Jak vydělat na lokální trafostanici:

Plánujete developerský projekt nebo vlastníte rozsáhlý komerční areál a řešíte nezbytnou investici do trafostanice? Tento článek vám ukáže, jak přeměnit povinný náklad na regulovaný a ziskový byznys. Provedeme vás právními, technickými i finančními kroky, které jsou nutné pro provozování vlastní lokální distribuční soustavy (LDS) a ukážeme, jak můžete profitovat z budoucích energetických trendů.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Trafostanice jako skrytý klenot ve vašem portfoliu: Od nákladu k ziskovému byznysu

Pro developery a majitele velkých areálů byla trafostanice tradičně vnímána jako nutná, avšak nákladná položka pro zajištění dodávek elektřiny.Moderní energetická legislativa však otevírá dveře k zásadní změně tohoto pohledu. 

Trafostanice se může stát základem pro vaši vlastní lokální distribuční soustavu (LDS), což je v podstatě soukromá elektrická síť obsluhující vymezené území, jako je průmyslový park, obchodní centrum nebo rezidenční komplex, která je k nadřazené regionální síti připojena v jediném bodě.

Provozovatel takové sítě (PLDS) se stává licencovaným podnikatelem v energetice. Obchodní model je postaven na účtování regulovaných distribučních poplatků všem koncovým odběratelům v rámci dané lokality – ať už jde o nájemce, majitele jednotek nebo jiné firmy.

Tyto poplatky stanovuje Energetický regulační úřad (ERÚ), což zajišťuje stabilní a předvídatelný zdroj příjmů. Tento model je vhodný pro každou lokalitu s minimálně dvěma odběrateli.

Tato příležitost je relevantní pro developery, majitele stávajících logistických center či kancelářských budov, kteří chtějí zhodnotit svou infrastrukturu, a pro investory hledající stabilní, dlouhodobé výnosy v regulovaném sektoru.

Přeměna nevyhnutelného nákladu na dlouhodobou anuitu zásadně mění ekonomiku celého projektu. Nejde již jen o výstavbu a pronájem prostor, ale o vytvoření vlastního malého utilitního podniku.

Zatímco nutnost získat licenci a splnit regulatorní požadavky představuje bariéru vstupu, zároveň vytváří ochranu pro vaše podnikání. Zajišťuje stabilní a obhajitelné peněžní toky, které nejsou závislé na volatilitě velkoobchodních cen elektřiny, což je klíčový argument pro investory s averzí k riziku.

V ARROWS se na tuto oblast specializujeme a provedeme vás celým procesem od právní struktury až po zajištění provozní shody. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Právní základy, na kterých stojí váš energetický byznys

Základním kamenem pro jakékoliv podnikání v energetice je zákon č. 458/2000 Sb., energetický zákon. Tento komplexní předpis, mnohokrát novelizovaný v souladu s evropskými směrnicemi, definuje pravidla hry.

Pro úspěšný vstup na trh je nezbytné porozumět několika klíčovým pojmům a institucím.

• Licence na distribuci elektřiny: Toto je povolení od Energetického regulačního úřadu (ERÚ), bez kterého nelze legálně provozovat LDS a účtovat distribuční poplatky. Je to klíč, který odemyká celý obchodní model.
• Provozovatel lokální distribuční soustavy (PLDS): Jedná se o právnickou osobu – tedy vaši společnost – která je držitelem licence a nese plnou odpovědnost za technický a administrativní provoz sítě.

Regulátor: Energetický regulační úřad (ERÚ)

ERÚ je klíčovým orgánem, který nejen uděluje licence, ale také schvaluje Pravidla provozování distribuční soustavy (PPDS), každoročně stanovuje cenový rámec a řeší případné spory. Správná a profesionální komunikace s ERÚ je pro úspěch projektu zásadní.

Naši právníci v ARROWS zajišťují kompletní licenční řízení, přípravu provozních řádů a veškerou komunikaci s úřadem, čímž vám šetří čas a předchází nákladným chybám. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Nevíte si s daným tématem rady?

FAQ – Právní tipy k základům energetického podnikání

1. Musím být energetický expert, abych mohl provozovat LDS?
Ne, nemusíte. Klíčová je správná právní a organizační struktura. Technický provoz lze svěřit externím specialistům, ale právní odpovědnost zůstává vám. V ARROWS vám pomůžeme nastavit model, který odpovídá vašim možnostem a minimalizuje rizika. Pro konzultaci nás kontaktujte na office@arws.cz.

2. Jak dlouho trvá získání licence od ERÚ?
Proces může trvat několik měsíců v závislosti na komplexnosti projektu a kvalitě předložených podkladů. S naší pomocí zajistíme, aby byla žádost kompletní a formálně bezchybná, což celý proces významně urychlí. Potřebujete pomoci s licenčním řízením? Napište nám na office@arws.cz.

Cesta od projektu k hotové stavbě: Povolení, pozemky a technické normy

Realizace trafostanice je komplexní proces, který stojí na pomezí stavebního práva, energetické legislativy a věcných práv k nemovitostem. Každý krok vyžaduje precizní právní přípravu, aby se předešlo zdržením a finančním ztrátám.

Stavební povolení a technické normy

Stavba trafostanice podléhá povolovacímu řízení podle stavebního zákona. Ačkoliv nový stavební zákon cílí na zjednodušení procesů, u energetické infrastruktury zůstává řízení složité kvůli nutnosti koordinace s řadou dotčených orgánů a institucí.

Klíčové je, že projektová dokumentace musí být v souladu s přísnými technickými podmínkami stanovenými regionálním distributorem (ČEZ Distribuce, EG.D nebo PREdistribuce), k jehož síti bude vaše LDS připojena.

Tyto podmínky specifikují vše od rozměrů a materiálového provedení stavby až po požadavky na uzemnění a typy schválených technologií.

Projektová dokumentace musí být distributorem odsouhlasena ještě před zahájením samotné stavby.

Zajištění práv k pozemkům 

Jedním z nejkritičtějších a často podceňovaných kroků je zajištění práv k pozemkům, na kterých bude trafostanice stát a přes které povedou kabelová vedení. 

Právním nástrojem je zde zřízení tzv. služebnosti inženýrské sítě (dříve věcné břemeno) dle občanského zákoníku.

Tento proces zahrnuje vyjednávání s vlastníky pozemků, přípravu precizní smlouvy o zřízení věcného břemene a její následný vklad do katastru nemovitostí.

Výstavba a povolování trafostanice

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Chyby v projektové dokumentaci a zamítnutí stavebního povolení. Zpoždění projektu o měsíce, nutnost nákladného přepracování dokumentace, sankce za nedodržení termínů.	Zajišťujeme právní revizi projektové dokumentace a koordinaci s úřady pro hladký průběh povolovacího řízení. Potřebujete revizi projektu? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Neplatná nebo špatně vyjednaná smlouva o věcném břemeni. Právní spory s vlastníky pozemků, zablokování stavby, dodatečné náklady na přeprojektování trasy vedení.	Připravíme a vyjednáme neprůstřelné smlouvy o zřízení věcného břemene, které chrání vaši investici na desítky let dopředu. Chcete mít jistotu práv k pozemkům? Napište na office@arws.cz.
Nesplnění technických podmínek distributora. Odmítnutí připojení hotové trafostanice k síti, zmařená investice v řádu milionů korun.	Poskytujeme právní konzultace během celého procesu a zajišťujeme, aby veškerá smluvní dokumentace s distributorem byla v souladu s technickými požadavky. Spojte se s námi na office@arws.cz pro zajištění souladu.
Sankce od stavebního úřadu za nedodržení podmínek. Pokuty až do výše 400 000 Kč za chybějící dokumentaci na stavbě nebo jiné formální nedostatky.	Provádíme odborná školení pro váš projektový tým a připravujeme interní směrnice, které zajistí dodržování všech zákonných povinností během výstavby. Získejte právní řešení na míru na office@arws.cz.

Připojení k síti: Jak vyjednat klíčovou smlouvu a předejít sporům?

Zajištění připojení vaší lokální distribuční soustavy k nadřazené regionální síti je nejdůležitějším externím faktorem celého projektu.

Vztah mezi žadatelem o připojení a regionálním distributorem, který je v dané oblasti de facto monopolem, je z podstaty asymetrický. Distributor drží v rukou technické informace i konečné rozhodnutí.

Proces začíná podáním formální žádosti o připojení. Distributor má na její posouzení u vysokonapěťových přípojek lhůtu až 60 dnů a u složitějších projektů si může vyžádat zpracování tzv. studie připojitelnosti, jejíž náklady hradí žadatel.

Na koho se můžete obrátit? 

Výsledkem úspěšného posouzení je návrh Smlouvy o připojení.

Tento dokument není pouhou formalitou. Definuje klíčové parametry, jako je termín připojení, technická specifikace předávacího místa a výše vašeho podílu na oprávněných nákladech spojených s připojením.

Běžnou praxí je také požadavek na úhradu zálohy ve výši 50 % těchto nákladů před zahájením jakýchkoliv prací ze strany distributora.

Častým zdrojem sporů bývá odmítnutí připojení z důvodu údajného nedostatku kapacity v síti, i když skutečnost může být jiná.Další konflikty mohou vzniknout ohledně výše nákladů nebo technických podmínek.

ARROWS v těchto situacích funguje jako váš kvalifikovaný vyjednavač a zástupce.

Na základě hluboké znalosti energetického zákona a relevantní judikatury efektivně zpochybňujeme neopodstatněná stanoviska distributora a hájíme vaše právo na připojení, a to jak v jednáních, tak v případných řízeních před ERÚ.

Povinnosti, regulace a finanční model

Po úspěšné výstavbě a připojení k síti přichází finální krok k zahájení podnikání: získání licence na distribuci elektřiny od ERÚ. 

Tímto aktem se vaše společnost stává plnohodnotným Provozovatelem lokální distribuční soustavy (PLDS) se všemi právy a povinnostmi.

Mezi klíčové povinnosti patří vypracování a dodržování Pravidel provozování distribuční soustavy (PPDS), která musí schválit ERÚ, zajištění pravidelné údržby a bezpečnosti sítě, správa měření a předávání dat operátorovi trhu (OTE) a příprava havarijních plánů.

Váš zisk je generován z regulovaných poplatků za distribuci a související služby, které účtujete koncovým odběratelům ve vaší LDS.

Výši těchto poplatků každoročně stanovuje ERÚ ve svém cenovém rozhodnutí, což vašemu podnikání dodává vysokou míru stability a předvídatelnosti.Proti těmto příjmům stojí provozní náklady, jako je údržba, administrativa, poplatky nadřazenému distributorovi a krytí technických ztrát v síti.

Důsledné plnění regulatorních povinností je klíčové, jelikož ERÚ aktivně dohlíží na trh a za pochybení uděluje citelné sankce.

Provoz lokální distribuční soustavy

Riziko k řešení a potenciální problémy a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Sankce od ERÚ za porušení licenčních podmínek. Pokuty v řádech milionů korun, v krajním případě odebrání licence a zánik byznysu.	Vyhotovíme interní směrnice a zajistíme odborná školení pro vaše zaměstnance, abychom garantovali 100% soulad s regulací. Potřebujete právní pomoc s compliance? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Spory s odběrateli v rámci LDS (nájemci). Reklamace vyúčtování, spory o kvalitu dodávek, poškození reputace.	Připravíme pro vás vzorové smlouvy o distribuci s koncovými odběrateli a zastoupíme vás při řešení případných sporů. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.
Neplnění reportovacích povinností vůči operátorovi trhu (OTE). Finanční postihy, komplikace při vyúčtování.	Zajistíme právní poradenství pro správné nastavení všech reportovacích procesů a komunikace s regulátorem. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.
Nesprávně nastavené distribuční poplatky. Ztráta příjmů nebo naopak neoprávněné obohacení vedoucí k sankcím od ERÚ.	Poskytujeme právní stanoviska k cenovým rozhodnutím ERÚ a pomáháme s jejich správnou implementací do vašeho účetního a fakturačního systému. Spojte se s námi na office@arws.cz.

Mezinárodní investoři a síť ARROWS International

Investice do energetické infrastruktury v České republice jsou atraktivní i pro zahraniční kapitál. Pro investory ze zemí mimo Evropskou unii je však třeba počítat s další úrovní regulatorního dohledu.

Na koho se můžete obrátit? 

Vstup do strategických sektorů, mezi které energetika bezpochyby patří, podléhá zákonu o prověřování zahraničních investic.

Tento mechanismus, spravovaný Ministerstvem průmyslu a obchodu (MPO), má za cíl chránit bezpečnost a vnitřní pořádek České republiky. U rizikových investic je nutné před jejich uskutečněním podat žádost o prověření. 

MPO následně v meziresortním řízení posoudí, zda investice nepředstavuje hrozbu, a může ji povolit, stanovit pro ni omezující podmínky, nebo ji zcela zakázat.

Pro zahraniční investory to znamená, že úspěch transakce nezávisí pouze na její ekonomické výhodnosti, ale i na geopolitickém kontextu. 

Díky naší deset let budované síti ARROWS International poskytujeme komplexní poradenství, které přesahuje hranice. 

Pomáháme nejen s procesem prověření u MPO, ale také se strategickým strukturováním celé investice, včetně založení holdingových společností v optimálních jurisdikcích a řešení otázek mezinárodního zdanění, abychom maximalizovali šanci na schválení a zajistili efektivní správu vaší investice.

Budoucnost je tady: Jak LDS profituje z OZE, baterií a komunitní energetiky

Provozování lokální distribuční soustavy není statický byznys. Je to dynamická platforma, která je ideálně připravena na využití největších trendů moderní energetiky – decentralizace, obnovitelných zdrojů a ukládání energie.

LDS je přirozeným prostředím pro integraci velkých fotovoltaických elektráren (FVE) na střechách budov v areálu. Vyrobenou elektřinu lze efektivně spotřebovat lokálně, což snižuje ztráty v přenosu a závislost na externí síti.

Nedávná novela energetického zákona, známá jako Lex OZE III, navíc přináší revoluci v oblasti ukládání energie.

Akumulace elektřiny, typicky ve velkokapacitních bateriích, je nyní samostatnou licencovanou činností. Provozovatel LDS tak může ukládat levnou energii (např. z přebytků FVE v poledne) a dodávat ji do sítě v době špičky, čímž vytváří zcela nový zdroj příjmů a zvyšuje stabilitu a atraktivitu své sítě.

Další novela, Lex OZE II, pak otevřela dveře tzv. komunitní energetice, která umožňuje skupinám spotřebitelů sdílet lokálně vyrobenou elektřinu.

LDS představuje ideální infrastrukturu pro realizaci rozsáhlého komunitního projektu, kde vy jako developer můžete svým nájemcům nabídnout přístup k levnější a zelené energii.

ARROWS je na čele tohoto vývoje a pomáhá klientům strukturovat projekty tak, aby plně využili potenciál těchto nových legislativních rámců.

FAQ – Právní tipy k moderní energetice

1. Mohu na střechy v mém areálu nainstalovat FVE a elektřinu prodávat nájemcům?
Ano, a provozování LDS je pro to ideální právní rámec. Umožňuje vám efektivně distribuovat a účtovat vyrobenou elektřinu v rámci vašeho areálu. Pomůžeme vám strukturovat projekt tak, abyste maximalizovali výnosy z OZE. Napište nám na office@arws.cz.

2. Vyplatí se investovat do velkého bateriového úložiště?
Díky nové legislativě ano. Baterie vám umožní optimalizovat náklady a otevřít nové zdroje příjmů, například poskytováním služeb flexibility síti. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci s regulatorními aspekty. Pro konzultaci nás kontaktujte na office@arws.cz.

ARROWS: Váš strategický partner od vize po zisk

Cesta od povinné investice do trafostanice k sofistikovanému, ziskovému a na budoucnost orientovanému energetickému podnikání je komplexní, ale s správným partnerem plně dosažitelná.

V ARROWS kombinujeme hlubokou specializaci na energetické právo s obchodním myšlením. Rozumíme vašim cílům a navrhujeme právní řešení, která podporují vaši ziskovost.

Naše zkušenosti potvrzuje portfolio více než 150 akciových společností, 250 společností s ručením omezeným a 51 obcí a krajů, pro které dlouhodobě zajišťujeme právní servis. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě.

Naše role však nekončí u paragrafů. Jsme aktivní součástí podnikatelského ekosystému. Rádi propojujeme naše klienty, pokud vidíme synergie a zajímavé investiční či obchodní příležitosti. Rádi si poslechneme i vaše byznysové nápady.

Investice do vlastní energetické infrastruktury je strategické rozhodnutí. Nenechte se odradit složitostí regulace. S námi máte partnera, který vás bezpečně provede celým procesem. Udělejte první krok a domluvte si nezávaznou konzultaci. Napište nám na office@arws.cz.

Na koho se můžete obrátit? 

FAQ – Nejčastější právní dotazy k investicím do trafostanic

1. Jaká je přibližná návratnost investice do LDS?
Ačkoliv je to vždy specifické pro daný projekt, odborné zdroje uvádějí návratnost v řádu jednotek let, často okolo tří let. Klíčovým nákladem je samotný transformátor. Návratnost je tažena stabilními, regulovanými distribučními poplatky. Pro detailní finančně-právní modelaci vašeho projektu nás kontaktujte na office@arws.cz.

2. Mohu být nucen připojit k mé LDS i subjekt, který nechci?
Ano. Podle energetického zákona má držitel licence povinnost připojit každého, kdo o to na jeho vymezeném území požádá a splní technické podmínky. Provozování distribuční soustavy je totiž definováno jako činnost ve veřejném zájmu. Pomůžeme vám nastavit smluvní podmínky připojení tak, aby chránily vaše zájmy. Pro více informací pište na office@arws.cz.

3. Co se stane, když se změní cenové rozhodnutí ERÚ a poplatky se sníží?
Cenová regulace ERÚ je navržena tak, aby provozovatelům sítí zajišťovala pokrytí oprávněných nákladů a přiměřený zisk. Ačkoliv se ceny mohou v čase měnit, metodika zaručuje dlouhodobou udržitelnost a ziskovost provozu. Drastické, neopodstatněné snížení je velmi nepravděpodobné. Sledujeme pro naše klienty veškerý vývoj regulace. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

4. Jaké jsou největší rozdíly v připojování k síti ČEZ Distribuce vs. EG.D?
Základní legislativní rámec je pro všechny distributory stejný. Rozdíly však spočívají v konkrétních technických podmínkách, interních procesech a formulářích. Každý distributor vydává vlastní sadu "Připojovacích podmínek", které je nutné detailně znát a dodržet. Díky našim zkušenostem známe specifika všech klíčových distributorů v ČR. Spojte se s námi na office@arws.cz.

5. Mohu prodat celou svoji LDS i s licencí jiné firmě?
Ano, prodej fungující a licencované LDS je možný a jedná se o standardní M&A transakci. Vyžaduje to však pečlivou přípravu, provedení due diligence a správné smluvní ošetření převodu licence, všech souvisejících aktiv a závazků. ARROWS má rozsáhlé zkušenosti s M&A transakcemi v regulovaných odvětvích. Plánujete prodej? Napište nám na office@arws.cz.

6. Je nutné mít pro provoz LDS vlastní zaměstnance?
Není to nutné. Technický provoz, údržbu, revize a pohotovostní službu lze plně outsourcovat na specializované společnosti, jako je například ČEZ ESCO. Vaše společnost (PLDS) si ponechá licenci a obchodní vztahy, zatímco technickou část zajistí externí partner. Pomůžeme vám s přípravou a vyjednáním smluv s provozními partnery. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.