Pronájem nemovitosti vlastní firmě

Příběh pana Nováka: Pan Novák, úspěšný podnikatel, se rozhodl pronajmout svou rodinnou vilu vlastní firmě. Chtěl mít ve věcech pořádek, a navíc si sliboval daňové úlevy. Vše znělo skvěle, ale po pár letech přišel šok: Finanční úřad doměřil jeho firmě statisícové daně, penále a úroky! Proč? Protože si nechal poradit od "kamaráda účetního" a opomenul klíčová pravidla pro transakce se spřízněnými osobami. Vyhněte se jeho chybám a ochraňte svůj majetek!

Autor článku: ARROWS advokátní kancelář (Mgr. Jan Pavlík, office@arws.cz, +420 245 007 740)

I. Jste spřízněná osoba? Pozor na daňové riziko!

Pronajímat nemovitost vlastní firmě, nebo jiné spřízněné entitě, je v podnikání běžné. Ale pozor, v očích zákona to nejste "jen tak" vy a vaše firma. Jste takzvané spojené osoby. To znamená, že vás zákon (konkrétně zákon o daních z příjmů a zákon o obchodních korporacích) vnímá jako subjekty s navzájem ovlivnitelnými vztahy.

Kdy jste spojené osoby? Typicky, pokud:

• Máte přímý či nepřímý podíl alespoň 25 % na základním kapitálu nebo hlasovacích právech.
• Jedna osoba se podílí na vedení či kontrole druhé.
• Jste osoby blízké (příbuzní, manželé, partneři).

Pokud spadáte do kategorie spojených osob, spouští se pro vás celá řada specifických pravidel a povinností. Nejde jen o formalitu, ale o klíč k vašemu daňovému klidu!

II. Klíč k daňovému klidu: Princip tržního odstupu

Nejdůležitějším pravidlem u transakcí mezi spojenými osobami je takzvaný princip tržního odstupu (anglicky "Arm's Length Principle"). Co to znamená? Jednoduše řečeno, cena, kterou si za pronájem účtujete, musí být stejná, jako byste ji sjednali s nezávislou, cizí osobou. Finanční úřad se bude vždy ptát: "Kolik by za tuto nemovitost platil cizí nájemce?"

Na co si dát pozor:

• Obvyklé nájemné: Určení "obvyklého" nájemného je klíčové. Je potřeba ho doložit srovnáním s obdobnými nájmy v dané lokalitě. Žádné "kamarádské" slevy!
• Daň z příjmů: Příjmy z pronájmu se u právnických osob normálně zdaňují.
• DPH u pronájmu: Pozor, pronájem nemovitosti je sice obecně od DPH osvobozen, ale existují důležité výjimky! Pokud jste oba plátci DPH a pronajímaná nemovitost neslouží k bydlení, můžete se domluvit na zdanění DPH. To vám může umožnit odpočet DPH na straně pronajímatele, ale zároveň musíte DPH platit. U pronájmů k bydlení je osvobození vždy povinné.
• Účetnictví a odpisy: Náklady spojené s nemovitostí si můžete účtovat, stejně jako odpisy majetku.

III. Hrozí vám tučné pokuty a doměrky!

Nedodržení principu tržního odstupu a s ním spojených pravidel má velmi vážné důsledky. Finanční úřad tyto transakce kontroluje velice pečlivě.

Co se stane, když uděláte chybu?

• Doměření daně: Úřad vám může doměřit daň z příjmů o rozdíl mezi vaší "kamarádskou" cenou a cenou obvyklou.
• Penále: K doměřené dani přidejte automaticky 20 % penále.
• Úroky z prodlení: Navíc úroky z prodlení z doměřené částky.
• Pokuty: Za opožděné podání přehledů se spojenými osobami.
• Odpovědnost jednatelů: V krajních případech může jít i o porušení péče řádného hospodáře a osobní odpovědnost jednatelů!

Mýtus, který vás může zruinovat: Mnozí podnikatelé se mylně domnívají, že "domácí" transakce nikdo neřeší, nebo že stačí "nějaká" nájemní smlouva. To je obrovský omyl! Právě tyto transakce jsou pod lupou Finanční správy.

Na koho se můžete obrátit?

IV. Jak na to správně: Bezpečný pronájem krok za krokem

Abyste se vyhnuli problémům pana Nováka a zajistili si klidný spánek, postupujte systematicky:

1. Důkladná analýza a dokumentace:
   • Srovnávací analýza: Zjistěte si reálné tržní nájemné. Není to jen odhad, ale kvalifikovaná analýza podobných nemovitostí.
   • Dokumentace převodních cen: Ačkoliv není výslovně povinná, je klíčová pro obhajobu vašich cen před úřady. Měla by detailně popsat, jak jste cenu stanovili a proč je tržní.
2. Smlouva s "tržním" duchem:
   • Nájemní smlouva musí odrážet princip tržního odstupu. Měla by obsahovat doložky o pravidelné revizi nájemného (např. inflační doložka, ale s ohledem na tržní podmínky).
3. Korporátní schvalování: U významných transakcí nezapomeňte na souhlas valné hromady.
4. Průběžná kontrola: Pravidelně vyhodnocujte, zda je nastavené nájemné stále tržní. Trh se vyvíjí!
5. Povinné výkazy: Nezapomeňte vyplnit "Přehled transakcí se spojenými osobami" v daňovém přiznání, pokud splňujete daná kritéria (např. určitý obrat nebo aktiva)

V. Potřebujete jistotu? Svěřte se odborníkům!

Problematika pronájmu nemovitostí mezi spřízněnými osobami je složitá a má mnoho skrytých úskalí. Chyba vás může stát desítky, ale i statisíce korun. Zkušený právník vám pomůže:

• Analyzovat vaši konkrétní situaci a identifikovat rizika.
• Nastavit optimální a legální strukturu nájemního vztahu.
• Připravit robustní nájemní smlouvu a potřebnou dokumentaci převodních cen.
• Zastupovat vás při daňových kontrolách.

Nehrajte si s ohněm, když jde o váš majetek! Investice do právního poradenství se v tomto případě mnohonásobně vyplatí. Kontaktujte nás pro nezávaznou konzultaci a zajistěte si klidný spánek.

Nechcete tenhle problém řešit sami? Věří nám více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference.