizní výběr partnerů a dobrá smlouva. Se subdodavatelem sjednejte zpětnou odpovědnost za vady – tedy že pokud jeho práce bude vadná, opraví ji na vlastní náklady nebo uhradí vám veškerou škodu. Doporučuje se také finanční zajištění: zádržné z plateb, bankovní záruka na dílo, povinné pojištění odpovědnosti. Dále dbejte na kontrolu kvality průběžně (nečekat až na konec stavby). Právníci z ARROWS vám pomohou připravit smlouvy a nastavit procesy tak, aby rizika od subdodavatelů byla minimalizována. (office@arws.cz)
Mám do soudního sporu s investorem zapojit i subdodavatele?
Můžete mu oficiálně oznámit zahájení sporu a vyzvat ho ke spolupráci. Pokud souhlasí, může vystupovat jako svědek nebo poradce. Právně vzato ale zůstává žalovanou stranou jen vaše firma. Subdodavatele nelze přibrat do sporu jako dalšího žalovaného, ledaže by výjimečně připadal v úvahu nějaký delikt (což bývá komplikované). Hlavním přínosem zapojení subdodavatele je, že budete mít usnadněnou pozici při následném vymáhání škody – rozsudek a zjištění soudu budou i pro něj závazné. Doporučujeme vždy tento postup konzultovat s advokátem, aby bylo správně procesně ošetřeno. (office@arws.cz)

Proč se nevyplatí řešit spor o slevu svépomocí?

Napětí mezi obchodním týmem (který často chce udržet dobré vztahy s investorem) a právní realitou sporu může svádět k myšlence zkusit spor vyřešit „domluvou“ bez zapojení advokátů. To se však u složitějších případů nemusí vyplatit. Právní spory o slevu z ceny díla jsou komplexní – zahrnují detailní znalost smluvního práva, stavebně-technických norem i procesních předpisů u soudu. Bez odborné pomoci hrozí, že zhotovitel nevyužije všechna svá práva nebo udělá chybu, která ho v očích soudu znevýhodní. Zde jsou hlavní důvody, proč přizvat zkušené právníky z ARROWS místo čistě svépomocného postupu:

Nestranné posouzení a strategie: Externí právník dokáže situaci vyhodnotit bez emocí. U vlastního projektu má management tendenci buď problém zlehčovat („to přece není taková vada, to investor zveličuje“), nebo naopak panikařit. Advokát s praxi ve stavebnictví ihned identifikuje silné a slabé stránky případu a navrhne strategii. Možná zjistí, že nejlepší je rychle uzavřít smír za určitou cenu – anebo naopak, že se vyplatí tvrdě bojovat, protože právo je na vaší straně. Toto chladné zhodnocení je k nezaplacení a může ušetřit obrovské částky i čas.
Znalost procesních pravidel: Soudní řízení má spoustu formalit. Od správného znění vyjádření, přes běh lhůt, až po navrhování důkazů – laik snadno něco zmešká nebo opomene. Procesní chyba (např. prošvihnutí lhůty k navržení důkazu či neodborně formulovaný odpor proti platebnímu rozkazu) může zhatit i jinak dobrý případ. Právní zástupce pohlídá všechny termíny, sepíše podání přesvědčivým právním jazykem a zajistí, že soud vyslechne všechny relevantní argumenty. Nemusíte tak mít obavu, že prohrajete kvůli formalitě.
Vyjednávací síla: Jakmile má druhá strana svého advokáta, asymetrie je zřejmá. Zkušený právník investora může zhotovitele bez právní pomoci zatlačit do kouta – využije právních kliček, sepíše právně složitá podání a diktuje tempo sporu. Když ARROWS zastupuje zhotovitele, vyrovná se tím síla na obou stranách. Navíc často dokážeme s advokátem protistrany najít řešení, které by laikům uniklo. Například lze vyjednat mimosoudní vyrovnání: zhotovitel poskytne menší slevu výměnou za rychlé ukončení sporu bez uznání viny. Taková dohoda může zachránit obchodní vztah a ušetřit náklady za roky soudů. Bez právníků by podobný kompromis nemusel vzniknout, protože každá strana „kope za své“ bez potřebného nadhledu.
Úspora času managementu: Řízení sporu je časově náročné – shromažďování dokumentace, komunikace se soudem, účast na jednáních, studium zákonů a judikátů. Každá hodina, kterou tím stráví váš CFO, CEO nebo projektový manažer, je hodina, kdy se nevěnuje rozvoji byznysu. Zapojením advokátní kanceláře předáte agendu sporu do rukou odborníků a management se může soustředit na běžné úkoly. Právník vás samozřejmě bude informovat a klíčové kroky s vámi konzultovat, ale odpadne vám spousta operativní zátěže. V konečném důsledku může externí řešení vyjít i levněji – hodinová sazba právníka je možná zdánlivě náklad, ale je menší než hodnota času, který by vašemu týmu odčerpalo amatérské vedení sporu.
Každodenní zkušenosti s podobnými případy: ARROWS řeší stavební spory na denní bázi. Víme, jak rozhodují české soudy podobné kauzy, známe triky protistran a máme zmapovanou aktuální judikaturu. Díky tomu umíme předvídat rizika – například víme, které argumenty se typicky osvědčily a které soudy neuznávají. Tuto znalost nelze získat jednorázovým nastudováním zákona, vychází z letité praxe. Vy tak získáte náskok: vyvarujete se slepých uliček a zaměříte se na podstatné. Navíc advokáti mohou nabídnout i netradiční řešení, jako je mediace sporu, zapojení arbitra nebo expertního rozhodce podle smlouvy apod. Bez odborného vedení by možná vaše firma ani netušila, že takové možnosti existují.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Procesní chyby – Bez právních znalostí hrozí, že firma propásne důležité lhůty nebo udělá formální chybu v podání k soudu. Takové pochybení může vést k prohře sporu bez ohledu na meritum věci.	Zkušení advokáti pohlídají veškeré termíny, správné podání žalob i vyjádření. ARROWS zajistí, že budou uplatněny všechny vaše námitky a práva, takže spor neprohrajete jen kvůli formalitě. (office@arws.cz)
Nevýhodný kompromis – Při přímém vyjednávání může investor (s právní podporou) tlačit na nadměrnou slevu. Zhotovitel bez advokáta může ve stresu přistoupit na nevýhodné podmínky, jen aby měl klid.	Právníci ARROWS převezmou komunikaci s protistranou a vyjednají optimální řešení. Známe obvyklé částky slev i argumentaci investorů, takže vás neobětujeme v nevýhodném smíru. Naopak, vyjednáme kompromis chránící vaše finance i vztahy.
Eskalace sporu a náklady navíc – Neodborným postupem se spor může zbytečně vyhrotit a protáhnout. Každý další měsíc sporu zvyšuje náklady (úroky, soudní výlohy) a poškozuje obchodní vztah s investorem.	ARROWS vede spor strategicky – víme, kdy přitlačit a kdy naopak navrhnout smír. Cílem je ukončit spor co nejrychleji a s minimem nákladů. Díky autoritě advokáta je i protistrana svolnější k rozumné dohodě, takže ušetříte čas i peníze.
Zatížení vedení společnosti – Řešení soudního sporu bere manažerům kapacitu, kterou by mohli věnovat řízení firmy. Navíc právní argumentace není jejich specializací, takže to pro ně představuje stres a nejistotu.	Kompletně převezmeme právní agendu sporu. ARROWS zastoupí vaši firmu v jednáních, na úřadech i před soudy. Management bude průběžně informován, ale nebude zatěžován detaily. Vy se tak můžete soustředit na podnikání, zatímco právní kroky řešíme my. (office@arws.cz)

Mezinárodní projekty a přeshraniční spory

Stavební a developerské projekty často zahrnují zahraniční prvky – ať už jde o zahraniční investory působící v ČR, nebo naopak českou firmu dodávající stavbu v cizině, případně zahraniční subdodavatele. V takových situacích může spor o slevu z ceny díla nabrat přeshraniční rozměr. Řeší se pak například to, jaké právo se na smlouvu vztahuje (české vs. cizí), který soud má pravomoc nebo zda lze výkon rozhodnutí uplatnit v jiné zemi. Tyto otázky mezinárodního práva soukromého umí být velmi komplikované.

Advokátní kancelář ARROWS díky síti ARROWS International poskytuje podporu i v mezinárodních případech. Máme partnerské kanceláře ve více než 15 zemích a zkušenosti s koordinací sporů napříč jurisdikcemi. Pokud tedy váš projekt přesahuje hranice ČR, dokážeme zajistit jednotný postup a ochranu vašich práv v rámci různých států. Výhodou je, že komunikujete s jedním týmem v Česku (office@arws.cz), který vše zařídí – od konzultace smlouvy z pohledu cizího práva až po zastupování u zahraničního soudu prostřednictvím našich lokálních partnerů. Mezinárodní rozměr sporu už dnes není problém, na který byste byli sami – s ARROWS úspěšně řešíme i přeshraniční reklamace a žaloby.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k slevě z ceny díla ve stavebnictví

Může investor požadovat slevu i za drobné vady?
Ano, i relativně drobné vady mohou odůvodnit slevu z ceny. Zákon rozlišuje podstatné a nepodstatné porušení smlouvy, ale i u nepodstatného může objednatel volit mezi opravou a slevou. V praxi to znamená, že pokud např. okna nejsou dokonale seřízena (drobná vada), investor zpravidla nejprve požaduje seřízení (opravu). Když by však zhotovitel závadu neodstranil, mohl by chtít slevu představující hodnotu té vady. Pro zhotovitele je důležité nepodceňovat ani malé vady – pokud se jich nahromadí víc, investor může požadovat slevu klidně v řádu procent z celé ceny díla. S naší pomocí zvládnete reklamace řešit včas a předejdete tak neúměrným nárokům. (office@arws.cz)
Co když investor požaduje nepřiměřeně vysokou slevu?
Stává se, že objednatel „nastřelí“ částku slevy vysoko, aby získal výhodu při vyjednávání. Konečné slovo má ale soud (pokud nedojde k dohodě). Soud zkoumá přiměřenost slevy – obvykle jmenuje znalce, který určí objektivní hodnotu vady. Pokud investor žádá víc, než odpovídá skutečnému znehodnocení díla, soud jeho nárok sníží. Úkolem zhotovitele (a jeho právníků) je upozornit na všechny okolnosti, které svědčí pro nižší slevu – například, že vady nebrání užívání stavby, že část údajné škody je přehnaná apod. Naši advokáti mají zkušenosti s argumentací v těchto sporech a dokáží soud přesvědčit, aby nepřiznával neodůvodněně vysoké částky. Neváhejte nás kontaktovat pro konzultaci obrany. (office@arws.cz)
Lze se bránit tím, že vadu zavinil někdo jiný (subdodavatel, projektant)?
Vůči investorovi nikoli – ten vždy bude žádat nápravu po generálním dodavateli stavby. Nemůžete se zprostit odpovědnosti jen tím, že ukážete prstem na subdodavatele nebo projektanta. Z pohledu práva za dílo odpovídáte vy jako zhotovitel. Nicméně interně máte možnost regresu – po zaplacení slevy (nebo i ještě před tím) můžete vymáhat náhradu škody po tom, kdo vadu skutečně způsobil. Typicky pokud projektová dokumentace od projektanta obsahovala chybu, která vedla k vadě stavby, můžete po něm požadovat uhrazení vzniklé škody. Podobně se subdodavatelem. Tyto návazné spory ale můžou být složité a táhnout se. Naši právníci vám pomohou zvolit správný postup a případně už do smluv zakotvit, že za určité části díla odpovídá konkrétní subdodavatel či projektant přímo. Tím si posílíte postavení pro případný regres. (office@arws.cz)
Co když dílo už investor normálně užívá – má i tak nárok na slevu?
Ano, užívání dokončené stavby nevylučuje nároky z vad. Dokonce je běžné, že investor převezme stavbu s drobnými vadami a začne ji používat (např. nastěhuje nájemce), ale následně uplatní práva z vad. U skrytých vad (které se projeví až při užívání) je to samozřejmost. Podstatné je, že investor musí vadu vytknout v té záruční době a umožnit zhotoviteli nápravu či jinak řešit situaci. Nárok na slevu tedy může vzniknout i v provozu stavby, typicky když se projeví vada, s níž se dá žít, ale snižuje hodnotu – třeba estetická vada fasády. Zhotovitel pak může navrhnout opravu, ale pokud není možná k plné spokojenosti, připadá v úvahu finanční kompenzace. Doporučujeme i v těchto případech nezůstávat pasivní a řešit reklamaci rychle. Když si nevíte rady, obraťte se na nás – poradíme, jak postupovat, aby vaše odpovědnost byla co nejmenší. (office@arws.cz)
Jak dlouho po předání stavby může investor slevu požadovat?
Záleží na záruční době a druhu vady. Zjevné vady (ty, které byly patrné už při předání) musí objednatel uplatnit okamžitě při přejímce – později už by s nimi neuspěl. Skryté vady (projeví se až časem) lze reklamovat po celou dobu záruky. Pokud smlouva nestanoví jinak, občanský zákoník dává u staveb minimální odpovědnost 5 let od předání na skryté vady konstrukcí. Smluvně může být záruka i delší nebo kratší, to je dobré vždy mít přesně ošetřeno. Jakmile investor vadu oznámí, běží mu dále lhůta (promlčecí) 3 roky na podání žaloby k soudu, pokud byste nárok neuznali. V praxi tedy spor může vzniknout třeba i 4–6 let po dokončení stavby. Pro stavební firmu je obtížné udržet si tak dlouho dokumentaci a personální kontinuitu, ale je to nutné. Doporučujeme zavést interní systém archivace smluv a stavebních podkladů alespoň po dobu 10 let. Pokud chcete nastavit lhůty a archivaci správně, kontaktujte naši advokátní kancelář – pomůžeme vám s tímto nastavením i případnou úpravou smluv. (office@arws.cz)
Má smysl se bránit, nebo raději rovnou dát investorovi slevu a udržet vztah?
Toto dilema je časté. Obecně platí, že bránit se má smysl v případech, kdy je nárok investora neopodstatněný nebo přehnaný. Nemá cenu dělat ústupky tam, kde pochybení není na vaší straně – jednak byste přišli o peníze, jednak by to mohl být nebezpečný precedent (investor by toho mohl zneužít i příště). Na druhou stranu, někdy je obchodní vztah tak hodnotný, že menší finanční ústupek za udržení dobré spolupráce stojí. Doporučujeme vždy situaci konzultovat s právníky, kteří vám řeknou, jak silnou máte pozici. Někdy navrhneme nabídnout smírné řešení – např. provést dodatečné práce zdarma místo finanční slevy. Jindy je lepší trvat na svém a připravit se na soud. Každopádně unáhleně neslibujte slevu bez analýzy. ARROWS vám pomůže vyčíslit rizika a náklady sporu, abyste mohli rozhodnout informovaně. (office@arws.cz)

Závěr

Stavební projekty jsou komplexní a právní spory v této oblasti bývají spletité a rizikové. Žaloba na slevu z ceny díla představuje pro zhotovitele hrozbu značné finanční ztráty i poškození dobrého jména. Z praxe víme, že mnoho firem podcení prevenci – nemají perfektní smlouvy, ignorují varovné signály nebo se snaží problém řešit neformálně. Jakmile však dojde na právní spor, je třeba postupovat profesionálně a s chladnou hlavou. Vyplatí se investovat do prevence (kvalitní smluvní dokumentace, důsledné předávací protokoly, kontrola subdodavatelů) a v případě sporu okamžitě zapojit právní experty.

Advokátní kancelář ARROWS řeší agendu vad stavebních děl na denní bázi – od nastavování smluv a konzultací v průběhu výstavby, přes řešení reklamací, až po zastupování u soudů či v arbitráži. Víme, kde jsou největší úskalí i jaké argumenty zabírají na protistrany a soudy. Díky tomu dokážeme klienty provést sporem efektivně, minimalizovat rizika sankcí a najít cestu, která ochrání jejich podnikání.

Pokud nechcete riskovat chyby, sankce nebo reputační škody, obraťte se na advokátní kancelář ARROWS (office@arws.cz). Naši experti vám pomohou spor vyřešit nebo mu ideálně předejít – a vy se tak můžete soustředit na to, co umíte nejlépe: na realizaci úspěšných stavebních projektů.