Prodej družstevního podílu:

Prodej družstevního podílu představuje pro korporace, investory i fyzické osoby s velkým kapitálem zásadní daňovou a právní výzvu. Pochopení odlišného právního statusu družstevního podílu od bytu v osobním vlastnictví je klíčové, zejména kvůli dani z příjmů fyzických osob a přesnému posouzení DPH. V tomto článku vám přinášíme konkrétní odpovědi na otázky týkající se daňového osvobození, rizik pokut a sankcí, a ukážeme, jak celou transakci právně a daňově zajistit.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Daniel Půlpán", expert na dané téma.

Proč je prodej družstevního podílu unikátní transakcí? Zásadní rozdíly, které ovlivňují daně

Prodej družstevního podílu je transakce, která se navzdory lidovému označení „prodej družstevního bytu“ zásadně liší od prodeje bytu v osobním vlastnictví. Z právního hlediska se totiž nejedná o převod nemovité věci, ale o převod účasti ve společnosti.

Předmětem prodeje je podíl na obchodní korporaci, konkrétně v bytovém družstvu. Toto rozlišení je fundamentální, protože družstevník není zapsán jako vlastník v katastru nemovitostí, ale vlastníkem bytu je vždy bytové družstvo. Právní úprava družstev, a tím i převodu podílů, se řídí především Zákonem o obchodních korporacích.

Převod podílu je proto transakce s finančním majetkem. Většina daňových problémů, kterým naši klienti čelí, pramení právě z mylného předpokladu, že se jedná o prodej nemovitosti, což vede k nesprávné aplikaci daňových pravidel. ARROWS se k transakci staví z komplexního korporátně-právního hlediska, což je pro firemní klienty a investory nezbytné.

Jak se liší smlouva o převodu družstevního podílu (a proč vyžaduje specializovanou revizi)?

Převod družstevního podílu probíhá na základě smlouvy (kupní, darovací, směnná). Převodem družstevního podílu, s nímž je spojen nájem, dochází zároveň k převodu nájmu družstevního bytu. 

Zákon nestanovuje pro smlouvu o převodu podílu konkrétní formu, ale pro její účinnost vůči družstvu je klíčové doručení účinné smlouvy, nebo písemného prohlášení o jejím uzavření. Veškeré úplatné převody v B2B praxi vyžadují písemnou formu smlouvy o úplatném převodu.

Jedním z nejdůležitějších aspektů je přechod dluhů. Zákon o obchodních korporacích stanovuje, že převodem družstevního podílu dochází k převodu všech dluhů převodce vůči družstvu. Proto je kriticky důležité vyžádat si potvrzení o bezdlužnosti od družstva a zkontrolovat stav anuity, tedy nesplacené části úvěru družstva.

FAQ – Právní tipy k převodu podílu

• Je nutné informovat družstvo o převodu? 

Ano, smlouva je účinná vůči družstvu až doručením účinné smlouvy (nebo prohlášení o jejím uzavření). Bez toho družstvo nabyvatele neuzná. Potřebujete právní jistotu? Kontaktujte nás na office@arws.cz. 

• Přebírám s podílem i dluhy prodávajícího? 

Ano, zákon o obchodních korporacích stanovuje, že přecházejí dluhy převodce vůči družstvu. Revize smluv je nezbytná. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz. 

Daň z příjmů fyzických osob: Klíč k osvobození spočívá v přesném časovém testu

Pro investory a majitele velkého kapitálu je zdanění příjmu z prodeje družstevního podílu klíčovým faktorem při plánování investiční strategie.

Jedním z nejčastějších a finančně nejzávažnějších omylů je snaha aplikovat osvobození od daně z příjmu, které se vztahuje na prodej bytu v osobním vlastnictví, v němž měl poplatník bydliště alespoň 2 roky.

Tento dvouletý časový test pro bydlení se na prodej družstevního podílu neuplatní. Je to proto, že právně neprodáváte nemovitost pro bydlení, nýbrž podíl v obchodní korporaci. Pokud není splněn správný časový test nebo jiná zákonná výjimka, příjem podléhá zdanění sazbami 15 % nebo 23 % (v roce 2024) z prodejní ceny po odečtení výdajů.

Aplikace standardního časového testu pro družstevní podíly

Pro osvobození příjmu z prodeje družstevního podílu platí standardní časový test pro podíly v obchodních korporacích, který je stanoven v § 4 odst. 1 písm. q) Zákona o daních z příjmu (ZDP).

Příjem je osvobozen, pokud doba mezi nabytím družstevního podílu a jeho úplatným převodem je delší než 5 let. Pro přesné určení daňového režimu a strategické plánování prodejní strategie je nezbytná detailní právní analýza akviziční dokumentace. ARROWS může pomoci s detailní právní analýzou pro přesné určení daňového režimu a strategické plánování. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz. 

Specifická situace: Jak se počítá doba držení při dědictví

Pravidla pro dědictví poskytují poplatníkům značné výhody, které je nutné znát pro dosažení daňového osvobození.

V případě zděděného družstevního podílu se pro splnění časového testu započítává i doba, po kterou podíl vlastnil zůstavitel v přímé rodinné linii, například rodiče. Pokud tedy rodiče vlastnili podíl desítky let a dědic jej prodá rok po zdědění, příjem bude osvobozen, protože časová lhůta byla započtena.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Doměření daně z příjmů (DPFO) Finančním úřadem	Příprava daňového stanoviska k časovému testu – potřebujete právní stanovisko? Napište na office@arws.cz. n
Penále ve výši 20 % z doměřené daně z prodaného podílu	Zastupování v daňovém řízení a při sporech s FÚ – potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Úroky z prodlení ze dlužné částky	Revize vaší akviziční dokumentace pro FÚ a minimalizace rizika – Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Bytová potřeba jako záchranná brzda: Kdy je příjem osvobozen i bez splnění časového testu

Pro investory, kteří potřebují rychle zhodnotit kapitál, ale nesplňují časový test, poskytuje zákon možnost osvobození, pokud jsou splněny přísné podmínky pro použití výnosů.

Nevíte si s daným tématem rady?

Definice a rozsah pojmu „obstarání vlastní bytové potřeby“

Příjem z prodeje družstevního podílu je osvobozen, pokud jej poplatník použije na obstarání vlastní bytové potřeby (§ 4 odst. 1 písm. s) ZDP).

Mezi typické použití patří koupě dalšího bytu, rodinného domu, nebo podílu v jiném bytovém družstvu, se kterým bude spojeno právo užívat byt. Je nutné přesně dodržet zákonnou definici toho, co se bytovou potřebou rozumí, aby nedošlo k následnému doměření daně.

Podmínky pro osvobození příjmu a povinnost jeho oznámení

I když je příjem z prodeje družstevního podílu osvobozen díky reinvestici do bytové potřeby, při transakcích s vysokou hodnotou je nutné splnit administrativní povinnosti.

Pro naše klienty (vlastníky velkého majetku a investory) je transakční objem často nad 5 000 000 Kč. Pokud osvobozený příjem překročí tuto hranici, je poplatník povinen tuto skutečnost oznámit správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání. Neoznámení osvobozeného příjmu je samostatným přestupkem, za který hrozí sankce dle daňového řádu. Oznámení musí obsahovat výši příjmu, popis okolností nabytí a datum vzniku příjmu.

ARROWS běžně poskytuje právní stanoviska a zajišťuje kompletní soulad s notifikačními povinnostmi, čímž chrání klienty před administrativními pokutami. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz. 

Dlouhodobé zkušenosti ARROWS s komplexní strukturací transakcí

Naši právníci se specializují na transakce s vysokou hodnotou. Klientům hrají naše zkušenosti z poskytování dlouhodobých služeb. V našem portfoliu je více než 150 akciových společností, 250 s.r.o. a 51 obcí a krajů. Zakládáme si na rychlosti a vysoké kvalitě. Tyto zkušenosti nám umožňují řešit i nejsložitější daňové a regulatorní situace spojené s družstevními podíly firem a investorů.

FAQ – Výjimky pro bytovou potřebu

• Mohu za příjem koupit pozemek a být osvobozen od daně?

Pokud je pozemek určen pro výstavbu vašeho nového bydlení, spadá to obvykle pod bytovou potřebu. Je klíčové mít správnou dokumentaci. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz. 

• Kdy musím příjem nad 5 milionů oznámit Finančnímu úřadu?

I když je příjem osvobozený, musíte FÚ oznámit jeho výši a okolnosti do konce lhůty pro podání daňového přiznání. Neváhejte se obrátit na naši kancelář pro bezchybnou přípravu podkladů – office@arws.cz. 

DPH u převodu družstevního podílu: Situace pro korporace a plátce DPH

Pro plátce DPH, což jsou typicky naše korporátní a velké obchodní společnosti, je nutné rigorózně posoudit daňový režim převodu.

Převod družstevního podílu je považován za převod podílu v obchodní korporaci. Tato transakce je standardně posuzována jako finanční činnost.

Tato finanční činnost je v souladu s § 54 Zákona o DPH (ZDPH) osvobozena od daně bez nároku na odpočet daně. Ačkoliv se jedná o transakci s bytem, právnická osoba ji neprodává jako nemovitost, nýbrž jako finanční aktivum – obchodní podíl.

Komplexita DPH pro korporátní subjekty

Ačkoliv je prodej podílu obecně osvobozen od DPH, pro právnické osoby se situace komplikuje, pokud byl podíl součástí jejich ekonomické činnosti.

Pokud právnická osoba prodává družstevní podíl a v minulosti uplatňovala DPH z nákladů spojených s tímto podílem (např. významné rekonstrukce, které družstvo neprovádělo, nebo využití prostor k podnikání), může nastat povinnost korekce odpočtu DPH dle § 78 ZDPH. Tato problematika vyžaduje integraci daňového a korporátního práva.

Tuto expertizu ARROWS v rámci komplexní sítě ARROWS advisory group nabízí. Naše služby zahrnují vyhotovení interních směrnic a daňových stanovisek. Právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami, jsou klíčové. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz. 

Na koho se můžete obrátit?

Přeshraniční prodeje: Zkušenosti ARROWS International

Korporace a investoři s mezinárodním kapitálem často řeší prodeje podílů s mezinárodním prvkem, ať už se jedná o prodávajícího nebo kupujícího ze zahraničí.

Advokátní kancelář ARROWS zajišťuje právní služby i mimo Českou republiku. Díky deset let budované síti ARROWS International prakticky denně řešíme danou problematiku s mezinárodním prvkem. Náš globální dosah znamená, že umíme řešit problémy celosvětově ve více jak 70 zemích světa. ARROWS v těchto případech poskytuje právní stanoviska týkající se mezinárodního zdanění a smluvní revize. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Pokuta za opožděné tvrzení daně (DPH nebo DPFO) ve výši 0,05 % za den (max 5 %)	Zajištění zastupování u rejstříků a regulátorů včetně plnění povinností – Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.
Sankce za nesprávné uplatnění DPH u korporátního prodeje podílu (korekce odpočtu)	Právní konzultace, které chrání před pokutami a kontrolami – Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.
Ztráta daňového osvobození (bytová potřeba) kvůli neoznámení příjmu nad 5 mil. Kč	Příprava dokumentace, která ochrání před pokutami a sankcemi – Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Transakční a smluvní jistota: Jak eliminovat rizika pro kupujícího i prodávajícího

Právní zabezpečení transakce je nezbytné pro zajištění její platnosti a prevenci budoucích sporů.

Jak bylo uvedeno, nabyvatel s podílem přebírá všechny dluhy převodce vůči družstvu. Investor (kupující) by měl proto vždy vyžadovat aktuální potvrzení o bezdlužnosti. Dále je nutné získat informace o stavu anuity. Anuita představuje nesplacenou část úvěru, který družstvo čerpalo na výstavbu bytu. Její výše ovlivňuje kupní cenu a budoucí platby nového člena.

Role stanov družstva: Omezení převodu a nutnost splnění podmínek

Převoditelnost družstevního podílu v bytovém družstvu nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena.

Stanovy družstva mohou ovlivňovat průběh transakce. Je potřeba zkontrolovat, zda nabyvatel splňuje všechny podmínky pro členství, jako je například věk nebo vztah k družstvu, jinak by mohl převod napadnout. Tato kontrola je součástí komplexní právní prověrky, kterou pro klienty ARROWS zajišťuje. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz. 

FAQ – Smluvní ochrana a rizika

• Může družstvo převod podílu zablokovat?

Pokud nabyvatel splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena, převoditelnost nelze omezit. Advokáti ARROWS provedou důkladnou revizi stanov. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

• Co je nejdůležitější požadovat od prodávajícího?

Kromě platné smlouvy je to potvrzení o bezdlužnosti vůči družstvu, abyste nepřevzali neočekávané závazky. Potřebujete revizi smlouvy? Napište na office@arws.cz. 

ARROWS: Váš partner pro strategické transakce s vysokou hodnotou

Naši klienti jsou často aktivní investoři, vlastníci významného kapitálu a vrcholoví manažeři. Chápeme, že právní služby by měly synergicky podporovat byznys.

Umíme klienty propojit mezi sebou v případě, že mají zajímavé investiční, nebo obchodní příležitosti. A i my si rádi poslechneme zajímavé podnikatelské, či byznysové nápady. Naši právníci pravidelně radí při vstupu investorů, revizi transakční dokumentace a strukturaci investičních modelů.

Ať už se jedná o tuzemskou transakci s významným daňovým dopadem, nebo prodej družstevního podílu s mezinárodním kapitálem, naše globální síť je připravena.

Nevíte si s daným tématem rady?

Díky ARROWS International, síti budované deset let, dokážeme řešit právní situace ve více než 70 zemích světa. K efektivní přeshraniční spolupráci využíváme moderní nástroje, čímž zajišťujeme rychlé a efektivní řešení mezinárodních případů s důrazem na přesné posouzení mezinárodního zdanění.

Závěr: Předejděte zbytečným rizikům a daním, začněte s ARROWS

Prodej družstevního podílu je transakce, která vyžaduje odbornou znalost korporátního, realitního i daňového práva. Riziko doměření daně, penále 20 % z dlužné částky a následné soudní spory jsou příliš vysoké na to, abyste ponechali právní aspekty náhodě. Advokátní kancelář ARROWS vám pomůže zajistit daňovou neutralitu, smluvní jistotu a ochranu před sankcemi.

Naše služby zahrnují přípravu nebo revizi smluv, vyhotovení interních směrnic pro firemní majetek, získání právních stanovisek k časovým testům DPFO, přípravu podkladů stanovených zákonem pro notifikaci FÚ, a odborná školení pro zaměstnance či vedení včetně certifikátu.

Potřebujete zajistit kompletní daňovou a právní čistotu vaší transakce s družstevním podílem? Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz a získejte řešení šité na míru vašim investičním cílům.

FAQ – Nejčastější právní dotazy k prodeji družstevního podílu a zdanění

1. Jaký je rozdíl mezi prodejem družstevního podílu a prodejem bytu v osobním vlastnictví z hlediska daní?

Zásadní rozdíl spočívá v právní povaze majetku. U bytu v osobním vlastnictví lze za určitých podmínek uplatnit dvouletý časový test, pokud v něm prodávající bydlel. U družstevního podílu toto neplatí, jelikož se jedná o podíl v obchodní korporaci. Zde se uplatní pětiletý. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz. 

2. Jak ovlivňuje dědictví nutnost splnit časový test 5 (nebo 10) let?

V případě zděděného družstevního podílu se do pětiletého (nebo desetiletého) časového testu započítává i doba, po kterou podíl vlastnil zůstavitel. Tato výjimka často umožňuje dědicům prodat podíl bez zdanění krátce po nabytí dědictví. Naši právníci vám pomohou s výpočtem a doložením délky držení. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

3. Jsem právnická osoba (plátce DPH) a prodávám družstevní podíl. Musím účtovat DPH?

Převod podílu v obchodní korporaci je obecně považován za finanční činnost, která je osvobozena od DPH bez nároku na odpočet daně podle § 54 ZDPH. Nicméně, pro korporace, které uplatňovaly DPH na vstupní náklady spojené s podílem, může nastat komplikace s korekcí odpočtu. Potřebujete právní pomoc? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

4. Co hrozí, pokud Finanční úřad zjistí, že jsem nesprávně uplatnil osvobození od daně?

V případě nesprávného uplatnění osvobození dojde k doměření daně z příjmů. Kromě doplacení dlužné daně vám hrozí penále ve výši 20 % z doměřené částky a úroky z prodlení. Je proto klíčové mít řádné právní stanovisko, které obhájí váš postoj. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz. 

5. Kdy je nutné oznámit osvobozený příjem Finančnímu úřadu?

I když je příjem osvobozen od daně (např. splněním časového testu nebo použitím na bytovou potřebu), pokud přesáhne částku 5 000 000 Kč, je poplatník povinen tuto skutečnost oznámit správci daně do konce lhůty pro podání daňového přiznání. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

6. Jakou roli hraje anuita při převodu podílu?

Anuita je nesplacená část úvěru družstva vztahující se k danému bytu, kterou nový nabyvatel s podílem přebírá. Její výše ovlivňuje efektivní kupní cenu. Před podpisem smlouvy je nutné si od družstva vyžádat potvrzení o stavu anuity a bezdlužnosti převodce. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz. 

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.