Na co si dát pozor při žádosti o úvěr na výstavbu projektu

Plánujete realizovat developerský projekt a potřebujete bankovní financování? V tomto článku najdete konkrétní odpovědi na otázky, které si klade každý investor před jednáním s bankou – od požadovaného vlastního kapitálu přes strukturu zajištění až po kovenanty, jejichž porušení může vést k okamžitému zesplatnění celého úvěru.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Proč je projektové financování jiné než běžný podnikatelský úvěr?

Projektové financování developerských záměrů představuje specifickou oblast bankovnictví, která se zásadně liší od standardního podnikatelského úvěru. Základním principem je, že banka spoléhá primárně na budoucí peněžní toky (cash flow) z realizovaného projektu, nikoli pouze na celkovou bonitu developera jako firmy.​

Developer, který přichází do banky s žádostí o financování výstavby bytového domu, logistického parku nebo kancelářské budovy, musí pochopit, že celý proces schvalování a čerpání úvěru bude probíhat podle jiných pravidel než u klasického provozního financování. Banky v tomto segmentu provádějí detailní due diligence technické, právní a finanční proveditelnosti projektu ještě před tím, než vůbec začnou jednat o konkrétních podmínkách.​

V posledních letech navíc tuzemské banky výrazně zpřísnily podmínky pro financování developmentu. Vzrostly požadavky na ukazatel krytí dluhové služby (DSCR) a snížila se maximální hranice ukazatele LTV o 10–15 % s výjimkou rezidenčních projektů. Bankéři jsou velmi ostražití především u lokalit navázaných na turistický ruch a u kancelářských či maloobchodních projektů, kde již odmítají financovat spekulativní výstavbu.

Kolik vlastního kapitálu musíte do projektu vložit?

Jedním z prvních parametrů, které banka posuzuje, je poměr vlastních zdrojů developera k celkovým nákladům projektu. Banky standardně požadují, aby developer vložil 20–30 % nákladů z vlastních zdrojů (equity), přičemž u rizikovějších projektů může tento požadavek vzrůst až na 40 %.

Ukazatel LTV (Loan to Value) vyjadřuje poměr mezi výší úvěru a tržní hodnotou zastavované nemovitosti. Většinou výše LTV dosahuje maximálně 70 %, v některých případech až 80 %. To v praxi znamená, že developer musí do projektu investovat vlastní prostředky minimálně ve výši 20 % z celkových projektových nákladů.​

Kromě LTV banky sledují také ukazatel LTC (Loan to Cost), tedy poměr úvěru k celkovým nákladům projektu. Pokud stavíte bytový dům s celkovými náklady 100 milionů korun a banka nabízí LTC 70 %, půjčí vám maximálně 70 milionů korun a zbylých 30 milionů musíte vložit z vlastních zdrojů.

Čím nižší LTV a LTC požadujete, tím lepší úrokovou sazbu můžete vyjednat. Banka přebírá menší riziko, když půjčí menší částku vzhledem k hodnotě nemovitosti nebo celkovým nákladům projektu.

Advokátní kancelář ARROWS se specializuje na právní poradenství při strukturování developerského financování. Pomáháme klientům optimalizovat kapitálovou strukturu tak, aby dosáhli co nejlepších podmínek od banky. Potřebujete konzultaci? Napište na office@arws.cz.

Jaké dokumenty banka vyžaduje k žádosti o úvěr?

Příprava komplexní dokumentace představuje jeden z nejnáročnějších kroků v procesu získání developerského úvěru. Banka bude požadovat podrobný business plan, cash flow forecast na celou dobu projektu, potvrzení o vlastnictví nebo opci na pozemek, stavební povolení nebo alespoň územní rozhodnutí, smlouvy s architekty a dodavateli a analýzu trhu včetně prodejní strategie.​

K základním podkladům patří:

• Aktuální list vlastnictví
• Nabývací titul vlastnictví
• Územně plánovací dokumentace
• Projektová dokumentace
• Pravomocné stavební povolení
• Finanční model s projekcí DSCR a cash flow

Nejdůležitějším dokumentem je cash flow forecast, který musí být konzervativní a realistický. Banky důkladně prověřují, zda projekt dokáže generovat dostatečné příjmy k pokrytí dluhové služby.​

FAQ – Právní tipy k přípravě dokumentace

1. Mohu žádat o úvěr bez pravomocného stavebního povolení?
   Ano, ale banka jej pravděpodobně stanoví jako odkládací podmínku čerpání. To znamená, že úvěrová smlouva bude podepsána, ale k prvnímu čerpání dojde až po předložení pravomocného povolení. Pro přípravu kompletní dokumentace kontaktujte office@arws.cz.
2. Je nutné mít smlouvu s generálním dodavatelem před žádostí o úvěr?
   Banky obvykle požadují uzavření smlouvy o dílo s generálním dodavatelem za pevnou cenu a s pevným termínem dokončení jako jednu z odkládacích podmínek čerpání. Advokáti ARROWS vám pomohou připravit smluvní dokumentaci. Ozvěte se na office@arws.cz.​

Co je projektová společnost (SPV) a proč ji banka vyžaduje?

Banky při developerských projektech téměř vždy vyžadují, aby každý projekt běžel v samostatné projektové společnosti. SPV (Special Purpose Vehicle) je společnost zvláštního určení, která slouží výhradně k přípravě a realizaci konkrétního developerského projektu.​

Hlavním důvodem je izolace rizika. Případný neúspěch projektu nesmí ohrozit mateřskou developerskou společnost ani její další aktivity. Tato transparentní struktura je preferována jak bankami, tak investory.​

Developer založí pro každý nový projekt – ať už jde o bytový dům, kancelářskou budovu nebo logistický park – samostatnou společnost, typicky s.r.o. Veškerá rizika spojená s výstavbou, jako je překročení rozpočtu, spory s dodavateli nebo neúspěšný prodej jednotek, dopadají pouze na toto jedno SPV.​

SPV se stává uzlem vztahů týkajících se projektu a uzavírá všechny smlouvy podstatné pro realizaci – smlouvu o dílo se zhotovitelem, úvěrovou smlouvu s bankou, kupní smlouvy s klienty. Z pohledu financování je klíčové, že SPV vlastní příslušné nemovitosti a vstupuje do nejdůležitějších právních vztahů týkajících se projektu.​

Advokáti ARROWS běžně zakládají projektové společnosti pro developerské projekty a nastavují vnitřní strukturu tak, aby vyhovovala požadavkům bank i investorů. Pro založení SPV a nastavení vztahů mezi společníky nás kontaktujte na office@arws.cz.

Jaké zajištění banka požaduje?

Zajištění developerského úvěru představuje komplexní síť smluvních dokumentů. V zásadě lze říci, že se zřizují zástavní práva téměř ke všemu, co z právního hlediska zastavit lze.​

Nejčastějšími zajišťovacími instrumenty jsou:​

• Zástavní právo k pozemkům, na kterých je developerský projekt realizován
• Zástavní právo k budovám stavěným v rámci projektu
• Zástavní právo k obchodním podílům v projektové společnosti (SPV)
• Postoupení pohledávek z budoucích kupních a nájemních smluv
• Ručitelské prohlášení mateřské společnosti

Zástavní právo k nemovitostem je základní formou zajištění. Banka tím získává možnost uspokojit svou pohledávku z prodeje zastavené nemovitosti, pokud dlužník svůj dluh řádně a včas nesplní. Po schválení úvěru dochází ke vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí.​

Problém osobního ručení

Problém nastává, když banka požaduje osobní ručení statutárních orgánů nebo majitelů. V projektovém financování by mělo být ručení omezeno na aktiva projektové společnosti (SPV) – tzv. non-recourse nebo limited-recourse struktura. Pokud banka trvá na širokém ručení, je třeba vyjednat jeho limity a výjimky.​

Naši právníci pravidelně vyjednávají podmínky zajištění s bankami tak, aby chránily osobní majetek investorů a omezily jejich odpovědnost na přiměřenou míru. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Nadměrné osobní ručení investora za závazky SPV.	Vyjednání limited-recourse struktury a omezení rozsahu ručení.
Nesprávně nastavené zástavní právo neumožňující postupný výmaz při prodeji jednotek.	Příprava zástavních smluv s mechanismem partial release.
Zástavní právo financující banky blokující prodej bytů kupujícím.	Vyjednání podmínek pro vzdání se zástavního práva při úhradě kupní ceny.
Postoupení pohledávek z kupních smluv bez kontroly developera.	Právní revize dokumentace a ochrana práv developera na inkaso plateb.
Zástava obchodních podílů v SPV omezující kontrolu investora.	Nastavení governance struktury zachovávající řídící pravomoci.

Co jsou kovenanty a proč jsou pro vás kritické?

Úvěrová smlouva v rámci projektového financování obsahuje řadu omezujících podmínek nazývaných kovenanty (covenants). Jedná se o závazky dlužníka, které přesahují jeho běžné právní povinnosti a jejichž porušení může vést k závažným následkům včetně okamžitého zesplatnění úvěru.​

Kovenanty se dělí na dvě základní kategorie:​

Finanční kovenanty:

• Minimální hodnota DSCR (Debt Service Coverage Ratio)
• Maximální zadluženost
• Udržení určité úrovně vlastního kapitálu
• Požadovaná IRR (Internal Rate of Return) projektu

Nefinanční kovenanty:

• Zákaz dalšího zadlužování bez souhlasu banky
• Zákaz prodeje klíčových aktiv (negative pledge)
• Zákaz vyplácení zisku sponzorům během výstavby
• Povinnost dodávat pravidelné reporty
• Zákaz změny vlastnické struktury (change of ownership)

Ukazatel DSCR vyjadřuje výši finančních rezerv příjemce úvěru v průběhu splácení. Požadavek DSCR ve výši 120 % zjednodušeně znamená, že roční čistý příjem developera musí dosahovat 120 % splátky jistiny a úroku z úvěru za kalendářní rok. Banky v ČR obvykle požadují DSCR mezi 1,2–1,4.​

Riziko Event of Default

Největší hrozbou je porušení kovenantu, které vede do stavu Event of Default. Nejzávažnějším důsledkem je tzv. akcelerace úvěru – banka má právo prohlásit celý dluh za okamžitě splatný. To pro projekt ve výstavbě znamená okamžitý finanční kolaps.

Specifickou klauzulí je cross default, na jejímž základě dojde k okamžitému zesplatnění úvěru, pokud developer poruší smluvní podmínky vůči jiné bance, která mu souběžně poskytuje úvěr. Banky se tak chrání před rizikem, že dlužná společnost přestane plnit i jim.​

Právníci ARROWS pravidelně revidují úvěrové smlouvy a vyjednávají změkčení přísných kovenantů. Dokážeme identifikovat riziková ustanovení a navrhnout formulace, které chrání vaše zájmy. Pro revizi úvěrové dokumentace kontaktujte office@arws.cz.

Jaký je požadavek na předprodej (presales)?

Jednou ze zásadních podmínek, které si banky kladou, je předprodej dané nemovitosti. Banky zpravidla požadují, aby nemovitost byla předprodaná z 20 až 30 % z celkového objemu. Tato podmínka má své logické opodstatnění – banka si tím zajišťuje, že o projekt je na trhu reálný zájem.

U kancelářských a maloobchodních nemovitostí se zvýšily požadavky na před-pronájem. V těchto segmentech banky nefinancují spekulativní výstavbu, jak tomu bylo občas v minulosti v zavedených lokalitách.

Předprodej musí být doložen platnými kupními smlouvami nebo smlouvami o budoucí smlouvě kupní. Dokud tento předprodej není dosažen, některé banky neumožní uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí kupní s dalšími klienty.

Jak probíhá proces od žádosti k čerpání úvěru?

Proces získání developerského úvěru má několik jasně definovaných fází:

1. Příprava
   Sestavení podnikatelského plánu, projektové dokumentace, právní prověrky pozemku a povolení, finančního modelu s DSCR a cash flow.
2. Jednání s bankou
   Předložení term sheetu (předběžných podmínek), vyjednávání kovenantů, LTV a zajištění. Term sheet je v podstatě „blueprintem" úvěrové smlouvy a představuje zásadní dokument v procesu vyjednávání.​
3. Due diligence
   Banka prověřuje všechny aspekty projektu, často s pomocí nezávislých expertů. Zjišťuje, zda je projekt v souladu s územním plánem, zda existují rizika zrušení dosavadních povolení, a prověřuje bonitu potenciálních kupců či nájemců.
4. Smluvní dokumentace
   Úvěrová smlouva (detailní manuál řízení projektu), zástavní smlouvy, případně mezivěřitelské dohody.
5. Čerpání
   Postupné čerpání podle fáze výstavby, kontrolováno nezávislým expertem (cost surveyor).

Uzlové body čerpání

Čerpání developerského úvěru neprobíhá jednorázově, ale postupně podle tzv. uzlových bodů. Jedná se o definované stupně rozestavěnosti bytového domu, na jejichž základě lze uvolnit čerpání úvěru. Závěrečný uzlový bod, tedy poslední čerpání, se váže až na dokončený bytový dům s předloženým kolaudačním souhlasem.​

Banka čerpá přímo dodavateli stavby, nikoli na účet developera. V každém uzlovém bodě může být rozčerpáno maximálně 70 % z celkové hodnoty projektu odpovídající danému uzlovému bodu.​

K žádosti o čerpání jsou vždy předkládány doklady prokazující účelovost čerpání. V případě výstavby je obvykle vyžadováno posouzení prostavěnosti nezávislým expertem (cost surveyor).​

FAQ – Právní tipy k procesu čerpání

1. Co se stane, když nedosáhnu uzlového bodu včas?
   Prodlení s výstavbou může vést k porušení kovenantů a v krajním případě k zastavení dalšího čerpání. Právníci ARROWS pomohou vyjednat realistické milníky a nastavit mechanismy pro řešení zpoždění. Napište na office@arws.cz.
2. Může banka odmítnout čerpání, i když jsem splnil uzlový bod?
   Ano, pokud zjistí porušení jiných podmínek úvěrové smlouvy. Proto je kritické průběžně monitorovat plnění všech kovenantů.

Jaká právní rizika musíte prověřit před žádostí o úvěr?

Jakýkoli právní deficit může zhatit celé financování. Proto je nezbytné provést komplexní právní due diligence ještě před zahájením jednání s bankou.​

Vlastnické vztahy k pozemku

Zdánlivě bezproblémový pozemek může skrývat právní vady, které vedou k průtahům v řádu let, neočekávaným nákladům v milionech korun nebo v krajním případě ke kolapsu celého projektu.

Mezi nejčastější rizika patří:

• Sporové situace při výkupu pozemků
• Nejasnosti ohledně vlastnických práv
• Věcná břemena omezující využití pozemku
• Nevypořádané restituční nároky
• Předkupní práva třetích osob

Pokud stavba stojí na pozemku jiného vlastníka, vzniká vzájemné předkupní právo podle § 3056 občanského zákoníku. Tato komplikace může výrazně zkomplikovat financování i následný prodej jednotek.​

Soulad s územním plánem

Soulad s územním plánem je kritický. Stavební úřad posuzuje každý záměr primárně podle toho, zda je v souladu s územně plánovací dokumentací. Stavba v rozporu s územním plánem je zásadním porušením stavebního zákona, které hrozí vysokými finančními sankcemi a v krajním případě i nařízením odstranění stavby.​

Riziko představuje i možná nestabilita územního plánu. Územní plán jako opatření obecné povahy může být kdykoli napaden u správního soudu, často ze strany sousedů nebo aktivistických spolků.​

Obraťte se na naše odborníky

Ekologická zátěž

Nákup průmyslového areálu či brownfieldu může skrývat náklady v řádech desítek milionů korun na sanaci staré ekologické zátěže.​

Environmental Due Diligence (EDD) zahrnuje:​

• Fáze 1 (Desk research): Analýza historických map, archivů, povolení a databází kontaminovaných míst
• Fáze 2 (Fyzický průzkum): Odběr a laboratorní analýza vzorků půdy a podzemní vody

Pokud ČIŽP zjistí kontaminaci, má pravomoc vlastníkovi pozemku uložit opatření k nápravě – průzkum, analýzu rizik a sanaci na náklady vlastníka.​

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Nesoulad projektu s územním plánem – pokuta až 2 mil. Kč a nařízení odstranění stavby.	Právní prověrka souladu záměru s ÚP před koupí pozemku.
Skrytá věcná břemena nebo restituční nároky.	Komplexní due diligence vlastnických vztahů
Ekologická zátěž na pozemku – náklady na sanaci v milionech.	Environmental Due Diligence ve spolupráci s technickými experty.
Předkupní právo třetí osoby blokující transakci.	Právní analýza a řešení předkupních práv
Zrušení stavebního povolení soudem pro procesní vady.	Příprava a zastupování v povolovacím řízení.

Advokátní kancelář ARROWS zajišťuje kompletní právní due diligence pozemků a projektů pro developerské investice. Spolupracujeme s prověřenými technickými experty a geology. Výsledky prověrky promítneme do kupní smlouvy tak, aby chránila vaši investici. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Jaké sankce hrozí za stavbu bez povolení?

Stavební zákon stanoví přísné sankce za realizaci stavby bez potřebného povolení nebo v rozporu s ním.

Podle § 301 stavebního zákona lze uložit pokutu:​

• Do 1 000 000 Kč za provádění záměru bez povolení
• Do 2 000 000 Kč za výstavbu v běžném území (nový stavební zákon zvýšil pokuty na dvojnásobek)
• Do 4 000 000 Kč za stavbu ve zvláště chráněném území, v ochranném pásmu nebo na nezastavitelném pozemku

Nový stavební zákon zpřísnil také možnost získání dodatečného povolení stavby. Budete muset prokázat dobrou víru, že jste nevěděli o nutnosti povolení, a splnit další podmínky. Správní poplatek za dodatečné povolení je navíc až čtyřnásobně vyšší než za standardní povolení.​

Pokud stavbu nelze dodatečně povolit, stavební úřad žádost zamítne a nařídí odstranění stavby. Tento scénář představuje pro financovaný projekt katastrofu.​

Alternativní zdroje financování: Mezaninové financování

Bankovní úvěr nemusí být jediným zdrojem kapitálu. Mezaninové financování je hybridní dluh, který vyplňuje mezeru mezi levným bankovním úvěrem a drahým vlastním kapitálem.​

V právní rovině jde o dlužnický vztah založený na smlouvě o úvěru, ale s jedním zásadním rozdílem – podřízeností vůči seniornímu bankovnímu financování. Mezaninový věřitel dostane zaplaceno až po úplném uspokojení banky.​

Výhody mezaninového financování:

• Vyšší flexibilita než u bankovního úvěru
• Možnost financovat rizikovější fáze projektu (nákup pozemku, příprava povolení)
• Zachování kontroly nad společností (na rozdíl od vstupu equity investora)

Nevýhody:

• Výrazně vyšší úrokové sazby (často 9–15 % p.a.)​
• Vyšší riziko pro investora
• Podřízenost vůči bance

Typická kapitálová struktura developerského projektu vypadá následovně: 55–60 % seniorní dluh (banka), 15–20 % mezaninové financování, 20–30 % vlastní kapitál (equity).

Smlouvy s kupujícími a jejich vliv na financování

Struktura smluv s budoucími kupujícími bytů má přímý dopad na schopnost čerpat a splácet developerský úvěr. Smlouvy o smlouvě budoucí kupní a následné kupní smlouvy musí být nastaveny tak, aby generovaly cash flow v souladu s požadavky banky.

Typická struktura plateb zahrnuje:​

• Rezervační poplatek (záloha na kupní cenu) při podpisu rezervační smlouvy
• Další zálohy v průběhu výstavby
• Doplatek kupní ceny při předání bytu po kolaudaci

Banka obvykle vyžaduje, aby zálohy od kupujících byly ukládány na speciální projektový účet, který má pod kontrolou. Developer nemůže s těmito prostředky volně disponovat.​

Problematickým bodem je také zástavní právo financující banky. Kupující musí být seznámen s tím, že na nemovitosti může být před uzavřením kupní smlouvy zřízeno zajištění ve formě zástavního práva. Developer musí zajistit, aby banka souhlasila s výmazem zástavního práva z prodávané jednotky po úhradě odpovídající části kupní ceny.​

Advokáti ARROWS připravují kompletní smluvní dokumentaci pro developerské projekty – od rezervačních smluv přes smlouvy o smlouvě budoucí kupní až po finální kupní smlouvy. Naše dokumentace je nastavena tak, aby vyhovovala požadavkům financující banky i ochraně práv developera. Pro přípravu smluvní dokumentace napište na office@arws.cz.

Kolaudace a její vliv na splacení úvěru

Kolaudace představuje kritický milník pro developerský projekt. Teprve po vydání kolaudačního rozhodnutí může developer převádět vlastnictví jednotek na kupující a inkasovat doplatky kupních cen, ze kterých splácí úvěr.

Od 1. července 2024 platí nová pravidla pro kolaudaci podle stavebního zákona č. 283/2021 Sb. Vydání kolaudačního rozhodnutí vyžadují všechny stavby vyhrazené, všechny stavby ostatní a z jednoduchých staveb ty uvedené v příloze č. 2 k NSZ.​

Stavební úřad posuzuje v kolaudačním řízení, zda skutečné provedení stavby je v souladu s povolením a ověřenou dokumentací. Stavební úřad má kolaudační rozhodnutí vydat ve lhůtě do 15 dnů od provedení závěrečné kontrolní prohlídky.

Komplikace při kolaudaci, například absence funkčních bezpečnostních systémů nebo chybějící dokumentace, může zabránit uvedení nemovitosti do užívání. Každý den zpoždění kolaudace znamená ztrátu plánovaných příjmů a potenciální porušení kovenantů vůči bance.​

FAQ – Právní tipy ke kolaudaci

1. Co když kolaudace proběhne později, než jsem plánoval?
   Prodlení s kolaudací může vést k porušení kovenantů úvěrové smlouvy. Je nutné včas informovat banku a vyjednat případnou úpravu harmonogramu. 
2. Mohu prodávat byty před kolaudací?
   Převod vlastnictví je možný až po kolaudaci. Před ní můžete uzavírat pouze smlouvy o smlouvě budoucí kupní. 

Odpovědnost za škody během výstavby

Developer i stavební firma nesou společnou odpovědnost za škody způsobené stavební činností na sousedních nemovitostech. Podle § 2926 občanského zákoníku nahradí škodu ten, kdo provádí nebo zajišťuje práce, jimiž se jinému působí škoda na nemovité věci.​

V praxi to znamená, že odpovědnost za škodu může nést nejen stavební firma, která na místě fyzicky staví, ale i developer jako osoba zajišťující výstavbu. Pokud developer tvrdí, že škodu způsobila stavební firma, a stavební firma ukazuje na developera, je to pro poškozeného právně bez významu. Oba mají vůči němu solidární odpovědnost.​

Tato odpovědnost je objektivní – vzniká i tehdy, byla-li stavební činnost prováděna řádně a se všemi potřebnými povoleními. Developer se jí nemůže zprostit poukazem na to, že postupoval v souladu se zákonem.​

Pojištění odpovědnosti je proto kritické. Advokátní kancelář ARROWS je pojištěna na škodu až do 500 000 000 Kč. Pro klienty je bezpečnější nechat právní věci profesionálně zajistit, protože v případě chyby neseme odpovědnost my.

Jak může pomoci síť ARROWS International?

Developerské projekty s mezinárodním prvkem – ať už jde o zahraniční investory, přeshraniční financování nebo akvizice v zahraničí – vyžadují znalost více právních řádů současně. Díky deset let budované síti ARROWS International prakticky denně řešíme případy s mezinárodním prvkem.

Zajišťujeme:

• Právní podporu při vstupu zahraničních investorů do českých developerských projektů
• Strukturování investic tak, aby vyhovovaly požadavkům zahraničních bank
• Koordinaci právních týmů v různých jurisdikcích
• Due diligence pro přeshraniční transakce

ARROWS jako partner pro investory a developery

Advokátní kancelář ARROWS některé projekty nejen právně zajišťuje, ale také se sama podílí na jejich realizaci, včetně možnosti jejich odkupu nebo zajištění prodeje. Kromě právních služeb nabízíme konzultace pro investory a podnikatele, kteří hledají vhodné partnery nebo příležitosti pro akvizice či exity.

Část těchto aktivit zajišťujeme s našimi partnery – společností SHARE DEAL Office, která se zaměřuje na podporu transakcí a propojení investorů. 

V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 50 obcí a krajů. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě. Umíme klienty propojit mezi sebou v případě, že mají zajímavé investiční nebo obchodní příležitosti. Pokud shání financování či obchodního partnera pro nákup nebo prodej, rádi pomůžeme.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS (office@arws.cz)
Porušení kovenantu vedoucí k zesplatnění úvěru.	Monitoring plnění kovenantů a včasná komunikace s bankou.
Prodlení s výstavbou a sankce od kupujících.	Příprava smluv s realistickými termíny a mechanismy řešení prodlení.
Solidární odpovědnost za škody na sousedních nemovitostech.	Příprava smluv o dílo s přenosem rizika na zhotovitele.
Spor s financující bankou o výklad úvěrové smlouvy.	Zastupování v jednáních s bankou a případných sporech.
Neúspěšná kolaudace ohrožující splácení úvěru.	Právní podpora v kolaudačním řízení a komunikace s úřady.

Závěr: Proč svěřit právní agendu odborníkům

Získání úvěru na výstavbu projektu je komplexní proces, který vyžaduje koordinaci právních, finančních a technických aspektů. V praxi je tato agenda složitější, než se na první pohled zdá. Jednotlivé kroky, které vypadají jednoduše, mají skryté výjimky, procesní detaily, návaznosti na další předpisy a rizika, která laik často nevidí.

Advokátní kancelář ARROWS řeší tuto agendu denně, čímž dokáže klientovi výrazně zkrátit čas a minimalizovat riziko chyb. Běžně jsme partnery firemních právníků pro řešení speciálních záležitostí v oblasti projektového financování.

Pokud nechcete riskovat chyby, škody nebo pokuty, můžete celou věc bezpečně přenechat ARROWS. Stačí kontaktovat kancelář na office@arws.cz.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k úvěru na výstavbu projektu

1. Jaká je minimální výše vlastního kapitálu pro získání developerského úvěru?

Banky standardně požadují 20–30 % vlastních zdrojů z celkových nákladů projektu. U rizikovějších projektů nebo méně zkušených developerů může požadavek vzrůst až na 40 %. Konkrétní výše závisí na typu projektu, lokalitě a bonitě developera. 

2. Co je DSCR a jakou hodnotu požadují banky?

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) vyjadřuje poměr čistého příjmu k ročním splátkám úvěru. Banky v ČR obvykle požadují DSCR mezi 1,2–1,4, což znamená 20–40 % rezervu nad splátky. Nižší DSCR signalizuje vyšší riziko pro banku a může vést k zamítnutí úvěru nebo přísnějším podmínkám. 

3. Může banka zesplatnit úvěr před dokončením projektu?

Ano, pokud dojde k porušení kovenantů (závazných podmínek úvěrové smlouvy). Nejčastějšími důvody jsou pokles DSCR pod požadovanou hranici, prodlení s výstavbou, nesplnění předprodejů nebo porušení informačních povinností. Banka má v takovém případě právo prohlásit celý dluh za okamžitě splatný (akcelerace). Pro právní ochranu před tímto rizikem se obraťte na office@arws.cz.

4. Je nutné zakládat projektovou společnost (SPV) pro každý projekt?

Banky to téměř vždy vyžadují. SPV izoluje rizika jednoho projektu od zbytku podnikání developera a zajišťuje transparentnost pro banku i investory. Založení SPV navíc chrání osobní majetek investora v případě neúspěchu projektu. Advokáti ARROWS běžně zakládají a strukturují projektové společnosti – napište na office@arws.cz.

5. Co je mezaninové financování a kdy ho využít?

Mezaninové financování je hybridní dluh mezi bankovním úvěrem a vlastním kapitálem. Využívá se k dofinancování části, kterou nepokryje banka – typicky 15–20 % kapitálové struktury. Je dražší než bankovní úvěr (9–15 % p.a.), ale umožňuje zachovat kontrolu nad projektem. Pro strukturování komplexního financování nás kontaktujte na office@arws.cz.

6. Jak dlouho trvá proces od žádosti o úvěr k prvnímu čerpání?

Standardně 2–4 měsíce v závislosti na složitosti projektu a připravenosti dokumentace. Proces zahrnuje přípravu žádosti, due diligence ze strany banky, vyjednávání podmínek, přípravu smluvní dokumentace a splnění odkládacích podmínek čerpání. Profesionální právní příprava může tento proces významně urychlit.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.