Modelový proces koupě a přestavby činžáku krok za krokem

Plánujete investiční koupi činžovního domu a jeho následnou celkovou přestavbu? Jde o komplexní projekt, který skrývá řadu právních rizik. Chyba v počáteční strategii, skrytá vada v katastru nebo špatně nastavená smlouva o dílo může ohrozit celou vaši investici. V tomto článku najdete srozumitelný a praktický návod, jak celý proces právně bezpečně zvládnout – od financování a prověření nemovitosti, přes řešení nájemníků až po finální kolaudaci.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Strategická fáze: Jakou formu akvizice a financování zvolit?

První rozhodnutí jsou ta nejdůležitější. Právní struktura celé transakce definuje vaše budoucí riziko, daňové zatížení i flexibilitu při případném prodeji projektu. Než se zavážete ke koupi, musíte mít jasno ve třech klíčových bodech.

Asset Deal vs. Share Deal: co je pro vás výhodnější?

Koupit dům lze dvěma způsoby. První je „Asset Deal“, kdy kupujete přímo jen daný majetek – budovu a pozemky. Tato varianta je právně čistší, protože nepřebíráte žádné jiné závazky prodávajícího.

Druhou možností je „Share Deal“, kdy nekupujete dům, ale obchodní podíl ve společnosti (např. s.r.o.), která dům vlastní. Toto je často rizikovější, protože kupujete celou historii firmy, včetně jejích případných skrytých dluhů, daňových rizik, zaměstnaneckých sporů nebo nevýhodných smluv.

Volba mezi těmito variantami má zásadní daňové a právní dopady. V ARROWS pro klienty analyzujeme obě varianty a modelujeme jejich dopady na konkrétní investiční záměr. Pro okamžitou analýzu vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Proč pro akvizici využít SPV (Special Purpose Vehicle)?

Zkušení investoři pro nákup nemovitosti téměř vždy zakládají novou, účelově vytvořenou společnost, tzv. SPV (Special Purpose Vehicle). Hlavním důvodem je izolace rizika.

Pokud by se projekt rekonstrukce dostal do problémů – například kvůli sporu s dodavatelem stavby nebo skryté technické vadě – případné dluhy a soudní spory zůstanou „uvězněny“ v této jedné firmě. Váš hlavní byznys nebo vaše ostatní nemovitostní projekty tak zůstanou zcela chráněny.

Založení SPV sice vypadá jako založení běžného s.r.o., ale klíčové je jeho strategické nastavení. Právníci ARROWS mají zkušenosti se zakládáním a správou stovek společností (v portfoliu máme přes 150 akciových společností a 250 s.r.o.) a nastaví vám SPV přesně na míru vaší transakce.

Plánujete mezinárodní investici nebo financování?

Pokud jste zahraniční investor nebo plánujete využít financování od zahraniční banky, vstupuje do hry mezinárodní prvek. Častou komplikací je například uznávání zástavních smluv. Zástavní smlouva podle německého práva nemusí být v českém katastru nemovitostí snadno vymahatelná.

Zde se plně projevuje síla naší deset let budované sítě ARROWS International. Denně řešíme transakce s mezinárodním prvkem a zajišťujeme, aby zahraniční financování a zástavní smlouvy byly plně vymahatelné v České republice. Potřebujete řešit mezinárodní strukturu? Napište nám na office@arws.cz.

FAQ – Právní tipy k financování projektu

1. Co je to finanční asistence a proč si na ni dát pozor?

Jde o situaci, kdy společnost (vaše SPV) poskytuje prostředky na nákup vlastních akcií či podílů. Zákon o obchodních korporacích toto přísně reguluje. Špatné nastavení úvěru může vést až k neplatnosti smluv a osobní odpovědnosti jednatelů. V ARROWS zajišťujeme právní revizi úvěrové dokumentace, aby byla v plném souladu se zákonem. Potřebujete revizi? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Jak banka kupujícího a banka prodávajícího řeší zástavy?

Pokud je dům již zastaven bankou prodávajícího, a vy si berete úvěr u své banky, dochází k dočasnému „střetu“ zástavních práv. Jde o standardní proces, který však vyžaduje precizní smluvní koordinaci mezi všemi stranami. Zastupujeme klienty při jednání s bankami a připravujeme veškerou dokumentaci pro hladký přepis. Ozvěte se nám na office@arws.cz.

Hloubková prověrka (Due Diligence) – Kde se skrývají rizika?

Jakmile máte vyjasněnou strategii, následuje nejdůležitější fáze: hloubková prověrka neboli due diligence. Je to vaše nejlepší investice do informací. Dělí se na dvě hlavní části.

Právní due diligence se zaměřuje na dokumenty. Kontrolujeme list vlastnictví (LV), zda prodávající skutečně vlastní, co prodává, a zda na domě neváznou zástavní práva, exekuce nebo věcná břemena (např. právo průchodu). Zkoumáme také všechny stávající nájemní smlouvy  a případné soudní spory.

Technické due diligence prověřuje reálný stav budovy. Zkušení technici zkoumají statiku, vlhkost, stav střechy, rozvodů a skryté vady.

Pozor na vady skryté mimo katastr

Největší rizika často nejsou ta, která vidíte na listu vlastnictví. Může jít například o přístupovou cestu. Co když jediná cesta k domu vede přes sousední pozemek a nemáte k ní zřízené věcné břemeno?

Stejně zásadní je kontrola územního plánu. Kupujete sice činžovní dům, ale povoluje územní plán jeho rekonstrukci na luxusní byty, nebo plánujete kanceláře v zóně určené výhradně k bydlení?

Komplexní due diligence, které v ARROWS poskytujeme, analyzuje nejen současný stav, ale i soulad s budoucím záměrem investora. Naši právníci prověří územní plán, regulativy a veškerá omezení, která by mohla vaši investici zmařit. Chcete znát skutečná rizika vaší investice? Napište na office@arws.cz.

Hloubková prověrka a akvizice

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Právní vady: Objevení nezapsaného věcného břemene (např. vedení sítí)  nebo zapomenutého předkupního práva, které omezuje vaše nakládání s nemovitostí.	Detailní právní prověrka: Analyzujeme list vlastnictví i historické tituly. Chcete jistotu o právním stavu? Napište na office@arws.cz.
Technické vady: Koupě nemovitosti se skrytými vadami (vlhkost, azbest, špatná statika), jejichž oprava neplánovaně navýší rozpočet o desítky milionů.	Koordinace technického DD: Úzce spolupracujeme s techniky a promítáme jejich zjištění do smluv (nároky ze skrytých vad, sleva). Potřebujete komplexní prověrku? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Regulační rizika: Územní plán  nebo památková ochrana  neumožňuje plánovanou přestavbu (např. vestavbu podkroví) nebo změnu využití.	Právní analýza záměru: Ověříme váš podnikatelský plán proti všem místním regulacím. Chcete vědět, zda je váš projekt realizovatelný? Napište na office@arws.cz..
Riziko Share Dealu: Při koupi společnosti přebíráte i skryté dluhy, probíhající daňové kontroly nebo pracovněprávní spory se zaměstnanci (např. domovník).	Due diligence cílové společnosti: Prověříme kompletní účetnictví, historii a smluvní závazky firmy. Chcete bezpečně koupit společnost? Spojte se s námi na office@arws.cz.

Od rezervace po vklad: Bezpečný podpis smluv

Pokud due diligence dopadne dobře (nebo jsou rizika akceptovatelná), přichází na řadu smluvní proces.

Jaký je rozdíl mezi rezervační a budoucí kupní smlouvou?

Prvním dokumentem je často rezervační smlouva. Zde buďte velmi opatrní. Tyto smlouvy jsou často předkládány realitní kanceláří a chrání primárně její provizi. Mohou obsahovat nevýhodné podmínky, například propadnutí rezervační zálohy i v případě, že později odhalíte vážné vady.

Silnějším závazkem je smlouva o smlouvě budoucí kupní. Zde se již obě strany zavazují, že po splnění podmínek (např. zajištění financování kupujícím, vymazání zástavy prodávajícím) uzavřou finální kupní smlouvu.

Revize rezervační smlouvy je klíčová. Právníci ARROWS zajistí, aby vaše rezervační záloha byla vázána na výsledky due diligence a byla vratná, pokud se objeví zásadní problémy. Potřebujete rychlou revizi smlouvy? Napište na office@arws.cz.

Prohlášení a záruky: Co musí kupní smlouva obsahovat, aby vás chránila

Finální kupní smlouva není jen formalita pro katastr. Je to váš hlavní nástroj pro přenos rizika zpět na prodávajícího. Klíčová je sekce „Prohlášení a záruky“.

Prodávající zde musí smluvně zaručit klíčové skutečnosti: že neexistují žádné skryté spory, že mu nejsou známy žádné skryté vady, že všechny minulé rekonstrukce měly řádná povolení a že vám předal kompletní seznam nájemních smluv. Pokud se později ukáže, že některé prohlášení bylo nepravdivé, máte jasný právní nárok na slevu, náhradu škody nebo odstoupení od smlouvy.

V ARROWS draftujeme kupní smlouvy na míru, které přímo navazují na zjištění z due diligence. Nezbytnou součástí transakce je také bezpečná úschova kupní ceny. Poskytujeme advokátní úschovu, která zaručuje, že prodávající dostane peníze až po přepisu vlastnictví na katastru. Pro přípravu smluv a úschovu nás kontaktujte na office@arws.cz.

Dům s nájemníky – Jak řešit stávající závazky?

Koupě činžovního domu téměř vždy znamená koupi domu s nájemníky. Toto je jedna z největších finančních a právních výzev celého projektu.

Přecházejí na vás všechny platné nájemní smlouvy?

Ano. Zákon je jasný: koupí domu vstupujete do všech práv a povinností původního pronajímatele. Pokud jsou v domě nájemníci se smlouvami na dobu neurčitou a nízkým nájemným, může to zcela zničit profitabilitu vaší plánované rekonstrukce.

Proto je klíčové analyzovat každou nájemní smlouvu ještě před podpisem kupní smlouvy. V ARROWS je analýza nájemních smluv kritickou součástí našeho due diligence. Identifikujeme rizikové smlouvy a připravíme strategii pro každého nájemníka.

Jak legálně zvýšit nájemné po koupi domu

Česká legislativa je v oblasti zvyšování nájemného přísná. I když jste dům právě koupili, nemůžete nájemné zvýšit skokově. Zákon stanoví, že celkové zvýšení nesmí přesáhnout 20 % za poslední 3 roky, a zároveň nesmí překročit výši „obvyklého nájemného“ v dané lokalitě.

Proces je navíc formálně náročný. Musíte nájemci doručit písemný návrh na zvýšení. Ten má 2 měsíce na odpověď. Pokud nájemce se zvýšením nesouhlasí, musíte jako pronajímatel podat žalobu k soudu o určení výše nájemného.

Plánujete rekonstrukci? Kdy můžete nájem ukončit

Plán na rozsáhlou rekonstrukci a plán na nájemníky jsou právně neoddělitelné. Pro zásadní přestavbu potřebujete dům vyklidit, ale český zákoník silně chrání nájemníky.

Ukončení nájmu z důvodu rekonstrukce je právně velmi složité a musí být detailně odůvodněné. Musíte prokázat, že rekonstrukci nelze provádět za přítomnosti nájemníka. Neplatná výpověď vede ke drahým soudním sporům.

Právníci ARROWS mají rozsáhlé zkušenosti s vyjednáváním s nájemníky. Často je efektivnější a rychlejší cestou dohoda o ukončení nájmu s finanční kompenzací. Připravíme pro vás právně neprůstřelnou dokumentaci, aby se předešlo budoucím sporům. Potřebujete strategii pro nájemníky? Napište na office@arws.cz.

Správa nájemních vztahů

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Nevýhodné smlouvy: Dům je plný nájemníků se smlouvami na dobu neurčitou a historicky nízkým nájmem, které blokují jakoukoliv rekonstrukci.	Audit nájemních smluv: V rámci DD prověříme každou smlouvu. Chcete vědět, jaké závazky kupujete? Napište na office@arws.cz.
Spor o zvýšení nájmu: Nájemník odmítne akceptovat zvýšení nájmu. Proces se musí řešit soudně, trvá měsíce a blokuje váš cash flow.	Právní podpora při zvyšování nájmu: Připravíme formálně správné návrhy  a v případě nutnosti vás zastoupíme u soudu. Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Neplatná výpověď: Pokusíte se nájemníkovi dát výpověď kvůli rekonstrukci , ale soud ji shledá neplatnou. Projekt se zastaví na roky.	Příprava výpovědí a strategie: Připravíme právně neprůstřelnou výpověď nebo dohodu o ukončení nájmu. Potřebujete právní pomoc? Napište na office@arws.cz.
Neplatiči a škody: Nájemníci přestanou platit nebo poškozují majetek  v reakci na změnu vlastníka nebo plánovanou rekonstrukci.	Zastupování ve sporech: Řešíme spory s nájemníky, včetně vymáhání dlužného nájmu a náhrady škody. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení.

Stavební řízení a povolení k rekonstrukci

Máte koupeno a dům je prázdný. Nyní začíná administrativní bitva se stavebním úřadem.

Kdy stačí ohlášení a kdy je nutné stavební povolení?

Ne každá úprava vyžaduje stejné povolení. Pokud měníte kuchyňskou linku nebo pokládáte nové podlahy, nepotřebujete zpravidla nic.

Pokud zasahujete do nenosných příček, postačí ohlášení stavby. Jakmile však zasahujete do nosných konstrukcí domu, měníte způsob využití (např. z bytu na kancelář) nebo vzhled budovy, budete vždy potřebovat stavební povolení.

Specifika památkové péče: Jak předejít milionovým pokutám

Skutečným pánem řízení u starých činžovních domů není stavební úřad, ale odbor památkové péče. Mnoho domů v centrech měst leží v památkových zónách nebo rezervacích.

Jakákoli práce, která by mohla ovlivnit vzhled nebo podstatu památky – včetně výměny oken, opravy fasády nebo úprav interiérů – vyžaduje závazné stanovisko památkářů. Pokud začnete rekonstruovat bez tohoto stanoviska, hrozí vám okamžité zastavení prací a pokuty v řádech milionů korun.

Památkáři vám navíc mohou zakázat určité materiály (např. plastová okna) nebo dokonce nařídit navrácení do původního stavu na vaše náklady. Proto je nutné jednat s památkáři ještě před finalizací projektu.

ARROWS se specializuje na stavební právo a problematiku památkové ochrany. Zajišťujeme pro klienty závazná stanoviska v rané fázi projektu a zastupujeme je u stavebních úřadů a všech dotčených regulátorů. Potřebujete získat povolení pro vaši rekonstrukci? Napište na office@arws.cz.

Realizace přestavby a smlouva o dílo

Získali jste povolení a vybíráte stavební firmu. Nyní je čas právně ochránit vaši investici během samotné realizace.

Klíčové náležitosti smlouvy o dílo (SoD)

Smlouva o dílo se stavební firmou je po kupní smlouvě nejdůležitějším dokumentem celého projektu. Musí precizně definovat předmět díla (ideálně odkazem na projektovou dokumentaci), celkovou cenu, platební milníky a závazný termín dokončení.

Klíčové jsou také sankce za prodlení  a dostatečně dlouhá záruční doba na provedené práce, která by měla být delší než zákonné minimum.

Proč je klíčová role technického dozoru investora (TDI)?

Nezapomeňte, že „stavbyvedoucí“ a „technický dozor investora“ (TDI) jsou dvě různé role, které stojí proti sobě. Stavbyvedoucí pracuje pro stavební firmu a jeho cílem je maximalizovat její zisk (např. šetřením na materiálu nebo vykazováním víceprací).

Technický dozor investora (TDI)  je naopak váš člověk na stavbě. Je placen vámi, hájí vaše zájmy, kontroluje kvalitu prováděných prací a především odsouhlasuje oprávněnost faktur a tzv. víceprací.

Vaše smlouva o dílo musí roli TDI právně posílit. Musí jasně stanovit, že stavební firma je povinna řídit se pokyny TDI a že jakékoliv vícepráce musí TDI předem písemně schválit.

Připravujeme a revidujeme smlouvy o dílo tak, aby chránily primárně vás jako investora. Naše smlouvy dávají TDI jasné pravomoci a nastavují přísné mechanismy kontroly nákladů a kvality. Chcete smlouvu, která hájí vaše zájmy? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Kolaudace a úspěšné dokončení projektu

Stavba je hotová. Posledním právním krokem je získání povolení k jejímu užívání, tedy kolaudace.

Kolaudace je finální rozhodnutí stavebního úřadu, že stavba byla provedena v souladu s povolením a je bezpečná k užívání. Je nutná u všech rozsáhlých rekonstrukcí, které vyžadovaly stavební povolení.

Kolaudace je v podstatě závěrečná zkouška všech předchozích kroků. Stavební úřad bude vyžadovat kompletní dokumentaci: původní stavební povolení (Krok 4), kladné závazné stanovisko památkářů (Krok 4), veškeré revizní zprávy (elektřina, plyn, komíny) a protokoly o úspěšných zkouškách (Krok 5).

Pokud cokoliv z této dokumentace chybí nebo je v rozporu s původním povolením, úřad souhlas nevydá a vy nemůžete dům legálně užívat ani v něm pronajímat byty.

Během celého projektu působíme jako centrální správce vaší právní dokumentace. Zajišťujeme, že v den kolaudace jsou všechny podklady kompletní a v souladu se zákonem. Zastupujeme klienty v kolaudačním řízení a dotahujeme jejich investiční projekty do úspěšného konce.

ARROWS: Váš partner pro komplexní realitní projekty

Investice do činžovního domu a jeho přestavba je maraton plný právních, finančních a technických překážek. Mít partnera, který rozumí celému životnímu cyklu projektu – od úvodní strategie až po finální kolaudaci – je pro úspěch investice nezbytné.

Právníci ARROWS se této problematice věnují denně. Naše rozsáhlé zkušenosti s portfoliem více než 150 akciových společností a 250 společností s ručením omezeným nám dávají unikátní vhled do potřeb korporátních klientů a investorů. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě právních služeb.

Poskytujeme komplexní právní servis:

• strategické nastavení transakce (SPV, Asset/Share deal),
• hloubkové due diligence (právní, technické i regulační),
• přípravu a revizi všech typů smluv (kupní, úvěrové, zástavní, smlouvy o dílo),
• strategické řešení nájemních vztahů,
• zastupování ve stavebním řízení (včetně jednání s památkáři),
• zastupování v kolaudačním řízení.

Díky naší mezinárodní síti ARROWS International pro vás bez problémů vyřešíme i přeshraniční akvizice a financování. Naše klienty navíc rádi propojujeme mezi sebou, pokud vidíme zajímavé obchodní nebo investiční příležitosti.

FAQ – Nejčastější právní dotazy ke koupi a přestavbě činžovního domu

1. Jaký je hlavní rozdíl mezi "Asset Deal" a "Share Deal" při koupi činžovního domu?

Při Asset Dealu kupujete konkrétní nemovitost (budovu a pozemky). Je to čistší, protože nepřebíráte žádné jiné dluhy prodávajícího. Při Share Dealu  kupujete obchodní podíl ve firmě, která nemovitost vlastní. Kupujete tak celou firmu, včetně jejích případných skrytých dluhů, daňových rizik či sporů. Volba má zásadní daňové a právní dopady. Pokud řešíte, jakou strukturu transakce zvolit, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Plánuji rozsáhlou rekonstrukci. Mohu jednoduše vypovědět nájemníky se smlouvou na dobu neurčitou?

Nemůžete. Ukončení nájmu z důvodu rekonstrukce je právně velmi složité. Musíte mít objektivní důvod (často doložený projektem), že práce nelze provádět za přítomnosti nájemníka, a výpověď musí splňovat přísné náležitosti. Neplatná výpověď vede k prohranému soudu. Doporučujeme vždy preferovat dohodu. S přípravou strategie pro nájemníky vám pomůžeme, napište na office@arws.cz.

3. Co mi reálně hrozí, když začnu rekonstruovat v památkové zóně bez souhlasu památkářů?

Hrozí vám okamžité zastavení prací a pokuty v řádech milionů korun. Památkový úřad  vám navíc může nařídit vrátit vše do původního stavu na vaše náklady, i kdyby to znamenalo stržení již provedené rekonstrukce. Získání závazného stanoviska před zahájením prací je absolutní nutností. Pokud řešíte nemovitost v památkové zóně, kontaktujte nás na office@arws.cz.

4. tavební firma mi při rekonstrukci neustále účtuje "vícepráce". Jak se mohu bránit?

Obranou je precizní smlouva o dílo (SoD). Smlouva musí jasně definovat, co je a co není vícepráce, a stanovit přísný proces pro jejich schvalování (ideálně přes vašeho technického dozora – TDI). Bez kvalitní SoD jste ve velmi slabé pozici. V ARROWS se specializujeme na přípravu SoD, které chrání investory. Pro revizi nebo přípravu smlouvy nám napište na office@arws.cz.

5. Mohu jako zahraniční investor (mimo EU) volně koupit činžovní dům v ČR?

Ano, obecně platí, že občané třetích zemí mohou v ČR nabývat nemovitosti bez zásadních omezení. Komplikace však mohou nastat u financování, uznávání zahraničních dokumentů nebo daňových struktur. Díky naší síti ARROWS International  máme s těmito transakcemi denní zkušenosti. Pokud jste zahraniční investor, kontaktujte nás na office@arws.cz.

6. Co je to TDI (technický dozor investora) a opravdu ho potřebuji?

Ano, technický dozor investora (TDI) je klíčový. Stavbyvedoucí pracuje pro stavební firmu a hájí její zájmy (minimalizace nákladů). TDI  je váš expert na stavbě, který hájí vaše zájmy – kontroluje kvalitu, dodržování projektu a oprávněnost faktur. V ARROWS zajistíme, aby role TDI byla pevně zakotvena ve smlouvě o dílo. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.