Předprodeje bytů:

Koupě bytu, který ještě nestojí, je velkým krokem plným příležitostí i rizik. V tomto článku vám srozumitelně vysvětlíme klíčové právní dokumenty, jako je rezervační smlouva a smlouva o smlouvě budoucí. Provedeme vás nejčastějšími úskalími a ukážeme, jak si zajistit bezpečnou a úspěšnou investici. Najdete zde konkrétní odpovědi na otázky, které vás při koupi bytu od developera v předprodeji trápí.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "JUDr. Jakub Dohnal, Ph.D.,LL.M.", expert na dané téma.

Nákup bytu „z papíru“: Co je to předprodej a jak funguje?

Nákup nemovitosti v rámci developerského projektu, často označovaný jako koupě „z papíru“, znamená, že investujete do bytové jednotky, která v momentě podpisu prvních smluv ještě fyzicky neexistuje nebo je teprve ve fázi výstavby. Tento model je atraktivní, protože nabízí moderní bydlení a často i možnost zasáhnout do finální podoby interiéru formou klientských změn.

Rozhodujete se však na základě vizualizací, plánů a technických popisů. Tento proces s sebou nese specifická právní úskalí, která je nutné správně ošetřit. Celá transakce je rozdělena do několika smluvních fází, které postupně zvyšují váš závazek a zároveň, pokud nejste opatrní, snižují vaši vyjednávací sílu.

Typický smluvní proces se skládá ze tří hlavních kroků, které na sebe logicky navazují. Každý z nich má jinou právní váhu a účel.

1. Rezervační smlouva (RS): První dokument, který podepisujete. Jeho účelem je dočasně zablokovat vybranou nemovitost a poskytnout vám čas na zajištění financování. Často je však podceňován, přestože právě zde se nastavují základní pravidla pro celou transakci.

2. Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SoSBK): Toto je právní jádro celého obchodu. Jde o vysoce závazný dokument, který definuje všechny podstatné podmínky budoucího prodeje – od ceny a termínů až po sankce za jejich nedodržení.

3. Kupní smlouva (KS): Finální smlouva, která se obvykle podepisuje až po kolaudaci stavby. Jejím hlavním účelem je formální převod vlastnického práva a slouží jako podklad pro vklad do katastru nemovitostí.

Je zásadní rozumět rozdílu mezi prvními dvěma dokumenty. Zatímco rezervační smlouva je často jen tzv. inominátní (nepojmenovanou) smlouvou, jejíž obsah není pevně dán zákonem, smlouva o smlouvě budoucí je již zákonem upravený smluvní typ, který poskytuje výrazně vyšší právní jistotu a vymahatelnost. Právníci ARROWS se specializují na revize a přípravu veškeré smluvní dokumentace a zajistí, aby každý krok byl pro vás bezpečný. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Rezervační smlouva: První krok, který rozhoduje o statisících

Rezervační smlouva se může zdát jako pouhá formalita, ale ve skutečnosti je to jeden z nejdůležitějších dokumentů v celém procesu. Jejím podpisem si zajišťujete, že developer po sjednanou dobu nenabídne nemovitost nikomu jinému, a vy získáte prostor pro jednání s bankou o hypotéce.

Protože obsah této smlouvy není přesně vymezen zákonem, developeři do ní často vkládají ujednání, která jsou pro kupujícího nevýhodná. Použití obecného vzoru staženého z internetu je zde extrémně rizikové. Každý projekt a každá situace je specifická a vyžaduje individuální právní posouzení.

Co musí bezpečná rezervační smlouva obsahovat?

Klíčovým prvkem rezervační smlouvy je rezervační poplatek. Jeho výše se obvykle pohybuje od 1 % do 10 % kupní ceny a slouží jako potvrzení vašeho vážného zájmu. Osud tohoto poplatku musí být ve smlouvě naprosto jasně definován.

Dbejte na to, aby smlouva přesně stanovila, za jakých podmínek se poplatek vrací. Standardně by vám měl být vrácen, pokud obchod zmaří developer, pokud se na projektu objeví závažné právní vady, nebo pokud vám banka neschválí hypotéku – tento bod je však nutné si explicitně vyjednat.

FAQ – Právní tipy k rezervační smlouvě

• Musí být rezervační smlouva písemná?
  Zákon to striktně nevyžaduje, ale pro vaši právní jistotu je písemná forma absolutní nutností. Ústní dohody jsou v případě sporu prakticky nevymahatelné. Potřebujete s přípravou písemné smlouvy pomoci? Obraťte se na nás na office@arws.cz.
• Co když mi banka neschválí hypotéku?
  Pokud to není výslovně uvedeno ve smlouvě jako důvod pro vrácení poplatku, můžete o peníze přijít. ARROWS vám pomůže vyjednat takové smluvní podmínky, které vás v této situaci ochrání. Pro právní konzultaci nám napište na office@arws.cz.

Kam poslat rezervační poplatek a s kým smlouvu uzavřít?

Největším rizikem je platba rezervačního poplatku přímo na účet realitní kanceláře nebo developera. V případě sporu nebo finančních problémů prodávajícího může být získání peněz zpět velmi obtížné. Vždy trvejte na složení poplatku do bezpečné advokátní úschovy. Tím zajistíte, že peníze budou uvolněny až po splnění jasně daných podmínek.

Stejně tak je klíčové, s kým smlouvu podepisujete. Dvoustranná smlouva uzavřená pouze mezi vámi a realitní kanceláří developera nijak nezavazuje. Může se stát, že developer mezitím nemovitost prodá někomu jinému. Vždy požadujte třístrannou smlouvu (kupující – developer – zprostředkovatel) nebo si ověřte, že má zprostředkovatel od developera platnou plnou moc k tomuto úkonu.

Úskalí rezervační smlouvy

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Propadnutí rezervačního poplatku při neschválení hypotéky nebo zjištění vad na projektu.	Příprava a revize smluv – zajistíme, aby smlouva obsahovala jasné podmínky pro vrácení poplatku a chránila vaši investici. Potřebujete revizi smlouvy? Napište na office@arws.cz.
Smlouva je uzavřena jen s realitní kanceláří, která nezavazuje developera k prodeji.	Právní konzultace a prověření smluvních stran – trváme na uzavření třístranné smlouvy nebo ověření plné moci, aby byl závazek právně vymahatelný. Pro okamžité řešení vaší situace nás kontaktujte na office@arws.cz.
Nejasné podmínky, které umožňují developerovi později změnit klíčové parametry bytu nebo cenu.	Vyjednání a precizace smluvních podmínek – zajistíme, aby již rezervační smlouva obsahovala základní rámec budoucího obchodu a chránila vás před jednostrannými změnami. Spojte se s námi na office@arws.cz.
Platba poplatku na nezabezpečený účet realitní kanceláře nebo developera.	Zajištění bezpečné advokátní úschovy – vaše peníze budou uloženy na speciálním, pojištěném účtu až do splnění smluvních podmínek. Chcete vědět více o advokátní úschově? Napište na office@arws.cz.

Smlouva o smlouvě budoucí kupní (SoSBK): Závazek s dalekosáhlými důsledky

Smlouva o smlouvě budoucí kupní je dokument, který právně zavazuje vás i developera k tomu, že v budoucnu, po splnění stanovených podmínek (typicky po kolaudaci), uzavřete finální kupní smlouvu. Na rozdíl od rezervační smlouvy se jedná o zákonem upravený smluvní typ, který zakládá mnohem silnější závazek.

V praxi je SoSBK nejdůležitějším dokumentem celé transakce. Finální kupní smlouva už většinou jen formálně potvrzuje to, co bylo dohodnuto právě zde. Jakékoli nejasnosti, nevýhodná ujednání nebo chybějící ochranné prvky v SoSBK se vám později mohou krutě vymstít, protože prostor pro změny je již minimální.

Na co si dát ve smlouvě o smlouvě budoucí pozor?

Pečlivě zkontrolujte, zda smlouva obsahuje všechny klíčové náležitosti, které chrání vaše práva a investici. Nespoléhejte se na marketingové materiály a vizualizace; rozhodující je pouze to, co je napsáno ve smlouvě.

• Přesná specifikace nemovitosti: Smlouva musí obsahovat detailní technický popis bytu, jeho přesnou výměru, soupis veškerého příslušenství (sklep, parkovací stání) a především detailní popis standardů vybavení (konkrétní typy podlah, dveří, sanity, oken atd.).
• Konečná cena a platební kalendář: Cena musí být ve smlouvě uvedena jako konečná, včetně DPH. Dejte si pozor na tzv. inflační doložky. Platební kalendář musí být navázán na reálné milníky ve výstavbě (např. dokončení hrubé stavby, instalace oken, kolaudace), nikoliv na pevná data.
• Závazné termíny a sankce pro developera: Smlouva musí obsahovat nejzazší termín dokončení stavby a její kolaudace. Pro případ prodlení je naprosto klíčové sjednat smluvní pokuty pro developera, ideálně za každý den zpoždění. Bez nich nemáte efektivní páku, jak developera k plnění termínů donutit.
• Možnosti odstoupení od smlouvy: Smlouva musí jasně definovat, za jakých podmínek můžete od smlouvy odstoupit bez sankcí. Typicky by to mělo být při výrazném prodlení developera s výstavbou nebo při podstatné změně parametrů bytu oproti dohodě.

Klíčovým dokumentem, který vzniká v průběhu výstavby, je prohlášení vlastníka. Tímto právním úkonem developer formálně rozděluje budovu na jednotlivé bytové jednotky a definuje společné prostory. Právníci ARROWS pro vás zkontrolují soulad SoSBK s budoucím prohlášením vlastníka, aby bylo zajištěno, že kupujete přesně to, co bylo dohodnuto. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Největší rizika developerských projektů: Jak ochránit svou investici?

Koupě bytu „z papíru“ je spojena s riziky, která u nákupu hotové nemovitosti neexistují. Jejich podcenění může vést ke ztrátě peněz, letitým sporům nebo zklamání z výsledné podoby vašeho nového domova.

Nevíte si s daným tématem rady?

Co dělat, když se stavba zpožďuje?

Prodlení s výstavbou je jedním z nejčastějších problémů. Může vám zkomplikovat stěhování, ale i čerpání hypotéky. Vaše možnosti obrany závisí výhradně na tom, jak kvalitně máte postavenou SoSBK. Pokud obsahuje smluvní pokuty za prodlení a právo na odstoupení po určité době, máte silnou vyjednávací pozici.

Může developer změnit projekt nebo výměru bytu?

Developeři si často do smluv vkládají klauzule, které jim umožňují provádět změny v projektu. Je však nutné rozlišovat mezi drobnými úpravami a zásadními změnami. Akceptovatelná odchylka ve finální podlahové ploše bytu by neměla přesáhnout 3–5 %. Při větší odchylce by vám měla smlouva garantovat právo na adekvátní slevu z kupní ceny, nebo dokonce možnost od smlouvy odstoupit.

FAQ – Právní tipy k rizikům developmentu

• Co když bude mít můj byt po dokončení menší plochu?
  Záleží na smlouvě. Běžná tolerance je 3–5 %. Při větší odchylce byste měli mít právo na slevu. ARROWS vám pomůže takové ujednání do smlouvy prosadit. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
• Je bezpečné posílat peníze na účet developera?
  Není. Jedná se o velké riziko pro případ finančních problémů developera. Vždy trvejte na advokátní či jiné formě úschovy. Pro zajištění bezpečné transakce nám napište na office@arws.cz.

Jak se chránit před insolvencí developera?

Největším rizikem je úpadek developera. V takovém případě můžete přijít o veškeré zaplacené zálohy. Základní prevencí je důkladná právní prověrka (due diligence) developera před podpisem jakékoli smlouvy. Je nutné prověřit jeho historii, reference, ekonomickou stabilitu a nahlédnout do obchodního a insolvenčního rejstříku.

Zásadní je také způsob financování projektu. Pokud je projekt financován bankou, je to pro vás bezpečnější varianta, protože banka si developera sama důkladně prověřila. Naopak projekty financované pouze z peněz klientů jsou mnohem rizikovější.

Nikdy neposílejte peníze na tzv. projektový účet. Ten chrání primárně financující banku, nikoli vás. Jedinou spolehlivou ochranou je využití advokátní, notářské nebo bankovní úschovy. Peníze jsou v takovém případě uvolněny developerovi až postupně po splnění jasně definovaných milníků.Advokátní kancelář ARROWS je pojištěna na částku 500 milionů Kč a poskytuje nejvyšší standard bezpečné advokátní úschovy.

Klíčová rizika při koupi bytu od developera

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Insolvence developera a ztráta zaplacených záloh v řádu milionů korun.	Právní prověrka (due diligence) developera a zajištění advokátní úschovy – prověříme finanční zdraví developera a zajistíme, aby vaše peníze byly v bezpečí. Chcete ochránit svou investici? Napište na office@arws.cz.
Výrazné zpoždění výstavby a nemožnost nastěhovat se v plánovaném termínu.	Příprava smluv se sankcemi pro developera – vyjednáme smluvní pokuty za prodlení a podmínky pro odstoupení, které vás ochrání před průtahy. Potřebujete vyjednat lepší podmínky? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Jednostranné změny projektu (menší výměra, levnější materiály) oproti původní dohodě.	Detailní specifikace ve smlouvě o smlouvě budoucí – zajistíme, aby smlouva precizně definovala standardy a vaši nemovitost a nedávala developerovi prostor pro nežádoucí změny. Spojte se s námi na office@arws.cz.
Skryté vady a nedodělky při přebírání hotového bytu a složité reklamační řízení.	Zastupování při převzetí a reklamaci vad – pomůžeme vám s odbornou kontrolou nemovitosti a zajistíme právní zastoupení při uplatňování nároků z vad. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Mezinárodní přesah: Koupě nemovitosti cizinci a zahraniční investice

Český realitní trh je atraktivní i pro zahraniční investory. Občané členských států EU, Norska, Islandu, Lichtenštejnska a Švýcarska mohou v České republice nabývat nemovitosti za stejných podmínek jako čeští občané.Pro občany ostatních zemí mohou platit určitá omezení, která se však často dají řešit například založením české právnické osoby.

Na koho se můžete obrátit?

Pro klienty, jejichž transakce mají mezinárodní prvek – ať už jde o zahraničního kupujícího, financování ze zahraničí, nebo o české investory kupující nemovitosti v cizině – je klíčová podpora partnera s mezinárodním přesahem. Díky deset let budované síti ARROWS International prakticky denně řešíme složité přeshraniční transakce a poskytujeme našim klientům právní jistotu nejen v České republice, ale i v zahraničí.

Naše zkušenosti nám také umožňují propojovat klienty mezi sebou, pokud identifikujeme zajímavé investiční nebo obchodní synergie. Rádi si poslechneme i vaše podnikatelské nápady a pomůžeme vám najít správné partnery pro jejich realizaci.

Jak vám mohou pomoci právníci z ARROWS? Komplexní právní servis pro vaši jistotu

Koupě bytu od developera je komplexní proces, který vyžaduje odborné právní znalosti a zkušenosti. Naši právníci se na nemovitostní právo a developerské projekty dlouhodobě specializují a jsou připraveni vás bezpečně provést celou transakcí od začátku až do konce.

Naše služby zahrnují:

• Přípravu nebo důkladnou revizi veškeré smluvní dokumentace (rezervační smlouva, SoSBK, kupní smlouva), abychom zajistili vyvážené a bezpečné podmínky.
• Komplexní právní prověrku (due diligence) developera, jeho projektu i dotčených pozemků, abychom odhalili veškerá skrytá rizika.
• Aktivní zastupování při vyjednávání s developerem s cílem prosadit pro vás co nejvýhodnější smluvní podmínky.
• Zřízení a správu bezpečné advokátní úschovy, která 100% chrání vaše finanční prostředky.
• Zastupování při převzetí nemovitosti, pomoc s odhalením vad a následné právní vymáhání jejich odstranění.
• Odborná školení pro vaše investiční týmy nebo vedení společnosti, která vám pomohou lépe se orientovat v právních aspektech realitních investic.

Naše zkušenosti jsou postaveny na dlouhodobé spolupráci s více než 150 akciovými společnostmi, 250 společnostmi s ručením omezeným a 51 obcemi a kraji. Zakládáme si na rychlosti, vysoké kvalitě a hlubokém pochopení obchodních cílů našich klientů.

Koupě bytu od developera je jednou z největších investic ve vašem životě či podnikání. Nenechávejte nic náhodě. Naši právníci se na tuto problematiku specializují a jsou připraveni ochránit vaše zájmy v každém kroku transakce. Pro nezávaznou konzultaci a zajištění právního řešení na míru nám napište na office@arws.cz.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k předprodeji bytů

1. Co se stane s mým rezervačním poplatkem, když nedostanu hypotéku?
Pokud to není explicitně ošetřeno ve smlouvě, o poplatek pravděpodobně přijdete. Proto je klíčové toto ujednání vyjednat před podpisem. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz.

2. Může developer po podpisu SoSBK jednostranně změnit cenu bytu?
Neměl by, pokud je cena ve smlouvě definována jako pevná a neobsahuje např. inflační doložku. Pečlivá revize smlouvy je zásadní pro vaši ochranu. Pro kontrolu vašich smluv nám napište na office@arws.cz.

3. Jaký je rozdíl mezi platbou na projektový účet a do advokátní úschovy?
Projektový účet chrání banku, ne vás. V případě insolvence developera jsou peníze na tomto účtu součástí majetkové podstaty. Advokátní úschova drží vaše peníze odděleně a v bezpečí. Pro zajištění bezpečné úschovy nás kontaktujte na office@arws.cz.

4. Co mám dělat, když má stavba zpoždění?
Vaše možnosti závisí na smluvních pokutách a podmínkách pro odstoupení sjednaných v SoSBK. Bez nich je vaše pozice slabá. Potřebujete posoudit vaše právní možnosti? Obraťte se na naši kancelář – office@arws.cz.

5. Mohu prodat byt ještě před jeho dokončením a kolaudací?
Ano, je to možné formou postoupení práv a povinností ze SoSBK. Téměř vždy to však vyžaduje předchozí písemný souhlas developera, který může být zpoplatněn. Naši právníci jsou připraveni vám s tímto procesem pomoci – napište na office@arws.cz.

6. Je nutné mít na převzetí bytu odborníka?
Není to povinné, ale důrazně doporučené. Nezávislý technik odhalí skryté vady, které jako laik přehlédnete. Správně sepsaný předávací protokol je klíčový pro následnou reklamaci. Pro právní podporu při převzetí nemovitosti se na nás neváhejte obrátit na office@arws.cz.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.