Současné požadavky na parkovací stání v developerských projektech:

Plánujete developerský projekt nebo stavbu nové firemní budovy? Nová vyhláška zdánlivě zjednodušila výpočet parkovacích stání a mohla by ušetřit miliony. V tomto článku vám však ukážeme, proč je tato jednoduchost pastí a proč pravidla v Praze, Brně a Ostravě fungují zcela jinak. Zjistíte, jak se vyhnout fatálním chybám v plánování, které mohou ohrozit celý váš projekt a stát vás čas i peníze.

Potřebujete s tématem poradit? Obraťte se na advokátní kancelář ARROWS na e-mail office@arws.cz nebo telefon +420 245 007 740. Váš dotaz rád zodpoví "Mgr. Daniela Sobotková", expert na dané téma.

Nová éra parkování: Proč je zjednodušení jen polovina pravdy?

Od 1. července 2024 vstoupila v platnost nová vyhláška č. 146/2024 Sb., o požadavcích na výstavbu, která zásadně mění pravidla pro developery a stavebníky. Nahradila starší, často kritizované a složité předpisy a přinesla na první pohled vítané zjednodušení. Zejména pro bytové domy zavedla snadno zapamatovatelný klíč.

Nově by mělo stačit vybudovat jedno parkovací stání na každých 120 m² čisté podlahové plochy. Pro mnoho investorů to zní jako skvělá zpráva. Méně povinných parkovacích míst znamená nižší stavební náklady, efektivnější využití pozemku a potenciálně vyšší ziskovost celého projektu. Tato zjednodušená matematika však skrývá zásadní úskalí.

Hlavní problém spočívá v tom, že nová celostátní pravidla nejsou zdaleka univerzální. Nový stavební zákon totiž v § 152 odst. 2 dává největším českým městům – Praze, Brnu a Ostravě – pravomoc vydat si vlastní, zcela odchylné stavební předpisy. Tuto možnost také hojně využívají.

Navíc i všechny ostatní obce si mohou počet parkovacích stání upravit ve svém územním nebo regulačním plánu, který má před celostátní vyhláškou přednost. Spoléhat se tedy pouze na obecnou vyhlášku je zásadní strategická chyba, která může vést k chybnému ocenění pozemku a k projektu, který je od začátku neschvalitelný.

FAQ – Právní tipy k nové vyhlášce

• Platí vyhláška č. 146/2024 Sb. pro všechny projekty bez výjimky?

Ne. Pro projekty v Praze, Brně a Ostravě platí primárně jejich vlastní městské předpisy. Ostatní obce mohou pravidla také upravit ve svém územním plánu. Potřebujete ověřit, co platí pro váš pozemek? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

• Jaký je největší mýtus spojený s novou vyhláškou?

Že automaticky snižuje počet povinných parkovacích míst všude. Realita je taková, že lokální regulace může být naopak přísnější než ta předchozí. Pro právní analýzu vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Praha: Jak se neztratit v bludišti zón a koeficientů?

V hlavním městě zapomeňte na jednoduchý výpočet podle metrů čtverečních. Zde vládne komplexní systém definovaný Pražskými stavebními předpisy (PSP), které mají přednost před celostátní legislativou. Pro úspěšné schválení projektu je nezbytné porozumět pražskému bludišti pojmů, zón a koeficientů.

Základem všeho je správný výpočet Hrubé podlažní plochy (HPP) účelu užívání. Častou chybou je, že se do ní nezapočítají společné prostory jako chodby a schodiště, což vede k podhodnocenému počtu stání a následným problémům v řízení.

Následně se celkový počet stání dělí na vázaná (pro rezidenty a stálé uživatele) a návštěvnická. U bytových domů je tento poměr obvykle 90 % ku 10 %. Tím ale výpočet nekončí. Klíčovou roli hraje Mapa zón města, která výsledné počty upravuje podle lokality. Projekt v centru bude mít zcela jiné požadavky než identická stavba na okraji Prahy.

Představme si fiktivní bytový dům v Praze 3 (Zóna 02) s HPP pro bydlení 2000 m². Podle PSP se základní počet stání vypočítá jako 1 stání na 85 m² HPP, tedy 24 stání. Po rozdělení na 22 vázaných a 2 návštěvnická se aplikují koeficienty pro Zónu 02, které mohou výsledný minimální počet stání ještě změnit.

Chyba v zařazení do zóny, ve výpočtu HPP nebo v aplikaci koeficientu může vést k zamítnutí projektu. Právníci ARROWS pro klienty zajišťují nejen kontrolu těchto výpočtů, ale i přípravu kompletní dokumentace pro územní a stavební řízení. Pro okamžité řešení vaší situace nám napište na office@arws.cz.

Brněnská specifika: Jiné město, jiná matematika

Brno se vydalo vlastní cestou a od 1. července 2024 se řídí Nařízením č. 14/2024, tedy Brněnskými stavebními předpisy (BSP). Na první pohled se může zdát, že brněnská úprava je developerům nakloněnější, protože pro bydlení vychází z podobného základu jako celostátní vyhláška: 1 stání na 120 m² HPP (s limitem maximálně 2 stání na bytovou jednotku).

Nicméně Brno klade mnohem větší důraz na udržitelnou mobilitu. Nově tak musíte u bytových domů počítat s povinností zřídit jedno místo pro jízdní kolo na každých 60 m² HPP. Tento požadavek zásadně ovlivňuje návrh společných prostor a může nečekaně navýšit náklady.

Další odlišností je výpočet pro administrativní a komerční budovy. Počet stání se zde neurčuje paušálně, ale liší se podle toho, zda se jedná o provoz s malou, nebo velkou návštěvností (např. sídlo firmy vs. úřad s přepážkami). Správná klasifikace účelu stavby je proto naprosto klíčová.

Naši právníci vám pomohou správně klasifikovat účel vaší stavby a připravit podklady tak, aby odpovídaly specifickým požadavkům Brněnských stavebních předpisů. Spojte se s námi na office@arws.cz a získejte právní řešení na míru.

Nevíte si s daným tématem rady?

Chyby v projektové fázi a jejich důsledky

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Špatný výpočet HPP a počtu stání vede k nutnosti kompletního přepracování projektu a zpoždění o měsíce.	Právní analýza a stanoviska – ověříme správnost výpočtů a soulad s lokálními předpisy. Chcete mít jistotu? Napište na office@arws.cz.
Nezohlednění specifických požadavků (např. stání pro kola v Brně) může vést k zamítnutí žádosti o stavební povolení.	Příprava kompletní dokumentace – zajistíme, aby vaše podklady obsahovaly všechny náležitosti vyžadované místními úřady. Potřebujete připravit dokumentaci? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Podcenění nákladů na parkování v rané fázi ohrožuje finanční životaschopnost celého projektu.	Právní konzultace v rané fázi projektu – pomůžeme vám identifikovat všechna regulatorní rizika a správně nastavit rozpočet. Chcete konzultaci? Napište nám na office@arws.cz.
Konflikt s územním plánem nebo regulačním plánem, který má přednost před obecnými předpisy.	Analýza souladu záměru s územně-plánovací dokumentací – provedeme detailní prověrku a navrhneme řešení. Potřebujete prověřit váš záměr? Obraťte se na nás na office@arws.cz.

Ostrava: Kde územní plán přebíjí celostátní vyhlášku

Ostrava sice také disponuje vlastními stavebními předpisy, klíčovým dokumentem, který určuje pravidla hry, je zde však především Územní plán města Ostravy. Ten obsahuje specifikum, které jej odlišuje od Prahy i Brna. Místo složitých koeficientů a výpočtů z plochy se zde často operuje s pojmem stupeň automobilizace 1:2.

V praxi to znamená povinnost zajistit jedno parkovací místo na každé dva předpokládané obyvatele nebo uživatele budovy. Tento požadavek je často výrazně přísnější než výpočty dle HPP. Pro developera to představuje novou výzvu: nestačí jen přesně změřit plochy, ale je nutné vytvořit a obhájit demografický odhad budoucího využití stavby.

Tento přístup dává stavebnímu úřadu větší prostor pro interpretaci a klade vyšší nároky na argumentaci ze strany stavebníka. Územní plán navíc klade důraz na umisťování parkování pod terén a na využití tzv. modro-zelené infrastruktury u povrchových parkovišť, což jsou další faktory ovlivňující design a rozpočet projektu.

Orientace v kombinaci stavebních předpisů, územního plánu a nepsané praxe stavebního úřadu je naší denní prací. Zastupujeme klienty v řízeních před úřady v Ostravě a díky našim zkušenostem dokážeme předvídat jejich požadavky. Neváhejte se obrátit na naši kancelář – office@arws.cz.

Na koho se můžete obrátit?

FAQ – Právní tipy pro výstavbu v Ostravě

• Co znamená "stupeň automobilizace 1:2" v praxi?

Znamená to, že musíte prokázat, že pro každé dva předpokládané obyvatele nebo zaměstnance ve vaší budově vytvoříte jedno parkovací stání. Tento výpočet má často přednost před výpočtem z metrů čtverečních. Potřebujete pomoci s argumentací pro úřad? Napište nám na office@arws.cz. 

• Mohu využít stávající parkoviště v okolí?

Ano, ale pouze pokud prokážete, že má volnou kapacitu a splňuje další požadavky, což může být administrativně náročné. Naši právníci jsou připraveni vám pomoci – napište na office@arws.cz.

Mezinárodní projekty a přeshraniční development: Jednotná pravidla neexistují

Pro mezinárodní investory a korporace plánující výstavbu ve více zemích je důležité si uvědomit, že regulatorní chaos v oblasti parkování není jen českým specifikem. Každá evropská země, a často i každé jednotlivé město, má svá vlastní unikátní pravidla. To, co platí pro logistické centrum v Polsku, se může dramaticky lišit od požadavků na kancelářskou budovu na Slovensku. Právě zde se projevuje síla naší deset let budované sítě ARROWS International. 

Díky našim partnerům a zkušenostem dokážeme zajistit a koordinovat špičkové právní poradenství pro developerské projekty napříč Evropou. Poskytujeme klientům jednotný servis, který respektuje lokální specifika a šetří jim čas i zdroje při koordinaci více právních týmů.

Naši právníci denně řeší případy s mezinárodním prvkem. Potřebujete právní pomoc s přesahem do zahraničí? Kontaktujte nás na office@arws.cz.

Rizika špatného plánování: Co vás může stát chyba v parkování?

Podcenění problematiky parkovacích stání není jen drobnou chybou v projektu. Může se proměnit v existenční hrozbu pro celou vaši investici. Důsledky špatného plánování se projevují v několika klíčových oblastech.

První jsou přímé finanční ztráty. Náklady na přepracování projektové dokumentace, smluvní pokuty od dodavatelů za zpoždění a v nejhorším případě i ztráta celé investice. Vzhledem k tomu, že cena jednoho podzemního stání v Praze může dosáhnout až 2 milionů korun, chyba o pouhých deset stání znamená ztrátu 20 milionů korun z vašeho rozpočtu.

Dále jsou tu časové ztráty. Každé zdržení v územním a stavebním řízení oddaluje realizaci projektu o měsíce, někdy i o roky. To nejen zvyšuje náklady, ale také odsouvá návratnost vaší investice a může ohrozit cash flow.

V neposlední řadě hrozí právní a reputační rizika. Spory se sousedy nebo obcí, kteří mohou vaše povolení napadnout, správní řízení, vysoké pokuty od stavebního úřadu a v konečném důsledku i poškození vašeho jména na trhu.

Sankce a právní následky

Rizika a sankce	Jak pomáhá ARROWS
Zamítnutí žádosti o stavební povolení z důvodu nesplnění požadavků na parkování.	Zastupování u stavebních úřadů – vedeme řízení vaším jménem a zajišťujeme hladký průběh. Potřebujete zastoupení u úřadu? Napište na office@arws.cz.
Pokuty od stavebního úřadu za nedodržení podmínek povolení nebo stavbu v rozporu s ním.	Příprava dokumentace, která chrání před pokutami – naše podklady jsou precizní a minimalizují riziko sankcí. Chcete se vyhnout pokutám? Kontaktujte nás na office@arws.cz.
Soudní spory se sousedy nebo obcí, kteří napadnou vaše stavební povolení.	Zastupování u správních soudů – máme rozsáhlé zkušenosti s obranou práv našich klientů v soudních sporech. Hrozí vám soudní spor? Napište nám na office@arws.cz.
Nucené odstranění stavby v krajním případě, pokud je postavena v zásadním rozporu s povolením.	Právní konzultace a prevence rizik – od začátku nastavíme projekt tak, aby k těmto extrémním situacím nikdy nedošlo. Chcete mít jistotu? Spojte se s námi na office@arws.cz.

Jak vám ARROWS zajistí klidný průběh projektu?

Problematika parkovacích stání je jen jedním z mnoha úskalí, která na vás při realizaci stavebního projektu čekají. V ARROWS proto developerům a investorům nabízíme komplexní právní servis, který pokrývá celý životní cyklus projektu – od prvotní myšlenky až po úspěšnou kolaudaci a prodej.

Provedeme pro vás detailní právní analýzu pozemku, abychom odhalili všechna skrytá rizika. Připravíme a zrevidujeme veškerou smluvní dokumentaci, od smluv s architekty až po smlouvy o dílo s generálním dodavatelem. Zajistíme pro vás získání všech potřebných povolení a licencí a budeme vás efektivně zastupovat v řízeních před stavebními úřady a dalšími orgány.

Naše zkušenosti jsou zárukou kvality. Dlouhodobě poskytujeme služby více než 150 akciovým společnostem, 250 s.r.o. a 51 obcím a krajům. Naší prioritou je rychlost a špičková kvalita. Navíc chápeme, že právo a byznys jsou spojené nádoby. Díky naší široké síti klientů často propojujeme zajímavé investiční a obchodní příležitosti. Rádi si poslechneme i váš byznysový nápad.

Plánujete nový projekt a chcete mít jistotu, že vás nezastaví byrokratické překážky? Obraťte se na nás. Náš tým zkušených právníků je připraven vám pomoci. Pro nezávaznou úvodní konzultaci nám napište na office@arws.cz.

Nevíte si s daným tématem rady?

FAQ – Nejčastější právní dotazy k parkovacím stáním u staveb

1. Lze počet povinných parkovacích stání snížit, pokud je v blízkosti mého projektu zastávka MHD?
V některých případech ano, ale není to automatické. Možnost snížení (tzv. procentuální korekce) musí umožňovat územní plán obce nebo městské stavební předpisy. Je nutné podat odůvodněnou žádost a doložit kvalitu veřejné dopravy. Pokud řešíte podobný problém, kontaktujte nás na office@arws.cz. 

2. Co mám dělat, když se na můj pozemek fyzicky nevejde požadovaný počet parkovacích míst?
Zákon a místní předpisy umožňují za určitých podmínek umístit stání mimo stavební pozemek, typicky v docházkové vzdálenosti (např. do 300 m dle celostátní vyhlášky, v Praze až 500 m v památkové rezervaci). Je však nutné právně zajistit jejich existenci a příslušnost k projektu. Pro posouzení vašich možností nám napište na office@arws.cz. 

3. Musím budovat i stání pro elektromobily a jízdní kola?
Ano, požadavky na infrastrukturu pro udržitelnou mobilitu se zpřísňují. Například Brněnské stavební předpisy již explicitně stanovují počet stání pro kola. Požadavky na dobíjecí stanice pro elektromobily vyplývají z jiných předpisů a evropské legislativy. Rádi vám pomůžeme se zorientovat ve všech požadavcích, napište nám na office@arws.cz. 

4. Jaký je rozdíl mezi územním plánem a regulačním plánem ve vztahu k parkování?
Zjednodušeně řečeno, regulační plán je podrobnější a může stanovit podmínky (včetně parkování) mnohem detailněji a odchylněji od obecných pravidel než územní plán. Pokud pro vaši lokalitu existuje regulační plán, jeho pravidla jsou pro vás naprosto závazná. Pro analýzu platné dokumentace pro váš pozemek nás kontaktujte na office@arws.cz. 

5. Jaký je postih, pokud postavím méně parkovacích míst, než bylo v povolení?
Jedná se o stavbu v rozporu se stavebním povolením. Hrozí vám vysoká pokuta, řízení o odstranění nepovolené části stavby a neúspěšná kolaudace, což znamená, že budovu nebudete moci legálně užívat ani prodat. Pro právní ochranu vašeho projektu se na nás obraťte na office@arws.cz. 

6. Jak dlouho trvá získat výjimku z požadavků na parkování?
Řízení o povolení výjimky je samostatné správní řízení, které může trvat několik měsíců. Jeho výsledek není zaručen a závisí na kvalitě odůvodnění a posouzení úřadu. Tento proces může výrazně zpozdit celý projekt. Chcete maximalizovat šanci na úspěch? Napište nám na office@arws.cz. 

 

Nechcete tenhle problém řešit sami? Advokátní kanceláři ARROWS věří více než 2000 klientů a jsme oceněni jako Právnická firma roku 2024. Podívejte se ZDE na naše reference a bude nám ctí pomoci vám při řešení vašeho problému. Poptávka je zdarma.